매매계약서상의 토지 및 건물의 구분가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부

○○ 세무서장이 2007.11.7. 청구인에게 경정․고지한 2007년 과세연도 양도 소득세 11,091,710원은 이를 취소합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 토지 264㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다)를 1998.7.20. ○○시장으로부터 382,500천원에 취득하고, 2000.4.7. 위 지상에 건물 1,140㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 부동산 임대업을 영위하다가, 2007.3.30. 쟁점부동산을 청구 외 안○○ 외 1인(이하 “매수인”이라 한다)에게 1,770백만원에 일괄 양도하면서 토지 및 건물의 양도가액을 각각 930,000,000원, 840,000,000원(이하 “쟁점시세가격”이라 한다)으로 하고, 취득가액을

토지는 실지거래가액인 382,500,000원으로, 쟁점건물은 위 양도가액을 쟁점건물 의 취득 당시와 양도 당시의 기준시가에 의하여 환산한 682,014,687원으로 하여 양도차익을 계산한 후 2007.4.15. 양도소득세 173,300,230원을 신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도가액을 쟁점시세가격으로 임의로 안분하여 계산한 것은 부당하다고 하여, 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분 계산하고, 쟁점토지의 취득가액은 신고내용을 시인하며 쟁점건물의 취득가액은 기준시가로 환산하여 2007.11.7. 청구인에게 2007년 과세연도 양도소득세 11,091,710원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.11.22. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산을 양도할 당시 인근의 토지시세 및 건물신축가액을 조사 하여 매도호가를 제시하고, 매수인도 같은 방법으로 시세를 조사한 후에 서로의 합의에 따라 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 산정한 것으로서, 정상적인 부동산의 시세를 반영하여 매매계약을 체결한 것이므로 처분청의 이 건 과세처분은 부당하다.

청구인이 쟁점부동산의 양도와 관련된 매매계약서에 쟁점토지와 쟁점건물의 양도가액을 구분 기재하였으나, 그 기재된 금액이 매매사례가액, 감정가액 등과 같은 객관적 기준에 기초하여 계산된 것이 아니라 청구인이 임의로 구분 기재한 것이므로 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점건물의 취득가액을 기준시가로 안분계산 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 매매계약서상의 토지 및 건물의 구분가액이 불분명하다고 보아 기준시가 비율로 안분하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.(이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(이하 생략) 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(괄호 생략)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(괄호 생략)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

① (중략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ (중략)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑤ (중략)

⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.(이하 생략) 5) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ～⑤ (중략)

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.(이하 생략) 6) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (중략)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ──―――――――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정 에 의한 양도당시의 기준시가)

③ (이하 생략) 7) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

① ～③ (중략)

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.(이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 2007.3.30. 쟁점부동산을 1,770백만원에 매수인에게 일괄 양도하면서 매매계약서상에 토지가액 930,000천원, 건물가액 840,000천원으로 각각 구분하여 기재한 사실이 쟁점부동산의 부동산 매매 계약서 및 ○○시 ○○구청장이 발행한 부동산거래계약신고필증에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 2007.4.15. 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액은 매매계약서상에 기재된 가액으로, 쟁점토지의 취득가액은 실지 거래가액인 382,500천원으로, 쟁점건물의 취득가액은 환산취득가액인 682,014천원으로 하여 양도소득세 예정 신고서를 제출한 사실이 국세통합전산망 등에 의하여 확인된다. 청구인의 양도소득세 예정신고 내용 (단위: 원, ