토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

청구인과 청구외 공○○(청구인의 子, 이하󰡒공○○󰡓이라 한다)은 2006.8.16.

○○ 시 ○○구 ○○동 ××××-××번지 소재 부동산(토지 238.1 ㎡, 건물 370.42㎡ 토지는 청구인 소유, 건물은 공○○ 소유임. 이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)을 양도하고 이에 대한 양도소득세 예정신고를 함에 있어, 그 양 도 가액 을 각각의 매매계약서상의 가액(토지 1,950,000천원, 건물 800,000천원)으로, 취득가액은 양도가액을 기준으로 환산한 가액으로 하여 양도차익을 산정한 후 양도소득세를 납부하였다.

○○지방국세청장은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 한 결과 쟁점부동산의 토지 및 건물의 양도가액 구분이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제100조 제2항 의 규정에 의하여 토지와 건물의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하고 그에 따라 과소신고된 토지 양도차익 473,843천원에 대해 양도소득세 151,510천원을 경정․고지할 것과 과다신고된 건물 양도차익 248,468천원에 대하여는 54,163천원의 환급결정할 것을 처분청에 통보하였고, 처분청은 2008.2.1. 청구인에게 양도소득세 151,510,470원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.11. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 과세관청은 이 건 매매계약을 합리적인 절차없이 임의적으로 거래계약을 하였다 하여 하나의 거래로 보고 토지 및 건물의 양도가액을 기준시가에 의하여 안분계산하였으나 이는 민법상 사적자유계약의 원칙을 제한하는 것이다.
• 나. 소득세법 제1조 에 납세의무자를 거주자인 개인으로 규정하고 있으므로 이 건 거래를 하나의 거래로 보아서는 안되며 대금수수 또한 각각 수령하였음이 확인되므로 실질내용에 따라 소유자별로 양도차익을 산정하여야 한다.
• 다. 청구인과 공○○은 토지와 건물을 구분하여 거래계약을 하였으며 매수인또한 등기부등본상 토지 소유자인 청구인과 건물 소유자인 공○○이 다르므로 각각 거래계약을 체결할 수 밖에 없었는 바 이는 토지와 건물을 명백하게 구분하여 거래한 것이므로 특수관계가 있다는 이유만으로 과세관청이 양도가액을 기준시가에 의하여 안분한 것은 실지거래가액 과세원칙에 반함은 물론 실질적인 각인의 양도소득을 왜곡하는 것이다.

• 가. 공○○이 양도한 건물의 가액은 전체 양도가액에서 차지하는 비율이 29.1%인데 비하여 기준시가로 산정한 건물가액은 전체 양도가액 중 7.2%에 불과하고 건물은 1990년도 신축되어 16년이 경과한 2층(지하1층) 건축물로 건물의 가치는 기간이 경과함에 따라 감소하는 것이 일반적이며, 매수자인 정○○도 건물가치가 크지 않다고 인식, 리모델링을 한 사실로 미루어 볼 때 매수자가 부동산을 취득한 목적이 토지만을 이용할 목적에 있었다고 보여지므로 매수인이 쟁점부동산을 거래하면서 건물가액을 1㎡당 2,159,710원으로 높게 거래할 이유가 없으며
• 나. 따라서 양도인들이 토지 및 건물가액으로 신고한 금액은 양도인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것이므로 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 기준시가로 안분 계산하여 양도가액을 산정하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 토지와 지상건물의 소유를 달리한 특수관계자들이 동일인에게 양도하면서 각자 별도계약에 의거 양도가액을 명시하여 양도한 데 대하여 양도가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령
• 가) 소득세 법 제1조【납세의무】

① 다음 각호의 1에 해당하는 개인은 이 법에 의하여 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.

1. 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인(이하 "거주자"라 한다)

2. 거주자가 아닌 자(이하 "비거주자"라 한다)로서 국내원천소득이 있는 개인 나) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 다) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다. 라) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조 에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감 정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정 평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 마) 국심 2007서0540(2007.4.12) 토지와 건물의 소유주가 상이한 부동산의 총 매매가액에서 토지와 건물의 가액을 구분하게 된 구체적 내역을 제시하지 못하고 있으므로 기준시가로 안분 계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단됨.
• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인과 공○○이 양도한 쟁점부동산의 매매가액은 2,750,000천원(토지1,950,000천원, 건물 800,000천원)이며 이에 대하여는 청구인과 처분청간 다툼은 없다.

