양도소득세를 기준시가에 의한 추계조사의 방법으로 경정한 처분의 당부

청구인은 1997.3.15. 청구 외 노

○ 희 외 3인으로부터 경기도 의정부시 ○○○동 000-8번지 및 같은 동 000-9번지의 대지 1,212.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1,212백만원에 구입한 후, 2004.3.9. 쟁점토지와 쟁점토지 위에 신축된 지하 1층, 지상 5층의 건물(연면적: 2,935㎡, 이하 “쟁점건물”이라 하며, “쟁점토지”와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 청구 외 정○황(이하 “정○황”이라 한다)에게 2,286,540천원에 양도하는 것으로 하여, 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 592,167원을 신고․납부하였다. 중부지방국세청장(이하 “조사관청”이라 한다)은 2007.9.10.～2007.10.19. 기간 중 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 쟁점부동산의 실지 양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 금액으로 추계결정하는 것으로 하여 처분청에 과세자료로 통보하였다. 처분청은 조사관청의 과세자료 통보내용에 따라 2008.1.9. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 65,005,360원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.28. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점토지 위에 쟁점건물을 신축하여 정○황과 동업할 것을 약정하였으나 청구인의 채무과다로 인하여 당해 동업약정을 토지매매약정으로 변경하고, 쟁점건물을 정○황의 책임하에 신축한 후 청구인 명의로 보존 등기하고 잔금지급 완료시 등기 이전할 것을 약정하였다.
• 나. 이에 청구인은 정○황에게 토지사용 승낙서를 작성하여 준 후 토지 임대보증금 2억원을 받기로 하였으며, 동 토지임대보증금은 토지매매대금에 포함하기로 하였으나 현재까지 받지 못하여 정○황 소유 경기도 구리시 ○○동 000-1 ○○아파트 302동에 채권최고액 2억원으로 하여 근저당 설정 하였다.
• 다. 2003.5.28. 쟁점토지 양수인인 정○황과 ○○건설간 도급금액 1,016,540천원에 신축공사 도급계약을 체결하였으나, 정○황이 자금동원 능력이 없어 청구인이 대출 등으로 조달한 자금을 ○○건설에 직접 송금하거나 정○황으로 하여금 지급토록 하였고 그 지급된 도급액만큼을 쟁점건물의 양도가액으로 하여 정○황으로부터 수령한 것이다.
• 라. 정○황은 2003.6.4. 쟁점토지에 ○○불한증막사우나 라는 상호로 사업자등록 신청을 하여 사업자등록증을 교부받았으며, 쟁점건물 신축에 대한 처분청의 부가가치세 환급 현지확인 조사시에도 청구인이 공사대금을 ○○건설에 대신 지급하거나 정○황에게 대여한 것으로 확인하고 정○황을 쟁점건물의 실소유자로 하여 정○황에게 부가가치세를 환급한바 있다.
• 마. 2003.12.12. 정○황이 쟁점건물을 담보로 하여 25억원을 대출받아 이 중 2,085백만원(조사관청의 금융조사시 확인된 금액임)을 청구인에게 지급하였고, 청구인은 정

○ 황과의 토지매매약정에 의한 토지가액 1,270백만원과 건축비용으로 지급된 1,016백만원을 합한 2,286백만원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로서 이는 등기이전 등의 형식과 세무상 형식을 일치시키기 위한 것일 뿐 실질은 당초 약정에 따른 토지양도대금 1,270백만원을 받은 것에 불과한 것이다.

• 바. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액이 쟁점부동산에 대한 양도시기 3개월 전후의 감정가액인 69억원의 33%에 불과한 점, 정○황은 2004년말 현재 쟁점부동산의 장부가액으로 2,943백만원을 계상한 점, 그리고 양도일 이후 양도․양수자 사이에 채권․채무가 추가로 설정되었다는 점을 들어 추계결정의 정당성을 주장하고 있으나, 이는 사실관계의 오인에서 비롯된 것으로 부당하다.

1. 쟁점부동산에 대한 감정가액에는 건물 내부시설 가액 2,722백만원 등이 포함되어 있는 반면, 청구인이 수령한 양도가액에는 쟁점토지 가액과 쟁점건물의 골조공사 과정에서 청구인이 지불한 공사대금에 대한 정산금 만이 포함되어 있는바, 양도대금이 감정가액과 차이가 나는 것은 당연한 것이며,

2. 정○황의 쟁점부동산에 대한 장부가액과 청구인의 양도가액이 차이가 나는 것은 양수자의 취․등록세 등의 매입부대비용과 내부시설비용 등과 같은 자본적 지출비용으로 인하여 차이가 나는 것이다.

