양수인의 취득가액을 양도인의 양도가액으로 양도세 과세한 처분의 당부

청구인은 2002.2.19. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 ○○아파트 84.705㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.8.16. 청구외 이○○(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 양도가액은 310,000천원, 취득가액은 300,000천원으로 하여 2002.8.22. 양도소득세 522,930원을 예정신고 납부하였다. 처분청은 국세청감사관실로부터 양도가액 허위신고 혐의자 서면자료를 통보받아 청구인 에 게 소명요청을 하였으나 아무런 회신이 없어 쟁점아파트의 양수인이 2006.7.31. 동 아파 트를 양도 하고 양도소득세 신고시 취득가액으로 신고한 365,000천원을 쟁점아파트의 양도가액으로 하여 2007.12.1. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 37,664,960원을 경정 ․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 2002.7.15. 쟁점아파트를 단지 내 ○○상가에 있는 ○○부동산(대표 이◇◇)에서 매매계약을 하였다. 총 매매대금 310,000천원에서 전세금 170,000천원 을 공제한 110,000천원은 2002.8.16.에 받는 조건으로 계약서를 작성하였다.
• 나. 계약금은 현금으로 2,000천원을 받고 당일 양수인으로부터 28,000천원을 제일 은행 통장으로 송금 받았다.
• 다. 계약 당시 부동산 중개업자가 매우 친절하였고 믿을만한 사람 같았기에 양도 소득세 신고까지 도맡아서 해준다는 말을 믿고 모든 것을 맡겼다. 계약서 작성에서부터 양도소득세 신고까지 해준다는 말을 믿고 도장을 주었고, 계약서를 쓸 때 그 도장을 어떻게 찍었는지 확인하지 못한 채 받은 현금 액수를 확인하는 것에 집중하면서 잔금을 받았다.
• 라. 그 후 청구인은 그 돈을 얼마간 통장에 예치하였고, 얼마 후 용인 구성으로 이사를 하게 되었다.
• 마. 처분청으로부터 통지서를 받고 매매계약서를 찾았으나 이미 분실되어 없었 으며, 아파트를 팔아준 ○○부동산에 전화하여 찾아달라고 하였으나 5년이 지나서 보관하고 있지 않다고 하였다.
• 바. 하는 수없이 당시 예정신고하였던 송파세무서에 가서 담당자에게 부탁하여 보관되어 있는 계약서를 모두 찾아보았지만 청구인의 계약서를 찾을 수가 없었다. 그 후 처분청에 가서 담당공무원을 만나 그곳에 보관되어 있는 계약서를 보았는데 2개의 계약서가 있었다. 하나는 청구인이 신고시 제출한 양도가액 310,000천원의 계약서였고, 다른 하나는 양도가액 365,000천원의 것이었다.
• 사. 더욱 놀라운 것은 청구인이 ○○부동산에서 도장 찍고 받은 계약서가 아니 었다. ○○부동산의 상호도장이 분명히 찍힌 계약서를 받았는데 그 계약서는 상호 가 빠져 있었고 직접 양수인과 매매 계약한 것처럼 되어 있었다. 이는 분명 히 그 집 을 팔 때에 세금을 적게 내기 위하여 나중에 만든 조작된 계약서임이 틀림없다.
• 아. 처분청에서 제시한 두 장의 계약서는 조작된 계약서이다. 왜냐하면 날짜가 다르다. 계약금 받은 날짜는 2002.7.15.인데 2002.7.12.로 되어있고, 365,000천원의 계약서가 사실인 것처럼 계약서를 작성하였으며 반대로 310,000천원의 계약서는 일부러 허술하게 상호를 빼서 거짓인 것처럼 보이도록 작성한 것이다. 청구인은 쟁점아파트를 분명히 310,000천원에 팔았고 ○○부동산에서 도장도 찍혀 있는 매매계약서를 작성하여 받았다.
• 자. 2002.8.16.에 잔금을 받은 후 중개수수료 130만원을 ○○부동산에 분명히 지불 하였고 세무사에게 양도소득세 신고한다고 하여 15만원을 ○○부동산 대표인 이◇◇ 에게 분명히 주었다. 실제로 잔금을 받은 날짜는 2002.8.20.이 아닌 2002.8.16.이다.
• 차. 당시 딸이 미국 유학 중이어서 학자금 때문에 급한 사정이 있었고, 미국과 이라크간의 문제가 심각해지면 부동산 시장이 경색될 수 있다는 부동산업자의 말에 현혹되어 쟁점아파트를 싸게 판 것이다.
• 카. 계약서를 분실한 것은 청구인의 잘못이나 5년이 지난 이 때에 단지 계약서를 보관하고 있지 않다고 하여, 이를 증명할 서류가 없다고 하여 이렇게 많은 세금을 내야 한다면 정말 억울한 일이다.
• 카. 이 건 과세전적부심사청구에서 처분청은 계약금 30,000천원을 따로 계산하여 모두 합하면 335,000천원이므로 청구인의 주장이 신빙성이 없다고 판단하였으나, 삼천만원은 ◇◇◇통장에 포함되어서 잔금과 함께 예치한 것이다.
• 파. 사실은 2002.7.15. 계약금 삼천만원(현금 이백만원을 합한 것임)을 받은 후 바로 출금한 것은 이유가 있었다. 그 당시 가깝게 지내던 조◇◇이 쟁점아파트가 팔린다는 것을 알고 계약금을 빌려달라고 부탁하였기에 차용증을 받고 빌려 주게 된 것이다. 그 후 2002.8.22.에 빌려준 돈을 받았고 잔금을 받은 후 보관하고 있던 110,000천원 중 중개수수료, 세무사비 등 부대비용으로 5,000천원을 공제한 105,000천원과 합해서 135,000천원을 청구인과 남편의 명의로 ◇◇◇계좌에 입금한 것이다. 따라서 전세보증금 170,000천원과 ◇◇◇통장의 잔액 135,000천원을 합하면 305,000천원이 되는 것이다. 위에서 살펴본 바와 같이 이 건 과세처분은 명백히 부당하므로 취소되어야 마땅 하다.

