공부상 농지가 아니지만 사실상 경작한 농지로 8년 자경농지라는 주장의 당부

○○세무서장이 2007.8.1. 청구인에게 경정․고지한 양도소득세 68,055,560원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 33-1번지 전 1,081㎡ 중 281.4㎡를 8년이상 자경농지 감면대상으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인은 1979.1.19. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 소재 아래의 토지들(계 1,724㎡)을 2006.12.22. 한국토지공사에 양도(공공용지 협의취득)하고 2007.2.28. 조세특례제한법 제69조 규정의 8년 이상 자경농지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세 89,785,170원을 감면 신청하였다. <쟁점토지 명세> (단위: ㎡, 천원) 구분 지번 면적 지목 양도당시 공시지가 (㎡당) 공부상 관할구청 조사 (토지특성조사표) 쟁점토지①

○○동 30-15 33 도로 도로 64 쟁점토지②

○○동 33-1 1,081 전 전 239 쟁점토지③

○○동 33-13 50 전 단독택지 1,020

④

○○동 30-11 63 전 전 192

⑤

○○동 30-13 215 전 전 192

⑥

○○동 30-14 163 전 전 192

⑦

○○동 33-15 119 전 전 192 계 1,724 처분청은 현지확인조사를 실시하여 위 토지들이 양도당시 농지에 해당하지 아니한 것으로 보아 2007.8.1. 청구인에게 2006년 과세연도분 양도소득세 91,428,240원을 경정고지 하였다가, 2007.11.2. 이의신청결정(2007.10.29)에 따라 구분 ④～⑦토지에 대하여 8년 자경농지에 해당하는 것으로 보아 양도소득세를 68,055,560원으로 감액 경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.13. 이의신청을 거쳐 2007.11.26. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 1970년대부터 쟁점토지들의 소재지에 거주하면서 자경한 사실이 영농위원경작확인서, 주민등록초본 및 농협조합원증명원 등에 확인되는데도, 처분청은 쟁점토지① 및 ③의 경우 관할구청의 토지특성조사표상 도로 또는 단독택지로 되어 있고, 공시지가가 다른 농지와 비교하여 큰 차이가 있어서 인정할 수 없다고 주장하지만, 대법원 판례의 경우 공부상 농지가 아닌 경우에도 사실상 경작한 농지에 대하여 자경사실을 인정하고 있다.
• 나. 또한, 처분청은 쟁점토지②에 대하여 임차인인 청구외 최○○(이하 “최○○”라 한다)가 “○○자원”이라는 상호로 고물상 영업을 해왔기 때문에 양도당시 농지로 볼 수 없다고 주장하나, 대법원 판례(97누706, 1998.9.22)에 의하면, 8년 이상 자경한 농지가 일시적 관리소홀로 양도당시 이주민들에 의해 불법점거 당하여 농지로 사용되지 못한 경우에도 일시적 휴경상태에 있었던 것으로 보아 양도소득세 비과세 농지에 해당하는 것으로 판결한 바 있다. 최○○는 ○○지구 토지보상과 관련하여 영업보상을 받을 요량으로 2006. 12.18. 처분청에 사업자등록신청을 하면서 쟁점토지② 전체 면적(1,081㎡)을 임차한 것으로 기재한 후 청구인의 농지를 무단 점유하여 쓰레기 더미를 야적하였는데, 이러한 무단점유 면적을 감안하더라도 고작 60평 정도 밖에 되지 아니하고, 실제 비닐하우스와 집안 마당에서 야채 등을 경작한 사실이 확인된다.
• 다. 따라서 쟁점토지①～③도 8년 자경농지에 해당되므로 양도소득세가 감면되어야 한
• 다. 3. 처분청 의견
• 가. 쟁점토지①은 관할구청의 토지특성조사표상 ‘도로’로 조사되어 있고, 처분청의 현지확인 당시에도 ‘도로’로 사용되었음이 확인되며, 쟁점토지③은 관할구청의 토지특성조사표상 ‘단독택지’로 조사되어 있고, 처분청의 현지확인 당시에도 무허가 건물로 확인되므로 양도당시 농지로 볼 수 없다.
• 나. 쟁점토지②는 2000.6.12.부터 2007.7.2.까지 최○○에게 전체가 임대되어 최○○가 “

