전 소유자가 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 2002.10.7. ○○시 ○○구 ○○동 642-46 ○○아파트 1동 ***호 (이하 “쟁점주택”이라 한다)를 청구 외 조○○(이하 “조○○”이라 한다)으로부터 취득하여 2006.1.20. 청구 외 송○○에게 양도하고, 2006.3.14. 양도가액은 실지거래가액인 180,000천원으로, 취득가액은 환산가액인 172,831천원으로 하여 양도소득세 42,960원을 예정신고․납부하였다.

○○○세무서장은 2002.10.31. 조○○이 쟁점주택의 양도가액을 실지거래가액인 155,000천원으로 하여 양도소득세 신고한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였으며, 처분청은 수보한 과세자료에 의하여 쟁점주택의 취득가액을 155,000천원으로 하여 양도차익을 산정하고, 청구인이 쟁점주택 양도 당시 1세대 3주택 소유자에 해당하는 것으로 보아 양도세율을 중과세율인 60%를 적용하여 2007.12.6. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 12,691,020원을 경정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.25. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 처분청은 조○○이 양도소득세 신고시 제출한 사실확인서에 의하여 청구인의 취득가액을 155,000천원으로 하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지 하였으나, 조○○이 제출한 사실확인서는 당시 조○○의 요구에 의하여 청구인이 사실과 다르게 작성하여 준 것일 뿐, 청구인의 실제 취득가액은 173,000천원 이므로 청구인의 취득가액을 173,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다. 1) 청구인은 2002.9.20. 쟁점주택을 조○○으로부터 173,000천원에 매입하기로 하여,

○○은행 융자금 70,000천원, ★★은행 전세보증금 80,000천원을 청구인이 승계하고, 잔금 23,000천원은 2002.10.7. 지불하는 조건으로 매매계약을 체결 하였다.

2. 청구인은 2002.10.7. 잔금 23,000천원을 지급하고자 하였으나, 조○○이 쟁점주택의 베란다 공사대금 7,000천원을 포함하여 30,000천원을 지급하지 않으면 등기이전을 못해주겠다고 하여 부득이 베란다 공사대금을 포함한 30,000천원을 2002.10.7. 조○○의 처 김○○(이하 “김○○”이라 한다)의 통장에 김△△의 명의로 입금하였다. 김△△은 청구인의 동서로서 1995.7.30. 청구인이 대여한 30,000천원을 회수한 것이다. 3) 청구인은 조○○으로부터 승계한 ○○은행 융자금 70,000천원을 2002.11.13. 사촌동생의 조카인 이○○의 명의로 김○○의 통장에 입금하여 2002.11.14. 조○○이

○○은행 융자금 70,000천원을 직접 상환하고 2002.11.16. 근저당권설정등기말소 하였으며, ★★은행의 전세보증금 80,000천원은 2003.3.31. 청구인이 직접 ★★은행에 무통장입금으로 상환하여 2003.3.31. 전세권설정등기말소 하였다.

• 나. 처분청은 청구인을 1세대 3주택 보유자로 보아 양도세율 60%를 적용하였으나, 청구인이 보유하고 있는 ○○광역시 ○구 ○○동 ○○○ 동 **호(이하 “쟁점외주택”이라 한다)는 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】규정에 의하여 보유주택수에서 제외되는 것이므로, 처분청이 중과세율인 60%를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점주택의 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액인 172,831천원 으로 신고하였으나, 조○○으로부터 실지로 취득한 가액은 173,000천원이므로 취득가액을 173,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장 하고 있으나, 청구인이 제시하는 조○○의 거래사실 확인서는 2007년 11월에 작성된 것으로서 2002.10.31. 조○○의 양도소득세 신고시 청구인이 작성하여 준 확인서와 사실내용이 다르며, 매매계약서 없이 제출한 통장사본 및 영수증을 제출하는바, 영수증은 계약금도 없이 중도금, 잔금만 나타나 있어 통상적인 매매 계약과는 다르고, 영수증에 기재된 잔금일자도 거래사실 확인서와 다르게 기재 되어 있는 등 신빙성 있는 증빙으로 볼 수 없으며, 소득세법 제97조 제7항 의 규정에 의거 청구인이 인감증명서를 첨부하여 거래사실을 확인한 조○○의 양도가액 155,000천원은 청구인의 취득가액으로 볼 수 있으므로 처분청의 당초 처분은 정당하다. 또한, 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 쟁점주택과 쟁점외주택을 보유하고 있으며, ○○시 ○○구 ○○동 ***번지 근린생활시설 및 다가구 주택을 청구인의 배우자 ○○○ 명의로 보유하고 있으므로 1세대 3주택 보유자에 해당 하며, 조세특례제한법 제99조의3 제2항 의 규정은 1세대 1주택 비과세 규정에만 적용되는 것이므로 쟁점주택의 양도에 대하여 중과세율인 60%를 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 전 소유자가 신고한 양도가액을 청구인의 취득가액으로 보아 양도소득세를 경정하고, 청구인을 1세대 3주택 보유자로 보아 중과세율을 적용하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. 1.～2. (생 략)

