계약서상 취득가액 외에 현금으로 지급하였다는 금액도 취득가액 포함 여부

청구인은 ○○시 ○○동 ○○-18번지 토지 818㎡, 상가건물1,749.32㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구외 황○○외 9인(이하 “황○○”이라 한다)으로부터 2005.4.14. 취득하여 2006.6.2. 청구외 윤일권에게 양도하고 2006.8.31. 양도가액 51억원, 취득가액 37억3천만원의 실지거래가액에 의한 양도소득세 234,970,632원을 신고 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산의 양도소득세를 검토하면서 취득가액 37억3천만원의 증빙으로 매매계약서 32억3천만원과 계약서금액이외의 5억원을 현금으로 황○○에게 지급하였다는 청구인 본인의 확인서에 대하여 동 확인서 5억원은 상거래 상 보편 타당한 객관적인 증빙으로 볼 수 없어 취득가액에서 차감하고 2008.1.10. 청구인에게 2006년 양도소득세 241,135,660원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.8. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위는 2005.4.12. 오후 ○○시 ○○동 ○○-18번지에 소재하는 청구외 ○○컨설팅(주) 대표 송○○(이하 “중개인”이라 한다)의 소개로 물건을 확인한 후 2005.4.14. 쟁점부동산 공유자 대표 황○○과 일금 3,730백만원에 계약을 체결하고 중개인 사무실 컴퓨터로 상가빌딩 매매계약서(이하 “원계약서”라 한다) 를 작성하여 원계약서 상 잔금 약정일인 2005.4.29.까지 보관하였으나,
• 나. 황○○이 쟁점부동산의 공동명의 관리상 애로와 내부정리 문제로 잔금 10억 중 5억원을 현금으로 본인에게 지급하여 줄 것과 원계약서와는 별도로 동 금액을 감액한 계약서 재작성을 요청하여 중개인 사무실에서 매매금액을 3,230백만원으로 부동산 매매계약서(이하 “다운계약서”라 한다) 를 중개인이 직접 수기 재작성한 사실이 있었으며,
• 다. 청구인이 보관한 원계약서를 달라고 하여 돌려 준 사실이 있는바 이는 본인의 미숙으로 부동산 거래관행이 그런 줄 알고 무심코 행한 일이 바로 원계약서를 보관하지 못하게 되었다.
• 라. 원계약서 상 매매대금 3,730백만원의 지급내역은 첨부한 ‘거래사실 확인서(조○○)’와 금융증빙과 같이

1. 계약금 4억원(2005.4.14. 1억, 4.15. 3억)을 황○○ 기업은행 계좌(00000000001010)로 송금하였으며

2. 중도금 16억원은 2005.4.20. 같은 계좌로 1억짜리 수표 16매를 대체송금하였다.

3. 잔금은 1,730백만원중 쟁점부동산 임대보증금 198백만원을 차감한 1,532백만원은 2005.4.29. ○○은행에서 470백만원(수표 4억 1매, 7천 1매)과 농협에서 대체인출한 30백만원 2건 60백만원과 본인 보관 현금 2백만원을 합하여 532백만원을 지급하고

4. 나머지 잔금 10억은 2005.5.2. @@은행에서 대출하여 그 중 5억(수표 3억 1매, 2억 1매) 지급하고 나머지 5억은 현금으로 인출하여 2005.5.2. @@은행 장안북지점 지점장실에서 청구인, 황○○외 1인, 은행차장, 청원경찰 입회하에 은행 운반용 마대 5자루에 분산하여 청구인 및 청원경찰과 함께 황○○ 대기차량에 직접 실어주었으며

5. 황○○외 1명, 중개인, 청구인이 동 차량에 탑승하여 장안시장 2층 황○○ 사무실로 이동하여 현금마대를 내려주고 @@동 ○○복집에서 황○○이 점심을 사서 다같이 식사하고 헤어졌다.

• 마. 위와 같이 취득금액이 다운계약서 상 3,230백만원이 아닌 3,730백만원이 분명하나 청구인에게 원계약서가 없어 쟁점부동산 양도소득세 신고시 부득이 하게 다운계약서를 제출하였다.
• 바. 2007년 10월경 처분청에 대한 ○○청 감사 시 쟁점부동산의 취득가액 3,730백만원에 대한 증빙이 부족하다 하여 청구인의 ‘부동산취득금액확인서’ 및 ‘거래사실 확인서(조○○)’ 와 관련 금융증빙을 첨부하여 소명하였으나 취득가액 증빙이 미비함을 사유로 5억을 부인하여 당초 신고시 제출된 다운계약서 상 기재금액 3,230백만원을 실 취득가액으로 판단하였다.
• 사. 중개인으로부터 사실확인을 받지 못하였지만 대출은행인 @@은행 장안북지점 대출담당 차장(박○○, 현재 ○○동지점근무)으로부터 대출금으로 현금 5억을 지급하였다는 ‘사실확인서(박○○)’ 및 @@은행 ○○지점에 보관된 원계약서 사본(잔금약정일 이전에 신청한 대출서류임)을 함께 제출한다.
• 아. 위와 같이 쟁점부동산의 취득가액이 3,730백만원이란 사실이 관련증빙(원계약서 사본, 거래사실확인서, 금융증빙 등)에 의하여 명백히 확인되므로 동 금액으로 취득가액을 정정하여 이 건의 양도소득세를 경정하여야 한다.