3. 청구인이 2003.12.15. 의정부농협 ○○지점으로부터 대출채무자인 정○황의 보증인으로 된 것은 당시 담보물건 중 토지가 청구인의 소유로 되어있기 때문에 근저당권설정자로 담보제공하고 보증한 것이며, 차후 정○황이 2004.7.19. 13억3천만원의 대출을 추가로 받으면서 청구인이 여기에도 보증인으로 되어 있어 보증인 해지를 요구하였으나 의정부농협측에서 250백만원을 상환하여야 한다고 하여 할 수없이 2004.12.14. 양주축협으로부터 250백만원을 대출받아 정○황의 차입금을 대신 갚아주고 보증인에서 해지된 것이다.

4. 또한, 양도일 이후인 2005.1.25. 쟁점부동산에 대하여 청구인이 근저당권을 설정한 것은 상기와 같이 대신 갚아준 대출금에 대한 채권․채무관계가 청산되지 않은 관계로 청구인이 정○황 소유의 쟁점부동산에 대하여 근저당권을 설정하게 된 것이다.

• 사. 위와 같이 쟁점부동산의 양도금액은 등기이전 등의 형식과 세무상 형식을 일치시키기 위한 것으로 쟁점부동산 양도의 실질은 쟁점토지 양도가액 1,270백만원을 받은 것에 불과한 것이고, 조사관청의 금융조사 결과, 감정가액 및 장부가액과의 차이에 대한 소명, 공동사업 약정 및 토지매매계약서 등에 의하여 사실관계가 확인됨에도 이를 부인하고 기준시가에 의한 금액으로 추계결정한 처분청의 이 건 처분은 소득세법 제96조 등에 위배되는 위법한 처분이다.

• 가. 청구인은 이 건의 경우 매매계약서, 은행 입․출금내역서, 조사관청의 금융조사 결과 등에 의하여 실지거래가액이 확인되고 있으므로 이 건 처분은 부당하다고 주장하고 있으나

1. 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액을 살펴보면, 당초 토지의 취득가액 1,212백만원과, 2003.5.28. 정○황과 ○○건설이 쟁점토지 위에 쟁점건물의 신축공사 도급계약을 체결한 공사도급금액 1,016,540천원을 합한 쟁점양도금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 신고하였으나, 쟁점건물의 시공자인 ○○건설이 수령한 공사대금 수령내역을 확인한바, 청구인과 정○황이 번갈아 공사대금을 지급한 것으로 확인되고 있음에도 정○황이 지급한 공사대금을 청구인이 변제한 내역이 확인되지 않아 쟁점부동산의 취득가액을 확정할 수 없다.

2. 쟁점부동산의 양도가액과 관련하여서는, 청구인과 정○황이 2003.6.30. 작성한 토지매매 약정서에 따르면 청구인이 정○황에게 쟁점토지를 양도하는 것으로 되어 있으나, 동 계약서에 따른 계약금 270백만원의 수령 사실이 확인되지 않으며, 청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 2,286,540천원 중 정○황이 지급한 것으로 확인된 금액은 2,085백만원으로 동 금액은 정○황이 2003.12.12. 대출금 2,500백만원으로 지급한 것이다.

3. 또한, 청구인은 쟁점부동산에 대한 소유권 이전 등기 이후인 2004.12.14.에 정○황의 대출금의 일부인 250백만원을 변제하였으며, 2005.1.25.에는 쟁점부동산에 정○황을 채무자로 하고 청구인을 근저당권자로 하여 채권최고액 850백 만원의 근저당권을 설정하였는바, 이러한 거래가 쟁점부동산의 양도대금 지급과 무관하다는 점을 입증할 수 있는 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있다.

• 나. 청구인의 양도시기 전후 쟁점부동산의 감정가액이 6,900백만원으로 확인되고 있으며, 정○황이 쟁점부동산에 대한 취득가액을 2,943백만원으로 산정한 점에 비추어 보아서도 청구주장의 신빙성을 인정할 수 없다.
• 다. 따라서 이 건 취득가액과 양도가액을 소득세법 시행령 제176조 제2항 의 규정에 의하여 기준시가로 추계 결정하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 기준시가에 의한 추계조사의 방법에 의해 청구인의 양도소득세를 경정한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.12.31, 법률 제7837호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. ～ 5. (생략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① (생략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (생략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하 생략) 3) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】 (2005.2.15, 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것)

① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인이 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세 신고시 신고한 양도가액 및 취득가액은 다음과 같다. (단위: 천원) 쟁점토지 쟁점건물 계(쟁점부동산) 비고 취득가액 1,212,000 1,016,540 2,228,540 쟁점건물의 취득 및 양도가액은 쟁점건물 신축 대가로 ○○건설(주)에 지급된 금액임 양도가액 1,270,000 1,016,540 2,286,540

2. 쟁점부동산에 대한 양도소득세는 청구인의 선택에 의해 실지거래가액 또는 기준시가에 의해 신고할 수 있는 것으로 확인된다.