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득. (이하 생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (중간 생략)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 1.～2의2. (생 략) 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정 신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생 략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략) 6) 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(괄호 생략)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. (생 략)

② 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. (이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제167조의3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의3의 규정에서 "대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1 세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1.수도권정비계획법제2조 제1호의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그 밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택. 2.～4. (생 략) 5.조세특례제한법제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택. (이하 생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점주택을 2006.1.20. 양도하고, 양도가액은 실거래가인 180,000천원 으로, 취득가액은 환산가액인 172,831천원으로 하여 양도소득세 예정신고․납부 하였으며, 조○○은 2002.10.7. 청구인에게 쟁점주택을 양도하고, 2002.10.31. 실지거래가액에 의하여 양도가액은 155,000천원으로, 취득가액은 150,000천원으로 하여 양도소득세 예정신고 한 사실이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인이 양도한 쟁점주택의 양도가액이 180,000천원이라는 데에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

3. 처분청은 ○○세무서장으로부터 수보한 조○○의 양도소득세 신고서, 매매 계약서, 청구인이 작성한 것으로 된 부동산거래 사실확인서, 청구인의 거래사실 확인용 인감증명서, 조○○의 양도소득세신고 위임용 인감증명서 사본 등에 의하여 청구인의 쟁점주택에 대한 취득가액을 155,000천원으로 하여 이 건 양도소득세를 경정․고지하였음이 양도소득세 결정결의서 등에 의하여 확인된다. 가) 조○○이 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고시 제출한 청구인의 거래 사실확인서에는 매매가액 일억오천오백만원, 잔금일자 2002.10.17.로 기재되어 있다.

• 나) 처분청은 2008.3.19. 조○○이 작성한 확인서를 추가로 제출하는바, ‘홍○○가 제출한 부동산거래 확인서(2007년 11월 제출, 일억칠천삼백만원)는 본인이 확인한 내용이 아니며, 본인 부재중에 불시 방문하여 매도자는 아무런 손해가 없으니 확인만 하여 주면 된다고 하면서 본인의 처에게 요구하여 작성된 것입니다. 확인서상에 나타난 내용은 사실과 다름을 확인합니다(양도대금 일억오천오백만원)’ 라고 기재되어 있다. 다) 청구인의 2007.11.6. 과세전적부심사청구서 및 2007.11.29. 처분청의 과세전 적부심사결정서(○○2007-***)에는, ‘청구인은 쟁점주택을 2002.9.20. 계약금 없이 매매계약을 체결하고, 2002.10.7. 중도금 지급시 베란다 공사비 7,000천원을 포함하여 30,000천원을 ○○○주식회사의 근저당권 말소등기 조건으로 지불하였고, 2002.11.13. 조○○의 ○○은행 채무 70,000천원을 조○○과 함께 ○○은행 ○○아파트지점을 직접 방문하여 변제하고 그 자리에서 잔금영수증을 교부받았으며, ★★은행의 전세금 80,000천원은 퇴거일인 2003.3.31. 반환하고 전세권 등기를 말소하였다.’고 기재되어 있다.

4. 청구인은 이 건 심사청구시 인터넷에 의한 부동산 시세표, 쟁점주택의 등기부등본, 부동산 거래사실 확인서 및 영수증, 현금보관증, 청구 외 김○○, 조○○의 예금통장 사본, 무통장입금증 등을 제출하면서, 쟁점주택의 실제 취득가액은 173,000천원이므로 이 건 양도소득세를 경정하여야 한다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴보기로 한다.

• 가) 청구인은 인터넷 ○○○공인중개사의 아파트 매매시세표를 제시하는바, 2002.10.5. 현재 쟁점주택과 동일한 아파트 13층의 시세는 17,300백만원～18,500백만원으로 기재되어 있다.
• 나) 쟁점주택은 2001.2.27. 주식회사★★은행 ○○아파트지점에서 전세금 80,000천원으로 전세권설정등기 되어 2003.3.31. 해지 되었고, 주식회사○○은행 ○○아파트지점에서 채권최고액 84,000천원, 채무자 조○○으로 근저당권설정등기 되어 2002.11.16. 해지 되었으며, 2002.7.11. ○○○주식회사에서 채권최고액 60,000천원, 채무자 조○○으로 근저당설정등기 되어 2002.10.28. 해지된 것으로 쟁점주택의 등기부등본에 의하여 확인된다.
• 다) 청구인은 청구인과 조○○의 인감증명서를 첨부하여 2007년 11월 작성된 것으로 된 부동산거래사실 확인서를 제출하는바, 쟁점주택의 ‘매매가격은 173,000천원, 계약일자 2002.9.20, 중도금일자 2002.10.7. 23,000천원(중도금지급시 등기이전), 잔금일자 2002.11.13. 70,000천원(잔금에서 전세금 공제), 쟁점주택에 대한 전세보증금 80,000천원에 대한 반환의무는 2003년 2월 말일까지 청구인이 부담하기로 확약하고 이에 기명날인한다.’ 고 기재되어 있다.
• 라) 청구인은 조○○이 발행한 영수증 2매를 제출하는바, 2002.10.7. 중도금 23,000천원(베란다 증․개축비용 700만원 별도임), 2002.11.13. 잔금 70,000천원으로 기재되어 있다.
• 마) 청구인은 청구인의 ○○계좌와 청구인의 배우자인 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)의 ○○신탁계좌 사본 및 1995.7.30. 청구인에게 김△△이 작성하여 준 것으로 된 현금보관증을 제출하였는바, 청구인의 계좌에는 1995.6.28. 16,191,000원이, ○○○의 계좌에는 1995.7.29. 14,421,661원이 출금된 것으로 기재되어 있으며, 현금보관증에는 ‘금액 30,000천원, 위 금액을 정히 수령하며 후일 상환관계를 명확히 하기 위해서 본 보관증을 작성해 드립니다.’ 라고 기재되어 있다. 바) 청구인은 김○○의 ★★은행 계좌 사본과 조○○의 △△ 은행 대출계좌 사본을 제출하는바, 김○○의 계좌에는 2002.10.7. 김△△이 30,000천원을, 2002.11.13. 이○○이 70,000천원을 입금한 것으로, 조○○의 대출계좌에는 2002.11.14. 70,000천원을 상환한 것으로 기재되어 있다. 사) 청구인은 무통장입금증 사본을 제출하는바, 2003.3.28. 청구인이 80,000천원을 ★★은행 동대문지점 계좌에 입금한 것으로 기재되어 있다.

