토지거래계약허가를 받지 못하거나 취득에 관한 등기를 할 수 없는 정당한 이유가 없는데도 불구하고 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 이를 단기간에 매매한 사실 등에 비추어 볼 때 양도소득세 과세처분은 정당
토지거래계약허가를 받지 못하거나 취득에 관한 등기를 할 수 없는 정당한 이유가 없는데도 불구하고 쟁점토지에 대한 취득등기를 하지 아니하고 이를 단기간에 매매한 사실 등에 비추어 볼 때 양도소득세 과세처분은 정당
처분청은 청구인과 청구외 김○○(이하 “청구인들”이라 한다)이 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 대지 669㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.
6.
12. 청구외 배○○으로부터 275,000,000원에 공동으로 취득(청구인 지분 3분의 2, 김○○ 지분 3분의 1)하여 이를 2004.
5.
29. 청구외 이○○에게 360,000,000원에 미등기 전매하였다는 과세자료를 ○○경찰서장으로부터 통보받았다. 위 과세자료를 통보받은 처분청은 청구인이 쟁점토지를 미등기 양도하였다고 보아 쟁점토지 양도차익 85,000,000원 중 청구인 지분에 해당하는 56,666,667원에 대하여 2007.
2.
8. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 49,187,970원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.
12.
7. 심사청구를 하였다.
7.
28. 쟁점토지 잔금 수령 후 청구인들에게 쟁점토지 소유권이전등기를 6개월만 연기해 달라고 요청하였고, 부동산중개인과 법무사가 보증하겠다고 사정하여 잔금일에 등기이전일을 2004.
1.
15. 이후로 하는 약정서를 작성하였는데 이는 계약위반에 해당된다.
7.
29. 쟁점토지에 채권최고액 5천만원의 근저당권을 설정하여 주었는데 이는 청구인이 지급한 195,000,000원에 훨씬 못 미치는 금액이어서 청구인이 소유권이전등기를 재촉하였더니 매도인은 2003.
9.
26. ‘법무사사무소에서 소유권이전등기 관련 서류를 보관하고 있다’는 확인서를 청구인에게 주면서 기다려 달라고 하였다.
2.
24. ○○시청에 토지거래허가를 신청하였으나 그 동안 허가조건이 강화되고 매도자가 쟁점토지 취득시 허가조건이었던 주택신축을 하지 않아 허가가 나지 않았다.
7. 28.(잔금수령일) 이후 쟁점토지 대출금에 대한 이자를 납부하지 않아 청구인들이 이를 대신 납부하였고, 쟁점토지의 지가가 많이 올랐음에도 매도인은 소유권이전 서류를 책임지기로 한 특약을 무시하고 매매계약을 해지하자고 하므로 청구인은 매도인에게 다른 땅으로 대체하여 줄 것을 요구하였다. 그러나 여의치 않아 채권최고액 275,000,000원인 근저당권을 2004.
3.
11. 설정하면서 설정 비용 1,500,000원을 청구인들이 부담하였다.
5.
29. 쟁점토지를 청구외 이○○에게 매매하고 그 매매대금 360,000,000원을 청구인에게 지급한 것은 청구외 배○○이 청구인이 지정하는 자에게 쟁점토지 소유권이전에 관한 제서류를 이전하여 주기로 한 당초 약정과 부합되어 결국 청구인이 쟁점토지를 청구외 이○○에게 전매하고 그 차액을 취하였다고 봄이 타당하다.
① 허가구역안에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(소유권·지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전 또는 설정(대가를 받고 이전 또는 설정하는 경우에 한한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하고자 하는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다.
② (생략)
③ 제1항의 규정에 의한 허가를 받고자 하는 자는 그 허가신청서에 계약내용과 그 토지의 이용계획 등을 기재하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. 이 경우 토지이용계획 등에 포함되어야 할 사항은 건설교통부령으로 정한다.
④ 시장·군수 또는 구청장은 제3항의 규정에 의한 허가신청서를 받은 때에는 그 허가신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 하고, 그 신청인에게 허가증을 교부하거나 불허가처분사유를 서면으로 통지하여야 한다. 다만, 제122조의 규정에 의하여 선매협의절차가 진행중인 때에는 위의 기간 이내에 그 사실을 신청인에게 통지하여야 한다.