○○ 자원”이라는 상호로 고물상 영업을 해왔으며(사업자등록 신청일: 2006.12.18), 한국토지공사의 지장물 보상내역에도 동 토지상 창고 및 지장물(쇠파이프, 비닐 및 보온덮개)로 보상받았음이 확인되고, 최○○의 사업자등록신청시 현지확인조사복명서에도「○○동 전 및 하우스 237평(1,081㎡)을 임차하여 사용하고 있으며, 약국, 구청, 시청 등에서 주로 약병을 수집하여 약병 세척공장(

○○ 군 소재)에 납품하고 있음」이라고 나타나는 점으로 보아 양도당시 농지로 볼 수 없다.

• 다. 따라서 쟁점토지① ～③에 대하여는 양도당시 농지가 아닌 것으로 보아 8년 자경농지 양도소득세 감면을 배제한 것은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지①～③의 토지가 8년 이상 자경농지의 양도소득세를 감면요건의 하나인 양도당시 농지에 해당하는지 여부
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인(이하 이 조에서 "농업법인"이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세·감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나도시개발법그 밖의 법률에 의하여 환지처분 전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 2) 조세특례제한법시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는소득세법시행령제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 양도일이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하며, 환지처분 전에 당해 농지가 농지외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우에는 토지조성공사 착수일 현재의 농지를 기준으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 이 건 심리자료에 의하면, 처분청은 청구인이 쟁점토지 등에 대하여 8년 자경농지로 양도소득세 감면을 신청한데 대하여, 2007.5.2. 현지확인을 실시한 바, 쟁점토지 등 전체가 양도당시 농지로 볼 수 없어 감면을 배제하고 양도소득세 91,428,240원을 경정․고지였다가, 이의신청 심리시 다시 현지확인을 실시하여 쟁점토지①～③을 제외하고, 나머지 토지들은 8년 자경농지로 인정하여 양도소득세를 65,055,560원으로 감액․경정한 것으로 나타난다.

2. 청구인은 쟁점토지① 및 ③에 대하여 공부와 관계없이 사실상 농지라고 주장하고 있으나, 처분청의 이의신청결정에 의하면 관할구청의 ‘2006년 토지특성조사표’상 ‘도로’ 또는 ‘단독택지’로 되어 있고, 이의신청 심리과정에서 실시한 현지확인 결과도 농지로 사용하기에는 부적절한 것으로 보여 지고, 공시지가도 ㎡당 64천원 또는 1,020천원으로 인근농지와도 큰 차이를 보이고 있는 점 등으로 미루어 양도당시 농지로 보기는 어렵다고 판단한 것으로 나타난다.

3. 청구인은 쟁점토지②의 전체 면적을 최○○가 임차하여 “ ○○자원”이라는 상호로 고물상을 운영한 것으로 되어 있으나, 최○○가 토지보상과 관련하여 영업보상금을 더 많이 받기 위하여 2006.12.18. 처분청에 사업자등록신청을 하면서 임의로 임차 면적을 전체 면적으로 기재하고, 무단 점유하여 쓰레기더미를 야적하였으나 무단 점유한 면적을 감안하더라도 고작 60평 정도 밖에 되지 않는다고 주장하면서 2007.11.7.자 최○○의 확인서를 제시하고 있다.

