손해배상에 대한 계약서 등 증빙이 없고, 청구외법인의 발행어음은 쟁점토지의 소유권이전을 담보목적으로 발행된 점, 쟁점토지는 제한・금지된 상태가 아닌 점으로 보아 미등기전매에 해당되고, 실제 지출된 중개수수료는 필요경비 산입함
손해배상에 대한 계약서 등 증빙이 없고, 청구외법인의 발행어음은 쟁점토지의 소유권이전을 담보목적으로 발행된 점, 쟁점토지는 제한・금지된 상태가 아닌 점으로 보아 미등기전매에 해당되고, 실제 지출된 중개수수료는 필요경비 산입함
○○ 세무서장이 2007.
5. 청구인에게 경정․고지한 2003년 과세연도분 양도 소득세 696,358,080원의 부과처분은 금융증빙에 의하여 실제 지출이 확인되는 중개수수료 87,000,000원을 양도가액에서 차감하여 그 과세표준과 세액을 경정 합니다.
청구인은
○○ 광역시
○○ 구
○○ 동 140-24 소재에서 1992.
6. 5.～2001.
31. 까지의 기간 동안 “
○○ 엔지니어링”이라는 상호로 보일러에 사용되는 열교환기 제조업을 영위하다가 2001.
10.
31. “주식회사
○○ 캐스터”라는 상호로 법인전환하고 남편인 고
○○ 을 대표자로 선임하였다.
○○○ 세무서장(이하 “조사관서”라 한다)은 2007년 6월경 건물신축분양업자인 청구외 박
○○, 임
○○, 박◎◎(이하 양수인들” 또는임○○박○○ 이라 한다)에 대한 세무조사시 청구인이 2001.
○○
22. 광역시
○○ 구
○○ 동 223-651 소재 일반공업용지 3,636㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 ○○정밀 공업주식회사(대표자: 표
○○, 이하 “청구외법인”이라 한다)로부터 1,078백만원에 취득하여 양수인들에게 2003.
2.
18. 1,870백만원에 미등기전매 하고 양도소득세를 무신고한 것으로 보아 처분청에 과세자료를 통보하였다. 처분청은 이에 근거하여 2007.
11.
5. 청구인에게 쟁점토지의 양도차익 792백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)에 대한 2003년 과세연도 양도소득세 696, 358,080원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.
2.
4. 처분청에 이 건 심사청구를 하였다.
1. 청구인은 1992. 6월～2001. 10월까지 “
○○ 엔지니어링”이란 상호로 열교환기 제조업을 운영하는 사업자로서 사업 확장 및 공장신축 이전할 목적으로 2001.
8.
22. 청구외법인 소유의 쟁점토지를 1,078백만원에 취득키로 하고 부동산매매 계약서를 체결하였으며, 그 거래조건으로 청구외법인이 2개월 내에 쟁점토지의 진입로 및 기반시설공사를 완료하여 주기로 약정하였다.
2. 하지만 청구외법인의 이행지체로 청구인은 부득이 2002.
1.
○○ 광역시
○○ 구
○○ 동 140-22 소재 토지 648.1㎡, 건물 95.04㎡를 프리미엄(금 58,800천원)을 주고 취득하여 공장을 증축한 다음 청구외법인에게 손해배상을 청구하였다.
3. 이러한 상황에서 쟁점토지를 취득하겠다는 임○○이 나타나 청구외법인에게 소개하고 쟁점토지매매금액에서 손해배상금을 지급해 줄 것을 요구하였으나 청구외법인은 거절하였다.
4. 청구인은 계약해제에 따른 위약금 등 손해배상을 청구하여 청구외 법인으로부터 2003.
1. 10.까지 당초 계약을 이행할 것이라 하여 2002.
12. 24.자로 보상비에 상응하는 금액을 당시 쟁점토지 매매금액으로 정하여 약속어음(발행가액 1,870백만원)을 발행받아 공증을 받았다.
5. 그 후 청구외법인이 양수인과 쟁점토지 매매계약을 체결함으로써 청구인 과의 매매계약은 해제되었고, 청구인은 계약금 107,800천원 및 위약금 107,800천원, 인근 토지 매입으로 인한 손실 58,800천원(시세대비 평당 300천원 고가인수, 300천원 × 약196평), 2001. 11월～2003. 1월까지 매출손실 525백만원(42,000천원 × 15개월), 쟁점토지 가격상승에 따른 보상비용 792백만원, 합계 1,591,400천원을 요구하였으나, 청구외법인의 상황을 감안하여 쟁점금액만을 위약금 및 보상비 명목으로 받게 된 것이다.
