다세대주택을 다가구주택처럼 하나의 주택으로 볼 수 있는지 여부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 271㎡ 및 주택 181.64㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 보유하던 중 2003.

5.

30. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 213.3㎡ 및 다세대주택 430.38㎡(9개호, 이하 “쟁점다세대주택”이라 한다)를 추가로 취득하여 보유한 상태에서 2003.

6.

26. 쟁점주택을 양도하고 이에 대한 양도소득세를 신고․납부하지 않았다. 처분청은 청구인이 쟁점주택 양도 당시 3주택 이상을 소유하였다 하여 쟁점주택의 양도 및 취득가액을 실지거래가액으로 하여 2007.

5. 청구인에게 2003년 과세연도분 양도소득세 97,309,710원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.

10. 4. 이의신청을 거쳐 2007. 12. 4. 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점다세대주택을 2003.

6.

30. 잔금을 지급하고 취득하는 것으로매매계약을 체결하였으나 매도자 청구외 김○○의 요청으로 잔금 지급일 전인 2003.

5. 30.에 청구인 앞으로 소유권이전등기를 하였다. 그러나 청구인은 쟁점다세대주택의 잔금을 2003.

6.

30. 지급하였고, 쟁점다세대주택으로 이사도 잔금을 지급한 후 하였으며, 그 전에는 전소유자 청구외 김○○가 거주하였다. 따라서 청구인은 쟁점주택 양도당시 1주택을 소유하였다. 그런데 처분청에서는 쟁점다세대주택의 취득시기를 소유권이전등기일로 보아 청구인이 3주택 이상을 소유하였다 하여 쟁점주택의 양도에 양도소득세를 과세하였으나, 쟁점다세대주택의 취득시기를 청구인 명의로 소유권이전 등기되어 형식적으로 소유권이 변동된 날로 하지 말고 청구인이 실질적으로 재산권을 행사할 수 있었던 잔금지급일로 함으로써 쟁점주택의 양도에 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 청구인과 같은 선의의 피해자를 구제하고 경제적 실질에 맞게 과세하는 것이 타당하다.

• 나. 쟁점다세대주택의 취득일을 소유권이전등기일로 보더라도, 청구인이 다가구주택을 매입하였다면 이 건 양도소득세를 부과 받지 않았을 것인데 다세대주택을 매수하여 양도소득세를 부과 받게 되었다. 청구인의 생각으로는 개인이 자산을 어느 정도 가지고 있는 것인가가 양도소득세 부과에 있어서 중요한 것이지 그 자산이 다세대주택인지 다가구주택인지가 중요하다고 생각되지 않는다. 다세대주택은 여러 개의 등기가 가능한 세대로 나누어 관리하기 위한 것일 뿐, 양도소득세 부과에 있어서 여러 개의 주택으로 보아서는 안 된다. 기존의 주택을 매도한 대금에 해당하는 주택을 구입함에 있어 그 주택이 다세대주택이냐 다가구주택이냐에 따라 양도소득세 부과 여부가 결정되는 것은 경제적 실질이나 평등의 원칙에 반한다. 청구인은 기존의 쟁점주택을 매도한 대금과 대출금으로 쟁점다세대주택을 매입한 것이므로 쟁점다세대주택의 취득에 대하여 다가구주택을 취득한 것으로 보아 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 ‘일시적으로 2주택이 된 경우’ 1세대 1주택 비과세 특례 규정을 적용하여 이 건 양도소득세를 취소함이 타당하다.

• 가. 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의하여 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이 되는 것이나, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일이 되는 것으로, 청구인은 쟁점다세대주택을 2003.

5.

30. 소유권이전 받은 사실이 등기부에 의하여 확인되므로 잔금청산일인 2003.

6. 30.을 쟁점다세대주택의 취득시기로 하여 달라는 청구주장은 받아들일 수 없다.

• 나. 또한, 쟁점다세대주택은 세대별로 구분 등기되어 있고, 각 세대별로 구분하여 양도할 수 있어 이를 다가구주택과 동일하게 취급할 수 없고 각각의 세대를 1주택으로 보아야 할 것이므로 일시적인 2주택으로 보아 1세대 1주택 특례 규정을 적용하여 달라는 청구주장은 받아들일 수 없다. 따라서 청구인은 쟁점주택 양도일 현재 10개의 주택을 보유한 것이므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 배제하고 실지거래가액으로 양도소득세를 과세한 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

① 잔금청산일 전에 소유권이전 등기된 쟁점다세대주택의 취득시기를 잔금청산일로 볼 수 있는지 여부.

② 쟁점다세대주택을 다가구주택처럼 하나의 주택으로 볼 수 있는지 여부.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제3호에서 "대통령령이 정하는 1세대 1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간중 거주기간이 1년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ～ 3. (생략) 5) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

⑮ 제154조제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 "다가구주택"이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. 6) 소득세법 시행규칙 제74조 【다가구주택】 영 제155조제15항에서 "재정경제부령이 정하는 다가구주택"이라 함은 건축법시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 7) 건축법시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류 (

2. 24.개정, 2005.

3.

18. 대통령령 제18740호로 개정되기 전의 것)

• 가. 단독주택(가정보육시설을 포함한다)
• 나. 다중주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다.

