신고한 감정평가 취득가액을 부인하고 검인계약서 취득가액으로 과세한 처분의 당부

천안세무서장이 2008.01.22. 청구인에게 결정고지한 2006년 과세연도 양도소득세 449,968,300원은 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호에서 정한 방법으로 추계결정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 강원도 춘천시 서면 ㅇㅇ리 622-1 대지 2,418㎡ 및 위 지상 건축물 1,517.33㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2005.09.26. 취득하여 2006.06.27. 국가기관인 한강유역 환경청에 양도하고 양도차익을 실지거래가액(양도가액 1,473백만원, 취득가액(감정평가) 1,504백만원)으로 하여 2007.05.월 처분청에 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 청구인이 감정가격으로 평가하여 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 부인하 고, 쟁점부동산 소재지 관할 지방자치단체인 춘천시로부터 수집한 검인계약서상 매매가액 700백만원을 취득가액으로 보아, 2008.01.22. 양도소득세 449백만원을 2008.02.15. 납부기한으로 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.04.17. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인이 취득가액으로 신고한 1,504백만원은 청구외 가나감정평가법인에서 감정한 가액으로 검인계약서상 금액인 700백만원보다 2배이상이며, 쟁점부동산 취득당시 취득세 과세표준이 1,161백만원인 점 등으로 보아 청구인이 당초 신고한 감정가액이 신빙성이 있음에도 처분청이 쟁점부동산의 소유권이전등기를 위하여 작성한 검인계약서상 금액인 700,000,000을 실지 취득가액으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 설령, 쟁점부동산의 감정가액을 취득가액으로 볼 수 없다 하더라도, 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 추계결정하여야 한다.

쟁점부동산 소재지의 관할 지방자치단체인 춘천시로부터 수집한 검인계약서에 의하여 청구인이 신고한 쟁점부동산 취득가액이 7억원으로 확인된 바, 매매당사자 들이 작성하여 시장․군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한, 실지거래가액으로 추정(국심 2006중 777, 2006.05.16. 서면4팀 1222, 2006.05. 02. 서면4팀 2202, 2005.11.16.)되는 것이므로, 실제와 다르다고 주장하는 청구인이 사실관계를 입증하여야 한다. 그럼에도 청구인은

2005. 09.16. 양도소득세 신고당시 취득가액을 감정가액에 의하여 평 가한 가액으로 서로 맞교환한 후 차액을 현금으로 지급하기로 부동산 교환계약을 체결하였으 나, 감정가액으로 평가한 차액에 대하여 현금으로 지급한 부분을 객관적인 금융증빙자료로 제시하지 못하고 있다. 따라서 청구인이 신고한 감정가액을 취득가액으로 인정하는 것이 어렵다고 보아, 쟁점토지의 검인계약서 금액을 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 취득금액을 감정평가액으로 하여, 양도소득세 실지거래가액으로 신고하였으나, 처분청이 이를 부인하고 검인계약서 상의 취득금액으로 하여 양도소득세를 부과한 경우, 추계결정이 가능한지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기 준시 가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액(이하 생 략) 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통 지】 [2006.03.03(7873호)개정되기 이전의 것]

① ～ ③ (중간 생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. <개정 2001.12.31, 2005.12.31>

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(이하 생략) 4) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에 서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백 한 경우

② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감 정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, × 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매 사례가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 또는 제2호의 감정가액 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31>

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액중 많은 것으로 한다. <개정 2005.2.19>