6. 이는 위약금 및 보상금을 받기 위해 토지매매의 형식을 취하여 편의상 쟁점토지의 양수인으로부터 청구외법인이 청구인에게 지급하여야 할 위약금 등을 지급받은 것에 불과하며 쟁점토지를 미등기 전매한 것이 아님에도, 처분청이 쟁점금액을 미등기전매에 의한 양도소득으로 보아 2003년 과세연도 양도소득세 696,358,080원을 부과한 처분은 사실관계를 간과한 위법․부당한 처분이므로 취소되어야 한다.
- 나. 설령 쟁점금액이 양도소득에 해당된다고 할지라도 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보아 양도소득세를 산출하여야 한다. 청구인은 쟁점토지에 대해 잔금을 지급한 사실이 없어 소유권이전등기를 경료 할 수 없는 상태에 있었으므로 청구인이 쟁점토지를 미등기상태에서 전매 하였다고 볼 근거가 없다.
- 다. 양도소득을 산정함에 있어 중개수수료로 지급한 100백만원을 필요 경비로 공제하여야 한다. 쟁점토지의 매입과 관련하여
○○ 공인중개사무소를 운영하던 청구외 이
○○ 과
○○ 부동산을 운영하던 청구외 이
○○ 가 공동으로 부동산 중개를 하였으며, 중개수수료로 13백만원을 현금 지급하고, 이
○○ 의 처인 이
○○ 명의의 계좌에
11.
14. 20백만원 등 3차례에 걸쳐 합계 72백만원을 계좌이체하고, 이
○○ 에게는 두차례에 걸쳐 15백만원을 계좌이체한 사실이 있으므로 합계 100백만원을 양도가액에서 필요경비로 공제하여야 한다.
1. 청구인은 청구외법인의 채무불이행으로 인하여 부동산매매계약이 해제 되어 위약금 및 손해배상금 명목으로 쟁점금액을 수령하였다고 하나, 청구인과 임○○ 간에 체결된 쟁점토지 매매계약서를 보면 청구인이 직접 임○○과 부 동산 양도계약을 체결한 것으로 되어 있고, 매매대금도 임○○ 등으로부터 직접 수령한 사실이 입금확인서 및 청구인이 발행한 영수증 등에 의해 확인되는 반면,
2. 쟁점금액이 계약해제에 따른 위약금 및 손해배상금이란 주장에 대한 증빙으로는 어음공정증서 사본만을 제시할 뿐 위약금과 손해배상금에 대한 구체적 계약내용에 대한 증빙서류를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 청구외법인의 계약불이행으로 인하여 수취하였다는 약속어음에 대하여도 지급청구가 이루 어지지 않은 점으로 볼 때, 쟁점토지는 청구인과 양수인 사이의 정상적인 매매 계약에 의하여 양도된 것으로 보아야 한다.
1. 청구인은 청구외법인에게 쟁점토지 계약의 잔금을 지급한 바가 없어 청구인 명의로 소유권 이전등기를 경료할 수 없는 상태였으므로 부동산을 취득 할 수 있는 권리의 양도로 보아야 한다고 주장하나,
2. 청구인이 양수인인 임○○과 직접 계약을 체결하고 계약금 및 중도금, 잔금을 임○○ 등으로부터 직접 수령한 사실이 금융증빙 등에 의해 확인되므로 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가 아닌 토지의 미등기상태에서 전매한 것이라고 봄이 타당하다.
① 쟁점금액(792백만원)이 자산양도에 의한 양도소득인지, 계약해제로 인한 위약금 및 손해배상금인지 여부
② (쟁점금액을 양도소득으로 보는 경우) 토지의 미등기 전매인지, 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도인지 여부
③ 추가 필요경비로 산입할 중개수수료가 100백만원인지 여부
① 제4조 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.(이하생략) 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득
2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하생략) 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 5) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 6) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다. 7) 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외자산의 범위 등】
① 법 제104조 제3항 단서에서 "대통령령이 정하는 자산"이라 함은 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산
2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산 8) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ부동산임대소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ일시재산소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득ㆍ양도소득 및 산림소득 외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 9) 부동산등기특별조치법 제2조 【소유권이전등기 등 신청의무】
① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각 호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
③ 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다.
1. 청구인은 쟁점금액을 청구외법인의 채무불이행으로 인한 위약금 및 손 해 배상금 명목으로 수취한 것이며, 설사 이를 양도소득으로 본다 할지라도 이는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 인한 소득이라 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
8.
22. 청구인과 청구외법인간의 작성된 매매계약서(이하 “매매 계약서①”이라 함) 상에 이행지체 및 손해배상책임에 대한 약정 유무 여부
(1) 이행기에 관하여
① 이행지체책임이 발생하는 시기에 관하여 당해 계약서 제3조에서 2차 중도금과 잔금 지급시기(2001년 50% 공사 진척 후 등기이전과 동시)를 불특정일로 약정하고 있고,
② 부동산 매매조건으로 청구외법인이 이행하여야 할 공사의 범위는 청구인이 쟁점토지에 공장건물을 신축할 수 있도록 기반시설(전기․수도)공사와 도로부분 공사(매매계약서 제6조)를 완료하여 주기로 한 것으로 도로부분 공사는 약 30일이 소요될 것으로 예상하고 있으나, 전체 공사에 소요되는 기간 및 이행완료일에 대하여 특정한 바는 없다.
