쟁점토지의 취득원인이 매매이고, 취득가액이 2천만원인지 여부

○○세무서장이 2007.11.10. 청구인에게 결정고지한 2007년 과세연도 양도소득세 8,266,230원은 이 건 과세대상인

○○시 ○동 ○○번지 소재 임야 2,120㎡ 중 2120분의 662의 취득가액을 20,000,000원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 ○○도 ○○시 ○동 ○○번지 소재 임야 2,120㎡ 중 2120분의 662(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1992.1.27. 청구외 강○○(이하 “강○○”라 한다)로부터 증여받은 것으로 하여 1992년 1월 증여재산가액을 6,289,000원으로 하여 증여세 신고를 하였고,

1. 청구인은 쟁점토지를 2007.7.23. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 한다)에게 25,000,000원에 양도하고 쟁점토지의 취득가액을 6,289,000원으로 하여 소득세법 제104조 제1항 제1호 의 세율을 적용하여 2007.08.31. 양도소득 과세표준예정신고를 하였다.

소득세법 제104조 제1항 2의7호의 비사업용토지에 해당 됨을 확인하고 장기보유특별공제액 5,330,295원을 공제 배제하여 중과세 세율인 60%를 적용하여 2007.11.10. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 8,266,230 원 을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.3. 이의신청을 거쳐 2008.4.2. 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점토지의 등기부등본상에는 청구인이 증여를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 되어 있으나 사실은 강○○로부터 20,000,000원에 매매로 취득한 것으로서 매수대금은 강○○의 동생이자 대리인인 청구외 강△△(59****-, 이하 “강△△”이라 한다)에게 지급하였음이 부동산매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)에 의하여 확인된다.
• 나. 청구인은 ○○은행 무통장 입금증으로 계약금 1,00,000원을 제외한 1992.02.13. 중도금 8,000,000원, 1992.02.26. 잔금 11,000,000원을 강○○의 대리인인 강△△에게 보냈으며, 의뢰인을 청구인의 아들인 청구외 신○○(이하 “신○○”이라 한다)로 한 것은 그 당시는 금융실명거래제가 시행되기 전이었고, 청구인의 부인인 청구외 양○○(이하 “양○○”이라 한다)이 별 생각 없이 아들인 신○○(당시 15세)을 의뢰인으로 한 것일 뿐이며, 청구인이 쟁점토지를 강○○로부터 증여받을 만한 특수관계에 있지 아니하였다.

• 가. 청구인은 등기부상 등기원인인 증여가 아닌 매매를 원인으로 쟁점토지를 취득하였다고 쟁점매매계약서․무통장 입금증을 제시하고 있으나, 쟁점매매계약서는 매도자인 강○○의 도장이 누락되어 사인간에 임의로 작성된 것으로 추정되어 신빙성이 부족한 점, 원거리 매매임에도 공인중개사의 개입이 없는 점, 매매계약서의 상단에 간인된 인장과 강△△ 및 청구인의 도장이 서로 다른 점, 무통장입금증의 송금인과 수령인이 매매당사자와 서로 다른 점, 당초 취득 시 증여를 원인으로 등기할 수밖에 없었던 불가피한 정황이 나타나지 않는 점 등을 종합하여 볼 때 청구주장은 받아들이기 어렵다.
• 나. 쟁점토지의 등기부에 청구인이 증여를 원인으로 쟁점토지를 취득한 것으로 소유권이전등기를 한 후 증여세까지 납부한 사실이 있는 점 등에 비추어 볼 때 청구인이 제시한 증빙만으로는 쟁점토지를 매매에 의하여 취득한 것으로 보기에는 부족하므로 처분청이 쟁점토지를 증여에 의하여 취득한 것으로 보아 비사업용토지에 대한 중과세율로 양도소득세를 경정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득원인이 매매이고, 취득가액이 20,000,000원인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액"이라 함은 제94조제1항제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의3 내지 제2호의8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다. 3) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의7. 제94조제1항제4호 다목의 규정에 의한 자산 중 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지의 보유현황을 감안하여 대통령령이 정하는 자산 양도소득과세표준의 100분의 60 4) 소득세법 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

1. 전·답 및 과수원(이하 이 조에서 "농지"라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것

• 가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다.
• 나. 특별시·광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역(지방자치법 제3조제4항 의 규정에 의한 도·농복합형태의 시의 읍·면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시·광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다.

