합의해제를 원인으로 소유권이 환원된 토지가 자산의 양도에 해당하는지 여부

청구인은 2005.4.13. ◎◎도 ◎◎군 ◎◎면 ◎◎리 산232번지 외 41필지 임야 등 371,058㎡(이하 “쟁점양도토지”라 한다)을 청구외 주식회사◎◎◎포트(사업자등록번호 미상임, 이하 “◎◎◎포트”라 한다)와 청구외 김◎◎(이하 “김◎◎”이라 하고 ◎◎◎포트와 합하여 “매수인들”이라 한다) 및 청구외 주식회사◎◎◎케이플래닝(사업자등록번호 미상임, 이하 “◎◎◎케이”라 한다) 에게 양도하고 기준시가에 의한 양도가액 680,245,157원과 취득가액을 133,413,763원으로 하여 2005.4.28. 양도소득과세표준 예정신고 하고 2005년 과세연도 양도소득세 69,003,326원을 자진신고․납부하였다. 청구인은 쟁점양도토지 중 합의해제를 원인으로 2006.6.22. 같은리 산 232번지 외 2필지 임야 30,595㎡와 2006.9.26. 같은리 산 236-19번지 외 2필지 임야 37, 709 ㎡, 합계 68,304㎡(이하 “쟁점1토지”라 한다)를 ◎◎◎포트로부터 소유권을 환원 받았고, 2006.6.22. 같은리 877번지 외 10필지 전 27,849㎡와 2006.9.26. 같은 리 807-3번지 외 6필지 전 24,248㎡ 및 2006.11.2. 같은리 897번지 전 2,106㎡, 합계 54,203㎡(이하 “쟁점2토지”라 한다)을 김◎◎으로부터 소유권을 환원 받았음을 사유로 2007.2.13. 이미 납부한 양도소득세 48,042,506원에 대해 경정청구 하고 환급신청 하였다. 처분청은 청구인의 환급신청에 대해 검토한 결과, 청구인과 매수인들은 쟁점양도토지의 잔금에 대해서 금전소비대차 하기로 계약하여 이는 잔금청산에 따른 양도에 해당하고, 매수인들은 소비대차 계약을 불이행하여 청구인에게 쟁점1,2토지의 소유권을 환원한 것은 대물변제로 보아야 하므로 양도소득세를 환급할 수 없다 하여 2007.6.18. 청구인에게 환급거부 통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.8.27. 이의신청을 거쳐 2007.12.4. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점1,2토지에 대해서 매매계약을 체결하고 잔금청산 전에 소유권이전 등기를 하여 주었으나, 매수인들의 계약 불이행 사유로 거래당사자간 합의에 따라 매매계약이 해제되고 소유권이 환원되었으므로 양도에 해당하지 아니함에도 처분청이 이를 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

청구인이 제출한 2005.4.13. 작성된 토지매매계약서에 잔금은 금전 차용증서로 대체한다고 되어 있어 쟁점1,2토지는 잔금이 청산되어 소유권이 이전되었다고 보아야 하고 또한, ‘그 차용금에 대한 담보목적의 가등기와 지상권을 설정한 후 차용금이 변제되지 아니하면 채무자의 소유권을 채권자 명의로 본등기 한다’라고 명시되어 있어 쟁점1,2토지의 소유권 환원은 쟁점양도토지의 매매잔금에 대해 쟁점1,2토지로 대물 변제한 내용으로서 이는 양도에 해당하므로 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 합의해제를 원인으로 소유권이 환원된 쟁점1,2토지가 자산의 양도에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(괄호 생략)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.(이하 생략) 2) 소득세법 시행령 제151조 【양도로 보지 아니하는 경우】

① 법 제88조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 채무자가 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도하는 계약을 체결한 경우에 다음 각호의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준확정신고서에 첨부하여 신고하는 때에는 이를 양도로 보지 아니한다.

