대물변제 취득한 금액이 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 2004.2.26. ○○시 ○○동 ○○-27 소재 ○○아파트 36동 ○○호 아파트(토지 52.65㎡ 및 건물 43.25㎡, 이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 92,000천원에 양도하면서 쟁점부동산의 취득가액을 120,000천원(청구외 조○○ 의 대물변제로 취득, 취득당시 쟁점부동산 소유자의 배우자)으로 한 양도소득세 실가 신고하였다. 처분청은 2007.11.7. 청구인에 세무조사 결과 대물변제 금액 120,000천원의 취득가액을 인정할 수 없어 소득세법 제114조 제5항 규정에 의한 기준시가로 환산한 취득가액 22,103,896원으로 하여 양도소득세 14,584,826원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.15. 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산의 취득과 관련하여 평소 사업상(사채업) 거래가 있던 청구 외 조○○(이하 “조○○”이라 한다)에게 1995.6.27. 1억원의 자금을 대여하고 2개월 후인 1995.8.27. 20%의 이자를 포함한 1억2천만원을 지급한다는 약속어음을 수령하였다.
• 나. 채무자 조○○이 발행한 수표가 1995.9.15.자 최종 부도확인 됨에 따라 채권자인 청구인은 채무자인 조○○의 배우자 남

○○ 명의의 쟁점부동산을 대물 변제받는 조건으로 동 채권채무를 상계 하였다.

• 다. 따라서 쟁점부동산을 금전채무에 갈음하여 대물로 변제받은 경우로서 약속어음에 명시된 120백만원을 실지거래가액으로 하여 취득가액을 산정하여야 함에도 처분청이 대물변제를 취득가액으로 인정할 수 없다 하여 기준시가에 의한 환산취득가액을 적용하여 양도소득세 과세하고자 함은 부당 하다.

• 가. 대물변제로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 당해 부동산의 취득가액은 대물변제액의 실지거래가액 으로 하여야 하나, 대물변제액의 실지거래가액이 소득세법 시행령 제176 조의 2 제1항 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 산출한 환산가액으로 하도록 되어 있다.(서면4팀-953,2006.04.13)
• 나. 쟁점부동산의 취득당시 국세청 기준시가는 18,500천원으로 청구인이 대물변제로 소멸되었다는 채권액 120,000천원과의 차이가 과도하고, 청구인 주장대로 청구인이 실질적인 손해를 보았다 하더라도 이는 금전 소비대차약정의 불이행에 따른 손해로 보아야 할 것이지 쟁점부동산의 거래관계에서 발생한 손해로 볼 수 없다.
• 다. 또한 청구인은 쟁점부동산의 취득가액이 채권액 120,000천원을 대신한 대물변제액이라고 주장하나, 동 금액을 조○○에게 대여한 사실 및 대물변제 사실은 청구인의 진술에 의할 뿐 객관적이고 구체적인 증빙자료를 제시 하지 못하고 있어 이를 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다.
• 라. 따라서 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 계산하면서 취득가액의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 소득세법 제114조 제5항, 동법 시행령 제176조의2 제2항, 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에 따라 쟁점부동산의 양도 당시 실지거래가액인 92,000천원을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산을 대물변제로 취득한 것으로 보아 그 대물변제가액(120백만원)을 실지 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지 】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 5) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 쟁점부동산을 2004.2.25. 양도한 후 양도가액을 92,000천원으로, 취득가액은 120,000천원의 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 예정 신고한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

2. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 취득가액 과다계상혐의로 양도소득세 실지조사한 내용이 아래와 같이 조사종결복명서에 확인된다.

• 가) 청구인이 쟁점부동산을 취득한 경위는 조○○의 채권액을 상환받지 못해 조○○의 처가 보유한 쟁점부동산(96년 6월 당시 시세가 4천만원)을 대신 받기로 하여 소유권을 이전하였다.
• 나) 청구인이 쟁점부동산을 대물변제로 취득하면서 이에 대한 채무의 범위 등 어떠한 약정한 사실을 입증하지 못하고 있다.
• 다) 따라서 소득세법 제97조 제1항 1의 나목에 의거하여 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 산정하였다.

3. 처분청은 2007.11.7. 청구인에게 실제 양도가액 92백만원에 대응된 취득가액을 기준시가로 환산하여 양도차익 69,346천원에 대한 2004년 귀속 양도소득세 14,681,480원을 결정 고지한 사실이 국세통합전산망에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 조○○이 발행한 약속어음을 현금으로 상환 받지 못하자 쟁점부동산을 채권액 대신 받았다고 주장하나 당초 조○○과 청구인의 채권채무에 대한 계약서 및 대물변제 합의서등 관련 증빙서류를 제출치 아니하여 처분청은 이를 인정하지 아니하고 청구인의 취득가액을 기준시가에 의한 환산가액으로 양도소득세를 계산하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.

5. 청구인은 이 건 심사청구시 쟁점부동산을 조○○에 대한 채권 120백만원을 대신하여 취득한 것이라며 아래 내용을 제시하고 있다.

• 가) 정○○ ○○증권계좌(620-000000)에서 1995.6.26. 1억원을 출금하여 조○○에게 대여하였다며 계좌출금내역 사본과 정○○의 확인서를 제시함.
• 나) 조○○이 1995.6.27. 발행한 120백만원짜리 약속어음 사본에는 지급기일 1995.8.27.이고 어음이면에는 청구인의 이서내용이 확인되고 1995.9.15. ○○은행○○지점에서 부도어음으로 확인하고 있음.
• 다) 청구인은 동 부도어음으로 경찰에 고소를 하였고 검찰에서 1996.8.29. 혐의 없음으로 처리한 사실이 ○○중앙지검에서 발행한 사건처분결과증명서(○○중앙지검1996형제00000, 피의자 조○○)에 의하여 확인됨.
• 라) 청구인과 조○○은 검찰에서 조○○의 채권 120백만원의 상환에 대하여 쟁점부동산으로 대체하기로 구두 합의하고 소유권을 청구인으로 이전받게 되었고, 심리과정 중 당사자간에 작성된『채무변제 사실 확인서』(대물변제 합의서)를 제시하고 있다.

6. 심리과정에서 쟁점부동산의 전 소유자인 남○○(조○○의 배우자, ○○시 ○○동 453 ○○아파트 106-000호, 02-396-0000)와 전화통화한 결과, “오래전이라 정확한 금액을 알 수 없지만 남편의 채무 때문에 검찰에서 합의 한대로 본인 소유 아파트를 넘겨주었다.”고 진술하고 있다.

7. 위와 같은 관련법령과 사실관계를 종합해 보면, 대물변제로 취득한 부동산을 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우에는 당해 부동산의 취득가액은 대물변제액의 실지거래가액으로 하여야 하는 것으로(서면상담5팀-2147, 2007.7.27 외 다수), 이 건의 쟁점부동산 취득이 대물변제에 의한 것임이 부도난 약속어음과 검찰의 사건처분결과증명서, 당사자간에 작성된 채무변제 사실 확인서 및 남○○의 진술 등을 통하여 확인되고 있으므로 채무액 120,000천원을 양도자의 양도가액으로 하여 과세하는 것은 별론으로 하더라도 청구인의 취득 실지거래가액으로 적용하는 것이 타당하다 할 것이다.

8. 따라서 취득가액이 불분명하여 양도 당시 실지거래가액인 92,000천원을 기준시가로 환산한 금액을 취득가액으로 적용한 처분청의 당초처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.