• 가. 산림법에 의하여 지정된 산림유전자원보호림·보안림·채종림·시험림 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령이 정하는 것
• 나. 대통령령이 정하는 바에 의하여 임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령이 정하는 것 3.～7. (생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지·임야·목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 시행령 제104조의3 【비사업용 토지의 범위】

② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에서 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다)또는 그와 연접한 시․군․구안의 지역에 주민등록이 되어 있는 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다.

③ 법 제104조의3 제1항 제2호 다목에서 “대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 1.～8. (생략) 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 7) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 8) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 쟁점토지를 1992.1.27. 강○○ 로부터 증여를 원인으로 하여 1992.01.29. 소유권 이전등기를 하였고, 2007.06.19. ○○지방법원의 가압류결정(2007카단****)에 따라 2007.06.19. 청구인의 쟁점토지에 대한 가압류 등기를 마친 이○○(채권자, 청구금액 1천만원)에게 2007.07.23. 매매를 원인으로 하여 2007.07.23. 쟁점토지의 이전등기를 하여 주었음이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다. 2) 청구인은 쟁점토지를 2007.7.23. 이○○에게 양도하고 양도가액 25,000,000원, 취득가액을 증여재산가액인 6,289,000원, 필요경비 943,500원, 장기보유특별공제 5,330,295원, 양도소득기본공제 2,500,000원, 과세표준을 9,937,355원으로 하여 소득세법 제104조 제1항 제1호 에 의한 세율인 9%를 적용하여 2007.08.31. 양도소득세 804,920원을 예정신고․납부한 사실이 양도소득세 신고서 및 국세청 전산시스템에 의해 확인된다. 3) 처분청은 청구인의 신고한 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액 등은 그대로 인정하면서도 쟁점토지를 소득세법 제104조 의 3의 규정에 의한 비사업용 토지에 해당되는 것으로 보아 쟁점토지에 대하여 장기보유특별공제 적용을 배제하고, 소득세법 제104조 제1항 제2호 의7의 규정에 의한 60% 중과세율을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과하였음이 확인된다. 4) 청구인은 쟁점토지를 2007.7.23. 청구외 이○○에게 25,000,000원에 양도하였고, 쟁점토지가 소득세법 제104조의3 의 규정에 의한 비사업용토지에 해당되어 소득세법 제104조 제1항 제2호 의7에 의한 60%의 중과세율 적용대상이라는 데 대하여는 청구인과 처분청간에 서로 다툼이 없다. 5) 청구인은 처분청의 양도소득세 결정고지에 대하여 불복하여 이의신청 및 심사청구 제기 시 쟁점토지는 강○○로부터 증여받은 것이 아니라 매매에 의하여 취득한 것이라면서 다음과 같은 쟁점매매계약서와 ○○은행 무통장입금증 및 강△△의 부동산거래사실확인서를 제출하였다.
