공시지가 산정에 불합리한 점이 있는 것으로 사료되는바, 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 당사자간에 합의하여 결정한 양도가액은 감정원에서 2001.8.13. 및 2003.3.11. 감정한 각 감정가액의 상승률을 비교하여 볼 때 합리적인 가격이라 할 수 있음
공시지가 산정에 불합리한 점이 있는 것으로 사료되는바, 청구인이 쟁점토지를 양도하면서 당사자간에 합의하여 결정한 양도가액은 감정원에서 2001.8.13. 및 2003.3.11. 감정한 각 감정가액의 상승률을 비교하여 볼 때 합리적인 가격이라 할 수 있음
△△ 세무서장이 2007.7.9. 청구인에게 경정․고지한 2003년 과세연도 양도 소득세 23,280,390원은 이를 취소합니다.
청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 산 54-4번지 임야 288㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2001.2.14. ○○시 로부터 47,952천원(167천원/㎡)에 수의계약에 의하여 매입한 후, 2003.3.26. ○○시 ○○구 ○○동 62-19번지 청구 외 주식회사○○○(이하 “○○○”라 한다)에 60,000천원(208천원/㎡)에 양도하고, 2003.5.30. 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세 55,870원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성이 없는 것으로 보아 기준시가(양도가액 88,128천원, 취득가액 6,192천원)로 양도차익을 계산하여 2007.7.9. 청구인에게 양도소득세 23,280,390원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.10.29. 이의신청을 거쳐 2008.1.26. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 쟁점토지를 2000.10.24. ○○시 로부터 수의계약에 의하여 47,952천원에 매입하는 계약을 하였으나, 쟁점토지는 1998.4.30.부터 청구인이 운영하였던 ○○공업사라는 공장부지에 딸려있는 임야로서 2000년 당시부터 ○○구청장으로부터 인근 공장건물이 폭우시 붕괴우려가 있어 축대 등을 쌓아 예방하라는 행정권고를 받고 공장운영의 필요에 의하여 부득이하게 ○○시에서 책정한 높은 시세에 구입한 것으로서, 2002.3.14. ○○○로 법인전환(포괄양수도)할 당시 법인의 자금사정이 여의치 않아 쟁점토지만 매각자산에서 제외하였던 것이다. 쟁점토지는 ○○시 소유인 ○○동 산54-2번지에서 분할되어 ○○○의 공장용지(○○동 62-19번지) 뒤쪽주변을 가늘고 길게 병풍처럼 둘러싸고 있는 288㎡에 불과한 부정형의 잡종지 임야로서 공장의 부속토지나 다름없어 독립적으로 분리하여 매매할 수 없는바, 전혀 활용가치 및 시세 상승요인이 없으므로 개별시세가 형성되지 않는 부동산으로서, 쟁점토지 공시지가의 경우 2001.1.1. 34,900원/㎡에서 2002.1.1. 306,000원/㎡로 급상승 되었고, 공장부지(○○동 62-19)의 2002.1.1. 개별공시지가 300,000원/㎡ 보다 높게 책정되어 있으므로 공시지가의 책정에도 합리성이 결여되어 있으며, 2003.3.11. ○○감정원에서 평가한 감정평가액은 공장부지 350,000원/㎡, 쟁점토지는 120,000원/㎡으로 책정되어 있다. 청구인은 ○○○에 양도시 보유기간도 짧고, 용도가 극히 제한적인 관계로 시세도 따로 형성되어 있지 않아 부득이 당사자간에 합의하여 양도가액을 취득가액 대비 125% 상승한 60,000천원으로 산정하여 매도한 것으로서, 양도가액 60,000천원은 2001.8.13. 감정가액 28,800천원(100천원/㎡)과 2003.3.11. 감정가액 34,560천원(120천원/㎡)을 비교(120% 상승) 하더라도 객관적이고 합리적인 가격이라 할 수 있으므로, 단순히 매매계약서상의 매매대금이 공시지가인 88,128천원(306천원/㎡)에 현저히 미달한다는 등의 사유로 신빙성 없는 부당한 가격으로 보아 기준시가로 과세한 당초 처분은 부당하다.
청구인은 쟁점토지의 양도와 관련하여 거래사실증명서 및 영수증서 외에 실제 거래대금을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있고, 2001.8.13. ○○감정원 감정가액 28,800천원(100천원/㎡)과 2003.3.11. ○○감정원 감정가액 34,560천원(120천원/㎡)의 평균가액으로 양도가액을 산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 제시하는 감정평가서는 쟁점토지의 양도일(2003.3.26.)로부터 1년 7개월 전(2001.8.13.) 및 15일 전(2003.3.11.)에 이루어진 것으로서 동 감정가액의 평균액에 의하여 추계경정 할 수 없으므로 기준시가로 결정 한 당초 처분은 정당하다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 1.～5. (중략)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것)
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① ～③(중략)
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)
① ～⑪ (중략)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다.(이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】(2005.12.31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것)
① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부․매매계약서․영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매 사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② (중략)
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
4. 기준시가(이하 생략) 6) 국유재산법 시행령 제36조 【수의계약에 의할 수 있는 경우】
① 잡종재산은 다음 각호의 경우에는 수의계약에 의하여 이를 처분할 수 있다.
