잔금일자를 조정하다 불가피 3주택이 되었으므로 중과세율 적용대상이 아니라는 주장

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 000번지의 14호 소재 다가구주택(대지 139㎡, 건물 184.65㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1982.12.30.취득하여 거주하던 중 2007.1.19. 양도하고 소득세법상 고가주택에 의한 1세대 1주택으로 보아 6억원을 초과하는 부분에 대하여 일반세율을 적용하여 양도소득세 36,384천원을 예정신고・납부하였다. 이에 대해 처분청은 쟁점주택을 1세대 3주택의 양도로 보아 1세대 1주택 비과세를 부인하고 중과세율을 적용하여 2007.12.1. 양도소득세 339,388,424원을 결정・고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008. 2. 11. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점주택 매도과정에서 매수인과의 매매계약 이행과정에서 잔금일자를 조정하면서 일시적으로 3주택이 된 것이며, 사실상 1세대 1주택에 해당되므로 이 건 부과처분은 취소되어야 한다. 구분 소재지 거래 금액 계약일자 잔금약정일 (실제지급일) 양도

○○동 000-4 1,037백만원 2006.11.15. 2007.1.13. (2007.1.19) 취득 ◇◇동 00-00 210백만원 2006.11.20. 2006.12.20. 취득

○○동 00-00 310백만원 2006.12.5. 2007.1.22. (2007.1.8.)

• 나. 면목동 31-37 소재 주택 취득계약서 상 잔금약정일은 2007.1.22.이었으나, 매도인이 잔금지급을 앞당겨 달라고 요청하여 잔금을 14일 앞당겨 2007.1.8. 지급하게 되었으며, 쟁점주택 양도계약서 상 잔금약정일은 2007.1.13. 이었으나, 매수인의 사정으로 잔금을 6일 늦은 2007.1.19. 받게 됨으로 인하여 불가피하게 1세대 3주택이 된 기간은 11일간이다.
• 다. 청구인은 1936년생으로 중풍, 고혈압, 당뇨 등으로 5년이상 치료를 받고 있으며, 쟁점주택의 양도는 치료비가 부족하여 매각하게 되었으며, 신병치료를 위해 ◇◇동 00-00 소재 주택을 취득하였으나, 얼마후 공기가 좋은 ○○동 00-00 소재 주택이 매물로 나와 이를 매입하여 현재 거주 중에 있고 ◇◇동 00-00 주택은 ○○동 00-00 소재 주택 취득 이후 곧바로 취득가액보다 3천만원 낮게 매물로 내놓았으나 현재까지 거래가 없어 매도되지 아니한 상태로, 다주택자에 대한 중과세 규정의 입법배경은 다주택 소유의 경우 거주목적에 따른 실수요자가 아니라는 점과 부동산 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세의 형평을 도모하고 부동산 투기를 차단함에 있다고 할 것이지만, 청구인은 기존의 쟁점주택을 불가피하게 양도하고 신병치료에 적합한 주택을 구하는 과정에서 매도인 또는 매수인의 요청에 의해 잔금을 약정일보다 먼저 지급하거나 늦게 지급받음으로 인해 일시적으로 3주택이 되었으므로 부동산 투기목적도 없고 실정법을 잘 몰라서 법에 무지한 청구인에게 정상을 참작하지 아니하고 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 과세한 이 건 부과처분은 공익목적을 달성하고자 하는 입법취지와는 달리 개인적 희생이 막대한 것이므로 사실관계를 살펴 이 건 부과처분을 취소함이 타당하다.

• 가. 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 규정에 의해 양도 및 취득시기는 잔금청산일을 기준으로 판단하는 것이므로 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 1세대 3주택자이며, 쟁점주택은 소득세법 제104조 및 동법시행령 제167조에서 규정하는 ‘대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택’에 해당되므로 1세대 3주택 중과세율을 적용하여 고지한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 양도 당시 청구인이 3주택을 보유한 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 적용을 배제한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2006. 12. 30. 개정) 2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정) 3) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2008. 2. 22. 단서개정)

3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (1998. 4. 1. 직제개정)

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

⑥ 제1항에서 “가족”이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. (1998. 12. 31. 개정) 4) 소득세법시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (2007. 2. 28. 개정) 5) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)

