양도가액 적정 여부

청구인은 2004년 중 ○○시 ○○구 ○○동 소재 아래 부동산을 양도한 사람으로서 양도가액은 실거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. (단위: 천원) 구분 양도물건 양도일 양수자 신고(청구) 양도가액 경정(자료) 양도가액 쟁점①

○○동 146-14 대지 119㎡, 건물 118.81㎡ (전부)

2004. 11.30. ◇◇ 주식회사 170,000 937,000 쟁점②

○○동 147-3 대지 126㎡, 건물 241.98㎡ (공유지분1/6)

2004. 3.19. (주) △△ 76,000 125,868 처분청은 ○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)이 ◇◇주식회사(이하 “◇◇” 이라 한다)에 대한 법인세통합조사결과 파생한 과세자료를 근거로 쟁점①부동산에 대한 양도가액을 937,000천원으로, 쟁점②부동산에 대한 양도가액을 125,868천원으로 경정하여 2008.1.7. 청구인에게 이 건 양도소득세 187,984,820원(쟁점①에 대해 183,258,360원, 쟁점②에 대해 4,726,460원)을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.4. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 ◇◇으로부터 쟁점①부동산의 양도대금으로 148,500천원(신고 170,000천원)을, 쟁점②부동산 양도대금으로 76,000천원을 받았으므로, 당초신고 시인하고, 이 건 양도소득세 부과처분은 취소하여야 한다.

• 가. 쟁점①부동산 양도가액과 관련하여 청구인은 매수자인 ◇◇으로부터 148,500천원을 받았으므로 당초 신고금액(170,000천원)이 정당하다는 주장이나, ◇◇의 확인서 및 대금 지급내역 등에 의하면, 양도대금 937,000천원 중 근저당권 해지비용 등 788,000천원은 직접 근저당권자에게 지급하였고 차액 148,500천원은 양도자에게 지급하였으므로 당초 처분은 정당하다.
• 나. 쟁점②부동산 양도가액과 관련하여 청구인은 당초 신고금액 76,000천원이 정당하다고 주장하나, 매수자인 ◇◇의 확인서 및 대금지급내역 등에 의하면 양도대금 중 근저당 해지비용 등은 직접 근저당권자에게 지급하고 일부는 양도인에게 무통장 입금 등의 방식으로 지급한 것으로 확인되고 있어 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점 쟁점①부동산의 양도가액과 쟁점②부동산의 양도가액이 각각 얼마인지를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수가간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산각격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 구 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점①부동산의 양도와 관련한 사실관계 및 판단 가) 청구인은 쟁점①부동산을 2004.12.8. ◇◇에 양도하고 2005.5.26. 양도가액 170,000천원, 취득가액 80,408천원으로 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였고, 처분청은 ◇◇에 대한 조사청의 조사결과 파생된 과세자료를 근거로 쟁점①부동산의 실지 양도가액을 937,000천원으로 경정하여 2008.1.2. 청구인에게 이 건 양도소득세 183,258,360원을 고지하였다. (단위: 천원) 구 분 취득일 양도일 양도가액 취득가액 양도소득금액 산출세액 신 고 ’85.1.1 ’04.12.8 170,000 80,408 59,720 12,381 경 정 937,000 296,820 447,253 158,338

• 나) 청구인은 쟁점①부동산에 대한 매매대금 합계 291.000천원이 기재된 ‘매매대금 및 보상금 명세’(◇◇의 인감증명이 첨부됨)를 제출하였으며, 그 내용은 다음과 같다.

1. 토지 금액 129,600천원 쟁점①부동산 중 토지 119㎡ 단가 3,600,000원/평

2. 건물 및 기타지장물 90,000천원 연와조평옥개2층주택 1층 48.20㎡, 2층 70.61㎡, 2,500천원/평×36평

3. 이주비 5,400천원

4. 선이주 손실보상(30개월) 66,000천원 (단, 점유시유지 보상액은 현황측량 결과에 따라 추가보상함) 다) 청구인은 계약의 당사자가 청구인과 ◇◇으로 되고 양 당사자가 서명한 쟁점①부동산 매매계약서 사본과, 2005.4.19. 작성된 쟁점①부동산의 매매대금 170,000천원이 사실이라는 거래사실확인서를 ◇◇의 인감증명서를 첨부하여 제출하였으며, 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

쟁점①부동산 대지 119㎡, 시(구)유지 번지별로 14㎡, 8㎡, 23㎡ 지상물 위 지상 연와조평옥개 2층, 1층 48.20㎡, 2층 70.61㎡

2. 매매대금 합계: 170,000천원 계약금 2004.11.10. 금 삼천만원(₩30,000,000) 잔 금 2004.11.30. 금 일억사천만원(₩140,000,000)

3. 계약일자: 2004.11.10.

