일반번지로 등록 전환되어 전환되기 이전의 공시지가를 적용하여야 하는지

청구인과 청구인의 부(父) 최○○이 공유하고 있던 ○○도 ○○시 ○○동 232-1번지 임야 13,969㎡(청구인 지분 7,024.5/28,098, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 2005.12.30. 청구외 안○○ 등에게 양도한 후 양도가액을 기준시가로 신고하였으나, 쟁점토지는 2005.5.23. 동소 산 37번지에서 일반번지로 등록전환된 토지로 양도 당시 개별공시지가가 존재하지 않아 기준시가를 적용할 수 없는 토지였다.

○○지방국세청장(이하 “중부청장”이라 한다)은 처분청에 대하여 실시한 정기 감사에서 개별공시지가가 없는 토지는 토지 관할세무서장이 토지에 대한 공시지가를 평가한 가액으로 양도가액을 적용하여야 한다고 감사 지적하자, 처분청은 당초 청구인이 쟁점토지에 대하여 개별공시지가인 ㎡당 19,500원(2005.5.31.공시)을 적용하여 신고한 양도소득세를 인정하지 아니하고 공인된 감정평가기관이 평가한 공시지가인 ㎡당 23,400원을 쟁점토지의 기준시가로 적용하여 2007.12.1. 양도소득세 7,819,790원을 청구인에게 경정․고지하였으나, 처분청은 ㎡당 21,400원인 감정가액을 ㎡당 23,400원으로 착오 적용한 것을 발견하고 2008.2.13. 양도소득세를 재경정하여 3,159,830원으로 감액하는 처분을 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 소득세법 제99조 제1항 가목 및 동법 시행령 제164조 제1항에 의하면 개별공시지가가 없는 토지란 지적법에 의한 신규등록 토지, 지적법에 의한 분할 또는 합병된 토지, 토지의 형질변경 및 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지 및 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지로 평가기준일 현재 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다고 인정될 만한 경우이므로 청구인의 경우처럼 단순한 등록전환의 경우는 이에 해당되지 않는다.
• 나. 청구인의 경우 산 지번에서 일반지번으로 지번만 변경되었을 뿐 지목은 그대로 임야이다. 또한 관할 지방자치단체에 산 지번에서 일반지번으로의 등록전환이 이루어지는 요건에 대해 확인한 결과 등록전환의 요건은 없으며 토지소유자의 요구가 있으면 언제든지 변경가능하며, 등록전환 하여 지번이 변경된 경우 지번이 변경된 후 토지의 이용 상황 등이 변경된 경우에는 이를 반영하여 연도 중에 다시 개별공시지가를 고시한다고 하였다.
• 다. 쟁점토지의 경우 등록전환이 2005.5.23.에 이루어졌는데 2005.7.1. 새로이 공시지가가 고시되지 않았다는 것은 이용 상황 등 토지의 여건은 아무런 변동이 없이 단순 등록전환이라고 할 수 있다. 더구나 2006.1.1. 새로이 고시된 같은리 232-1번지의 개별공시지가와 같은리 산 37번지의 2005년도 개별공시지가와의 차액 6,700/㎡은 매도인인 청구인이 보유하고 있었던 기간 중 2004년도와 2005년도의 개별공시지가 상승금액인 10,680원/㎡에도 미치지 못하는 금액이다.
• 라. 물론 양도시점인 2005.12.30. 현재 새로이 평가된 같은리 232-1번지의 개별공시지가는 당초 양도소득세 계산시 양도시의 개별공시지가로 적용한 같은리 산 37번지의 개별공시지가보다는 높으나, 이는 2005.1.1. 기준으로 개별공시지가가 고시된 후 기간이 경과됨에 따라 자연적으로 상승된 가치가 반영된 것이지, 등록전환으로 토지의 여건이 변경된 것에 기인한 것이 아니다.
• 마. 특별한 경우를 제외하고 매년 개별공시지가는 상승하고 있는데, 만일 개별공시지가가 고시 이후 시간이 지남에 따라 자연적인 가치 상승분까지 적용해서 양도소득세를 계산하여야 한다면, 모든 토지의 양도시점을 기준으로 새로이 개별공시지가를 산정하여야 할 것이다.
• 바. 양도소득세를 계산하는데 있어서 기준이 되는 개별공시지가가 원칙적으로 1년에 한번 고시됨에 따라 개별공시지가가 새로이 고시되기 전에 양도하는 토지의 상황이 현저하게 변경되어 종전에 고시된 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 양도시점을 기준으로 새로이 개별공시지가를 평가받아야 하는 것은 타당하다고 할 것이나, 청구인의 경우처럼 단순한 등록전환으로 인한 토지의 지번변경까지 개별공시지가가 없는 토지로 보는 것은 부당하므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다.

