분양권 양도에 대하여 실 소유자에게 양도소득세 과세한 처분의 당부

• 가. 대구지방국세청장(이하 “대구청장”이라 한다)은 청구외 곽○○(청구인에게 이 건 부동 산 분양권을 전매한 자임. 이하 “곽○○”이라 한다)은 2004.12.21. ○○○○도시개발공사 로부터

○○시 ○○구 ○○동 ○○0차 지방산업단지내 공장용지 485㎡의 분양권(이하 “쟁점분양권 ”이라 한다)을 취득하여 청구외 강○○(이하 “강○○”라 한다)에게 양도한데 대하여 양도소득세 실지조사를 하였다. 당초 곽○○의 양도소득세 조사를 진행하는 과정에서 쟁점분양권이 곽○○으로부터 양수자 박○○ 명의로 명의변경 되었으나 실 취득자가 청구인으로 확인되었고, 청구인은 곽○○ 으로부터 쟁점분양권을 417,581천원에 취득하고 2005.2.16. 강○○에게 594,000천원 에 양도 한 사실이 확인 되어 처분청으로 양도소득세 과세자료를 통보하였다. 처분청은 수보된 과세자료에 의거 2008. 3. 2. 실 양도자인 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 112,403,840원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 4. 4. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점분양권에 관한 공급자 도시개발공사의 전매 동의하에 이루어진 권리승계 주체가 곽○○, 박○○, 강○○로 이어지므로 청구인은 아무런 부동산 권리자가 아니므로 과세의 대상이 될 수 없으며
• 나. 설사 청구인이 쟁점분양권의 권리자로 인정한다 해도 곽○○으로부터 이전받고 1년 이내에 양도한 행위는 도시개발공사가 전매를 허용한 취지가 개발완료 후 이전등기 이전에 전매를 허용함으로써 수분양 의사를 가진 다수 사람들의 관심과 참여를 촉진하기 조치로서 권리승계 행위가 공공적 행위로서 기준시가 적용을 받아야 하며,
• 다. 설사 위 주장들이 안 받아들여진다고 하더라도 곽○○ 으로 부터 권리를 승계하면서 부 담한 금액은 쟁점분양권의 공급계약상의 계 약금 41,258천원이며, 강○○(청구인 마○○로 부터 매수인)와 권리승계계약을 하면서 지급받은 금액은 총 181,419천원으로 청구인이 실지 부담한 위 41,258천원을 차감하면 청구인의 실제 양도차익은 140,160천원에 불과하므로 처분청이 산정한 양도차익 176,419천원은 부당하다.

• 가. 분양권 양도시 명의인이 아닌 실 양도자에게 과세할 수 있는지 여부

1. 쟁점분양권이 양도자 곽○○, 양수인 박○○ 명의로 변경되었다고 하더라도 양도자인 곽○○에게 명의변경 계약서상의 박○○과 거래내역을 확인한바, 명의변경을 위해 청구인 의 남편인 이○○와 만나 계약서에 날인만 하고 대금도 이○○로부터 직접 받은 사실이 확인 되고,

2. 쟁점분양권의 최종 소유자인 강○○에게 확인한바, 청구인으로부터 붙임 매매계약서의 내용과 같이 쟁점분양권을 취득하였고 매매대금 또한 청구인의 통장에 입금 및 수표로 지급받은 사실이 확인된다.

3. 명의상 취득자인 박○○은 청구인의 제부(동생 남편)로 쟁점분양권을 곽○○으로부터 매입할 때 대금을 지급한 사실이 없었으며, 동 분양권의 취득 및 양도대금 수수내용 등으로 볼 때 실질 취득자는 청구인임이 확인된다. 4) 국세기본법 제14조 제1항 에 의하면 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하므로 실 양도자인 청구인에게 부과한 처분은 정당하다.

• 나. 1년 이내에 양도한 행위라 하더라도 기준시가로 과세할 수 있는지 여부 1) 소득세법 제94조 제2호 및 소득세법시행령 제162조 의 2에 의거 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도는 실지거래가액에 의거 양도차익을 계산하여야 하므로 기준시가로 적용하여 달라는 청구인의 주장은 타당성이 없다.
• 다. 청구인의 실제 양도차익이 140,160천원이라는 주장에 대하여 강○○와의 매매계약서에 의하면 총 매매대금이 594,000천원으로 취득가액 417,581천원(당초 분양금액 412,581천원. 곽○○ 지급분 5,000천원)을 공제하면 청구인의 양도차익은 176,419천원이므로 청구인 의 주장은 사실이 아니다.

