부동산 양도에 관계된 자들의 진술과 청구인이 양수인으로부터 지급받은 것으로 확인되는 금액, 매도 당시 청구인의 양도희망가 등으로 볼 때 신고된 양도가액이 쟁점부동산의 양도가액이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단함
부동산 양도에 관계된 자들의 진술과 청구인이 양수인으로부터 지급받은 것으로 확인되는 금액, 매도 당시 청구인의 양도희망가 등으로 볼 때 신고된 양도가액이 쟁점부동산의 양도가액이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단함
○○세무서장이 2007.11.7. 청구인에게 한 2004년 과세연도 양도소득세 62,349,060원의 경정처분은 청구인의 양도가액을 313백만원으로 하여 과세표준과 세액을 계산하는 것으로 이를 경정합니다.
청구인은 2002.12.2. 취득한 서울특별시 ○○구 ○○동 000번지 ○○아파트 000동 0000호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2004.5.31. 청구외 최○○(000000-0000000, 이하 “양수인”이라 한다)에게 양도한 후, 쟁점부동산의 취득가액을 292백만원으로, 양도가액을 298백만원으로 하여 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사 후, 쟁점부동산의 양도가액을 413,500천원으로 보아, 2007.11.7. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 62,349,060원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.12.14. 이 건 심사청구를 하였다.
쟁점부동산의 양도가액은 실제에 있어서는 313백만원이며, 청구인이 주장하는 양도가액의 진실성이 청구인에 증빙으로 제출한 금융자료 등에 의해 확인되므로, 청구인의 2004년 과세연도 양도소득세는 이를 토대로 재계산되어야 한다. 처분청은 양수자가 은행대출용으로 제출한 쟁점부동산 매매계약서를 근거로 쟁점부동산의 양도가액을 413,500천원으로 보고 있으나, 동 계약서는 은행 직원이 대출금액을 상향조정하기 위해 임의로 조작한 것이며, 임의 조작 사실을 은행 직원이 확인하였고, 처분청 또한 이러한 사실을 확인하였음에도 쟁점부동산의 양도가액을 413,500천원으로 확정하여 양도소득세 과세한 이 건 처분은 부당하다.
청구인, 양수인, 쟁점부동산 중계인 및 양수인에 대한 대출업무를 담당한 은행 직원은 쟁점부동산의 양도가액이 313백만원이라고 주장하고 있으나, 청구인 및 양수인의 경우 쟁점부동산의 양도가액에 대한 진술을 수차례 번복하였으며, 쟁점부동산 중계인 및 양수인에 대한 대출업무를 담당한 은행 직원의 경우 이 건 처분과 관련한 조사 당시에는 쟁점부동산의 양도가액에 대해 정확히 진술하지 않다가 과세전적부심사단계에서부터 쟁점부동산의 양도가액이 313백만원이라고 확인하고 있지만, 쟁점부동산의 양도시점으로부터 3년이 경과한 시점에서 직접 당사자가 아닌 이들이 쟁점부동산의 양도가액을 기억한다는 것은 현실적으로 불가능한바, 이들의 진술은 신빙성이 없다. 쟁점부동산 양도 당시 쟁점아파트가 소재한 동의 매매상한가는 380백만원 이었으며, 같은 단지내에 소재한 아파트의 매매사례가액도 375백만원으로 조사되는바, 쟁점부동산 양도가액을 413,500천원으로 본 처분청의 판단은 정당하며, 양수인이 은행대출용으로 제출한 쟁점부동산 매매계약서가 사실과 다르다고 주장에 대한 객관적인 증빙을 청구인이 제시하지 못하고 있으므로, 청구주장은 이유 없다.
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
1. ～ 5. (생략)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (이하 생략) 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 청구인이 2004.5.31.에 쟁점부동산에 대한 소유권을 등기이전하고, 쟁점부동산의 취득가액을 292백만원으로 하고, 양도가액을 298백만원으로 하여 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고한데 대하여, 처분청은 쟁점부동산의 양도가액을 413,500천원으로 하여 이 건 양도소득세 경정하였음이 처분청의 양도소득세 경정결의서 등을 통해 확인된다.
2. 청구인 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 당시 제출한 쟁점부동산 매매계약서(이하 “신고용계약서”라 한다)의 주된 내용은 다음과 같다.
3. 양수인이 대출용으로 ○○은행 ○○지점에 제출하였다는 쟁점부동산에 대한 매매계약서(이하 “대출용계약서”라 한다)의 주요 내용은 다음과 같다.
(1) 본계약은
○○ 아파트 현시설물상태에서 매도하며, 잔금시까지 매도인은 온전한 상태에서 매도한다.
(2) 공부상 16번 근저당권 설정(채권최고액: 11,160만원)과 18번 근저당권설정(채권최고액: 9,600만원)은 매도인이 잔금시 상환말소하는 조건으로 한다.
(3) 잔금일은 쌍방합의하에 앞당길 수 있다.
(4) 매수인은 매도인이 양도세 신고에 필요한 제반서류를 제공함
(5) 기타 사항은 부동산 관례에 준한다.
- 다) 중개업자가 표시되어 있으며, 매도인인 청구인과 중개인은 계약서에 인감 날인하였으며, 매수인은 양수인인 지문을 날인한 것으로 되어 있다.