• 라) 조사청의 과세자료에는 쟁점①부동산의 양도대금지급내역서 사본과 ◇◇ 대표이사 청구외 ○○○을 대리하여 사장 청구외 ◇◇◇이 서명한 확인서와 무통장입금확인증 사본, 2004.9.7. 청구인이 서명날인한 영수증(금 오천만원정), 자기앞수표 사본 2매(오천만원권 1매, 구천백만원권 1매), 2005.6.22. 청구인이 서명 날인한 ‘쟁점①부동산 매매대금 및 시유지 점유권 보상액’ 확인서, ○○자산신탁에서 청구인에게 2005.7.12. 7,000천원, 2005.11.14. 500천원을 이체한 사실이 입증되는 통장사본을 첨부하였다. 그 중 쟁점부동산의 실지양도가액과 관련해 ◇◇으로부터 징취하여 통보한 과세자료에는 양도가액이 937,000천원이고 그 지급 내용은 다음과 같이 조사청과 처분청이 확인하였다. (단위: 천원) 지 급 일 내 역 지 급 처 금 액 비 고 2005.03.04 기타지급 /통장 ◇◇◇◇ 126,500 근저당해지2건(◇◇◇금고): 53,500 조합채무상환할당액 회수 △△△:58,000 ″ ▲▲: 15,000(정산확인서) 2005.03.08 토지대금지급 /수표 청구인 91,000 수표번호

○○ 은행 바가01277364 2005.03.08 토지대금지급 /수표 청구인 50,000 수표번호

○○ 은행 바가01277365 2005.07.12 토지대금지급 /통장 청구인 7,000 통장사본(정산확인서) 2005.11.14 토지대금지급 /통장 청구인 500 2005.11.15 근저당권해지 /신○○ ◇◇ 662,000 통장사본 합 계 937,000

• 마) 또한 위 표의 2005.3.4. 126,500천원과 2005.11.15. 662,000천원은 한국자산투자신탁회사가 ◇◇ 법인통장으로 이체 지급하였고 ◇◇은 지급받은 금액으로 쟁점부동산에 설정된 근저당권 등 말소비용에 사용한 것으로 조사되어 있으며, 청구인은 2005.6.22. 매매대금을 위 표와 같이 정산한 사실을 확인서를 작성하여 ◇◇ 측에 제출하였고 ◇◇은 정산차액(지급할 금액)을 2005.7.12 7,000천원을, 2005.11.14 500천원을 각각 청구인의 통장으로 계좌 이체한 사실이 ◇◇이 제출한 통장에 의해 확인된다.
• 바) 조사청의 ◇◇에 대한 조사시 2006.10.20. ◇◇ 대표이사 ○○○(작성자 사장 ◇◇◇)은 쟁점부동산 양도가액은 937,000천원이라는 확인서를 제출하였다.
• 사) 청구인은 이 건 심리과정에서 조사청이 제시한 정산확인서(청구인이 ◇◇에 2005.2.22. 작성 제출한 것)와 관련하여 정산확인서에 표기된, ○○○관련 채무 205,000천원, ◇◇◇ 추가정산액 58,000천원, ◇◇관련 추가정산액 15,000천원, 신□□관련 채무 117,000천원, □□은행 대납채무 2건 17,000천원, 해지비 500천원, 신◇◇ 계약금 대납 75,000천원 등의 기재내용은 쟁점①부동산 거래대금과는 관련이 없다면서 ○○2차 토지조서(2004.9.16., 작성자 불명)를 제출하였고,
• 아) 2005.3.8. 해지된 ◇◇◇금고 관련 채무의 변제는 이 건 양도와는 별개로 훨씬 이전에 청구인이 변제한 것이지 ◇◇이 대신 변제한 것이 아니라는 증빙으로 ○○ ◇◇◇금고 계좌0000-00-000000-0(2001.2.10. 50,000천원 상환) 및 계좌 0000-00-0000000-0(2002.3.28. 50,000천원 상환)의 계좌거래명세서 사본을 제출하였다.
• 자) 위 사)의 추가자료 제출내용을 살펴본 바, 쟁점①부동산의 등기부등본 을구에는 채권최고액 금294,000천원, 채무자는 청구인으로, 근저당권자는 ◇◇은행으로 나타나고, ○○2차 토지조서의 제3자 권리란을 보면 ‘근저당: □□은행(294, 청구인), 지상권’으로 기재되어 있고, 동일한 기재내용이 ○○동 145-9, 145-19, 146-14, 146-16, 146-21의 토지조서에도 기재되어 있어, 청구인이 ◇◇은행으로부터 294백만원을 대출 받으면서 몇 개 지번을 동시에 근저당 설정한 것을 일괄 해지한 것으로 판단되고 ◇◇◇ 관련내용은 조합채무상환할당액 등에 대해 쟁점①부동산과 직접관련이 없더라도 ◇◇이 재개발 사업시행에 필요한 청구인의 개인 채무를 정산해 준 것으로 판단되어 청구주장을 받아들이기 어렵다할 것이다.
• 차) 또한, ◇◇◇금고 관련 채무와 관련 2005.3.8. 58,000천원의 채무상환은 쟁점①부동산 등기부등본 을구에 표기된 채권최고액 금이천육백만원정, 채무자 청구외 김◆◆이 근저당 설정한 것으로 2005.3.8. 근저당권이 말소된 사실이 등기부등본으로 확인되어 청구인이 ◇◇◇금고 채무를 2002년도에 상환했다는 주장과 계좌거래명세는 사실과 다른 것으로 판단된다.
• 카) 위 사실관계를 종합하여본 바, 청구인의 주장을 입증할 수 있는 금융증빙은 제시하지 못하고 있는 반면, 처분청의 과세자료와 대금지급에 관련된 입증은 일자별로 정리되어 있는 등 신빙성이 있으므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분에 달리 잘못을 발견할 수 없다.