1. 재산의 위치·형태·용도 등이나 계약의 목적·성질 등으로 보아 경쟁에 붙이기 곤란하거나 2회에 걸쳐 2인이상의 유효한 입찰이 성립되지 아니한 경우 또는 현저하게 국가에 유리한 가격으로 계약할 수 있는 경우. 다만, 법 제3조제1항제1호·제2호·제4호 및 제6호의 규정에 의한 재산의 경우에는 관리계획에 정한 경우에 한한다.(이하 생략)
2. 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도에 대한 양도소득세조사 종결보고서 및 이의신청 결정서를 보면, ‘청구인은 거래사실증명서 및 영수증서외에 실제 거래대금을 확인할 수 있는 금융증빙서류 등을 제출하지 못하고 있으며, 매수인인 ○○○의 2003년 사업연도 대차대조표 및 계정별원장상 당해 부동산의 취득가액이 60,000천원으로 기재되어 있으나, 2003.3.10. 중도금 지급액 24,000천원, 2003.3.24. 잔금지급액 30,000천원이 대표자 가수금으로 처리되었으나 동 가수금의 내역은 확인할 수 없으며, 쟁점토지는 매매가 활성화되지 않은 지역의 임야로서 매매사례가액이 없으며, 당시 시세 등을 확인하기 어려운바, 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 의해 양도소득 과세표준을 기준시가에 의해 경정함이 타당함.’ 으로 조사종결 보고서에 기재되어 있으며, ‘청구인이 제시하는 감정평가서는 쟁점토지의 양도일(2003.3.26.)로부터 1년 7개월 전(2001.8.13.) 및 15일 전(2003.3.11.)에 같은 ○○감정원이 평가한 ○○은행대출용 감정평가표로 합리적인 가액이라고 인정하기 어려우며, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 양도가액 60,000천원은 양도대금에 대한 ○○○의 장부상에 대표자 명의의 가수금으로 처리되어 있을 뿐 실지 대금지급에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 이 건 양도차익을 기준시가에 의거 산정하여 경정한 당초 처분은 정당한 것으로 판단됨.’으로 이의신청 결정서에 기재되어 있다.
3. 청구인은 처분청이 청구인이 실지거래가액에 의하여 신고한 내용을 부인하고 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하여 청구인에게 과세한 당초 처분은 부당하다고 주장하는바, 이에 대하여 살펴보기로 한다.
○○감정 △△감정 산술평균 47,952,000원 48,960,000원 46,944,000원 47,952,000원 * 수의계약사유: 토지형상이 맹지격으로 매수자 외에는 사용할 수가 없으며, 재난관리차원에서 매수자 뜻과는 관계없이 계속 점유되어야 하므로 국유재산법 시행령 제36조 규정에 따라 수의계약에 의한 매각.
- 나) 청구인이 이 건 심사청구시 제시한 쟁점토지의 매매계약서 사본에 의하면, 쟁점토지의 양도대금은 60,000천원으로, 계약금 6,000천원은 계약시(2003.2.24.), 중도금 24,000천원은 2003.3.10. 잔금 30,000천원은 2003.3.24.까지 지급하는 것으로 기재되어 있다.
- 다) 청구인은 실지거래가액의 증빙으로 청구인과 ○○○가 공동으로 서명 날인한 거래사실 확인서와 영수증 3매(계약금 2003.2.24. 6,000천원, 2003.3.10. 중도금 24,000천원, 2003.3.24. 잔금 30,000천원)를 제출하고 있다.
- 라) 청구인은 ○○○에서 ○○은행 ○○동지점에 담보제공 목적으로 ○○감정원에서 평가한 공장평가표 사본 2매(2001.8.13. 및 2003.3.11.)를 제출하는바, 공장평가표에 쟁점토지에 대한 평가내용은 아래와 같이 기재되어 있다. (단위: ㎡, 천원) 평가일 지번 지목 용도지역 면적 평가가격 단가 금액 2001.8.13
○○ 62-19 공장용지 준공업지역 1,117 240 268,080
○○ 산54-4 임야 준공업지역 288 100 28,800 2003.3.11
○○ 62-19 공장용지 준공업지역 1,117 350 390,950
○○ 산54-4 임야 준공업지역 288 120 34,560 * 임야의 개별요인 및 토지의 상황: 비교 공시지가표준지 대비 형태, 접근조건, 지목, 이용도 등이 열세이고, 부정형의 잡종지 상태로서 일부는 고지임.
- 마) 쟁점토지의 토지이용계획 확인서 상의 지적도에 의하면 ○○동 산 54-2번지(○○시 소유)에서 분할되어 ○○○의 공장용지 뒤쪽주변을 가늘고 길게 병풍처럼 둘러싸고 있는 부정형의 잡종지 임야로 확인되고 있다.