3. 조사관청의 이 건 양도소득세 조사종결복명서를 보면, “2003.12.12. 건물 준공후 정○황은 본인을 채무자로 하여 동 부동산을 담보로 25억원을 대출받아 그 중 2,085백만원을 청구인에게 지급(금융이체) 하였으며 잔여금원은 공사비로 지급되었으나 계약금 수수여부는 확인되지 않고 있으며, 본인 신고양도가액 2,286백만원 중 2,085백만원이 매수인으로부터 수수한 금액으로 우리 청의 금융조사결과 확인되어 근접치에 가까우나, 양도시기 전․후(3개월 이후)에 동 부동산의 감정액이 69억원으로서 양도신고금액 2,286백만원과 크게 차이가 나고, 또한 정○황의 2004년말 장부가액이 2,943백만원인 점, 양도일 이후 양도자 양수자간의 채권 채무가 추가로 설정되는 등 양도부동산의 실지 양도가액 자체가 불투명함에 따라 기준시가에 의한 금액으로 추계 결정코자 함”으로 기재되어 있다.

4. 청구인과 정○황이 2003.5.18. 작성한 것으로 되어 있는 약정서를 보면, “쟁점토지 위에 ‘○○24시 보석 불가마(약칭)’를 신축․운영하되, 투자비율은 50:50으로 하고, 업장은 정○황이 관리하며, 준공과 동시 대출을 받아 청구인 소유의 대지대금을 최우선으로 변제한다.” 라고 기재되어 있다.

5. 2003.5.28. 도급인 정○황, 수급인 ○○건설 간에 쟁점건물 신축을 위한 도급계약서가 작성되었는바, 이와 관련한 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 계약금액은 1,016,540천원(공급가액 기준)으로 되어 있는바, 동 금액은 계좌이체로 모두 지급되었음이 ○○건설의 금융거래 내역을 통해 확인되고 있으며, 총 지급금액 1,118,194천원(부가세 포함) 중 청구인 명의로 지급된 금액은 988,194천원, 정○황 명의로 지급된 금액은 130백만원인 것으로 확인된다.

6. 정○황은 2003.6.1. 쟁점토지를 청구인에게서 200백만원에 임차하는 것으로 하여 2003.6.4. 쟁점토지 번지에 ‘○○불한증막사우나’라는 상호로 사업자등록을 신청하였으며, 쟁점건물 신축에 대한 세금계산서 등을 교부받아 부가가치세 신고하였는바, 처분청에서는 2004.2.6.～2004.2.10. 기간동안 부가가치세 환급 현지확인을 실시하여 환급결의 하였음이 국세통합전산망 및 처분청의 부가가치세 환급 현지확인 복명서에 의하여 확인되며, 처분청의 조사복명 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점건물은 정○황이 써비스․대중목욕탕 목적으로 목욕탕(사우나시설 등)을 신축한 것으로 2003.12.4. 준공되었으며 총 연면적은 2,935㎡(888평)로서 지하1층 및 지상5층으로 되어있고, 2003.12.27.부터 사업개시 함.
• 나) 도급계약에 의한 목욕탕 건물 신축으로 건설업체는 ○○건설의 책임하에 이루어 졌으며(도급금액 1,016백만원) 공사대금 지급은 농협 의정부 ○○동지점에서 담보대출(25억) 받아 지급되었음이 확인되었고, 수취한 세금계산서상 금액과 도급계약서 및 ○○건설 작성의 공사내역서상의 금액과 서로 일치함.
• 다) 전기, 설비, 내장공사 및 레미콘은 다른 건설업체가 시공․공급하였으며 공사내역 확인한바 실제 시공하였음이 확인되었고 ○○건설의 공사부분과 중복계상되지 아니하였으며, 그 외 매입분(석재, 조명, 나무 등)도 사업관련 매입으로 확인됨.
• 라) 정○황이 부가가치세 신고시 제출한 사업설비투자실적명세서에 의하면, 쟁점건물의 투자금액은 ○○건설 건축비 1,016백만원 외에 전기, 설비 내장공사 등 751백만원이 추가된 것으로 확인되며, 정○황의 2003년 과세연도 재무제표에 건물가액이 1,760백만원으로, 2004년 과세연도 재무제표에 토지 1,022백만원, 건물 1,787백만원으로 기재되어 있음이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

7. 청구인과 정○황이 2003.6.30. 작성한 것으로 되어 있는 ‘토지매매 약정서’의 주요 내용은 다음과 같다.