⑤ 제4항의 규정에 의한 기간 이내에 허가증의 교부 또는 불허가처분사유의 통지가 없거나 선매협의사실의 통지가 없는 때에는 당해 기간이 만료한 날의 다음날에 제1항의 규정에 의한 허가가 있는 것으로 본다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 지체없이 신청인에게 허가증을 교부하여야 한다.
⑥ 제1항의 규정에 의한 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다. 2) 소득세법 제21조 【기타소득】
① 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·일시재산소득·연금소득·퇴직소득·양도소득 및 산림소득외의 소득으로 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
10. 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금 3) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 소득세법 제88조 【양도의 정의】
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (이하 생략) 5) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우 (이하 생략) 6) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】
③ 제1항제3호에서 "미등기양도자산"이라 함은 제94조제1항제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. 7) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다
1. 청구인은 쟁점토지 매매와 관련하여 얻은 소득을 2004년 과세연도 소득으로 2005. 11월에 기한후 신고하면서 이를 기타소득으로 신고하였고, 수입금액을 56,666,667원으로, 소득금액을 50,843,647원으로 신고한 사실이 국세통합전산망의 종합소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.
2. 2005.
8.
17. ○○경찰서장이 보낸 공문에 의하면, 청구인과 청구외 김○○이 쟁점토지를 2003.
6.
12. 매매계약을 체결하고 청구외 배○○(이하 “배○○”이라 한다)으로부터 275,000,000원에 매수하여, 2004. 5.29. 이를 청구외 이○○에게 360,000,000원에 미등기전매하였다고 기재되어 있다.
3. 쟁점토지는 2003. 1.
15. 배○○에게 소유권이전등기되었고, 이후 2004.
6.
30. 배○○으로부터 청구외 이○○에게 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 의하여 확인된다.
4. 또한 등기부등본에 의하면 쟁점토지에는 2003.
7.
29. 채무자를 배○○으로, 근저당권자를 청구인 및 청구외 정○○(김○○의 남편) 등 2인으로 하여 채권최고액 5천만원인 근저당권이 설정되었고, 2004.
3. 11.에는 채무자와 근저당권자가 위와 같고 채권최고액이 275,000,000원인 근저당권이 설정되었다가 2004.
6.
30. 두 개의 근저당권이 모두 말소된 사실이 나타난다.
5. 쟁점토지 취득시 매매계약서에 의하면, 청구인은 2003.
6.
12. 쟁점토지를 배○○과 275,000,000원에 매매계약하였고, 계약금 30,000,000원을 계약시에 지급하며 잔금 245,000,000원을 2003.
7.
28. 지급하되 대출금 80,000,000원을 인수하며 잔금에는 인수한 대출금 80,000,000원이 포함된 금액이라고 기재되어 있다. 또한 매수인 란에는 청구인과 청구외 정○○가 기재되어 있고 각자의 지분은 청구인이 3분의2이고 청구외 정○○가 3분의1로 기재되어 있다.
6. 쟁점토지 매매대금 영수증에 의하면, 배○○은 쟁점토지 매매대금을 위 계약 내용대로 2003.
6.
12. 계약금 30,000,000원을, 2003.
7.
28. 잔금 245,000,000원을 받은 것으로 나타난다.
7. 쟁점토지 양도시 매매계약서에 의하면, 2004.
5.
29. 쟁점토지를 청구외 이○○에게 360,000,000원에 양도하는 것으로 되어 있는데 매도인이 배○○이고, 계약금 15,000,000원 계약시 지급하고, 잔금 345,000,000원을 2004.
6.
30. 지급하되 농협 대출금 전액을 인수한다고 기재되어 있다. 또한 특약사항에는 청구인 및 청구외 정○○에게 설정하여 준 근저당권을 잔금지불과 동시에 말소하여 준다고 약정하고 있다.
8. 쟁점토지 매매와 관련된 2003.
7.
28. 약정서에 의하면, “잔금지불일 2003.
7.
28. 이후(2004.
1. 15.이후) 매수인 요구시 매매인감 및 제반서류 발급을 약정함”이라고 기재하고 배○○이 매도인으로서 청구외 김△△(쟁점토지 부동산 중개인)이 보증인으로서 확인 서명하고 있다.
