일괄취득한 토지의 취득실가를 환산함에 있어 공시지가를 기준으로 환산함

청구인은 ○○시 ○면 ○○리 419 번지에 거주하는 자로서 ○○시 ○면 ○○리 6-1외 외 4필지 전(田) 등 24,798㎡를 청구외 ○○○로부터 취득하여 이중 동소 6-1번지에서 분할된 동소 6-3외 1필지 전 2,537㎡(이하 ‘쟁점토지’라 한다)를 2004.4.13. 청구외○○○에게 양도하고 실지거래가액(1년 미만 단기양도)에 의거 양도소득세 과세표준 예정신고를 하였으나, 추후 양수자 청구 외 ○○○가 당해 부동산을 양도하면서 실지거래가액에 의거 양도소득세 신고를 하게 됨에 따라 ○○○가 제출한 취득가액을 청구인의 양도가액으로 하고, 조사과정에서 확인된 취득가액을 환산하여 청구인의 취득가액으로 하여 2007.12.5. 양도소득세 44,372천원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.25. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은

○○ 시

○ 면

○○ 리 6-3 전 2,277㎡ 와 동소 6-4 전 521㎡ 및 동소 산 24-7 임야 98㎡중 각 2분의1 지분을 2004.4.13일 양도하였는바,

• 나. 청구인이 2003.7.18. 매수할 당시 취득세 신고는 개별공시지가에 기하여 신고한 것이므로 양도소득세를 부과할 때에도 실제 매수한 가격을 조사하여 청구인의 매도가격을 기초로 하여 부과하여야 하고, 취득 당시 전(田)과 임야를 동시에 일괄하여 취득하였는바, 전(田)은 임야에 비하여 공시지가도 2.33배 이상이므로 시가도 차이가 있음을 고려하여 양도차익을 산출하여야 하는데 처분청은 전(田)과 임야를 같은 가격으로 보고 양도소득세를 부과한 것으로
• 다. 쟁점토지를 취득할 당시 총 취득가액 490,000,000원을 총 취득평수 7,274평으로 나누면 평당 67,363원이고, 이에 양도한 토지(田) 취득면적 846평을 곱하면 전(田)의 취득가액은 56,989,090원이 되며 전(田의) 공시지가가 임야 공시지가의 2.33배이므로 이를 곱하면 132,784,579원이 취득가액이 되어 이를 양도가액 165,000,000원에서 차감하면 양도차익이 32,215,421원 이므로 기납부한 양도소득세 16,224,762원을 차감하면 15,990,659원이 되는데 처분청은 어떤 경위로 과세표준을 65,824,033원으로 하여 양도소득세를 부과하였는지 알 수 없어 부당한 처분으로 판단되어 본 청구에 이르게 된 것이다.

청구인은 납부한 양도소득세가 12,224,762원이라 하는바 처분청의 수납액은 518,970원 뿐으로 청구인 주장이 터무니 없는 것으로 보여지며, 청구인의 당초 취득가액 490,000,000원을 기준시가에 의거 안분계산하여 취득실가를 91,809,193원으로 하여 과세처분 하였으므로 당초 처분은 정당하다

• 가. 쟁점 청구인이 양도한 토지의 취득가액을 산정하는 방법의 적정성
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 5) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인의 부동산 취득 및 양도내역은 아래 표와 같다.

• 아 래 - <표1> 취 득 소 재 지 지목 면적 (㎡) 취득일자 취득가액 취득시 공시지가

○○시 ○면 ○○리 산 24-1 임야 18,972 03.07.18 490,000,000 1,600

○○시 ○면 ○○리 산 24-6 임야 91 1,640

○○시 ○면 ○○리 5-1 전 562 9,600

○○시 ○면 ○○리 6-1 전 4,671 4,200

○○시 ○면 ○○리 6-2 전 502 5,040 계 24,798 <표2> 양 도 소 재 지 지목 면적 양도일자 양도가액 비 고

○○시 ○면 ○○리 6-3 전 2,277 04.04.13 160,000,000 6-1에서 분할

○○시 ○면 ○○리 6-4 전 260.5 6-1에서 분할 계 2,537.5

2. 청구인이 양도하였다고 하는 쟁점토지 중 ○○시 ○면 ○○리 산 24-7 임야 98㎡중 2분의 1 지분은 청구외

○○○ 의 소유로 청구인의 양도소득세 산정과는 아무런 관계가 없다.

3. 청구인이 2004년 중에 납부한 양도소득세는 2004.4.27. 452,350원(쟁점토지 양도에 대한 자납), 2004.8.31. 66,620원(2004.1.9. 양도분에 대한 양도소득공제 를 2004.4.13일 양도분에 대한 양도소득공제시 이중공제로 인한 경정)임이 국세통합전산망에 의거 확인됨.

• 라. 판 단

1. 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 전(田)과 임야를 일괄취득 하였으므로 취득가액을 전체취득면적으로 나누어 단위면적당 취득가액을 산정한 뒤, 전(田)의 공시지가가 임야의 2.33배에 달하므로 단위면적당 가액에 2.33배를 곱하여 단위당 취득가액을 결정하고, 이에 양도면적을 곱하여 취득가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 2) 소득세법 제100조 제2항 및 동법 시행령 제166조 제4항, 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 제1호의 규정에 의하면 “공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.”라고 되어 있는바, 일괄취득한 쟁점토지의 취득실가를 산정함에 있어 취득당시 공시지가에 의해 취득가액을 안분계산하여 산정한 당초 처분은 정당한 것이고

3. 청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 납부한 양도소득세가 16,224,762원이라 주장하고 있으나 이에 대한 증빙을 제출하지 못하고 있고, 국세통합전산망에 의거 확인된 금액인 452,350원을 기 납부세액으로 공제한 당초 처분은 정당하다.

4. 위 사실관계와 관련법령을 종합해 보면 청구인의 주장중 취득실가 산정부분은 관련법령을 오해한 것이고, 양도소득세 기납부세액과 관련 주장은 근거가 없어 이 건 양도소득세 등을 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.