③ 청구인이 운영하던 업체가 법인 전환되면서 쟁점토지의 등기명의자로 약정된 (주)○○캐스터가 2002.
4. 17.자 청구외법인에 대한 손해배상 청구내용(이하 “내용증명①”이라 한다)에 의하면, 청구외법인은 2004.
24. “도시계획도로의 소유주가 변경됨으로 인하여 착공을 못하고 있음을 양당사자와 중개인이 인지하고 계약을 체결하였으며, 계약서상 2차 중도금 및 잔금 지급기일을 명시하지 아니한 것은 도로문제로 인하여 행정관청의 허가 여부가 불투명하여 착공일시를 명확히 알 수 없었던 상황이었기에 중개인 입회하에 양 당사자 간의 합의된 계약”이었음을 주장(이하 “답신①”이라 한다)하였고, 이에 대하여 (주)○○캐스터는 2002.
9. 잔금지급기일이 “2001년 공사 진행 중 50% 진척 후 명의이전”하기로 약정된 사실이 “2001년 10월 중 공사 착수를 할 수 있다는 계약으로 사료된다.”(이하 “내용증명②”이라 한다)라고 함으로써 당사자 사이에 이행기에 대한 상반된 해석을 하고 있음이 확인된다.
(2) 손해배상액의 약정에 관하여
① 매매계약서①의 제4조(계약해제 및 위약금)에 의하면 “갑(청구외법인)의 귀책사유로 계약이 해제되는 경우에는 계약금의 배액을 을(청구인)에게 배상하여야 하며, 을(청구인)의 사유로 인하여 계약이 파기되는 경우에는 계약금을 포기하고” 라고 약정하고 있고,
② 계약당시 계약 당사자 사이에 이행지체 및 불이행으로 인하여 발생할 특별손해에 대하여 인지하였거나 알 수 있는 사정에 있었는지의 여부는 확인되지 않으며, 특별손해에 대한 약정서류를 제시한 바는 없다.
③ 또한, 청구인이 2002.
4.
17. 청구외법인의 이행지체로 인한 손해에 대하여 통지(내용증명①)할 때까지 청구외법인의 이행지체에 고의 또는 과실이 있었는지를 보면, 청구외법인이 답신①에서 이행지체가 있을 것을 당사자 간에 인지한 상태에서 계약이 체결되었음을 주장하는데 대하여 청구인은 이를 반박한 사실이 없고,
○○ 공인중개사를 운영하던 청구외 이
○○ 은 “청구인이 도로사용문제가 있는 것을 알고 있었으며, 청구외법인이 약 6개월 후에는 건물을 지을 수 있을 것이라고 확정적으로 답하였기 때문에 쟁점토지 매수계약을 체결한 것”이라 답변한 바 있다.
④ 쟁점금액이 계약서①에 의한 위약금을 초과하므로 손해배상액의 산정에 관련된 합의서류를 제출하라는 처분청의 요구에 대하여 청구인은 별도의 합의문건은 없다고 하였으며, 청구인은 계약금 반환액 107,800천원, 위약금 107,800천원과, 인근 공장 부지 취득시 지급한 프리미엄 58,800천원(평당 시세대비 30만원 고가취득), 약 15개월(2001.10월～2003.1월)분의 매출손실 525백만원, 쟁점토지의 가격 상승에 따른 보상비용 792백만원, 합계 1,591,400천원을 청구하였다가 청구외법인의 상황에 맞추어 792백만원만을 받았다고 주장하지만 계산근거서류를 제시하지 못하고 있다.
⑤ 하지만 청구인이 과세예고통지를 받은 후 청구인의 배우자이자 (주)○○캐스터의 대표자인 고○○이 청구외법인에게 발송한 2007.
10. 11.자 통고서를 보면, “귀사는 당시 매매가액 1,870백만원인 계약서를 확인하였고, 매매금액에 대한 전액을 보상비로 약속어음을 공증하였다”라고 밝히고 있어 쟁점금액이 손해배상금이라는 증거로서 제시하는 약속어음의 발행가액은 손실항목에 대한 구체적 확인 없이 청구인과 임○○ 간에 작성된 매매계약서상의 매매금액으로 정해진 것으로 확인된다.
⑥ 이에 앞서, 2002.