4. 2007.11.7.자 최○○의 확인서에 의하면, 최○○는 2000.6.12.부터 쟁점토지②의 면적 중 약 60평을 임차하여 “ ○○자원”의 사업장으로 사용하던 중 ○○지구 공공용지 수용과 관련하여 영업보상 때문에 사업자등록발급의 필요성을 느껴 2006.12.18. 처분청에 사업자등록을 신청하면서 당초 임대차계약서를 찾아보았지만 작성한지가 오래되어 찾을 수 없어 실제는 60평(198㎡) 정도를 사용하였지만 전체 면적을 기록하는 것이 토지공사로부터 이주보상비를 유리하게 수령될 것 같아 1,081㎡ 전체 면적을 기록하였다고 기재되어 있다.

5. 한국토지공사의 청구인에 대한 지장물 보상내역서에 의하면, 청구인은 청구인의 가옥이 소재한 ○○동 30-8번지 토지 지상의 가옥(청구인은 1세대1주택으로 비과세 대상이라고 함) 등의 지장물 보상금으로 171,000,240원과 쟁점토지② 지상의 비닐하우스 2동(고물상, 쇠파이프, 비닐 및 보온덮개 331.5㎡)과 비닐하우스 1동(창고, 쇠파이프, 비닐 및 보온덮개 93.8㎡)의 지장물 보상금으로 8,506,000원 계 179,506,240원을 보상받은 것으로 나타나고, 쟁점토지① 및 ③에 대한 지장물 보상금은 없는 것으로 나타난다.

6. 관할구청에서 2006.1.1. 기준으로 작성된 ‘2006년도 개별공시지가 토지특성조사표 및 결정조서’에 의하면, 쟁점토지①은 토지이용상황이 ‘도로(91)’로, 쟁점토지②는 ‘전(51)’로, 쟁점토지③는 ‘단독택지(11)’로 되어 있다.

7. 쟁점토지①～③ 등의 ㎡당 개별공시지가는 다음과 같다. (단위: 원) 구분 2006년(양도당시) (2006.5.31. 공시) 2005년 (2005.5.31. 공시) 2004년 (2004.6.30. 공시) 비고 쟁점토지① 64,300 49,500 25,000 쟁점토지② 239,000 197,000 81,100 쟁점토지③ 1,020,000 750,000 380,000

○○동33-15 192,000 140,000 71,000 인근농지

8. 쟁점토지 등에 대한 지적도에 의하면, 30-14번지 토지, 쟁점토지① 및 쟁점토지②는 33-21번지의 도로를 접하면서 좌측에서부터 서로 인접하고 있고, 청구인의 주택이 소재한 30-8번지의 대지는 30-14번지 토지와 쟁점토지①의 뒤편에 인접하면서 쟁점토지②와도 인접하고 있는데, 쟁점토지①은 33-21번지의 도로에서 청구인의 주택으로 진입하는 ‘도로’로 표시되어 있고, 쟁점토지③은 쟁점토지 ②의 뒤편에 접하면서 447-1번지의 도로와 연결된 455번지의 도로와 접하고 그 좌측에는 33-14번지 및 33-24번지의 대지와 접하고 있다.

9. 또한, 쟁점토지③ 위에는 청구외 최○○이 1985.8.7. 취득한 단독주택(96.05㎡)이 소재하고 있었음이 등기부등본에 의하여 나타난다.

10. 처분청이 “ ○○자원”에 대하여 2006.12. 실시한 사업자등록현지확인조사서에 의하면, ○○동 전 및 하우스 1,081㎡(327평)을 임차하여 사용하고 있으며, 약국, 구청, 시청 등에서 주로 약병을 수집하여 약병 세척공장에 납품하고 있음으로 나타나고 있다.

11. 위 사업자등록신청서에 첨부한 쟁점토지②의 임대차계약서를 보면, 2000.6.12. 청구인과 최○○가 쟁점토지②를 보증금 2,000천원, 월세 350천원 임차하기로 계약서를 작성한 것으로 나타난다.

12. 당심에서 최○○(010-6-5)와 통화한 바, 쟁점토지②에 있는 비닐하우스 2동과 비닐하우스 앞의 부지를 2000.6.12. 임차하여 폐약병 등을 보관하여 왔다고 진술하고 있다.

