분양 당시보다 총가액 대비 건물가액 비율이 더 높게 책정된 점, 토지가격이 현저히 증가한 점, 감정 등 합리적인 절치없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것 등 합리적인 가격으로 볼 수 없으므로 기준시가로 안분함은 적법함
분양 당시보다 총가액 대비 건물가액 비율이 더 높게 책정된 점, 토지가격이 현저히 증가한 점, 감정 등 합리적인 절치없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것 등 합리적인 가격으로 볼 수 없으므로 기준시가로 안분함은 적법함
청구인은 ××도 ××시 ××구 ××동 ××-×번지 소재 701호(토지 103.279㎡, 건물 895.3㎡) 및 801호 내지 801-1호(토지 103.279㎡, 건물 895.3㎡, 이하쟁점건물이라 함)를 2004.11.15. 양도하고 토지는 실지거래가액으로, 건물은 기준시가로 각각 양도차익을 산정한 후 2005.1.10. 양도소득세 예정신고 (양도가액 1,172,492,200원, 취득가액 1,066,797,600원) 를 하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 위 건물 701호의 양도가액이 700,000,000원임을 확인하고(당초가액 600,000,000원)과소신고 된 양도가액 100,000,000원과 신고누락된 필요경비 95,000,000원 및 건물과 토지 의 안분계산 잘못으로 인한 과소신고분 등 을 가감하여 그 양도차익을 190,997,337 원 으로 산정하여 2007.9.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 58,970,170원을 경정․고지하였다. 청구인은 쟁점건물의 양도가액 산정에 불복하여 2007.12.3. 이 건 심사청구를 하였다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액 에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
④ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정 에 의하여 안분계산한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액 을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액 을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
1. 청구인이 2005.1.10. 쟁점건물 등을 양도하고 신고한 양도소득세 신고 내용과 처분청이 2007.9.1. 경정한 내용은 다음과 같다.
2. 청구인은 2004.11.15. 쟁점건물을 청구외 ☆☆☆(--, 부동산 임대업)에게 700,000,000원에 양도한 후 건물분에 대하여 490,000,000원을 공급가액으로 하는 세금 계산서를 발행하고 이에 대한 부가가치세 49,000,000원을 신고납부하였음이 국세 통합시스템 등 관련자료에 의하여 확인된다.
3. 청구인은 쟁점건물내 701호에 대한 과소신고 양도금액 100,000,000원과 토지와 건물의 안분계산 잘못에 대하여는 인정하나 쟁점건물은 2004.11.15. 별도의 매수인 ☆☆☆과 매매계약 을 체결하면서 토지가액은 210,000,000원으로, 건물가액은 490,000,000원으로 책정 하여 건물분에 대하여는 부가가치세를 납부하였고, 동 거래금액은 당시 주변 상가 등의 보편적이고 일반 적인 거래내용에 부합한다 할 것이므로 처분청이 기준시가로 안분한 토지가액 278,297,068원은 실지가액인 210,000,000원으로 정정되어야 한다고 주장하고 있다.
4. 청구인은 쟁점건물의 매매계약서상 구분표시된 토지와 건물의 가액이 실지거래가액이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 신고한 건물가액 490,000,000원은 쟁점건물의 전체 양도가액 700,000,000원의 70%를 차지하고 있으나 청구인이 분양받을 당시(2002.3.30) 의 건물가액 은 전체 분양금액의 67%(363,640,000원/542.500,000 원)이며 (나) 쟁점건물의 토지 공시지가는 2001년이 104,311,790원이고 2004년이 258,197,500원으로서 보유기간 중 147.5%의 상승이 있었던 것으로 확인된다. (다) 통상적으로 건물은 시간이 경과함에 따라 가치가 하락하는 것이 일반적 인 반면 쟁점건물의 토지가치는 보유기간 중 현저히 증가한 사실을 감안하여 볼 때, 쟁점건물의 양도시점에 있어, 분양 당시보다 총 가액 대비 건물가액 비율이 더 높게 책정된 점, 토지의 가격이 기준시가 대비 81.3%에 머무르고 있는 점, 청구 인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것으로 보이는 점 등으로 미루어 매매계약서상의 건물가액 490,000,000원은 일응 합리적인 가격으로 보이지 아니한다. (라) 이와 같이 부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물 의 객관적인 가치를 반영하지 못하는 경우라면 토지 및 건물의 양도가액 총액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부가가치세법시행령 제48조의2 제4항 을 준용하여 기준시가로 안분계산 하여 토지 및 건물의 양도가액을 산정하는 것이 적법하다 할 것이다.