- 바) 쟁점토지 및 인접한 임야(산54-2, 산53-2)와 ○○○의 공장부지(○○동 62-19)에 대한 연도별 개별공시지가 변동내역은 아래와 같이 확인된다. (단위: 원/㎡) 소재지 연도별 공시지가 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 쟁점토지 21,500 34,900 306,000 345,000 412,000
○○동 산54-2 20,800 20,300 19,400 19,400 20,300
○○동 산53-2 23,300 23,300 22,200 22,200 23,300
○○동 62-19 297,000 298,000 300,000 338,000 404,000 * 쟁점토지의 2002년 공시지가 상승률: 876.8%
- 사) 쟁점토지의 개별 공시지가가 2002년도에 급격히 상승하였고, 인접 임야의 개별공시지가 보다 월등히 높게 산정된 것으로 나타나는바, 당심에서 ○○구청에 문의하여 지적과 직원인 이○○이 2008.3.5. 현지 출장하여 확인한 바에 의하면, 쟁점토지는 2000년도에 인접한 산54-2번지에서 분할된 지번으로서, 확인일 현재 ○○○ 공장 뒤편에 축대가 설치되어 있으며, 인근토지와 동일하게 임야상태이나, 2002년 개별공시지가 산정을 위한 토지특성조사표 작성시에는 쟁점토지가 아래와 같이 변동되어 준공업지역, 공업용지를 비교표준지로 삼아 개별공시지가가 과도하게 높게 산정되었으나, 토지소유자가 이의신청을 제기하지 않아 그대로 고시된 것으로 확인하고 있다. [개별공시지가 토지특성 자료] 토지특성 2001년도 2002년도 지 목 임 야 임 야 면 적 288㎡ 288㎡ 용도지역 개발제한구역 준공업지역 토지 이용상황 자연림 공업용 개별 공시지가 34,900원 306,000원
- 아) 청구인은 1998.4.30.부터 ○○시 ○○구 ○○동 62-19번지에서 ○○○공업사(사업자등록번호: --)라는 상호로 제조업을 영위하던 중 2002.3.14. ○○○로 법인전환 한 후, 2002.11.4. 청구 외 이○○으로 대표자 변경 하였으며, ○○○의 주주현황은 아래와 같이 변동되었음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. (단위: 주) 주 주 명 2002년 2003년 기초 증 감 기말 기초 증 감 기말 이○○ 3,000 3,000
• 6,000 6,000
• - 6,000 이△△ 6,000
• - 6,000 6,000
• - 6,000 황△△
• 4,000
• 4,000 4,000
• - 4,000 황○○ 6,000
• 6,000 0 0
• - 0 이★★ 1,000
• 1,000 0 0
• - 0 계 16,000 7,000 7,000 16,000 16,000
• - 16,000 * 이○○은 이★★의 자, 황△△은 이★★의 배우자로 추정되나, 청구인과의 특수관계여부는 확인할 수 없음.
- 라. 판단 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 쟁점토지는 ○○○의 공장용지 뒤쪽 주변을 병풍처럼 둘러싸고 있는 부정형의 잡종지 임야로서 공장의 부속토지나 다름 없어 독립적으로 분리하여 매매할 수 없으므로 활용가치가 없을 뿐만 아니라 개별시세가 형성되지 않는 토지로 확인되며, 2003.3.11. ○○감정원에서 평가한 감정가액은 ○○○의 공장부지 350천원/㎡, 쟁점토지 120천원/㎡으로 평가하였으나, 쟁점토지 공시지가의 경우 2002년도에 급격히 상승(876.8%, 34,900원에서 306,000원으로)하여, 인접한 임야의 공시지가(19,400원, 22,200원)보다 월등히 높게 산정된 것으로 확인되며, ○○○ 공장부지의 개별공시지가 300,000원보다도 높게 산정되는 등 공시지가 산정에 불합리한 점이 있는 것으로 사료되는바, 청구인이 2003.2.24. ○○○에 쟁점토지를 양도하면서 당사자간에 합의하여 결정한 양도가액 60,000천원은 ○○감정원에서 2001.8.13. 및 2003.3.11. 감정한 각 감정가액의 상승률을 비교하여 볼 때 합리적인 가격이라 할 수 있으며, 또한, 쟁점토지의 매수인인 ○○○는 2003년 사업연도 대차대조표 및 계정별원장에 쟁점토지의 취득가액을 60,000천원으로 계상하고 있는 것으로 확인되고 있으며, 계약당일 계약금 6,000천원, 2003.3.10. 중도금 24,000천원, 2003.3.24. 잔금 30,000천원을 지급하였다고 확인하고 있는 등으로 보아, 쟁점토지의 매매사례가액이나 양도일 전후 각 3월 이내에 이루어진 2이상의 감정평가법인이 평가한 가액이 존재하지 않는다는 사유로 실지거래가액을 부인할 수는 없다고 할 것인바, 처분청의 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.