④ 제2항에 규정하는 자산의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산한다. (1996. 12. 30. 단서신설) 6) 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익 등의 계산】

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2008. 2. 22. 후단개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ───────── 양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정) 양도가액―6억원 법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────── 양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다. 7) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 8) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. (2003. 12. 30. 후단신설) 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) (2003. 12. 30. 신설) 양도소득과세표준의 100분의 60 9) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 10) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 11) 소득세법시행령 제167조 의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】

① 법 제104조 제1항 제2호의 3의 규정에서 “대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이라 함은 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산함에 있어 이를 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각호의 1에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 수도권정비계획법 제2조 제1호 의 규정에 의한 수도권(이하 이 조에서 “수도권”이라 한다) 및 광역시(다음 각목의 1에 해당하는 지역을 제외한다)외의 지역에 소재하는 주택으로서 당해 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 당해 주택 또는 그밖의 주택의 양도당시 3억원을 초과하지 아니하는 주택 (2005. 2. 19. 개정)

• 다. 사실관계

1. 처분청과 청구인간에 쟁점주택을 양도일 현재 3주택을 보유한 사실에는 다툼이 없으며, 다만, 쟁점주택 이외의 다른 주택 취득과정에서 잔금일자를 조정하면서 일시적으로 3주택(아래 표 참조)이 되었음을 청구인은 주장하고 있다. 구분 소재지 거래 금액 계약일자 잔금약정일 (실제지급일) 양도

○○동 000-4 1,037백만원 2006.11.15. 2007.1.13. (2007.1.19) 취득 ◇◇동 00-00 210백만원 2006.11.20. 2006.12.20. 취득

○○동 00-00 310백만원 2006.12.5. 2007.1.22. (2007.1.8.)

2. 등기부등본 상 등기접수일을 보면, 청구인은 서울시 ○○구 ○○동 000-4 대지(139.1㎡)를 1982.12.30. 취득하고 건물(184.65㎡)을 1987.7.20. 보존취득한 후, 2007.1.13. 양도한 사실과 서울시 중랑구 ◇◇동 00-00 소재 주택을 2006.12.20. 취득, 서울시 동대문구 ○○동 00-00 소재 주택을 2007.1.22. 취득한 것으로 기재되어 있다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 쟁점주택 양도일인 2007.1.19.현재 3주택(○○동 000-4, ◇◇동 00-00, ○○동 00-00)을 보유하였다. 2) 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 규정을 보면, 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날(잔금청산일)로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우나 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일로 하는 것으로 규정되어 있다.

3. 청구인이 질병 요양의 부득이한 사유로 일시적으로 3주택이 되었다는 사실에 관하여 1세대 1주택의 특례규정 적용 가능여부를 확인한 바, ‘1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우’에 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것만 해당되는 것이나, 청구인은 양도일 현재 2주택 이상을 보유하였으므로 특례적용이 불가하다.

4. 일시적으로 1세대 3주택이 된 경우, 잔금일자의 불가피한 조정, 등기접수일의 불가피한 조정 등을 이유로 1세대 1주택의 적용특례 여부를 검토한 바, 양도 당시 3주택을 보유하고 있었고 3주택을 보유한 상태에서 당해 주택을 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세 적용대상 아님(국심2007전 481, 2007.6.15외 다수 같은 뜻)이라는 심판례에 비추어 쟁점주택은 1세대 1주택의 특례 적용대상이 아닌 것으로 판단된다.

5. 위의 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 쟁점주택을 양도 계약할 당시 1주택이었고, 쟁점주택 매도와 병행하여 대체주택을 취득하는 과정에서 잔금일자를 조정하던 중 부득이하게 3주택이 된 것이므로 당초 매매계약 내용 등을 살펴서 3주택에서 제외하여야 함을 주장하고 있으나, 관련 법령인 소득세법 제98조, 소득세법 시행령 제162조 제1항 등이 부동산 양도시기를 원칙적으로 잔금청산일로 규정하고 있어, 처분청이 쟁점주택 양도당시 청구인의 세대를 쟁점주택을 포함하여 3주택 소유자로 보아 실지거래가액으로 과세를 한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.