1. 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시가 있을 것

2. 당해 자산을 채무자가 원래대로 사용․수익한다는 의사표시가 있을 것

3. 원금․이율․변제기한․변제방법 등에 관한 약정이 있을 것

② 제1항의 규정에 의한 계약을 체결한 후 동항의 요건에 위배하거나 채무불이행으로 인하여 당해 자산을 변제에 충당한 때에는 그 때에 이를 양도한 것으로 본다. 3) 소득세법 기본통칙 88-2【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다.(이하 생략) 4) 소득세법 기본통칙 98-1【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】

① 매매계약서 등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다. 5) 소득세법 해석편람 98-1-4【대물변제하는 토지의 양도시기】 자산양도차익 산정시 적용할 양도시기를 판정함에 있어 채무에 갈음하여 대물변제하는 토지의 경우에는 소유권이전에 관한 등기접수일이 양도시기가 된다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 ◎◎도 ◎◎군 ◎◎면 ◎◎리 소재 쟁점양도토지 371,058㎡를 양도하였다가 쟁점1,2토지 122,507㎡에 대해서는 합의해제를 원인으로 소유권이 환원되었는바, 그 내용은 아래와 같다. 소재지 지목 면적 매수인 환원일 소재지 지목 면적 매수인 환원일 ◎◎ 산 232 임야 11,901 ◎◎◎ 포트

2006. 6.22. ◎◎ 883 전 3,574 김◎◎

2006. 6.22. 산 233 11,504 883-1 2,559 산 234 7,190 883-2 5,739 산 236-19 35,672

2006. 9.26. 883-3 774 900-2 1,825 807-3 8,519

2006. 9.26. 900-6 212 898 800 쟁점1토지 68,304 898-1 2,559 ◎◎ 877 전 899 김◎◎

2006. 6.22. 899 2,813 878 답 3,365 900 3,719 879 전 1,190 900-1 1,289 880 1,088 900-4 4,549 881 답 1,223 897 2,106

2006. 11.2. 882 전 3,091 쟁점2토지 54,203 882-1 4,347 합계 122,507 (단위: ㎡)

2. 청구인은 쟁점양도토지 중 ◎◎◎케이에 2004.11.3. 같은리 산 236-21번지 외 5필지 임야 230,969㎡를 양도하였으며, 매수인들과는 아래와 같이 매매하기로 토지매매계약서를 체결한 사실이 확인된다. 계약 일자 매수자 양도물건 면적 양도 대금 계약금 잔금 내 용

2005. 4.13. ◎◎◎ 포트 ◎◎ 산232 외 10필지 77,100 2,330 100 2,230 잔금은 금전차용증서로 대체

2005. 4.13. 김◎◎ ◎◎ 807-3 외 24필지 62,989 1,900 100 1,800 잔금은 금전차용증서로 대체 (단위: ㎡, 백만원)

3. 청구인과 매수인들은 잔금에 대해 금전차용증서를 작성하였는바, 차용증서와 소유권 양도 이행 각서의 내용과 그에 따른 소유권의 변동사항은 다음과 같다.

• 가) ‘위 금원을 채무자 ◎◎◎포트와 김◎◎이 차용한 것은 틀림없다. 차용금에 대한 이자는 없으며 차용금의 반제기간은 채무자가 제출한 매도용 인감증명의 발급일로부터 170일이 되는 날로 한다. 채무자는 반제 약속에 대한 담보물로 별지 담보물건 토지목록의 물건을 채권자에게 가등기와 지상권도 설정해 준다.’라고 하고, 나) ‘채무자가 위약할 경우에 대비하여 채권자가 소유권을 이전받을 수 있도록 채무자는 담보물건 부동산 매도용 인감을 채권자에게 제출하여 채무자가 약속기일에 반제를 못 할 경우 반제 약속일로부터 매도용 인감의 시효일(180일)까지 10일 동안에 채권자는 채무자의 소유권을 채권자 명의로 본등기 한다.’라고 하고 있다.
• 다) 한편, 2006.4.3. ◎◎◎포트, ◎◎◎케이, 김◎◎과 청구외 진◎◎가 동의하고 각서 하여 청구인에게 제출한 “소유권 양도 이행각서”의 내용은 다음과 같다.