5. 20.자 (주)○○캐스터가 청구외법인에게 발송한 내용증명(이하 “내용증명③”이라 한다)에 의하면, 당초 손해배상액은 인근 토지 및 기계장치 취득으로 인한 이자비용 및 프리미엄, 외주임가공비, 공장신축을 못함으로써 발생한 매출손실, 인근 토지상에 건물증축자금 투입으로 인한 손실액, 공장 증축으로 인한 이중관리비 항목으로 산정하였음이 나타나는데 공장증축일(2002.
6. 5.) 전․후의 손해배상 구성항목별 재무제표 발생현황을 보면 아래<표1>, <표2>와 같다. <표1> 청구인의 연도별 매출현황 (단위: 백만원) 2000년 2001년 2002년 2003년 2001.1기 2001.2기 (개인) 2001.2기 (법인) 계 2002.1기 (증축전) 2002.2기 (증축후) 계 1,878 850 640 620 2,110 1,333 1,332 2,666 2,403 <표2> 청구인의 연도별 재무제표 내역 (단위: 백만원) 구 분 2001년 2002년 (증축) 2003년 법인전환전 법인전환후 계(잔액) •대차대조표 토지 233 213 213 589 589 건물 212 187 187 422 411 기계 329 402 402 751 543 단기차입금 290 414 414 394 316 장기차입금 303 355 355 721 781 •손익계산서 매출액 1,488 620 2,108 2,666 2,403 감가상각비 1 2 3 10 9
• 제조원가명세서 당기총제조비용 1,400 563 1,963 2,180 2,112 감가상각비 77 40 117 307 260 외주가공비 143 15 158 129 1
⑦ 상기 <표1>을 보면, 2001년 2기 과세기간부터 2002년 2기 과세기간까지 매출규모는 1,300백만원 정도의 비슷한 수준을 유지하였음이 확인되고, 2002년 재무제표상 공장 증축 전․후를 분리하여 분석하기 어려우나 2001년 매출액 대비 외주가공비 비율은 9.6% 이고, 2003년 이후 외주가공비가 발생 하지 않은 것을 감안하여 2002년 1기 매출액(1,333백만원)대비 2002년 외주 가공비(129백만원) 비율을 구하면 9.7%인 것으로 보아 공장증축 후 외주가공비는 발생치 않은 것으로 보인다.
(3) 약속어음의 공동 발행자 청구외 강
○ 의 2008.
4. 22.자 서면 확인내용
① 쟁점금액이 손해배상액이라는 증거로서 제시된 약속어음의 공동 발행자 청구외 강
○ 은 청구외법인의 관리부장으로 재직하다 퇴직한 자로서 약속어음 발행과 관련된 일련의 사건을 다음과 같이 기술하고 있다.
② 2001년 청구외법인은 건축 중인 건물의 진․출입이 어려워져 자금난에 봉착하여 불가피하게 고○○(청구인 명의로 매수한 것으로 기억함)에게 쟁점토지를 매각하였고,
③ 진출입로(도시계획도로)의 토지사용승낙을 득하여 주기로 한 청구외법인은 쟁점토지 매매 후 진출입로 소유자와 수회에 걸쳐 협상을 하였으나 협상결렬로 쟁점토지 소유권이전이 지연되었고,
④ 고○○은 공장을 건축하여 이전하려는 계획이 지연되자 계약해제를 요구하며 처음엔 실비정도의 금액의 손해배상을 요구하였으나 2차례에 걸친 내용증명을 통해 약 5억원의 손해배상을 청구하였다.
⑤ 그 사이 토지가격상승으로 청구인은 청구외법인이 매매계약을 해지 하고 타인에게 쟁점토지를 매각할 것을 우려하여 (주)○○캐스터 명의로 부동산 매매금지가처분신청을 함과 동시에 쟁점토지의 실소유주인 청구외법인으로부터 1,870백만원의 약속 어음의 공증과 자신이 지정한 박○○, 임○○에게 쟁점토지를 매매하여 줄 것을 요구하여
⑥ 청구외법인이 약속어음을 공증해 주기로 하였는데도 심부름을 한 본인에게도 청구인이 보증을 요구하기에 토지만 정상적으로 양도하면 약속어음을 회수하기로 하고 약속어음을 보증해 주었으며,
⑦ 청구외법인은 2003년초 약속을 성실히 이행하여 부동산매매금지 가처분을 해지하고 공증해 준 약속어음을 회수함으로써 청구인(고○○)과의 약 2년여 기간의 악연은 종료되었다고 진술하고 있다.
- 나) 청구인은 청구외법인으로부터 손해배상금을 수취하기 위하여 편의상 청구인과 임○○ 간에 2002.