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점부동산의 토지 및 건물등기부등본에 의하면, 2002.12.13 소유권이 김성수에서 2004.04.21. 이ㅇㅇ로 2005.10.25. 청구인(김ㅁㅁ)으로 이전되었음이 확인된다. 2) 청구인이 제시한 쟁점부동산 감정평가서를 보면, 중부신용협동조합 의 의뢰에 의하여 가나감정평가법인(서해지사)이 가격시점과 조사기간을 2005.10.04.로 하여 대지는 473,928,000원 건물은 1,031,056,980원 합계 1,504,984,980원으로 감정평가(감정평가번호 가나 051005-001호) 하였음이 확인된다. 3) 그리고, 교환부동산에 대하여도 가나감정평가법인이 감정평가를 하였는바, 의뢰인은 인천중부신용협동조합이고 가격시점은 2004.12.27. 조사기간은 2004.12.22-2004.12.27.이고 대지는 349,600,000원, 건물은 207,652,800원 합계 557,252,800원으로 감정평가(감정평가번호 가나 5-A041223-0154호)를 하였음이 확인된다. 4) 청구인은 쟁점부동산을 취득하여 모텔사업을 운영하고자 하였으나 한강수계 상수원보호구역에 위치하여 어려움이 있어 한강상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 제7조 규정에 따라 한강유역 환경청(재무관)에 매도하게 되었다면서 2006.06.27. 체결한 부동산 매매계약서를 제시하고 있는 바, 토지 457,002,000 원, 건물 1,016,718,000원 합계 1,473,720,000원으로 되어있
• 다. 5) 청구인이 2005.09.26. 쟁점부동산 취득시 작성한 매매계약서라고 제출한 것을 보면, 쟁점부동산과 교환부동산을 맞교환하여 갑(이ㅇㅇ 代 김성수)소유 은행대출금(7억 7천만원정)은, 을(전세환 代 전상기외 1인)이 승계하고 을 소유 신협대출금 4억원정은 채무자를 변경하여 갑이 승계키로 하는 매매계약을 서울 서초구에 있는 삼성컨설팅 공인중개사(대표 김용기)가 중개를 한 것으로 기재되어있다. 매수인이 청구인으로 되어 있지 않은 사유를 청구인에게 전화로 확인한바 청구인과 청구외 전상기가 20년이상 내연의 관계에 있다는 답변이지만, 확인되는 바는 없다. 6) 처분청이 쟁점부동산 매매계약과 관련하여 2007.07.10. 공문으로 춘천시에 검인계약서 사본 회신 의뢰하여 춘천시에서 보내온 검인계약서에 의하면, 청구인이 제시한 당초 계약서(계약일자 2005.09.26.임)와 달리 계약일자는 2005. 10.22.이며, 매매금액은 당초 1,161백만원으로 썼다가 두 줄을 긋고 700백만원으로 정정하였음이 확인되고, 계약당사자는 매도인은 이ㅇㅇ, 매수인은 당초 계약서에 있는 전세환(代 전상기외 1인)이 아닌 청구인(김ㅁㅁ)임이 확인되며, 검인계약서 상 매매금액은 지방세 시가표준액 1,161백만원으로써 동 금액에 의하여 취득세를 납부한 사실이 있다고 청구이유서에서 밝히고 있다. 7) 국세청 통합전산망에 의하면, 쟁점부동산을 양도한 청구외 이ㅇㅇ가 신고한 양도가액은 검인계약서에 기 재된 매매대금 7억원이 아닌 기준시가 금액인 963,355,380원으로 신고한 사실이 확인된다.
• 라. 판 단 청구인은 쟁점부동산과 교환부동산을 감정가액(감정결과 쟁점부동산은 1,504백만원, 교환부동산은 557백만원)에 의하여 교환하고 그 차액은 정산하기로 매매계약을 체결하여 나머지 대금은 정산하였으므로 쟁점부동산의 실지 취득가액은 감정가액인 1,504,984,980원이라고 주장하고 있으나, 심리일 현재까지 감정가액의 차액을 정산하였는지를 입증할 수 있는 금융자료를 전혀 제출하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 소득세법 시행령 제176조 의 2 제3항 제2호에서 정한 2이상의 감정법인의 평가를 받아야 함에도, 쟁점부동산을 감정 평가한 법인은 1개로써, 청구인이 주장하는 1,504백만원은 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액으로 인정하기 어렵다 할 것이다. 한편, 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 신고한 취득가액 1,504백만원을 실지거래가액으로 인정할 수 없다하여 쟁점부동산의 취득당시 검인계약서 금액인 700백만원을 실지거래가액으로 보아 양도소득세를 경정하였는바, 청구인은 쟁점부동산을 2005.10.25. 취득하였다가 2006.06.27. 양도하였는데, 취득당시 검인계약서의 매매대금을 당초 1,167백만원으로 기재하였다가 700백만원으로 다시 정정 기재한 사실과 당초 기재금액과 유사한 지방세 시가표준액 1,161백만원을 과세표준으로 하여 취득세를 납부한 사실이 있고, 쟁점부동산을 양도한 청구외 이ㅇㅇ가 양도가액을 검인계약서에 기 재된 매매대금 700백만원이 아닌 963백만원(기준시가)으로 신고한 사실이 확인되는 점, 그리고, 쟁점부동산의 지가가 개발 등으로 인하여 급격히 상승될 요인이 없었으며 이는 쟁점부동산의 보유기간(약 8월)동안 개별공시지가 상승률이 106%(취득 당시 1㎡당 150,000원, 양도당시 1㎡당 160,000원)인 점 등에 비추어 취득당시 검인계약서에 기재된 매매금액 7억원을 실지거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 청구인이 당초 감정가격으로 처분청에 신고한 쟁점부동산의 취득가액 1,504백만원과, 처분청에서 쟁점부동산의 취득가액으로 본 검인계약서상 금액 700백만원도 모두 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 판단되므로, 소득세법 제114조 제5항 [2006.03.03(7873호)개정되기 이전의 것] 과 같은 법 시행령 제176조의 2 의 규정에 의하여 쟁점부동산의 취득가액은 추계결정 함이 타당하다고 판단된다

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.