(1) ‘위의 각서인과 상기 부동산의 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기권자(2005.4.14. ◎◎지방법원 ◎◎등기소 제0000호)이며 지상권설정자(2005. 4.14. ◎◎지방법원 ◎◎등기소 제0000호)인 청구인과 2005.9.26. 합의에 의해 각서인 은 상기 부동산의 소유권을 청구인에게 양도하기로 결정했음을 다시 한번 확인한다.’라고 하고,

(2) ‘각서인은 소유권 이전에 필요한 범위내에서 매매계약서 등에 관한 모든 권한(신고가격 포함)을 위임하며 가등기권자인 청구인이 각서인의 인장을 조각하여 날인하는 것을 허락한다.’라고 하고 있다.

• 라) 따라서, 청구인은 금전차용증서와 소유권양도 이행 각서에 의해 2006.6.

22. 쟁점1토지 중 같은리 산 232번지 외 2필지 임야 30,595㎡를 ◎◎◎포트에서, 쟁점2토지 중 같은리 877번지 외 10필지 전 27,849㎡를 김◎◎으로부터 합의해제를 원인으로 하고 청구인에게 소유권이 환원되었음이 등기부등본에 의해 확인된다.

4. 2006.4.3. ◎◎◎포트, ◎◎◎케이, 김◎◎과 청구외 진◎◎가 연서하여 청구인에게 제시한 “각서”의 내용과 2006.9.6. 청구인이 각서인에게 보낸 내용증명에 따라 발생한 소유권 변동을 보면 다음과 같다.

• 가) ‘위의 각서인은 상기 부동산의 매매예약에 의한 소유권이전청구권 가등기권자(2005.4.14. ◎◎지방법원 ◎◎등기소 제0000호)이며 지상권설정자(2005. 4.14. ◎◎지방법원 ◎◎등기소 제0000호)인 청구인에게 지급할 채무금액은 일금 일십이억(1,200,000,000)원임을 확인한다.’라고 하고,
• 나) ‘상기 부동산은 가등기권자의 허락을 얻은 뒤에 각서인은 가등기 해제를 요구할 수 있다’라고 하며,
• 다) ‘위 1항에 의거 각서인이 2006.9.12.까지 채무를 이행하지 못 할 경우 채권자 청구인이 이미 수령한 각서인의 인감증명과 소유권 이전에 필요한 범위내에서 매매계약서 등에 관한 모든 권한(신고가격 포함)을 위임하며 가등기권자인 청구인이 각서인의 인장을 조각하여 날인하는 것을 허락한다.’라고 하고 있다.
• 라) 청구인이 2006.9.6. 수신자인 ◎◎◎포트, ◎◎◎케이, 김◎◎과 청구외 진명기에게 쟁점1,2토지에 대한 내용증명을 발송한 내용은 다음과 같다.

(1) ‘상기 수신자인 ◎◎◎케이와 대표 진◎◎, ◎◎◎포트와 대표 김◎◎이 본인에게 2006.4.3. 작성한 각서에 따라 2006.9.12.까지 일금 일십이억원을 본인에게 변제치 못 할 경우 상기 부동산의 표시의 내역인 ◎◎도 ◎◎군 ◎◎면 ◎◎리 소재 9필지에 대한 가등기 해제요구를 포기하기로 각서하였다.’라고 하고,

(2) ‘상기토지는 2005.4.13. 계약되었던 토지로 귀하의 지불약속 불이행으로 2005.9.26. 제1차 6개월간의 지불연장, 제2차 2006.4.3. 6개월간의 지불연장으로 1년여 기간의 기회를 제공하였음에도 불구하고 약속을 지키지 못함에 따라 본인은 귀하의 변제능력을 의심치 않을 수 없다.’라고 하며,

(3) ‘따라서 귀하의 제2차 연장기한인 2006.9.12.까지 지불약속을 지킬 것을 다시 한번 통보한다. 본인은 귀하가 2006.9.12.까지 약속을 지키지 않을 때 상기부동산의 가등기 해제 요구를 거절한다.’라고 기재되어 있다.