(5) 따라서, 처분청이 쟁점건물의 토지 및 건물의 구분가액을 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액 중 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 심사청구 심리계획 및 의견요약표 청구번호 양도 2007-0222 청구일자 2007.12.03 담당사무관 과 장 주심사관 부심사관 청 구 인 박순자 결정기한 2008.03.02 노선희 세 목 양도 청구세액 58백만원 조 정 담 당 조 정 의 견 적 정() 부적정() 처 분 청 동수원 조 사 관 서 (지적관서) 동수원
매매계약서상의 토지 및 건물의 구분가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 계산한 처분의 당부 사전열람: 2007.12.14. 세무사 FAX
□ 처분내용
○ 청구인은 수원시 영통구 매탄동 1267-7번지 소재 701호(토지 103.279㎡, 건물 895.3㎡,) 및 801호 내지 801-1호(토지 103.279㎡, 건물 895.3㎡, 이하쟁점건물이라 함)를 2004.11.12. 양도하고서,
• 토지에 대하여는 실가(양도가액 390,000천원, 취득가액 357,720천원)로,
• 건물에 대하여는 기준시가(양도가액 782,492천원, 취득가액 709,077천원)로 양도소득세 신고
○ 처분청은 위 건물 701호의 양도가액이 7억원임을 확인하고(당초가액 6억원) 과소신고 된 양도가액 1억원과 신고누락된 필요경비 95백만원 및 건물과 토지 의 안분계산 잘못으로 인한 과소신고분 등으로 그 양도차익을 190,997천 원 으로 산정하여 2007.9.1. 양도소득세 58,970,170원 경정․고지
□ 청구주장
○ 쟁점건물은 701호와는 무관하게 2004.11.15. 별도의 매수인 유종연과 매매계약 을 체결하면서 토지가액은 210,000천원으로, 건물가액은 490,000천원으로 책정 하여 건물분에 대하여 부가가치세를 납부하였는 바, 동 거래금액은 당시 주변 상가 등의 보편적이고 일반적인 거래내용에 부합하므로 객관적으로 타당성이 있는 금액다.
○ 따라서, 쟁점건물의 거래 당시 보편적인 거래관행과 쌍방합의에 의해 정하여진 토지와 건물의 가액을 인정함이 타당하다.
□ 심리의견: 기각
○ 통상적으로 건물은 시간이 경과함에 따라 가치가 하락하는 것이 일반적 인 반면 쟁점건물의 토지가치는 보유기간 중 현저히 증가한 사실을 감안하여 볼 때, 쟁점건물의 양도시점에 있어, 분양 당시보다 총 가액 대비 건물가액 비율이 더 높게 책정된 점, 토지의 가격이 기준시가 대비 81.3%에 머무르고 있는 점, 청구 인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차없이 토지와 건물의 가액을 임의로 산정한 것으로 보이는 점 등으로 미루어 매매계약서상의 건물가액 490,000,000원은 일응 합리적인 가격으로 보이지 아니하므로 처분청이 쟁점건물의 토지 및 건물의 구분가액을 불분명한 것으로 보아 전체 양도가액 중 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 정당함.
결정내용은 붙임과 같습니다.