• 가. 청구인은 당초 신고한 310,000천만원이 실지 양도가액이라고 주장하지만, 청구인이 신고시 제출한 양도계약서는 중개사가 없는 쌍방계약서이며, 양도가액이 310,000천원임을 입증할 수 있는 객관적인 증빙이 없고, 양수인이 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서는 2명의 중개업자가 입회하여 작성된 계약서로 더 신빙성 있는 것으로 판단된다.
• 나. 양수인이 쟁점아파트의 취득가액이 사실임을 입증할 수 있는 증빙자료로 제출 한 취득당시 통장 인출내역 및 수표발행 등에 의하여 실지 취득가액이 365,000천원임이 확인 되므로 청구인의 양도가액을 365,000천원으로 보아 이 건 양도 소득세 경정․고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 양수인이 취득가액으로 신고한 가액을 청구인의 양도가액으로 보아 양도 소득세 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 2) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하 는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지 역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도 로 인하여 발생하는 소득

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고급주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점아파트의 양도소득세 신고시 청구인이 제출한 계약서 및 양수인이 제출한 계약서 내용은 다음과 같다. 구 분 청구인이 제출한 계약서 양수인이 제출한 계약서 매매대금 계약금 30,000,000원(‘02.7.12) 중도금 80,000,000원(‘02.7.30) 잔금 200,000,000원(‘02.8.16) 합계 310,000,000원 계약금 30,000,000원(‘02.7.12) 중도금 - 잔금 335,000,000원(‘02.8.20) 합계 365,000,000웜 특약사항 전세입자는 매수인이 승계함 (전세금액은 미기재)

• 전세금 170,000,000원 명시

• 매수인은 양도신고에 협조(거래 사실확인서 및 인감증명 첨부)

• 계약금 중 28,000,000원은 청구인 계좌로 입금 중개업자 공 란

① ○○공인중개사 이◇◇

② 공인중개사 최◇◇

2. 쟁점아파트의 계약금이 30,000,000원이고 전세보증금이 170,000,000원인 점에 대해서는 다툼이 없다. 3) 청구인이 제출한 거래은행 통장사본을 보면 2002.7.15. 양수인이 28,000,000원 을 입금시킨 것으로 나타나고, 청구인이 제시한 본인의 ◇◇◇계좌 사본에는 2002.8.23. 50,000,000원을 입금시켰다가 2002.9.5. 50,062,778원을 출금한 사실이 나타나고, 남편인 김◇◇의 ◇◇◇계좌 사본에는 2002.8.23. 85,000,000원이 입금되었다가 2002.9.5. 85,106,715원이 출금된 사실이 나타난다.