9. 쟁점토지 매매와 관련된 2004.
3.
2. 약정서에 의하면, “쟁점토지 거래허가 시 소유권이전에 관한 제서류 등 일체를 매수인이 지정한 사람에게 매도인은 이전해 주기로 약정함. 단 2004.
7.
1. 공시지가 인상금액의 등록세, 취득세 부담금액은 매도인 3분의1 부담, 매수인 3분의2 부담으로 한다. 토지거래 허가에 적극 협조한다(매도인 )”라고 기재하고 매도인이 말미에 날인하고 있으며, 약정서 하단에 배○○이 매도인으로서 청구인과 청구외 정○○가 매수인으로서 확인 서명하고 있다.
10. 쟁점토지 매매에 대하여 ‘토지거래계약허가신청서’가 2004.
2.
24. 매수인 조○○(청구인의 동생), 매도인 배○○ 명의로 ○○시청에 접수되었으나 2004.
3.
4. 이 허가신청이 신청인의 취하원 접수에 의하여 취하되었고, 이후 2004.
6.
28. 매수인 이○○와 매도인 배○○이 토지거래계약허가를 다시 신청하여 2004. 6.
29. 허가증이 교부된 사실이 ○○시청의 공문에 의하여 확인된다.
11. 쟁점토지 매매와 관련하여 매도인 배○○, 매수인 청구인․정○○가 작성한 합의서(2004.6.23.)에 의하면, “1. 매도인은 제3자에게 매도한 쟁점토지 양도대금 360,000,000원을 당초 매매대금 275,000,000원과 위약금 및 대체투자에 대한 손해배상금조로 전액 매수인에게 지급한다(배상금 합계 85,000,000원), 2. 매수인은 쟁점토지에 대한 근저당권을 말소등기한다. 3. 손해배상금에 대하여는 매도인은 비용으로 매수인은 소득으로 각자 세무신고 하기로 하고 이 합의서는 세무서에 제출할 수 있다” 기재하고 배○○, 청구인, 청구외 정○○가 날인하고 있다.
1. 청구인은 쟁점토지 매도자 배○○이 쟁점토지를 제3자에게 360,000,000원에 매도함으로써 청구인이 받은 매매대금 280,000,000원(총매매대금 360,000,000원에서 매수인이 인수한 대출금 80,000,000원을 차감한 금액)은 청구인이 쟁점토지를 매수하기 위하여 배○○에게 당초 지급하였던 매매대금 195,000,000원(총매매대금 275,000,000원에서 매수인이 인수한 대출금 80,000,000원을 차감한 금액)과 매도자의 계약위반에 따른 위약금 및 손해배상금조로 85,000,000원을 받은 것이므로 양도소득이 아니며 기타소득이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
7.
28. 보다 훨씬 이후인 2004.
2. 24.에서야 청구인의 동생이라는 청구외 조○○ 명의로 토지거래계약허가가 신청되었다가 2004.
3.
4. 신청인에 의하여 취하되었을 뿐이다.
3.
2. 약정서에 의하면 쟁점토지 거래 허가시 소유권이전에 관한 제서류를 청구인이 지정한 사람에게 매도인이 이전해 주기로 하고, 매도인은 토지거래허가에 적극 협조한다고 약정하였다.
5.
29. 쟁점토지가 청구외 이○○에게 매매되어 소유권이전되고 그 매매대금 280,000,000원(총매매대금 360,000,000원중 매수자 이○○가 인수한 대출금 80,000,000원을 제외한 금액)이 청구인에게 전액 지급되었다. 이는 배○○이 청구인과 약정대로 청구인이 지정한 자에게 쟁점토지 소유권이전에 관한 제서류를 발급하여 준 것이고 토지거래허가에도 적극 협조하였기 때문인 것이라 할 것인바 이러한 일련의 행위를 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점토지를 취득한 후 쟁점토지 원소유자 배○○의 협조 하에 쟁점토지를 미등기 양도하였다고 할 것이다.
2. 또한 청구인은 쟁점토지에 대한 토지거래 허가를 받지 못하여 법적으로 쟁점토지 매매계약이 무효이므로 청구인에게 쟁점토지와 관련하여 양도소득세가 과세될 수 없다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.