쟁점토지에 대한 실제 거래가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분의 당부

청구인은 2001.11.30. 청구외 이○○(이하 “이○○”이라 하며, “청구인”과 합하여 “청구인 등”이라 한다)과 함께 취득(청구인 지분: 20%, 이○○ 지분: 80%)한 ○○광역시 ○구 ○○동 389번지 대지 915.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2004.7.15. 청구외 ○○종합건설(주)(이하 “양수법인”이라 한다)에게 양도한 후, 쟁점토지의 양도가액을 1,881,560천원으로 하여 양도소득세 신고하였다. 처분청은 청구인 등이 쟁점토지를 양도한 실제 가액이 26억원임을 확인하고, 쟁점토지에 대한 지분에 따라 청구인 등의 양도소득세 과세표준을 계산한 후, 2007.12.13. 청구인에게는 2004년 과세연도 양도소득세 70,674,540원을, 이○○에게는 2004년 과세연도 양도소득세 284,346,010원을 경정․고지하였다. 청구인 등은 이에 불복하여 2008.2.21. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인 등은 당초 양수법인과 쟁점토지를 26억원에 양도한다는 계약을 체결하였으나, 양수법인의 요구에 의해 매수인을 청구외 ○○○아(주)(이하 “○○○아(주)”라 한다)로 변경하였으며, 매매잔금 12억원이 남아 있는 상태에서 다른 담보를 제공하는 조건으로 2004.7.15. ○○○아(주)에게 쟁점토지에 대한 소유권을 이전 등기하여 주었으나, 잔금지급일 이후 4회에 걸쳐 320백만원을 이자 및 손해보상금으로 수령하였다. 그러나, 양수법인은 청구인 등과 상의 없이 매매잔금에 대한 담보로 제공한 부동산을 청구외 ○○○부동산신탁(주)에 담보신탁하는 등 매매잔금에 대한 지불 의사가 없는 행동을 하였다. 이에 따라 청구인 등은 양수법인이 쟁점부동산 매매잔금에 대한 지불 의사가 없는 것으로 인식하여 ○○○아(주)를 매수자로 한 검인계약서 상의 양도가액 1,881,560천원을 쟁점부동산에 대한 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 청구인 등은 현재 ○○○아(주)를 상대로 사기로 인한 쟁점부동산 매매 원인 무효 소송을 제기중이며, 당시 ○○○아(주) 이사였던 청구외 장○○를 사기혐의로 고소 중에 있는바, 아직 법원의 판결이 나오지는 않았으나, 소득세법 기본통칙 88-2의 규정에 따라 이 건 과세는 부당하다.

양도소득세를 과세함에 있어서 실지거래가액에 의하여 결정하는 경우 그 실지거래가액이라 함은 양도대금 수령 여부와 관계없이 거래 당시 급부의 대가로 실제 약정된 금액을 말하는 것이며, 청구인 등이 ○○○아(주)를 상대로 쟁점토지 양도에 대해 사기에 의한 원인무효 소송을 진행 중에 있다고는 하나, 소송 진행을 이유로 과세처분을 취소할 수 있는 법적 근거가 없는바, 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지에 대한 실제 거래가액을 양도가액으로 하여 양도소득세 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. ～ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인 등이 쟁점토지의 양도가액을 1,881,560원으로 하여 양도소득세 신고한 것에 대하여 처분청은 쟁점토지의 실제 양도가액이 26억원임을 확인하고 이 건 양도소득세를 경정하였음이 처분청의 양도소득세 경정결의서 등을 통해 확인된다.

2. 2004.6.16. 청구인 등과 양수법인은 쟁점토지를 26억원에 양수․도한다는 계약을 체결하였는바, 동 계약서에는 대금 지급 일자 및 특약사항이 다음과 같이 기재되어 있다.

• 가) 계약금 3억원은 계약시에 지급하고, 중도금 11억원은 2004.7.30.에, 잔금 12억원은 2005.1.30.에 지급한다.
• 나) 본 계약서는 소유권 이전시에 별도의 계약서를 작성하기로 합의하였으므로 새로 작성되는 계약서의 작성 때까지만 유효하며, 본 계약서는 외부에 유출하지 않는다. (중도금은 11억원 지급시 소유권 이전 협의키로 함)

3. 청구인 등은 위 2)의 계약서 작성일과 동일한 일자에 ○○○아(주)와 쟁점토지에 대한 매매계약서를 다시 작성하였는바, 동 계약서에 기재된 쟁점토지 양도가액은 1,881,560천원으로 기재되어 있으며, 청구인 등은 동 금액을 쟁점토지에 대한 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

