1세대 다주택의 양도인지 여부

• 가. 청구인은 2001.4.19. 취득한 ○○광역시 ○○구 ○○동 199-2번지 소재 ○○주택(다세대주택 17호로 구성되어 있으며, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2003.12.24. 청구외 ○○○에게 양도한 후, 기준시가에 의해 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택 양도를 3주택 이상을 소유한 1세대가 양도하는 주택으로 보아 양도한 17세대 중 기준시가 금액이 가장 큰 401호 및 301호는 기준시가를 적용하고 나머지 15세대는 실지거래가액으로 경정하여 2008.1.31. 양도소득세 3,458,310원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.5. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 2001.4.19. 쟁점주택을 취득하여 주택임대사업자등록(000-00-00000)을 한 후 주택임대업을 영위하다가 2003.12.24. 청구외 ○○○에게 쟁점주택을 양도하였는바, 대지 면적이 63평에 불과하고 대학생 하숙용으로 이용되던 주 택의 양도에 대하여 엄청난 다세대를 보유한 사람들에게 적용하는 1세대 3주택 이상 소유자로 분류하여 소득세법 제96조 제1항 제7호 양도소득세 중과규정을 적용함은 입법취지에 어긋나는 문리해석에 의한 것으로 부당하다.

쟁점부동산은 다세대주택으로서 세대별로 각각 하나의 주택으로 보아 주택수를 계산하고 2주택 초과분에 대하여 실지거래가액으로 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도를 1세대 다주택의 양도로 보아 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 1.～6의2.(생략)

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법시행령 제162조 의2【양도가액】

① ～④ (생략)

⑤ 법 제96조제1항제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다. 3) 소득세법시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① ～⑭ (생략)

⑮ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 4) 소득세법시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조제15항에서 "재정경제부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 5) 건축법시행령 별표 1

1. 단독주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다)

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

(2) 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

2. 공동주택(가정보육시설·공동생활가정 및 재가노인복지시설을 포함한다). 다만, 가목 또는 나목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목의 경우 층수를 산정함에 있어서 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 피로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택
• 라. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위하여 사용
• 다. 사실관계

1. 청구인은 ○○광역시 ○○구 ○○동 199-2번지 소재 다세대주택 17호를 2001.4.19. 취득하여 주태임대사업자등록(000-00-00000)을 하고 주택임대업을 하다가 2003.12.24. 양도하고 기준시가에 의거 양도소득세 예정신고를 하였다.

2. 처분청은 쟁점주택 양도를 3주택 이상을 소유한 1세대가 양도하는 주택으로 보아 양도한 17세대 중 기준시가 금액이 가장 큰 401호 및 301호는 기준시가를 적용하고 나머지 15세대는 실지거래가액으로 경정하여 2008.1.31. 양도소득세 3,458,310원을 고지하였다.

3. 쟁점주택은 공부상 다세대주택으로 등재되어 있으며 총 17세대로 구분등기 되어 있다.

• 라. 판 단

1. 청구인이 양도한 쟁점주택은 17세대로 구분등기 되어있고 공부상 다세대주택으로 등재되어 있는바, 소득세법시행령 155조 제15항 및 소득세법시행규칙 제74조 규정과 『 건축법시행령 별표1』에 의하면 다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개 층 이하이어야 하고 또한 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 각 가구별로 구분등기가 불가능하고 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물전체로만 매매가 가능한 것이어야 하는바,

2. 청구인이 양도한 쟁점주택은 주택으로 쓰이는 층수가 4층으로 『건축법 시행령 별표1』상 공동주택의 일종인 다세대주택에 해당된다 할 것이고 각 가구별로 구분등기가 되어 있어 각 가구별로 분리해 양도할 수 있는 것으로, 당해 다세대주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하였다고 하여 1주택의 양도로 보기는 어려우므로 처분청의 당초 처분은 정당하다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.