2. 쟁점부동산의 매매계약 내용과 기준시가 대비 비율은 다음과 같다. 구 분 매매계약일 매매내용

② 기준 시가 비율(%)

① /② 취득자 잔금일

① 매매총액 토지 2006.8.16 2006.9.25 1,950,000 1,904,800 102.2 정○○ (별도계약) 건물 2006.8.16 2006.9.25 800,000 147,797 540.5 계 2,750,000 2,052,597 133.7 금액단위:천원

3. 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1977.12.10. 매매를 원인으로 토지를 취득하였으며 공○○은 1990.6.19. 소유권보존을 원인으로 건물을 취득하였음이 확인된다. 4) 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 및 결정내용은 다음과 같다. 구분 양도가액 취득가액 양도차익 과세표준 고지세액 토지 신고 1,950,000 415,088 1,522,747 1,063,423 151,510 결정 2,551,985 543,231 1,996,590 1,395,113 건물 신고 800,000 473,542 324,062 224,721 △54,163 결정 198,014 120,025 76,133 50,793 금액단위: 천원

5. 조사청은 쟁점부동산을 일괄 양도한 것으로 보아 쟁점부동산의 총 양도가액 2,750,000천원을 토지와 건물의 기준시가 비율(토지 91.8%, 건물 7.2%)로 안분하여 토지와 건물의 양도가액을 산정하였으며, 취득가액은 토지 건물 모두 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 산정하였음이 처분청의 실지조사 복명서에 의하여 확인된다.

6. 쟁점부동산은 공○○이 부동산 임대업으로 사업자등록을 하여 임대수입금액 전체(2005년의 경우 26,278천원)에 대하여 종합소득세 등을 신고하였음이 국세통합전산망 등에 의하여 확인된다.

7. 한편, 이 건 심리기간 중 쟁점부동산의 매매를 중개한 ○○공인중개사 대표 김○○(○○시 ○○구 ○○동 ×××-× ○○빌딩 1층 소재, 02-×××-××××)과 쟁점부동산의 취득등기를 대행한 법무사 오○○(○○시 ○○구 ○○동 ×-××, ○○빌딩 ×××호 소재)은 쟁점부동산의 매매계약시 건물가액 800,000천 원은 매도인의 요구에 의한 것이었다는 내용의 확인서를 우리청에 제출하였다.

8. 위 사실관계와 관련법령에 의하여 처분청이 쟁점부동산의 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 산정한 것이 적정한지를 살펴보면 가) 이 건 쟁점부동산의 거래내용을 보면, 비록 청구인과 공○○이 별도로매수자와 매매계약을 체결하였으나 건물의 매매가액이 기준시가 대비 544%로서 합리적인 기준없이 특수관계에 있는 청구인과 공○○의 요구에 의하여 과다하게 책정되는 등 정상적인 거래가액으로 보기 어렵고

• 나) 또한 매수인이 쟁점부동산을 취득한 후 동 건물에 리모델링을 한 점에 비추어 볼 때, 달리 매수인이 건물의 가격(1㎡당 2,159천원)을 높게 평가하여 거래할 합리적인 이유를 발견할 수 없을 뿐 아니라 청구인 및 매수인 모두 이에 대한 명확한 해명을 하지 못하고 있는 등 청구인과 공○○이 신고한 토지와 건물의 양도가액에 대한 정당성을 인정하기 어렵다 할 것이다 다) 사실이 이러하다면 특수관계에 있는 청구인과 공○○이 토지 및 건물의 양도가액으로 신고한 금액은 감정 등 합리적인 절차없이 임의로 산정한 가액으로 보여지므로 사실상 토지와 건물의 가격이 불분명한 것으로 봄이 타당하다 할 것이어서 처분청이 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 의해 기준시가로 안분계산하여 토지와 건물의 양도가액을 산정한 것은 정당하다고 판단된다.

9. 따라서 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.