• 마) 따라서, 청구인은 각서와 내용증명에 의해 2006.9.26. 쟁점1토지 중 같은리 산 236-19번지 외 2필지 임야 37,709㎡를 ◎◎◎포트에서, 쟁점2토지 중 2006.9.26. 같은리 807-3번지 외 6필지 전 24,248㎡ 및 2006.11.2. 같은리 897번지 전 2,106㎡를 김◎◎으로부터 합의해제를 원인으로 하여 청구인에게 소유권이 환원되었음이 등기부등본에 의해 확인된다.

5. 처분청은 2007.6.8. 청구인에게 경정청구에 대한 거부 통지를 ‘단순히 소유권만 이전되었다가 매매대금의 청산 전에 소유권이 환원된 사실이 확인되는 경우 유상이전에 해당하지 아니하나, 2005.4.13. 작성된 토지매매계약서를 보면 잔금을 금전차용증서로 대체한다고 되어 있어 이건의 경우 잔금을 소비대차로 변경한 경우에 해당하므로 잔금이 청산된 후 소유권이 이전된 것으로 보아야 하고 이에 따른 양도시기는 소득세법 기본통칙 98-1…2에 의거 부동산의 매매대금의 잔금을 소비대차로 변경한 경우에는 그 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 하는 것이며, 또한 위 매매계약서에 의하면 그 차용금에 대한 담보 목적의 가등기와 지상권을 설정한 후 차용금이 변제되지 아니하면 채무자의 소유권을 채권자 명의로 본등기 한다고 명시되어 있어 2006.6.22. 귀하의 명의로 소유권이전된 것은 매매계약의 불이행으로 소유권이 환원된 것이 아니라 소비대차 계약의 불이행으로 인한 채권실행의 대물변제이므로 양도로 보지 아니하는 소유권 환원에 해당하지 아니하여 경정청구를 기각한다.’라고 회신한 사실이 있다.

• 라. 판단 이상의 사실을 종합하여 볼 때, 청구인은 쟁점1,2토지에 대해서 소유권이전에 관한 등기를 이행한 후 계약내용의 불이행 등의 사유로 매매계약이 해제된 것이므로 양도로 볼 수 없어 이미 납부한 양도소득세를 환급하여 줄 것을 주장하고 있으나, 자산의 양도에 있어서 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 않도록 규정하고 있는바, 쟁점1,2토지는 매매사실이 무효의 판결에 의해 소유권이 환원된 토지에 해당하지 아니하고, 청구인은 토지매매계약 당시 쟁점양도토지를 매수인들에게 양도하고 잔금은 금전차용증서로 대체하여 소비대차 하기로 변경하였으므로 청구인과 매수인들 사이에 총양도토지에 대한 잔금은 소비대차로 변경한 2005.4.13.로 이미 청산이 완료되어 쟁점양도토지는 매수인들에게 양도되었으며, 잔금청산이 완료된 쟁점양도토지 중 쟁점1,2토지는 그 자산이 청구인으로부터 매수인들에게 유상으로 사실상 이전된 토지이고 또한, 청구인과 매수인들 간에 채권․채무를 담보하기 위해 쟁점양도토지 중 쟁점1,2토지에 대해서만 가등기 및 지상권을 설정하였다가 매수인들이 소비대차한 금액을 이행하지 않음에 따라 청구인과 매수인들 사이에 작성된 소유권양도 이행각서, 각서, 내용증명서에 의해 청구인이 담보권을 실행하여 쟁점1,2토지의 소유권을 이전해 온 것이므로 이 또한 대물변제에 의해 매수인들로부터 청구인에게 이를 다시 양도한 것임에도 청구인의 주장과 같이 쟁점1,2토지를 단순한 계약내용 불이행 등의 사유로 매매계약이 해제되고 소유권이 환원되어 양도에 해당하지 않는 것으로는 볼 수 없다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점1,2토지에 대해서 이를 양도로 보아 청구인에게 환급 거부 통지를 한 당초 처분은 정당하고 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.