• 가) 본 약정의 목적은 쟁점토지의 매매에 있으며, 이러한 목적을 달성하기 위하여 토지주는 토지를 제공하고, 시공자는 자금을 동원하여 건축물을 완공하여 토지매매대금을 지급하기로 한다.
• 나) 쟁점토지의 매매가액은 12억 7000만원으로 하되, 계약금으로 2억 7천만원, 중도금 및 잔금은 10억원으로 하여 쟁점토지 위에 신축하는 찜질방의 완공과 함께 이행한다.
• 다) 청구인은 정○황에게 계약금 수령 후 정○황이 사업을 할 수 있도록 토지와 토지주로써 건축허가를 득하여 정○황에게 제공하고, 정○황은 이것을 이용하여 찜질방 신축에 박차를 가한다.
• 라) 건물이 완공되어 사용승인을 필한 후 청구인은 토지잔금을 수령하고 정○황이 소유권 이전등기를 경료할 수 있도록 적극 협조한다. 마) 만약 준공처리가 된 후에도 토지잔금이 미지급 될 시에는 청구인 명의로 보존등기를 경료하여 지급받지 못한 토지잔금의 채권을 확보함을 원칙으로 한다.

8. 쟁점건물은 2003.12.10. 청구인 명의로 소유권 보존등기 되었음이 해당 등기부 등본을 통해 확인된다.

9. 정○황은 2003.12.15. 농협으로부터 25억원(이하 “쟁점대출금”이라 한다)을 대출받았는바, 동 대출금으로 2003.12.15. 1,335백만원을 2003.12.19. 750백만원(총 2,085백만원)을 청구인에게 지급하였음이 조사관청이 제출한 금융 증빙에 의해 확인된다. 한편, 정○황이 대출을 받기 위해 농협에 감정평가서를 제출하였는바, 동 감정평가서는 ○○감정평가법인이 2003.12.5. 작성한 것으로 되어 있으며, 감정평가액은 6,951,124,400원(토지 1,939,840천원, 건물 5,011,284,400원)으로 기재되어 있으며, 위 금액에는 사우나설비 및 인테리어 비용으로 2,722백만원이 포함되어 있어 순수건물가액은 2,289백만원으로 확인된다.

10. 쟁점부동산은 2004.3.9. 매매를 원인으로 하여 청구인으로부터 정○황에게 소유권 이전 등기되었으며, 정○황은 2005.1.25. 채권최고액을 850백만원으로 하여 쟁점부동산에 근저당권을 청구인에게 설정하여 주었음이 등기부등본에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 이상의 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구인은 당초 토지의 취득가액 1,212백만원과, 2003.5.28. 정○황과 ○○건설이 쟁점토지 위에 쟁점건물의 신축공사 도급계약을 체결한 공사도급금액 1,016,540천원을 합한 쟁점양도금액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 양도소득세 신고하였으나, 쟁점건물의 시공자인 ○○건설에 청구인과 정○황이 번갈아 공사대금을 지급한 것으로 확인되고 있는 점, 청구인과 정○황이 2003.6.30. 작성한 토지매매 약정서에 따른 계약금 270백만원의 수령 사실이 확인되지 않는 점과 청구인이 쟁점부동산의 양도가액으로 신고한 2,286,540천원 중 정○황이 지급한 것으로 확인된 금액은 2,085백만원으로 쟁점부동산의 매매금액과 정확하게 일치하지 않는 점, 또한, 청구인은 쟁점부동산에 대한 소유권 이전 등기 이후인 2004.12.14. 정○황의 대출금 중 일부인 250백만원을 변제하였으며, 2005.1.25.에는 쟁점부동산에 정○황을 채무자로 하고 청구인을 근저당권자로 하여 채권최고액 850백만원의 근저당권을 설정하였는바, 이러한 거래가 쟁점부동산의 양도대금 지급과 무관하다는 점을 입증할 수 있는 신빙성 있는 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등을 비추어 볼 때 청구주장의 신빙성을 인정할 수 없으므로 이 건 취득가액과 양도가액을 소득세법 시행령 제176조 제2항 의 규정에 의하여 기준시가로 추계결정 한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.