2. 쟁점②부동산의 양도와 관련한 사실판단

• 가) 청구인은 쟁점②부동산을 2004.3.22 주식회사 △△(이하 “△△”이라 한다)에 양도하고 2004.5.26. 양도가액 76,000천원, 취득가액 69,269천원으로 양도소득세를 실지거래가액으로 신고하였고, 처분청은 ◇◇에 대한 조사청의 조사결과 파생된 과세자료를 근거로 쟁점부동산의 실지 양도가액을 아래와 같이 125,868천원으로 경정하여 2008.1.2 청구인에게 이 건 양도소득세 4,726,460원을 고지하였다. (단위: 천원) 구 분 취득일 양도일 양도가액 취득가액 양도소득금액 산출세액 신 고 ’01.9.17 ’04.3.22 76,000 69,268 2,741 246 경 정 125,868 69,268 52,673 13,301
• 나) 청구인은 계약의 당사자인 △△과 체결하고 양 당사자가 서명한 쟁점②부동산 매매계약서 사본과 2004.3.13 작성된 쟁점②부동산의 매매대금 76,000천원이 사실이라는 거래사실확인서를 △△의 인감증명서를 첨부하여 제출하였으며, 매매계약서의 주요내용은 다음과 같다.

쟁점②부동산 대지 126㎡, 청구인의 공유지분 1/6 지상물 위 지상 벽돌조 슬래브 2층 점포 및 사무실, 1층 96.20㎡(근린 및 주택), 2층 97.52㎡(주택 및 근생), 옥탑 16.79㎡, 지층 31.47㎡(지하실) 청구인 공유지분 1/6

2. 매매대금 합계: 76,000천원 계약금 2004.3.13 금 일천만원(₩10,000,000) 잔 금 2004.3.19. 금 육천육백만원(₩66,000,000)

3. 계약일자: 2004.3.13

• 다) 또한, 청구인은 위 매매계약서 상 계약일자와 잔금일자에 대금 수수내용을 입증할 자료로 거래사실확인원 이외의 금융증빙 등은 제시하지 않았다.
• 라) 처분청의 과세근거가 된 양도대금 지급내역을 살펴보면 다음과 같다. 지급일 내 역 채권자 등 금 액(원) 비 고 2004.09.30 ◆◆주택 채무상환 ◆◆은행 322,187,709 ◆◆상호저축은행 송금확인서 2004.09.30 가압류 해지

○○천안지점 44,000,000 2005.01.14 청구인외 5명 채무상환 ◇◇은행 51,720,413 대출원금상환 2005.03.25 청구인외 5명 채무상환 ◇◇은행 204,904,885 대출원금상환 청구인외 5명 근저당채무상환액 622,813,007 2005.01.02 ◇◇◇에게 지급 김◇◇의 처 36,500,000 무통장입금증 2005.03.04 ◇◇◇에게 지급 64,240,000 무통장입금증 2005.03.04 ◇◇◇에게 지급 21,660,000 무통장입금증 2005.12.30 ◇◇◇에게 지급 10,000,000 수표지급 대금지급 내역 132,400,000 합 계 755,213,007 총 양도대금 중 청구인지분 1/6 125,868,835

• 마) 위 사실관계를 종합하여본 바, 청구인의 주장을 입증할 수 있는 금융증빙은 제시하지 못하고 있는 반면, 처분청의 과세자료와 대금지급에 관련된 입증은 일자별로 정리되어 있는 등 신빙성이 있으므로 처분청의 이 건 양도소득세 부과처분에 달리 잘못을 발견할 수 없다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.