양도가액 과소신고 사실이 확인되자 취득가액도 과소신고 되었다는 주장

×× 세무서장이 2007.11.5. 청구인에게 경정고지한 2004 년 귀속 양도소득세 35,027,520원은 청구인이 2004.4.19. 양도한 ××시 ××구 ××동 ×××-××번지 1층 상가 (토지 78.7㎡, 건물 324.82㎡)의 1/3지분에 대한 취득가액을 조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2004.4.19. ××시 ××구 ××동 ×××-××번지 소재 1층 상가 (토지 78.7㎡, 건물 324.82㎡, 이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)의 1/3지분을 양도하고 취득가액을 196,666,666원(전체 양도가액 590,000,000원)으로, 양도 가액 을 206,666,666원(전체 양도가액 620,000,000원)으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 ×××세무서장이 통보한 쟁점부동산에 대한 양도소득세 과세자료에 의하여 쟁점부동산의 전체 양도 가액이 820,000,000원임을 확인하고, 청구인 지분의 양도가액을 273,333,333원 으로, 취득가액은 청구인이 신고한 206,666,666원으로 하여 양도차익을 66,702,227원으로 산정한 후 2007.11.5. 청구인에게 양도소득세 35,027,520원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.11. 심사청구를 제기하였다.

청구인은 당초 기준시가로 신고할 수 있는 것임에도 이를 실지거래가액으로 잘못 신고하였으며, 쟁점부동산의 취득시 근저당채무액이 640,000,000원으로 설정되어 있는 점을 감안할 경우 청구인이 신고한 취득가액 196,666,666원(전체 취득가액 590,000,000원)은 실지거래가액이 아닌 것이 분명하므로 취득가액이 확인되지 아니하는 경우로 보아 환산가액에 의하여야 한다.

청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하였고, 양도가액이 신고한 내용과 달리 확인되고 있으므로 확인된 양도가액에 따라 양도차익을 결정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산에 대해 취득가액이 확인되지 아니한 것으로 보아 환산가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당 하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제7조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사 하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 및 경정】

② 법 제114조의 규정에 의한 과세표준과 세액은 납세지 관할세무서장이 결정 또는 경정한다. 다만, 국세청장이 특히 중요하다고 인정하는 경우에는 지방국세청장이 결정 또는 경정한다. 6) 소득세법 시행령 제176조 의2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 ×(취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가))

③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 2004.4.19. 쟁점부동산의 청구인 지분(1/3)을 양도하고 양도가액을 206,666,666원으로, 취득가액을 196,666,666원으로 하여 실지거래가액으로 양 도소득세를 신고하였고, ×××세무서장의 양도소득세 과세자료 통보에 의하여 쟁점부동산의 청구인 지분 양도 가액이 273,333,333원으로 확인되었으며 이에 대하여는 처분청과 청구인간 다툼은 없다.

2. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 당초 신고한 196,666,666원으로 산정하였으나 이에 대한 확인은 하지 아니하였음이 심리자료에 의하여 확인된다.

3. 청구인이 이 건 양도소득세 신고시 제시한 취득시의 검인계약서의 내용 을 보면, 2003.3.10. 계약금 60,000천원, 2003.3.31. 잔금 530,000천원, 총 매매대금 은 590,000천원으로 되어 있으며, 특약사항에 임대보증금 200,000천원은 매수인이 승계하는 것으로 나타나 있다.

4. 쟁점부동산의 등기부등본을 살펴보면, 청구인 등 3인이 2003.3.31. 매매를 원인으로 전소유자 유○○(×××-××-×××××, 부동산매매업 및 임대업, 2003년도 수입금액 605,468,000원)으로부터 소유권을 이전한 사실, 2003.3.31. 공동소유자 중 이○○을 채무자로 하여 ○○○○○에서 채권최고액 832,000천원의 근저당권을 설정한 사실, 2003.3.18.～2005.1.20. 전○○가 전세권 200,000천원을 설정한 사실 등이 확인된다.

5. 이 건 심리기간 중 쟁점부동산에 근저당권을 설정한 ○○○○○ ○○지점에 조회한 바에 의하면, 근저당권의 채무액은 640,000천원이었고, 동 금액은 채무발생일인 2003.3.31. 전 소유자 유○○의 채무액에 충당되었음이 확인된다.

6. 한편, 공동소유자 중 이

○○ (2005.8.24. 사망)의 상속인 이★★은 이 건 쟁점부동산과 관련하여 이○○에게 부과된 양도소득세 33,738,830원에 대하여 ××고충처리의원회에 고충신청을 하였고, ××고충처리의원회는 청구인 등 3인이 쟁점부동산을 유○○으로부터 취득함에 있어, 쟁점부동산에 640,000천원의 대출 을 발생시켜 그 대출금을 유○○의 채무에 충당한 사실과, 200,000천원의 임차보증금을 승계한 사실이 확인되는 점으로 볼 때, 검인계약서상의 매매가액인 590,000천원보다 높은 가액으로 취득하였을 것에 신빙성이 있으므로 590,000천원을 실제취득가액으로 보기 어렵다고 판단하면서 2008.2.27. 처분청에 취득가액에 대한 재조사를 실시하여 그 결과에 따라 경정하거나, 환산가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 경정할 것을 시정권고하였음이 관련 공문에 의하여 확인된다.

7. 청구인은 쟁점부동산에 대한 근저당설정액 등으로 보아 청구인이 신고한 취득가액 또한 사실과 다르다는 것이 확인되므로 그 취득가액은 환산가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면,

• 가) 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 조사확인된 가격으로, 취득가액은 청구인이 신고한 가액(검인계약서상 매매금액)으로 하여 이 건 양도소득세를 결정하였으나 납세자가 양도소득세를 신고하면서 양도가액을 이 건과 같이 사실과 다르게 신고한 경우 취득가액 또한 사실과 다르게 신고하는 것이 통상적이며 특히 그 신고된 가액이 검인계약서상의 금액일 경우에는 취득가액의 적정여부에 대한 확인이 필요하다 할 것이고
• 나) 쟁점부동산의 등기부등본과 관련기관의 조회 등에 의하여 쟁점부동산 의 양도시점 매매현황을 살펴보면, 청구인 등 3인이 쟁점부동산을 담보로 대출한 640,000천원을 매매대금(등기접수일에 지급된 것으로 보아 잔금으로 판단됨)으로 하여 전소유자 유○○의 채무에 전액 충당한 사실이 확인되고 있으므로 청구인이 신고한 검인계약서상의 거래가액은 사실과 다른 것으로 보여진다.
• 다) 따라서, 쟁점부동산의 양도가액은 확인하였으나 취득가액에 대한 확인은 하지 아니한 이 건의 경우 소득세법 제114조 제4항 의 규정에 의하여 취득가액에 대한 확인이 필요하다 하겠다.

8. 위 내용과 관련법령을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산에 대한 양도소득세는 매매계약서 및 금융자료 등을 통하여 실제 취득가액을 확인하고 그 결과에 따라 이 건 양도소득세 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.