4. 쟁점토지에 대한 청구인 등의 소유권은 2004.7.15. ○○○아(주)에게로 등기 이전되었는바, 이와 관련된 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 2004.7.14. 양수법인이 작성하여 공증된 확약서에는 ‘양수법인이 ○○광역시 ○구 ○○동 1097번지 지상에 시행․시공하는 아파트 중 405호(34.07평) 및 902호(35.34평)와 상가 중 3층 전체(117.37평, 이하 앞의 두 아파트와 합하여 “담보제공부동산”이라 한다)를 2004.7.14. ○○○아(주)가 이○○에게서 차용하는 12억원을 2005.1.30. 지급하는 것에 대한 담보용으로 제공하며, 본 건 확약서는 2005.1.30. ○○○아(주)가 차용금을 지급하는 경우 반환하는 것이며, 이○○도 위 기간 이전에는 매매 또는 증여 등을 할 수 없으며, ○○○아(주)가 잔금 지급을 못 할 경우에는 본 건 부동산에 대한 소유권은 이○○에게 이전되어도 이의제기를 못함’이라고 기재되어 있다.
• 나) 위 가)의 확약서에는 담보제공부동산에 대해 양수법인과 이○○ 간에 2004.7.14. 체결된 분양계약서가 첨부되어 있는바, 동 분양계약서 상의 총 분양가액은 1,286,818,120원이며, 이○○가 완납한 것으로 되어있다.
• 다) ○○○아(주)로 이전된 쟁점토지에 대한 소유권은 신탁을 원인으로 2004.7.20. ○○○부동산신탁(주)에 다시 이전등기 되었다.

5. 담보제공부동산에 대한 등기부 등본을 확인한바, 담보제공부동산은 2004.12.28. 양수법인 명의로 소유권보존등기 된 후, 동일자로 ○○○부동산신탁(주)에 신탁을 원인으로 소유권이전되었으며, 신탁해지 및 재설정 등의 과정을 거쳐 2007년 이후 제3자에 매각된 것으로 확인된다.

6. 청구인 등은 2007년 12월 ○○○아(주)를 상대로 청구인 등으로부터의 쟁점토지에 대한 소유권이전등기의 말소등기 절차를 이행하라는 취지의 소장을 ○○지방법원에 접수하였는바, 동 소장에 기재된 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) ○○○아(주)는 쟁점토지에 대한 중도금 지급일(2004.7.30) 전인 2004.7.14.에 잔금이 15억 6천만원이 남은 상태에서 양수법인 및 양수법인의 실질적 대표자 장○○의 연대보증하에 매매잔금 15억 6천만원을 2005.1.30.까지 지급한다는 금전소비대차계약 공정증서를 작성해 주면서 쟁점토지에 대한 소유권 이전등기를 청구인 등에 요청했고, 청구인 등의 협조로 2004.7.15. 쟁점토지에 대한 소유권을 이전등기하였다.
• 나) ○○○아(주)는 쟁점부동산을 이전등기한 후 5일 뒤인 2004.7.20.에 ○○○부동산신탁(주)에 신탁을 하고 그 지상에 오피스텔 건물의 건축을 추진했는바, 잔금 지급약정일인 2005.1.30.이 지나도 이를 지급하지 않아 청구인 등이 독촉하자 2005년 2월, 5월, 7월, 3회에 걸쳐 금 4억 5천만원을 분할 지급한 것이 전부이다.
• 다) ○○○아(주)는 현재 부도상태에 있어 청구인 등에 대한 채무를 변제할 능력도 없어, 청구인 등은 ○○○아(주)에 대해 수차례 계약해제의 의사표시를 한 바 있고, 이 사건 소장 부본의 송달로 다시 매매계약 해제의 의사표시를 한다.

7. 위 6)의 소장에 대해 ○○○아(주)가 ○○지방법원에 제출한 답변서의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) ○○○아(주)가 청구인 등에게 지급해야 할 매매잔금은 약 6～7억원 가량이다.
• 나) 아파트 건물의 분양권자들은 채권을 확보하기 위해 (주)△△△를 설립하여 경매진행 중이던 이 사건 부동산에 대하여 (주)△△△ 명의로 낙찰 받았는데, 청구인 등은 분양권자들과 합의를 하여 낙찰대금은 이 사건 부동산을 담보로 제공하여 지급하기로 하고서 (주)△△△를 양도 받아 실질적으로는 쟁점토지 매매계약과 관련하여 전혀 손해를 보지 않고 실질적으로는 매매잔금을 모두 지급 받은 것과 같이 되었다.
• 다) 청구인 등은 이 사건과 동일한 내용으로 ○○지방법원 2000가합0000호로 소송을 제기하였다가 2007.7.13. 소송을 취하한 바가 있다.

8. 이상의 사실을 종합하여 보면, 청구인 등은 양수법인에게 쟁점토지를 26억원에 매도한 것으로 확인되는바, 실지거래가액에 의해 양도소득세를 경정 또는 결정하는 경우 양도가액은 양도대금 수령 여부와 관계없이 양도대상 물건의 거래 당시에 실제 약정된 양도금액 전부를 말하는 것이며, 미지급 잔금에 대해서는 채권의 형태로 청구인 등의 권리가 존속하고 있는 것이므로, 청구인 등이 양도대금의 일부를 현재까지 지급받지 못하였다고 하더라도 실제로 지급받은 금액만을 양도가액으로 할 수는 없다고 판단된다. 또한, 청구인 등은 쟁점토지에 대한 소유권이전 말소등기를 위해 ○○○아(주)를 상대로 소송을 진행 중이라는 이유로 이 건 부과처분의 취소를 주장하고 있으나, 청구인 등이 작성한 소장의 내용과 ○○○아(주)가 작성한 답변서의 내용에 의할 때 쟁점토지에 대한 소유권이전등기가 당연 무효라고 볼 만한 사정이 없을 뿐만 아니라, 판결에 의해 확정된 소송이 아닌 진행 중인 소송을 이유로 과세처분을 취소할 법적 근거가 없으므로, 청구주장을 받아들일 수는 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.