(1) 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

(2) 독립된 주거의 형태가 아닐 것

(3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

• 다. 다가구주택: 다음의 요건 모두를 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

(1) 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하일 것. 다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다.

(2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(지하주차장 면적을 제외한다)의 합계가 660제곱미터이하일 것

(3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

• 라. 공관

2. 공동주택(가정보육시설을 포함하며, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다)

• 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
• 나. 연립주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택
• 다. 다세대주택: 주택으로 쓰이는 1개 동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택 8) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 9) 소득세법 시행령 제162조의2 【양도가액】

⑤ 법 제96조제1항제7호에서 "대통령령이 정하는 경우"라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.

• 다. 사실관계 1) 쟁점다세대주택의 등기부등본에 의하면 아래와 같은 내용이 확인된다.
• 가) 쟁점다세대주택은 5층 ‘다세대주택’으로 2층부터 5층까지 주택이고, 주택수는 9개호이다.
• 나) 쟁점다세대주택은 2003.

5.

30. 청구외 김○○로부터 청구인 명의로 소유권이전등기되었다. 2) 청구인은 2003.

5.

1. 쟁점다세대주택을 1,045,000,000원에 매수하는 계약을 체결하여 계약금 40,000,000원, 2003.

5.

30. 중도금 150,000,000원, 2003.

6.

30. 잔금 322,000,000원을 지급하고, 전세보증금 및 융자금 533,000,000원을 인수하기로 하였음이 청구인이 제시한 부동산매매계약서에 나타난다. 3) 청구인은 쟁점다세대주택의 소유권이전이 청구인 명의로 2003.

5.

30. 이루어졌지만 쟁점다세대주택 매수대금 잔금을 2003.

6.

30. 지급하였다고 주장하며, 2003.

6.

30. 발행한 잔금지급 영수증, 잔금지급기일 전에 소유권이전등기를 하였다는 매도인 청구외 김○○의 확인서, 청구인이 쟁점다세대주택으로 잔금을 지급한 후인 2003.

7. 1.에 이사하였다는 주위 사람들의 확인서 등을 제시하였다. 4) 청구인은 쟁점다세대주택 취득 전부터 소유하였던 쟁점주택을 2003.

4.

25. 청구외 황○○에게 매도하는 매매계약을 체결하고 2003.

6.

30. 잔금을 받기로 하였으나 2003.

6.

26. 소유권이전등기된 것으로 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 1) 청구인은 쟁점다세대주택의 잔금을 2003.

6.

30. 지급하였고, 쟁점다세대주택으로 이사도 2003.

7.

1. 하였으므로 그 취득시기를 소유권이전등기일인 2003.

5. 30.이 아닌 2003.

6. 30.로 하여야 하고, 따라서 쟁점주택 양도 당시인 2003.

6. 26.에는 청구인이 1주택 소유자라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 가) 소득세법 제98조 및 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 의하면, 부동산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하지만, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일을 그 취득시기 및 양도시기로 한다고 규정하고 있다.

• 나) 그런데 쟁점다세대주택은 청구인이 잔금을 지급하였다는 2003.

6.

30. 보다 빠른 2003.

5. 30.에 청구인 앞으로 소유권이전등기가 완료되었다.

• 다) 그러므로 청구인이 쟁점다세대주택을 취득하면서 그 매수 대금을 2003.

6. 30.에 지급하고 2003.

7.

1. 쟁점다세대주택으로 이사를 하였다고 할지라도, 청구인이 쟁점다세대주택을 취득한 시기는 청구인 명의로 소유권이전등기된 2003.

5. 30.이라 할 것이다.

• 라) 따라서 쟁점주택 양도 당시 청구인은 쟁점다세대주택을 이미 취득한 상태이므로 청구인이 1주택 소유자라는 청구주장은 타당하지 않다고 판단된다.

2. 청구인은 또한, 쟁점다세대주택이 단독주택인 다가구주택이나 다름없으므로 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시 일시적으로 2주택이 된 경우로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 달라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 가) 소득세법 시행령 제155조 제15항 에 의하면, “1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다”고 규정하였고, 소득세법 시행규칙 제74조 에 의하면 “ ‘재정경제부령이 정하는 다가구주택’이라 함은 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다”고 규정하였다.

• 나) 또한 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 의하면, 다가구주택이란 첫째 주택으로 쓰이는 층수(지하층을 제외한다)가 3개층 이하(다만, 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수에서 제외한다)이고, 둘째 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터이하이며, 셋째 19세대 이하가 거주할 수 있을 것이라고 규정하였다.
• 다) 그런데 쟁점다세대주택은 주택이 없는 1층을 제외하더라도 총 4개 층으로 이루어져 위 다가구주택 요건 중 첫째인 “주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이어야 한다”는 요건을 만족시키지 못하고 있으며, 등기부등본에도 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 등기되었다.
• 라) 이와 같은 점을 종합하여 볼 때 쟁점다세대주택은 다가구주택으로 볼 수 없어 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시인 2003.

6. 26.에 청구인은 3주택 이상을 소유하였다고 할 것이므로 쟁점주택 양도 당시 청구인이 일시적으로 2주택을 보유한 것으로 보아 쟁점주택 양도에 소득세법시행령 제155조 의 ‘1세대 1주택의 특례’ 규정을 적용할 수 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.