• 가. 쟁점

① 분양권 양도에 대하여 실 소유자에게 양도소득세 과세한 처분의 당부

② 분양권 전매시 1년 이내 매도한 경우 기준시가로 과세할 수 있는지 여부

③ 매매계약서상의 양도가액을 기준으로 양도차익 산정하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 단서개정)

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2002.12.18. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2000.12.29. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18. 신설)

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(수)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2002.12.18. 개정) 4) 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】

② 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다. <개정 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9>

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우

2. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률에 의한 중개업자가 동법을 위반하여 직접 취득한 부동산을 양도한 경우

• 다. 사실관계

1. 쟁점분양권을 당초 취득자인 곽○○에 대한 양도소득세 조사종결보고서의 조사내용을 보면,

• 가) 양도경위는 다음과 같다. 양도자 곽○○은 성서산업단지에 수용된 토지에 대한 보상으로 추첨에 의하여 쟁점분양권을 받았으나, 취득가액이 고액이고 추후 별로 쓸모없는 땅이라

하여 분양을 포기하려는 중 공장취득과 관련하여 알고 지내던 청구외 이○○(대산 부동산 컨설팅 운영, 청구인의 남편임. 이하 “이○○”라 한다)가 쟁점분양권이 필요 없으면 다른 사람에게 넘기라고 하여 취득자가 계약금 등 전체를 부담하기로 하고 양도하였다고 되어 있다.

• 나) 실취득자 조사내용은 다음과 같다.

(1) 쟁점부동산은 양도자 곽○○, 양수자 박○○으로 명의변경 되었으나 곽○○ 에게 명의변경 계약서상의 내용을 확인한바, 곽○○은 박○○을 만난 사실 이 없으며, 명의변경을 위해 이○○와 같이 ○○도시개발공사에서 만나 계약 서상에 날인만 하였을 뿐 박○○을 직접 만난 사실이나 매매대금을 수수한 사실도 없고,

(2) 지급받은 양도대금 5,000천원(양도차익)도 ○○도시개발공사에서 명의변경 하여 주고 이○○로부터 직접 지급받은 사실이 확인되며,

(3) 또한 쟁점부동산의 최종 소유자인 강○○에게 확인한바, 청구인으로부터 쟁점부동산을 취득하였으며 취득가액이 594,000천원(동 물건의 계약금만 지급한 상태에서 인수 받았으며, 강○○가 청구인에게 지급한 매매 대금은 222,677천원)으로 대금 중 일부인 46,258천원은 수표 및 현금으로 지급하고 나머지는 청구인 통장에 입금되어 마○○가 중개수수료 등으로 사용한 사실이 확인된다.

(4) 명의상 취득자인 박○○은 청구인의 제부(동생 남편)로 대금지급 사실이 없으며, 동 분양권의 취득 및 양도대금 수수 내용을 등으로 볼 때 박○○은 명의 만 빌려준 것으로 보이고 실지 취득자는 청구인으로 확인된다.

• 다) 양도가액은 다음과 같다.

(1) 양도자인 곽○○은 분양대금인 412,581천원을 도시개발공사에 지급하지 않고 취득자인 청구인(명의상 계약자는 박○○)이 지급한 것으로 확인되고

(2) 취득자의 남편인 이○○도 양도대금조로 직접 417,580천원(실지급액 5,000천원, 나머지는 분양금액)을 지급하였다고 확인하고 있으므로 실 양도금액은 5,000천원으로 조사되었다.

• 라) 취득가액은 도시개발공사로부터 취득한 412,580천원으로 확인된다.
• 마) 기타 조사내용은 다음과 같다. 실취득자인 청구인이 강○○로부터 지급받은 매매대금 594,000천원(실지 대금 수수금액 222,677천원) 중 곽○○에게 지급한 5,000천원 및 분양대금 중 계약금 납부액 41,258천원을 제외한 176,419천원은 청구인의 양도차익에 해당되고 청구인이 지급한 중개수수료 2,500천원을 필요경비로 공제한 나머지 173,919천원에 대하여 과세자료로 처분청에 통보하고자 한다.

2. 쟁점분양권의 매매계약서(청구인과 강○○간의 거래)상 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 매매대금: 594,000,000원
• 나) 계약일: 2005.1.13.
• 다) 계약금: 30,000,000원, 중도금: 10,000,000원
• 라) 잔 금: 554,000,000원
• 마) 매도인: 마○○(청구인)
• 바) 매수인: 강○○
• 사) 특약사항

(1) 본계약 토지는 공단 부지개발에 따른 업무시설 용지의 지주 환지분으로 미등기 상태이며, 잔금지불과 동시에 매도인은 명의변경을 하여 매수인에게 이전 한다.

(2) 매도인은 명의 변경시 사업시행처(○○○○도시개발공사)에서 징구하는 서류를 구비하여 명의변경에 적극 협조하여야 한다. 매수인은 양도세 신고시 적극 협조한다.

(3) 대금지불은 명의 변경시 가지불금 등을 매매대금에서 정산 지불한다.

(4) 매수인은 명의 변경시 분양금액 상당액으로 변경함을 인정한다.

3. 쟁점분양권의 당초 취득자인 곽○○과 청구인의 제부인 박○○의 매매계약서 상 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 계약일: 2005.1.7.
• 나) 매매대금: 412,581,060원
• 다) 특약사항 본계약 토지는 공단부지 개발에 따른 지원시설 용지로써, 매도인이 매수인에게 명의 변경함에 있어 공급금액 납부방법은 계약서에 의거 매수인이 지불키로 한다.