11. 13.자 쟁점토지 매매계약서(이하 “매매계약서 ③)이라 한다)를 작성하였다 하므로 그 내용을 보면,
(1) 거래대상 물건은 “
○○ 광역시
○ 구
○○ 동 223-587소재 유지 3,636㎡” 으로 부동산매매계약임을 밝히고 있으며, 매매금액은 1,870백만원으로 계약금 187백만원은 2002.
11. 13.자 지급(동일자 실제 지급됨), 중도금 374백만원은 2002.
11. 27.자 지급(동일자 실제 지급됨), 잔금 1,309백만원(특약사항 참조)이라고 기재되어 있다.
(2) 특약사항으로는, 제2항에는 “잔금은 전매도인(청구외법인)에게서 소유권이전등기를 받은 후 15일 이전에 지불한다.” 제3항에는 “매수인(임○○)은 청구외법인으로부터 소유권이전등기하는 매도인(청구인)의 등기비용에 대하여 50%를 부담한다.” 제4항에는 “매도인은 매수인이 중도금 지불 후 건축물 신축에 관한 필요한 행위를 적극 협조한다. 단, 전매도인인 청구외법인이 협조 할 수 있는 한도 내로 한다.”, 제6항에는 “매도인(청구인)과 가처분신청자의 인적관계가 다르므로 가처분 신청자의 동의서를 특약사항에 삽입하여 동의를 표시한다.”라고 기재되어 있다.
(3) 대금지급 현황을 보면,
① 임○○은 계약서③ 작성일인 2002.
11. 27.자에 현금으로 계약금 187백만원을 청구인의 계좌에 이체하고, 중도금 약정일인
11. 27.자에 통장 인출액 374백만원을 청구인(대리인 고○○)에게 지급한다.
② 2003.
2.
18. 소유권이전과 동시에 박○○ 명의의
○○ 은행 대출금 1,000백만원 중 957,280천원을 청구외법인 대표이사 계좌로 이체하고, 나머지 42,380천원은 박○○이 수표를 발행하여 청구인에게 지급한다.
③ 2003.
3.
25. 양수인들이 290백만원을 수표 발행하여 청구인(대리인 고○○)에게 지급한다.(잔액 19백만원 지급일자 미상)
④ 박○○이 청구외법인에게 계좌 이체한 957,280천원은 당초 청구인이 쟁점토지 취득 계약시 청구외법인에게 지급하기로 약정한 금액 1,078백만원 중 계약금 및 중도금으로 지급한 120,720천원을 차감한 잔액으로 확인된다.
- 다) 쟁점토지 취득경위에 대한 양수인들의 답변 매매계약서③은 청구외법인으로부터 손해배상금을 수취하기 위한 형식에 불과하다 주장하므로 매매계약서 ②,
③ 의 작성 경위에 대하여 양수인에게 전화 문의한 바,
(1) 임○○의 전화 확인내용(2008.
4. 11.통화)
① 쟁점토지 취득경위에 대하여 임○○은 “원래 공장밥을 먹고 살다가 나와서 20년 지기 친구 셋이 공장을 할까 주유소를 할까 부지를 물색하던 중 어떤 사람에게
○○ 동 토지(쟁점토지)의 실소유자의 남편이라는 고사장(고○○)을 소개받아 이 땅을 사게 되었는데 이 땅이 골치 아픈 땅이었다.라고 하며,
② “골치 아픈 땅이란 등기․허가문제가 걸려있는 땅이라고 하며, 등기문제란 “등기부상 명의자와 실명의자가 다르다는 것이고, 허가문제란 그 땅이 만평이상 되는데 무슨 허가를 내는데 분필하고 조각 조각내서 허가 내주기가 어려운 땅으로서 등기문제 및 허가문제는 고사장(고○○)이 해결해주겠다고 해서 땅을 매입하게 되었다.” 라고 답변하였음.
(2) 계약서②의 작성경위에 대한 박○○과의 전화 확인내용(2008.
7. 24)
① 쟁점토지를 취득할 때 매도인이 누구였는지에 대한 질문에 청구인으로부터 취득했다 답하였으며, 청구인으로부터 취득하였다면 등기상 소유자와 다른데 어떻게 청구인으로부터 취득한 것이라 답하느냐는 질문에 청구인을 실소유자로 알고 있었으며, “청구인이 실소유자가 아니라면 어떻게 우리한테 그걸 팔수 있었겠느냐? 그러면 그게 사기지 뭔가?”라고 답변하였다.
② 쟁점토지 취득과정에 대하여 문의한 바, 사업을 하려고 부지를 물색 하던 중 부동산중개업소에 토지 매수를 의뢰하면서 청구인이 쟁점토지를 매물로 내어 놓은 사실을 알게 되어 취득하려고 했다가 나중에서야 등기명의자가 청구외법인인 것을 알게 되었다고 답하고 있다.