• 가. 청구인은 쟁점토지가 단순히 “산”번지에서 일반번지로 등록전환 되었으며, 지목이나 이용 상황 등이 변경된 것이 아니기 때문에 공시지가 없는 토지에 해당되지 아니하다고 주장하나, 등록 전환된 토지라 함은 임야대장 및 임야도에 등록된 토지를 토지대장 및 지적도에 옮겨 새로이 등록한 것으로서 토지의 가치가 증가되는 요인이 되므로 공시지가가 없는 토지로 보아 공시지가를 재산정한 처분은 적법하다.
• 나. 쟁점토지의 2005년 공시지가 산정 시 2005.5.23. “산”번지에서 일반번지로 등록전환 되었으나 “산”번지 당시의 현황으로 공시지가를 산정하였으므로 양도일인 2005.12.30. 당시 공시지가를 “산”번지로 산정한 공시지가를 적용한 것은 불합리하며, 특히 “산”번지에서 일반번지로 등록 전환되면 지가가 상승하는 것은 일반적인 현상으로 당초 공시지가가 없는 토지로 보아 공시지가를 산정하여 양도소득세를 추가 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 2005.5.23. 일반번지로 등록 전환되어 지번을 달리함으로써 양도 당시 공시지가가 없는 토지의 양도가액을 전환되기 이전 토지의 공시지가를 적용하여야 하는지 또는 공시지가가 없기 때문에 별도로 평가한 가액으로 양도가액을 산정하여야 하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세및증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(이하 생략) 2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도 시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일(이하 생략) 4) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득(이하 생략) 5) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.(중략)

7. 기타 당해 자산의 종류보유기간보유수거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(이하 생략) 6) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(중략)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액(이하 생략) 7) 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.(이하 생략) 8) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용 상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지관할세무서장(납세지관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지관할세무서장은지방세법제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1.지적법에 의한 신규등록 토지 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 및 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정고시가 누락된 토지 9) 지적법 시행령 13조 【등록전환신청】

① 법 제18조의 규정에 의한 등록전환을 신청할 수 있는 토지는 산지관리법ㆍ 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인하여 지목을 변경하여야 할 토지로 한다.

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 지목변경 없이 등록전환을 신청할 수 있다.

1. 대부분의 토지가 등록전환 되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우

2. 임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우

3. 도시관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우

③ 토지소유자는 법 제18조의 규정에 의하여 등록전환을 신청하고자 하는 때에는 등록전환사유를 기재한 신청서에 행정자치부령이 정하는 서류를 첨부하여 소관청에 제출하여야 한다. 10) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정경정 및 통지】

① (중략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략) 11) 소득세법 제118조 【준용규정】 제24조ㆍ제27조ㆍ제33조ㆍ제39조ㆍ제43조ㆍ제44조ㆍ제46조ㆍ제74조ㆍ제75조 및 제82조의 규정은 양도소득세에 이를 준용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인 등은 2005.12.29. 쟁점토지를 안○○ 등에게 양도하였음이 이 건 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 2006.2.23. 쟁점토지의 양도소득세를 기준시가에 의하여 양도가액 68,533,612원, 취득가액 24,109,466원, 필요경비 723,282원으로 하고 양도소득금액은 43,700,864원으로 신고하였음이 국세통합전산망에서 확인된다.