4. 조사공무원이 곽○○을 상대로 받은 문답서상의 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 양도경위와 관련하여 “쟁점분양권의 분양금액이 고액이고 취득가치가 없다고 생각하고 포기하려고 하고 있던 중 본인의 공장취득과 관련하여 전부터 알고 지내던 이○○로부터 포기 하려면 다른 사람에게 넘기라는 말을 듣고 넘겨주었다.”
• 나) 당초 쟁점분양권 취득시 지급한 계약금에 대하여 “본인은 지급한 사실이 없고 누가 지급하였는지 모르며 분양되자 즉시 양도하였 다.”
• 다) 양도대금에 대하여 “양도가액으로 받은 것은 없고 고맙다고 이○○로부터 5,000천원을 받은 사실이 있다.”
• 라) 양수자인 박○○을 만난 적이 있는지에 대하여 “만난 사실이 없다.”

3. 조사공무원이 2007.12. 징취한 쟁점분양권의 매매를 중개한 공인중개사 도천록 의 확인서에 의하면 이 건 양도소득세의 과세대상이 되는 2005.2.16. 거래된 쟁점 분양권의 취득자는 강○○이며, 양도자는 청구인으로 되어있다.

4. 청구인은 청구주장을 입증하는 증빙으로 곽○○이 박○○에게 쟁점분양권에 관한 모든 권리의무를 승계한다는 권리의무승계 계약서, 지원시설용지 공급계약서, ○○0차 지방산업단지 근린생활시설 특별공급 분양계획통보서, ○○0차 산업단지 근린생활시설 특별공급 신청안내서 등을 제시하였다.

• 라. 판 단

1. 먼저 청구인을 실소유자로 보아 쟁점분양권 양도에 대하여 양도소득세를 과세할 수 있는지를 보면,

• 가) 쟁점 부동산의 소유권이 곽○○에서 박○○ 명의로 변경되었다고는 하나 박○○은 명의상 소유자일 뿐이고 쟁점 부동산 분양권의 사실상 소유자는 청구인임이 위 사실관계에서 살핀 바와 같이 문답서, 확인서, 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 나) 국세기본법 제14조 제1항 은 “과세대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 한다.”라고 규정하고 있으므로 부동산 권리 명의자인 박○○에게 과세하여야 된다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. 따라서 처분청이 쟁점분양권의 실 소유자를 청구인으로 본 결정은 달리 잘못이 없어 보인다.

2. 청구인은 도시개발공사가 전매를 허용한 행위는 공공적 행위에 준하므로 1년 이내에 양도 한 행위라 하더라도 기준시가로 과세하여야 된다고 주장하나, 양도소득의 범위를 규정하고 있는 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리와 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액을 규정하고 있는 소득세법 제96조 제1항 제2호 (2005.12.31. 법개정 전) 및 소득세법시행령 제162조 의 2 규정을 보면 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로 양도차익을 계산하도록 되어 있음이 확인되므로 기준시가로 과세하여야 된다는 청구인의 주장은 이유 없는 것으로 판단된다.

3. 다음으로 청구인은 강○○와 분양권 권리승계계약을 하면서 지급받은 금액 은 총 181,419,000원으로 청구인이 부담한 계약금 41,258,000원을 차감하면 청구인 의 실제 양도차익은 140,160,000원이라고 주장하나,

• 가) 청구인이 쟁점 분양권을 강○○에게 양도한 매매계약서 내용을 살펴보면 매매대금 594,000,000원이고, 장래 납입할 중도금 1차(2005.2.28) 123,774,300원, 2차 (2005.4.29) 123,774,300원, 3차(2005.6.30) 82,516,200원, 잔금(사업준공시) 41,258,100원 계 371,322,900원으로 이를 차감하면 청구인이 지급받은 양도대금은 222,677,100원이라고 할 것이므로 청구인이 양도대금을 181,419,000원을 지급받았다고 주장하는 것은 신빙성이 없어 보인다.
• 나) 그리고 청구인이 쟁점분양권을 강○○에게 양도한 매매계약서 내용을 보면 매매대금 594,000,000원이고, 곽○○으로부터 취득한 매매계약서 내용을 보면 취득 가액 412,581,000원으로 곽○○에게 추가지급분 5,000,000원을 포함하면 총 취득가액이 417,581,000원으로 청구인의 양도차익은 176,419,000원으로 산출되는바, 청구인이 주장하는 양도차익 140,160,000원은 신빙성이 없는 것으로 나타난다.
• 다) 청구인이 강○○로부터 매매대금으로 지급받은 222,677,100원에 대한 수수내역에 대하여 살펴보면 청구인은 2005.1.13. 30,000,000원을 ○○은행 수표 로 2005.2.16. 176,419,000원을 청구인의 ●●은행통장 으로 2005.2.16. 16,258,100원을 강○○ ▶○은행 통장에서 수표로 지급받은 것으로 나타나는 것으로 보아 청구인이 양도대금으로 지급받은 금액은 222,677,100원이 분명하고, 당 초계약금 41,258,100원과 곽○○에게 추가로 지급한 금액 5,000,000원을 차감한 176,419,000원이 양도차익에 해당하므로 청구인의 주장은 이유가 없다 할 것이다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 처분청이 청구인을 쟁점분양권의 실소유 자로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.