③ 청구외법인으로부터 청구인명의로 등기하였다가 양수인 명의로 순차 적인 등기가 이루어지지 않고 청구외법인과 계약서②를 작성하고 청구외법인 으로부터 직접 소유권이전등기를 경료한 경위에 대하여, 등기 이전이 늦어져서 2003년 1, 2월경 대출을 받은 후 명의이전을 위하여 작성했다고 밝히고 있다.
④ 실제로 2002.10.10. 체결된 것으로 되어 있는 계약서②상 거래대상 물건이 2002.12.13. 부여받은 지번인 “
○○시
○○ 구
○○ 동 223-651 유지 3,636㎡”로 기재되어 있는 것을 볼 때 박○○의 전화 확인내용과 같이 쟁점계약서
② 를 소급 작성하여 소유권 이전등기할 목적으로 등기소에 접수한 것으로 보인다. 라) 청구인이 쟁점금액을 위약금 및 손해배상금이라는 증거로 제시한 청구외 법인이 발행한 약속어음의 발행 원인인 2002.
12. 24.자 청구외법인과 고○○ 간의 합의서 및 매매계약서(이하 “매매계약서④”라 한다) 등을 살펴본다.
(1) 당해 약속어음은 2002.
12.
24. 청구인의 배우자이자 (주)
○○ 캐스트의 대표인 고○○이 개인자격으로 청구외법인으로부터 쟁점토지를 계약서①의 매매금액과 동일한 1,078백만원에 매수하는 새로운 계약서④를 작성하면서 고○○을 해당 약속어음의 지급청구인으로 하여 발행된 것으로 당해 계약내용을 보면,
① 고○○이 쟁점토지 계약시 지급할 계약금은 청구인이 청구외법인에게 지급한 계약금 및 중도금 일부인 120,720천원으로 대체하도록 하며,
② 제4조 계약해제 및 위약금 관련하여 “갑(청구외법인)의 귀책사유로 인하여 융자가 원활하지 못할 경우, 또는 명의 이전이 지연될 경우에는 융자 발생 및 명의 이전시까지 계약은 자동 연장되며 그로 인한 금리 외 손실에 대해 서는 갑(청구외법인)이 보상 지급토록 한다.” 라고 하여 청구외법인에만 위약금의 지급의무를 부여하고 있고,
③ 그 이행보증으로서 “본 계약을 준수치 못할 경우 배상금액으로 갑(청구외법인)은 일금 1,870백만원에 대한 지급보증어음 발행과 동시에 보증인 2명과 함께 공증하여 배상의무를 다하도록 하며” 라 약정(제6조)하고 청구외법인과 당해 법인의 직원 청구외 강
○ 을 발행자로 하여 고○○ 앞으로 약속어음을 발행토록 하고 공증을 받은 것으로 확인된다.
④ 계약서④의 제7조 제2항에 의하면 청구외법인은 “을(고○○)이 제3자에게 명의 이전을 요청할 시에는 이의 없이 명의를 이전하여 주도록” 약정하고 있다.
(2) 또한, “약속어음 발행의 이면계약사항으로 첨부한다.” 는 2002.
12. 24.자 합의서를 보면,
① 당해 합의는 청구외법인과 고○○ 간의 쟁점토지를 양도 양수함에 있어 이루어진 것임을 밝히고 있으며,
② 양도기일은 2003.
1. 10.로 하며, 당해 약속어음(발행가액 1,870백만원)은 청구외법인이 당해 양도계약을 불이행할 경우를 그 사용조건(기타의 경우 사용 불가)으로 하며,
③ 쟁점토지의 소유권이전서류가 “을”이 지정한 법무사사무소에 제출됨과 동시에 “을(고○○)”은 약속어음을 즉시 “갑(청구외법인)”에게 반환할 것을 합의한다고 되어 있다.
(3) 2008.
5.
7. 청구외법인은 약속어음 원본을 제시하였는데, 이는 쟁점 토지의 매매계약을 이행하고 청구인(고○○)으로부터 약속어음을 회수한 것으로 보아야 할 것이다.
2. 한편, 청구인은 청구외 이
○○, 이
○○ 에게 중개수수료 명목으로 100백만원을 지급하였다고 주장하지만 <표3>과 같이 87백만원의 금융거래 증빙을 제출하였다. <표3> 중개수수료 지급내역 (단위: 원) 예금주 입금일 입금액 입금계좌 비고 이
○옥 2002.11.14 20,000,000 조흥(21571040*) 이
○○ 의 처 이
○옥 2002.11.30 10,000,000 상 동 안
○○
3. 11 8,000,000 농협(13003352) 이
○○ 의 처 안
○○
3. 27 7,000,000 상 동 이
○ 옥
3. 27 42,000,000 조흥(571040*) 총계 87,000,000
- 가) 상기 이
○ 옥은
○○ 공인중개사사무소를 운영한 이
○○ 의 처이고, 안
○○ 은
○○부동산을 운영한 이○○의 처로 확인되며, 이○○은 2008.