- 라) 매매계약서는 활자로 기재되어 있으나, 수기로 ‘당일 일백만원 지불하고, 익일 청구인
○○ 은행 계좌로 19백만원을 지불함’이라는 내용이 추가되어 있다.
4. 이 건 처분과 관련한 처분청의 조사 과정 및 이 건 심사청구시에 관련인의 진술 및 주장 내용은 다음과 같다.
- 가) 청구인과 양수인은 2007년 6월 경에 쟁점부동산의 양도가액이 298백만원이라고 조사공무원에게 진술하였다가, 2007.8.16.에는 305백만원이라고 조사공무원과의 전화통화에서 진술하였으며, 이 건 처분 관련 과세전적부심사청구 및 심사청구에서는 313백만원이라고 하고 있다.
- 나) 쟁점부동산을 중개한 청구외 장
○○ (000000-0000000, 이하 “중개인”이라 한다)은 2007.9.12. 쟁점부동산의 양도가액에 대해 3억대 초반이라고 처분청에 진술하였으며, 양수인의 대출 담당 은행 직원인 청구외 김
○○ (이하 “김
○○ ”이라 한다)은 처분청의 조사 당시에는 양도가액을 확인하는 질문에 답을 하지 않았으나, 이 건 심사청구시에 제출된 확인서에는 중개인과 김○○ 모두 쟁점부동산의 양도가액을 313백만원이라고 기재하였다.
- 다) 김○○은 양수인에 대한 대출금을 상향시키기 위해 쟁점아파트의 양도가액을 임의적으로 수정하여 내부서류로 보관하고 있다고 조사 당시에 진술하였으며, 이 건 심사청구시에 제출된 김○○ 작성의 확인서에는 동일한 내용이 기재되어 있는 것으로 확인된다. 한편, 김○○은 조사공무원과의 문답과정에서 부동산 시세의 60%까지 대출이 된다고 하였던바, 양수인이 185백만원을 대출받기 위해서는 3억원대의 계약서로도 가능한데 계약서를 413백만원으로 수정한 이유를 조사공무원이 질문하자, 김○○은 ‘그 때 상황은 금액을 올릴 수 밖에 없었다’고 대답하였다. 이와 관련하여 이 건 심사청구시에 제출된 김○○ 작성의 확인서에는 대출시 금융기관에서 공제하는 소액보증금(16백만원×방칸수) 때문에 양도대금을 수정하였다고 되어 있다.
5. 청구인의 양도대금 수령 내역 중 처분청과 청구인간에 다툼이 없는 내용은 다음과 같다. (가) 계약금 중 1백만원은 현금으로 지급되었으며, 청구인의 계좌로 입금된 금액은 19백만원이다. (나) 중도금으로 청구인의 계좌에 입금된 금액은 50백만원이다. (다) 잔금으로 청구인의 계좌에 입금된 금액은 70백만원이다. (라) 청구인의 근저당 채무 173백만원은 양수인에게 승계되었다.
6. 청구인이 쟁점아파트를 취득한 시기와 양도한 시기에 쟁점아파트와 같은 동에 위치한 아파트의 시세정보는 다음과 같은 것으로 확인된다. (단위: 백만원) 시세정보 비고 국세통합전산망 국민은행 닥터아파트 아파트 도우미 취득시 매매 상한 375 365 350 340 청구인 취득가: 292백만원 매매 하한 300 290 290 290 양도시 매매 상한 380 382 370 380 매매 하한 300 302 310 290
7. 청구인이 부동산 중개소에 쟁점부동산을 매물로 내놓을 당시 매도 희망가는 330～340백만원이었음이 부동산 중개소가 보관한 장부 원장을 통해 확인된다.
8. 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세를 신고할 당시 계상한 쟁점부동산의 필요경비 중 자본적 지출에 해당하는 부분은 없었던 것으로 확인된다.
9. 이상의 사실을 종합하여 청구주장의 이유 유무를 살펴본다. 청구인이 쟁점부동산을 양수한 가격은 구입당시의 시세 중 하한가에 근접하고 있으며, 청구인이 쟁점부동산을 양수한 이후 자본적 지출을 한 사실이 없는 것으로 하여 쟁점부동산 양도에 따른 양도소득세를 신고하였는바, 이러한 사실을 종합하여 볼 때 청구인이 쟁점부동산을 양도한 가격도 양도당시의 시세 중 하한가에 근접한 선에서 형성되었을 가능성이 크다고 판단되며, 청구인이 쟁점부동산을 부동산 중개업소에 매물로 내놓을 당시 청구인의 양도희망가가 330～340백만원이었던 사실에 비추어 볼 때 특단의 사정이 없는 한 양도가 또한 이러한 가격대 근처에서 결정되었을 것으로 판단된다. 청구인을 포함한 쟁점부동산 양도에 관계된 자들이 쟁점부동산의 양도가액을 313백만원이라고 주장 또는 진술하고 있으며, 청구인의 금융거래내역 등을 통해 쟁점부동산의 양도에 따라 청구인이 313백만원을 양수인으로부터 지급받은 것으로 확인되는바, 양도가액의 결정은 청구인의 양도희망가에서 일정 범위 조정이 가능한 것이며, 청구인이 주장하는 양도가액과 청구인의 양도희망가의 차이가 크지 않으므로, 쟁점부동산의 양도가액이 313백만원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 있다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.