• 가) 부동산매매계약서 청구인은 강○○가 ○○도에 거주하는 관계로 ○○에 거주하는 강○○의 친동생인 강△△을 대리인으로 하여 1992.01.26. 매매계약을 맺었는바, 매매대금은 20백만원, 계약금은 1백만원, 중도금 8백만원(1992.01.26.), 잔금 11백만원(1992.02.26.)을 각각 지급하기로 하며, 계약조건은 계약과 동시에 매수인에게 소유권(지분등기)를 이전키로 하고, 소유권이전 완료 후 중도금 및 잔금을 지급키로 하며, 등기이전에 필요한 서류를 등기소에 접수와 동시에 매매잔금 19백만원에 대하여 매수인은 매도인에게 현금보관증을 교부하고, 매매대금 완불 시 현금보관증을 회수하기로 한 것으로 나타난다.
• 나) ○○은행 무통장 입금증 청구인이 제시한 ○○은행 무통장 입금증에 의하면 받는 분은 강△△이고, 의뢰인은 신○○이며, 동 무통장입금표상 부동산매매계약서상의 중도금과 잔금의 지급일자와 지급금액과 동일한 금액이 동일한 날짜에 송금되었음이 확인된다.
• 다) 강△△의 부동산 거래사실 확인서 쟁점토지의 매도 당시 강△△과 청구인은 동일직장 선후배관계에 있었고, 쟁점토지가 ○○도에 있는 관계로 강○○의 친동생인 강△△을 통해서 매매계약이 진행 되었으며, 특히 계약금만 지급한 상태에서 소유권을 이전키로 하였고, 잔금 완불시 매수자인 청구인이 매도자(대리인)에게 써준 현금보관증을 돌려 주었으며, 실제 매매계약을 체결하였으나 증여로 등기된 것은 매도자의 부친이 세금문제로 변경한 것 같다면서 쟁점토지가 20백만원에 매매로 거래되었음을 2008.05.08. 확인한 것으로 나타난다. 6) 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시의 개별공시지가는 9,500/㎡이나 양도할 당시의 개별공시지가는 20,900원/㎡인 것으로 국세청전산조회결과 확인되나 청구인은 이에 대하여 심사청구 시 쟁점토지가 속한 지역이 개발이 되면 지가가 크게 오를 것이라는 말을 듣고 실제 시세보다 높은 20백만원에 샀으나 실제로는 개발이 이루어지지 않았고, 그마저도 채무변제 등을 위하여 급히 팔려다 보니 시세보다 낮게 팔게 된 것이라고 이 건 심사청구 심의과정에서 조사공무원에게 진술하였다. 7) 청구인은 이의신청 및 심사청구 시 쟁점매매계약서 및 무통장입금증의 사본을 각각 제출하였으나 이 건 심사청구 심의과정에서 동 증빙서류의 원본을 요구하여 확인한 결과 쟁점토지의 취득당시의 매매가액은 20백만원이고, 중도금과 잔금을 쟁점매매계약서상의 지불일자에 맞추어 무통장입금으로 강○○의 대리인인 강△△에게 신○○의 이름으로 송금하였으며, 신○○의 이름으로 송금한 것은 당시는 금융실명제가 실시되기 전이라서 청구인의 부인인 양○○이 별생각없이 습관대로 15세에 불과한 아들(신○○)의 이름으로 송금하였고, 그 당시에는 청구인과 강△△ 이 같은 직장【※(주)○○기공】에서 근무하였다고 청구인은 진술을 하였다. 8) 위의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 비록 쟁점토지를 강○○로부터 증여로 취득한 것으로 소유권 이전등기 및 증여세 신고를 하였고, 쟁점토지의 양도 시에도 취득가액을 증여재산가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것은 사실이나, 청구인이 이의신청 및 심사청구 시 제출한 쟁점매매계약서․○○은행 무통장입금증 및 강△△의 부동산 거래사실확인서를 검토한 결과 쟁점매매계약서의 기재내역과 금융거래내역이 일치하고, 그러한 사실을 강○○의 대리인이었던 강△△도 확인하였으며, 청구인이 강○○로부터 쟁점토지를 증여받을 만한 특수한 관계에 있지 않았고, 당시 쟁점토지가 속한 일대가 개발된다는 소문이 있어 청구인이 쟁점토지를 비싸게 샀다가 채무 등의 변제를 위하여 급하게 팔다보니 시세보다 낮게 판 것으로 보인다. 따라서 처분청의 당초처분 중 쟁점토지를 강○○로부터 증여받은 것으로 보아 증여재산가액을 취득가액으로 적용한 것은 부당하므로 실제 매매가액인 20백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 봄이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.