7. 23.경 전화 확인 시 상기금액을 “중개수수료와 매도인과 매수인간 분쟁을 조정하여 성과금 명목으로 받았다”라고 확인하고 있으나, 이
○○ 는 사망하여 대금수취 원인과 실제 중개수수료 가액의 확인이 불가능하다.
- 나) 매도인과 매수인의 인적사항을 묻는 질문에 이
○○ 은 매도인은 청구외 법인으로 매수인은 청구인으로 기억하며, 처음부터 쟁점토지 매매계약을 중개한 것이 아니라 청구인이 쟁점토지를 취득하고 건축허가문제로 분쟁이 발생한 상태에서 상담을 요청하여 중재를 하게 되었고,
- 다) 구체적인 조정내용이란 “청구외법인은 쟁점토지를 계속 보유하는 경우에도 추가적으로 지출이 발생할 것을 예상하여 지가가 상승한 쟁점토지를 매각해서 손해배상을 해주기로 하였으나, 청구인은 손해배상금을 못 받은 상태에서 청구외법인이 쟁점토지를 제3자에게 직접 양도하는 것은 용납하지 못하였고,
- 라) 또한 청구외법인이 양수인과 쟁점토지 매매계약을 하는 경우 이중매매가 되기 때문에 제3자인 양수인에게 직접 대금을 수취하기 위해 청구인과 임○○간 쟁점토지 매매계약(계약서③)을 작성하도록 중개하고 약속어음을 받아서 공증을 받도록 하였으며 공증만 하고 재매각한 것으로 기억한다.”고 답변하고 있다.
- 마) 또한, 이
○○ 은 재매각 시의 계약서(계약서③) 작성은 중개를 하였으나 계약서②의 작성에는 관여한 바가 없고, 청구외법인과 고○○ 간에 계약서④ 작성시 입회한 기억은 있으나 그 내용 및 작성은 당사자들이 직접한 것으로 기억한다고 답하였으며,
- 바) 이러한 부동산 중개 및 조정대가로 약정 중개수수료 15백만원과 성공사례금 명목으로 합계 72백만원을 계좌이체로 받았으며 이외에 추가적으로 현금으로 수취한 금액은 없으며, 당초 쟁점토지 매매거래는 한솔부동산에서 중개하였던 물건이므로 청구외법인으로부터 중개수수료를 받은 사실은 없고 이석조에게 소개비로 소정의 사례를 한 기억은 있다고 확인하고 있다.
- 라. 판단
1. 위의 사실관계를 종합하여 먼저 쟁점금액을 자산의 양도에 따른 양도소득인지에 대하여 살펴보면,
- 가) 청구인과 청구외법인 간의 체결된 매매계약서①에 의하면 계약 해제 시 계약금을 위약금으로 하고 별도 손해배상에 관한 특약은 없는 점, 계약 당시 청구인은 쟁점토지의 소유권이전이 지연될 수 있는 사정에 있다는 사실을 인 지하고 있었던 점으로 보아 청구외법인의 귀책사유로 인하여 매매계약이 해지 되더라도 청구인은 청구외법인에게 위약금 이외의 배상책임을 묻기는 어렵다고 보이고,
- 나) 청구인은 청구외법인과 양수인인 임○○ 간에 쟁점토지의 매매계약 (계 약 서②)이 체결됨으로써 청구인과 청구외법인 간에 체결된 매매계약은 당연 해지 되었다고 주장하나, 임○○ 등 양수인들은 계약서②는 소급 작성된 계약서로서 단순히 쟁점토지의 소유권이전등기 신청을 위하여 작성한 계약서에 불과하다는 사실을 확인하고 있고,
- 다) 청구인이 쟁점금액을 손해배상금이라는 증거로 제시한 약속어음은 청구인의 대리인인 남편 고○○이 쟁점토지를 임○○ 등에게 양도하는 계약을 체결한 다음, 쟁점토지를 미등기 전매할 수 있도록 청구외법인과 계약서④와 합의서를 작성하면서 손해배상에 관한 분쟁 또한 소유권이전등기일의 연기를 합의하고, 매매계약의 이행담보로 청구외법인에게 발행하게 한 것으로 그 원본이 청구외법인에게 반환된 사실이 확인되므로 청구인과 청구외법인의 쟁점토지 매매계약은 이행 완료되었다 할 것이고,
- 라) 또한, 청구인이 인천지방법원에 부동산가처분금지신청에 의한 피보전 권리는 소유권이전등기청구권이었던 점, 양수인들이 청구인으로부터 쟁점토지를 취득한 사실을 일관되게 진술하고 있는 점, 매매계약서에 양수인이 청구외 법인을 쟁점토지의 전소유주로 인지한 상태에서 청구인이 청구외법인으로부터 소유권이전등기를 하는 경우 청구인의 비용을 양수인이 50% 대납하기로 하고, 계약서③의 약정내용에 따라 양수인이 계약금, 중도금, 잔금 등을 청구인에게 지급한 사실로 볼 때, 처분청이 쟁점금액을 부동산 등의 양도로 인한 양도소득으로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
2. 쟁점금액을 양도소득으로 볼 경우 토지의 미등기전매인지 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도인지에 대하여 살펴보면, 가) 민법 제569조 규정에 의하면 “매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 할 의무가 있으며”, 부동산등기특별조치법 제2조 제3항 은 “부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료되기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약에 따라 소유권 이전등기를 신청하여야 한다.”고 규정하고 있고, 나) 부동산 거래 시 계약금만 지급한 상태에 있다 하더라도 원칙적으로 매매계약서에 특별한 약정없이 매수인이 다시 제3자에게 양도하기로 계약후 중도금․잔금을 받아 원소유자에게 지급한 후 그 매수인 명의로 소유권이전등기를 하지 않고 직접 제3자에게 소유권이전 등기한 경우 미등기양도로 보아야 할 것이므로(국심902597, 1991.4.24.)