• 가. 청구인은 잔금 지급시 대출은행인 @@은행에 취득대금 3,730백만원을 지급하였다고 제시한 계약서 원본과 @@은행 ○○지점 박○○차장의 확인서를 제시하고 있으나,
• 나. 동 매매계약서는 대출심사조건(대출조건, 등기부등본등 감정에 필요한 서류)이 아니며
• 다. 청구인이 당초에 제시하고 있는 계약서와 금번 심사청구시 제시한 계약서를 비교하면, 당초에 제시된 계약서가 구체적으로 적시된 수기로 작성된 계약서로 더 신빙성(간인날인 등 횟수가 많고, 특약사항 등)이 있어 보이고
• 라. 당초 조사시 청구주장대로 매도자에게 별도로 5억을 지급하였다면 매도인에게 계약서상 금액(3,230백만원)과 별도로 더 받은 5억에 대한 사용처(금융자료 등)을 제시하여 사실을 입증토록 하였으나 이를 입증하지 못하고 있음
• 마. @@은행 ○○지점 박○○차장의 확인서는 현금 5억을 매도인에게 대출잔액으로 지급한 사실을 확인하고 있으나 이는 상식 밖의 일이며, @@은행 ○○지점에서 고액현금을 선행적으로 청구인에게 지급한 사실이 있어야만 하는 일인 만큼 2천만원이상 현금지급시는 금융정보분석원(FIU)에 보고하도록 되어 있음에도 이에 대한 확인은 제시하지 못하고 있다.
• 바. 상기 내용과 같이 실제 5억에 대하여 매도인이 사용처(금융자료 등)를 제시하지 못하는 점 등을 볼 때, 이 건 심사청구시 원계약서라고 주장하고 제시한 계약서는 신빙성이 없으므로 당초 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 계약서상 취득가액 외에 현금으로 지급하였다는 금액도 취득가액에 포함할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 4) 소득세법 시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정 】

② 법 제114조의 규정에 의한 과세표준과 세액은 납세지 관할세무서장이 결정 또는 경정한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 경우에는 지방국세청장이 결정 또는 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도가액 51억원, 취득가액 37억3천만원으로 하여 양도소득세를 234백만원 신고납부하였으며 양도가액이 51억원인 사실에 대하여 처분청과의 다툼은 없다.

2. 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고서에 취득가액을 37억3천만원으로 신고하면서 관련증빙으로 32억3천만원이 기재된 취득계약서 및 청구인 확인서(매매대금이 37억3천만원이었음에도 불구하고 5억원을 현금으로 지급하면서 계약서를 32억3천만원으로 작성하였다고 함)를 제출하였다.

3. 처분청은 쟁점부동산의 다음과 같은 취득계약서 내용과 대금지급 사실 및 영수증 등을 종합하여 취득가액을 32억3천만원으로 확정하였다.

• 가) 취득계약서: 중개업자가 수기로 작성함

(1) 매매대금: 삼십이억삼천만원(3,230,000,000)

(2) 계약금: 사억원 (2005.4.14)

(3) 중도금: 일십육억원 (2005.4.20)

(4) 잔금: 일십이억삼천만원 (2005.4.29)

(5) 임대차계약 매수인 승계: 198백만원은 잔금에서 공제

• 나) 대금지급 내역

(1) 계약금: 2005.4.14.(1억) 2005.4.15.(3억)

(2) 중도금: 2005.4.20.(16억)

(3) 잔금: 2005.4.29.(532백만원) 2005.5.2.(5억)

• 다) 영수증 내역

(1) 2005.4.29. 532백만원은 잔금 1,032백만원 중 일부금으로 정히 영수함

(2) 2005.5.2. 500백만원은 잔금 1,032백만원 중 잔금완불금으로 정히 영수함

4. 청구인은 쟁점부동산 취득가액이 37억3천만원인 계약서를 중개사무실에서 컴퓨터로 작성하였지만 이와는 별도로 다운계약서를 다시 작성하기로 하고 중개인이 직접 수기로 32억3천만원의 계약서(신고시 제출함)를 작성하였다고 주장하고 있다.

5. 심리과정에서 중개인에게 쟁점부동산의 거래내역에 대하여 확인한바 중개인은 ‘본인이 수기로 작성한 32억3천만원의 계약서를 보관하고 있고 거래당사자간에 5억원의 현금을 수수한 사실을 목격하지 않았다’ 는 확인서를 우리청에 제시하고 있다.

6. 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산의 취득시 교부받아 보관하고 있는 영수증에 현금 5억원에 대한 것은 없는 반면 수기로 작성된 계약서의 잔금일자에 지급한 잔금일부(532백만원) 및 잔금완불(500백만원)의 영수증이 있고 중개인이 쟁점부동산의 매매대금으로 32억3천만원임을 확인하고 있는 것으로 보아 동 금액이 정상적인 취득가액임이 객관적으로 입증되어 지는 반면, 청구인의 취득가액은 객관적인 증빙 없이 말로만 주장하는 것에 불과하므로 취득가액으로 인정할 수 없다 할 것이다. 따라서 처분청의 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.