5. 청구인은 쟁점외주택은 조세특례제한법 제99조의3 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】규정에 의하여 보유주택수에서 제외되는 것이므로 처분청이 1세대 3주택 소유자로 하여 중과세율인 60%를 적용한 것은 부당하다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴보기로 한다.

• 가) 청구인은 쟁점주택 양도당시 쟁점주택과 쟁점외주택을 청구인의 명의로 보유하고 있으며, △△시 △△구 △△동 ***번지 근린생활시설 및 다가구주택을 ○○○ 명의로 보유하고 있는 것으로 국세통합전산망 및 등기부등본에 의하여 확인된다. 나) 청구인은 쟁점외주택의 취득내용에 대한 증빙서류로 당초 분양계약서를 제출하는바, 2006.6.10. 분양계약을 체결한 것으로 확인되며, 쟁점외주택의 등기부등본에 의하면, 2003.9.18. 주식회사△△종합건설에서 소유권보존등기 하였으며, 2002.6.10. 매매 를 등기원인으로 하여 2004.6.5. 청구인 명의로 소유권이전 된 것으로 확인된다.
• 라. 판단 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인은 2002.10.7. 조○○으로부터 취득한 쟁점주택의 취득가액은 173,000천원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하는 부동산거래사실 확인서는 사후에 작성된 것으로서, 당초 조○○의 양도소득세신고시 청구인이 작성하여 ○○○세무서장에게 제출한 기재내용과 사실내용이 다르게 기재되어 있고, 2008.3.19. 조○○은 처분청에 추가로 제출한 확인서에서 ‘청구인이 이 건 심사청구시 제출한 부동산 거래확인서(2007년 11월 작성분)는 본인이 확인한 내용이 아니며, 쟁점주택의 실지양도대금은 155,000천원이다’ 라고 재차 확인하고 있으며, 청구인은 1995.7.30. 김△△에게 30,000천원을 대여하여 주었으며, 2002.10.7. 김△△이 김○○의 계좌에 30,000천원을 입금하는 것으로 대체하였 다고 주장하고 있으나 그 진위가 불분명 하고,

○○은행 융자금 70,000천원에 대하여 처분청에 과세전 적부심사청구시에는 2002.11.13. 조○○과 함께 ○○은행 ○○아파트지점을 직접 방문하여 변제하였다고 주장하였으나, 이 건 심사청구시에는 2002.11.13. 청구 외 이○○의 명의로 김○○의 계좌에 70,000천원을 입금하여 조○○이 직접 상환토록 하였다고 당초 주장을 번복하고 있는 등 이 또한 그 진위가 불분명한 점 등으로 미루어, 청구인이 제출한 증빙들은 신빙성이 있다고는 보여지지 않는다. 또한, 청구인은 쟁점외주택은 조세특례제한법 제99조의3 의 규정에 의하여 보유주택수에서 제외되는 것이라 주장하고 있으나, 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 에 의하면, 조세특례제한법 제99조 및 제99조의3의 규정에 의하여 양도소득세가 감면되는 신축주택의 경우에는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’으로 보지 않는 것으로서, 당해 신축주택을 양도하는 경우에는 그 양도주택에 한하여 60%의 중과세율을 적용하지 않는다는 것이며, 주택의 수를 계산함에 있어서는 이를 제외한다는 것이 아니므로, 쟁점외주택은 소득세법 제104조 제1항 제2의3호의 규정에 의한 양도세율을 적용함에 있어서 소유 주택수에 포함된다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 155,000천원으로 하여 양도차익을 산정하고, 청구인이 쟁점주택 양도당시 1세대 3주택 소유자에 해당하는 것으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.