4. 청구인이 제출한 메모지에는 계약금 3천, 잔금 1억1천, 전세 1억7천으로 기재되어 있다.

5. 양수인 이 제출한 금융계좌 거래내역조회서에는 2002.8.16. 양수인의 ◇◇은행 통장에서 174,520,000원을 인출하였음이 확인되고, 수표 발행 내역을 보면 50,000,000원권 1매, 10,000,000원권 11매 1,000,000원권 14매 합계 174,000,000(잔액 520,000원은 현금)원을 수표로 발행하였음이 확인된다.

6. 청구인은 쟁점아파트 계약금 30,000,000원을 청구외 조◇◇에게 빌려주었다는 것을 입증하는 증빙으로 차용증 사본을 제시하였다.

• 라. 판 단 1) 쟁점아파트의 양도가액이 310,000천원이라 청구주장의 논거는 대략 다음과 같다.
• 가) 쟁점아파트의 매매계약은 거래당사자간의 쌍방계약이 아니고 부동산중개업자 입회하에 중개업자가 직접 날인하고 부동산매매계약서를 작성하였음에도 처분청에 보관되어 있는 부동산매매계약서 2통(하나는 양도가액 310,000천원, 다른 하나는 365,000천원)은 청구인이 부동산중개소에서 날인하고 받은 계약서가 아닌 조작된 것이다. 나) 청구인은 당시 부동산중개업소의 등록인장이 분명히 찍힌 계약 서를 받았는데 처분청이 보관하고 있는 310,000원의 계약서는 상호가 빠져 있었 고 개인적으로 양수인과 직접 매매 계약한 것처럼 되어 있어 양수인이 쟁점 아파트를 팔 때에 세금을 적게 내기 위하여 나중에 만든 조작된 계약서임이 틀림없
• 다. 다) 또한 청구인이 계약금을 받은 실제 날짜는 2002.7.15.인데 310,000천원의 계약 서에는 2002.7.12.로 되어있을 뿐만 아니라 고의로 중개업자 란까지 공란으로 비워두어 허위인 것처럼 보이게 만들고, 365,000천원의 계약서가 사실인 것처럼 계약서를 작성하였다.

2. 위와 같은 청구주장이 사실로 인정되려면 청구인이 부동산 중개 업자 로부터 받은 쟁점아파트 원본 매매계약서가 제시되어야 함에도 분실되었다는 사유로 제시 되지 않고 있어 청구주장이 사실인지의 여부를 확인하기 곤란하며,

3. 청구인은 이 건 아파트 양도대금이 입금된 금융자료에 의하여 양도가액이 310,000천원이라는 것을 입증하려고 하나, 이는 청구인이 받은 양도대금 전액이 금융 계좌에 그대로 입금되었음을 전제하는 하는 경우에만 가능한 주장으로, 양도대금의 일부가 금융기관에 예치되지 않고 다른 용도로 쓰일 수 있는 개연성 도 있어 거래통장에 입금된 310,000천원이 쟁점아파트의 양도대금이라는 청구주장은 수용하기 어렵

• 다. 4) 또한 양수인의 거래통장에 의하면 이 건 아파트 양도대금 잔금 지급일자인 2002.8.16. 174,000천원이 출금되었는바(물론 이 중 일부는 부동산 중개업소에 중개수 수료로 지급되고, 일부는 취득세 등록세로 사용되어 위 자금 전액이 전부 청구인 에게 지급되었다고 보기는 어렵다고 할지라도), 승계되는 전세보증금 170,000천원 과 계약금 30,000천원을 합하면 374,000천원으로 양수인이 신고한 취득가액 365,000천원을 초과 하고 있어 오히려 처분청이 주장하는 양도가액 365,000천원이 더 신빙성 이 있어 보인다. 따라서 처분청이 양수인이 신고한 쟁점아파트 취득가액을 청구인의 양도가액 으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.