- 다) 청구인과 양수인 임○○ 사이에 2002.
11.
13. 작성된 계약서③의 내용을 보면, 거래대상 물건을 쟁점토지로 한 부동산 매매계약임을 밝히고 있고, 그 특약사항으로 매수인(임○○)이 청구외법인을 전매도인으로 인지한 상태에서 청구외법인으로부터 소유권이전등기하는 매도인(청구인)의 등기비용에 대하여 50%를 부담하는 것을 약정하고 있는 것으로 보아 계약 체결시 쟁점토지의 소유권이전등기는 청구외법인으로부터 청구인에게로 이전된 후 순차적으로 최종 매수인에게 이전할 것을 약정한 것으로 보아야 하며,
- 라) 청구인과 양수인 간에 작성된 계약서③의 내용에 의하면, 양수인이 청구외 법인에게서 소유권이전등기를 받은 후에 잔금을 지급받기로 되어 있는 점, 양수인이 건물 신축을 할 수 있도록 적극 협조하기로 한 점으로 보아 청구인이 계약당사자로서의 지위를 포괄적으로 이전하여 당초 계약관계에서 탈퇴한 것으로 보이지 아니한다.
- 마) 한편, 미등기 양도자산에 대하여 양도소득세를 중과한다고 한 취지 는 자산을 취득한 자가 양도당시 그 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 이를 양도함으로써 양도소득세, 취득세 등의 각종 조세를 포탈하거나 양도차익만을 노려 잔 대금 등의 지급 없이 전전 매매하는 따위의 부동산 투기 등을 억제, 방지하려는 데 있고(광주지법 2006구합3254, 2006.12.14),
- 바) 쟁점토지는 법률상 그 취득에 관한 등기가 제한 또한 금지되어 그 등기 절차의 이행이 불가능한 경우에 해당하지 아니하고, 청구인의 사정도 쟁점 토지의 취득등기가 불능인 상태에 있지 아니함에도 청구인은 쟁점토지의 취득 등기를 생략하고 양수인에게로 곧바로 이전함으로써 양도차익에 대한 양도 소득세 부담을 회피하려는 의도가 있다고 보이는 바, 쟁점금액을 쟁점토지의 미등기전매로 보아 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. 3) 추가 필요경비로 산입할 중개수수료가 100백만원인지 여부에 대하여 살펴보면,
- 가) 중개수수료는 소득세법 제45조 제1항 제4호 및 같은법시행령 제94조 제4항에서 말하는 “부동산을 양도하기 위하여 지출하는 양도비”에 해당되어 위 소개비가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 할 것이고(대법원 90누6439, 1991.1.25외 다수), 토지소유자가 토지의 양도를 유리한 조건에 신속히 처리하기 위하여 종합적인 컨설팅을 의뢰하고 지출한 수수료도 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에 해당되는 것인 바(재일46014-3050, 1997.12.29),
- 나) 중개업자인 이
○○ 와 이
○○ 이 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도거래를 중개하였음이 매매계약서 등 제반 서류에 의하여 확인되고, 청구인은 중개 수수료 등으로 72백만원을 이
○ 옥(이
○○ 의 처)의 통장에 계좌 이체하고, 15백만원을 안
○○ (이
○○ 의 처)의 통장에 계좌 이체한 사실이 금융증빙에 의하여 확인되지만, 13백만원은 그 지급여부가 확인되지 아니하므로 금융증빙에 의하여 그 지급 사실이 확인되는 87백만원은 필요경비에 산입함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 일부이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.