검인계약서의 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 부과한 것이 정당한지 여부

청구인은 ○○시 ○구 ○○동 000-0 ○○위치빌라 000호에 거주하는 거주자로서, ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 0000-0번지 답 2800㎡(이하 “쟁점토지1”이라 한다)과 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 0000번지 답 2536㎡(이하 “쟁점토지2”라 한다)를 2006.11.3. 양도한 후, 2007.1.29. 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 확인이 되지 않아 환산가액으로 하여 양도소득세 신고한 것에 대해, 처분청은 검인매매계약서의 신빙성을 인정하여 쟁점토지1,2의 취득당시의 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당한다고 판단하여, 검인계약서의 기재금액을 취득가액으로 보아, 2008.1.1. 청구인에게 2006년 양도소득세 52,266,104원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.4. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지1,2의 전 소유자들인 하○○와 정○○가 제출한 검인계약서상의 양도가액(청구인의 쟁점토지1,2의 취득가액)은 청구인이 쟁점토지1,2를 취득하면서 하○○와 정○○에게 지급한 금액보다 적으므로(다운계약하였음), 처분청이 실제 거래가액을 확인(청구인 및 청구인의 거래상대방, 거래금액 지불수단, 관련 금융기관 및 복덕방 등에 대한 직접적, 간접적조사)하여 과세하고, 만약 실제 거래가액을 확인할 수 없으면 청구인이 당초 신고한 환산취득가액으로 결정하여야 한다.

1. 청구인은 쟁점토지1,2를 취득하면서 거래상대방과 작성한 취득계약서를 분실하여 실제 취득가액을 확인할 수 없었으며, 이와 같은 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 취득가액으로 보도록 규정된 소득세법 제114조 제5항 에 따라 취득가액을 환산가액으로 신고한 적법한 신고였으며,

2. 처분청이 경정취득가액으로 본 검인계약서의 금액 72백만원은 기준시가 취득가액 69백만원의 약 103%로 이는 기준시가와 거의 비슷한 금액이므로 이와 같이 결정하는 경우, 실질적으로는 취득가액을 기준시가로 결정하는 것으로 보아야 하며, 이는 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 기준시가로 결정한 것과 같은바, 양도소득세 결정기준인 동일기준 결정원칙에 위배된다.

3. 청구인이 실제 계약서를 분실하였다는 단순한 이유로 총 104,108,771원(자진납부한 금액을 포함한 숫자임)의 양도소득세를 부과한 것은 기준시가로 계산한 양도소득세 산출세액 11,124,585원에 대비하여 너무도 가혹한 세금이므로 국세기본법상 실질과세원칙에 반하여 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.

매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 청구인이 입증하여야 하는바, 청구인에게 수차례 걸쳐 취득시 계약서 등 관련증빙을 요구하였으나 단지, 검인계약서상 금액이 실지 취득가액이 아니라고 주장할 뿐 실지 취득가액을 확인할 수 있는 어떠한 서류도 제출하지 아니하여 제출한 검인계약서가 실제와 달리 작성되었다고 인정할 만한 이유 없으므로 검인계약서상 매매가액을 취득가액으로 인정한 당초처분 정당하다.

• 가. 쟁 점 농지를 양도한 거주자가 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하여 양도소득세 신고한 것에 대해, 처분청이 검인계약서의 가액을 취득에 소요된 실지거래가액이라고 보아 양도소득세를 부과한 것이 정당한지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에슨 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득세과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득세과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득세과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 납세자의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액․감정가액․환산가액(실지거래가액 또는감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정할 수 있다. 3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑪ 법 제97조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액․감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 4) 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서 영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(괄호 생략)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 및 판단

1. 처분청이 청구인의 쟁점토지1,2 양도에 대해 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세신고한 것에 대해, 쟁점토지1,2 전소유자들이 양도시 작성한 검인계약서의 양도금액(청구인 입장 취득금액)을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 부과한 것이 경정결의서 등에 의해 확인된다.

2. 청구인은 쟁점토지1을 청구외 하○○(이하 “하○○”라 한다)로부터2001.6.7.자에, 쟁점토지2는 청구외 정○○(이하 “정○○”라 한다)로부터2001.6.22.자에 취득하였다가, 2006.11.3. 쟁점토지1은 청구외 권을희에게 237백만원에, 쟁점토지2는 청구외 김태진에게 214백만원 합계 451백만원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다)에 양도한 사실이 부동산등기부등본 및 매매계약서에 의해 확인된다.

3. 청구인은 2007.1.29. 양도가액은 쟁점양도가액으로 하고, 취득가액은 쟁점양도가액을 취득당시 기준시가 대비 양도당시 기준시가 비율을 곱한 금액인 219,588,014원(쟁점토지1은 115,226,094원, 쟁점토지2는 104,361,920원, 이하 “쟁점환산취득가액”이라 한다)으로 하여, 2006년 양도소득세 신고한 사실이 양도소득세신고서에 의해 확인된다.

4. 쟁점토지1,2의 전소유자들이 쟁점토지1,2를 양도하고 신고한 양도소득세 신고내용은 다음과 같음이 전소유자들의 양도소득세신고서에 의해 확인된다.

• 가) 쟁점토지1의 전 소유자인 하○○가 쟁점토지1을 청구인에게 양도한 후 2001.8.14. 실지거래가액으로 양도소득세 신고하였고, 이 때 제출한 검인계약서상의 양도금액은 37백만원이다.
• 나) 쟁점토지2의 전 소유자인 정○○는 쟁점토지2를 청구인에게 양도한 후 2001.7.13. 기준시가로 양도소득세 신고하였고, 이 때 제출한 검인계약서상의 양도금액은 35백만원이다. 5) 소득세법 제114조 제4항 에 의하면 양도소득세과세표준과 세액을 결정함에 있어 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다고 규정되어 있는바, 처분청이 청구인에게 쟁점토지1,2를 양도한 전소유자들과 청구인이 함께 작성한 검인계약서상의 취득가액(전소유자들의 양도가액)을 확인한 이상, 이 건 양도와 관련하여서는 실지거래가액이 확인되는 경우에 해당한다고 할 수 있고, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정하여야 할 것이고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 그 주장하는 자인 청구인이 입증하여야 하므로(대법원93누2353, 1993.4.9외 다수 같은 뜻), 처분청이 검인계약서의 내용에 대한 소명요구한 것에 대해 청구인이 달리 제출한 증빙 등이 없는 이 건의 경우, 취득가액을 검인계약서에 기재된 금액으로 보아 양도소득세를 부과한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.