3. 2005.5.31. 고시된 쟁점토지의 등록 전환되기 전인 같은리 산 37번지의 기준시가는 ㎡당 19,500원임이 국세통합전산망의 공시지가조회에 의하여 확인된다.

4. 쟁점토지의 소유권이 이전된 2005.12.30.에는 일반지번으로 등록 전환되어 쟁점토지에 대한 개별공시지가를 알 수 없었음에도 청구인은 2005.5.31. 고시된 같은리 산 37번지의 공시지가인 ㎡당 19,500원을 적용하여 양도소득세를 신고하였으나, ○○청장은 처분청에 대한 정기 감사에서 쟁점토지의 공시지가가 없는 것으로 판단하여 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 따라 공시지가를 새로이 산정하여 과세하도록 지시하자, 처분청은 ○○과 ○○평가법인에 평가 의뢰하여 쟁점토지의 감정가액을 ㎡당 21,400원으로 평가하여 통보하였음이 위 감정원의 “개별공시지가 산정결과 통보”공문에 의하여 확인된다.

5. 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지가 산 지번에서 일반지번으로 지번만 변경되었을 뿐 지목은 그대로 임야이며, 등록 전환하여 지번이 변경된 경우 그 후의 토지 이용 상황 등이 변경된 경우에는 이를 반영하여 연도 중에 다시 개별공시지가를 고시하여야 함에도 새로이 공시지가가 고시되지 않았다는 것은 이용 상황 등의 변동이 없는 단순 등록전환에 불과하므로 등록전환 전의 공시지가를 기준시가로 적용하여 이 건 양도소득세 신고한 내용이 타당하다는 주장이나, 등록전환신청을 규정하고 있는 지적법 시행령 제13조 제1항 은 “등록전환을 신청할 수 있는 토지는 산지관리법ㆍ 건축법 등 관계법령에 의한 토지의 형질변경 또는 건축물의 사용승인 등으로 인하여 지목을 변경하여야 할 토지로 한다.”라고 규정하고 있고, 지목변경 없이 등록전환을 할 수 있는 예외적인 경우를 동 시행령 제2항 각호에 규정하고 있는바, 제1호는 “대부분의 토지가 등록 전환되어 나머지 토지를 임야도에 계속 존치하는 것이 불합리한 경우”와 제2호는 “임야도에 등록된 토지가 사실상 형질변경 되었으나 지목변경을 할 수 없는 경우” 및 제3호는 “도시관리계획선에 따라 토지를 분할하는 경우”로 한정하고 있으므로 위 규정에 의하면 결국 등록전환은 지목변경을 전제로 하고 있는 것이며, 지목변경을 하지 않고도 등록 전환할 수 있는 예외적인 경우 역시 사실상 지목이 변경된 상태이나 어쩔 수 없이 지목변경을 할 수 없는 경우로 한정하고 있는 것일 뿐이다. 따라서, 지목변경이 안된 단순 등록전환이라는 청구주장은 납득하기 어렵고, 결국은 쟁점토지가 양도된 2005.12.30. 당시에는 쟁점토지의 공시지가가 없었던 것으로밖에 볼 수 없으므로 청구인이 쟁점토지의 기준시가를 2005.5.31. 공시된 ㎡당 19,500원으로 보아 양도가액을 산정한 것은 불합리한 것으로 판단되는바, 처분청이 공인된 감정기관에 의뢰하여 평가한 쟁점토지의 가액 ㎡당 21,400원을 양도 당시의 기준시가로 적용하여 이 건 양도소득세 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없어 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.