13. 처분청이 제시한 2007.5.2. 촬영한 현장사진에 의하면, 쟁점토지①은 쟁점토지② 지상의 비닐하우스와 접한 휴경지 상태인 것으로 보이고, 쟁점토지②에는 비닐하우스 2동과 공병 등 폐자원들이 야적되어 있으며, 이의신청 심리과정의 현지확인 당시에도 공병, 폐가구, 철근 등이 산재해 있었다고 기재되어 있다.

14. 한편, 당심에서 경기도지사로부터 발급받은 2007.4.5.자 촬영된 항공사진에 의하면, 처분청이 제시한 사진과는 달리 청구인이 거주하던 주택과 접한 쟁점토지②에는 임차인이 사용하던 비닐하우스 2동(187.85㎡+143.65㎡=331.5㎡) 및 고물상 부지와 청구인이 창고로 사용하던 비닐하우스 1/2동(93.8㎡)을 제외한 부분은 휴경지 상태(비닐하우스 1.5동 면적 약 281.4㎡)이고, 쟁점토지① 또한, 쟁점토지② 지상의 비닐하우스와 접한 것이 아니라 쟁점토지② 휴경지와 접하면서 청구인의 주택의 진입로로 사용되고 있는 것으로 나타난다.

• 라. 판단 위의 사실관계를 종합하여 쟁점토지들을 양도 당시 농지라는 청구인의 주장에 대하여 살펴보면,

1. 쟁점토지①(33㎡)은 2006년 1월 관할구청의 2006년 개별공시지가 토지특성조사에서 도로로 조사되었고, 2007.4.5.자 촬영한 항공사진에서도 쟁점토지②의 휴경지와 접하고 있으면서 실제 청구인이 거주하던 주택의 진입로로 사용되고 있는 것으로 보인다.

2. 쟁점토지②에 대하여 2000.6.12.부터 2007.7.2.까지 임차인에게 쟁점토지② 전부를 임대하여 임차인이 ‘○○자원’이라는 상호로 고물상 영업을 영위해 온 점, 사업자등록현지확인조사시 쟁점토지② 전부와 위 지상의 비닐하우스 2동을 임차인이 사용하고 있었다고 조사된 점, 한국토지공사로부터 쟁점토지② 지상의 지장물(쇠파이프, 비닐, 보온덮개)에 대한 보상을 받은 점, 2007.5.2. 이의신청 심리과정의 현장확인 시에도 공병, 폐가구 및 철근이 산재해 있는 것으로 확인된 점을 근거로 쟁점토지② 전부를 농지로 보지 아니하였으나, 2005.4.5.자 항공사진을 보면, 쟁점토지② 지상의 일부 면적에만 임차인이 사용하는 비닐하우스와 청구인이 창고로 사용하던 비닐하우스 1/2동(93.8㎡)이 설치되었을 뿐, 나머지 면적(비닐하우스 1.5동 면적, 약 281.4㎡)은 휴경지 상태인 것으로 나타나고, 임차인 최○○도 당심과의 통화에서 비닐하우스 2동과 비닐하우스 앞의 부지를 사용한 것으로 확인하고 있는 점을 볼 때, 쟁점토지② 중에서 휴경지 상태의 토지는 양도당시 농지로 봄이 타당하다고 보인다.

3. 쟁점토지③은 관할구청의 토지특성조사에서 단독택지로 조사되었고, 지상에 타인 소유의 주택이 소재하고 있었음이 등기부등본에 의하여 확인되므로 농지로 볼 수 없다.

4. 따라서, 쟁점토지② 중에서 임대면적과 청구인이 창고로 사용하는 면적으로 제외한 휴경지 상태의 281.4㎡는 양도당시의 농지로 보아 8년이상 자경 농지의 감면규정을 적용함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 일부이유가 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.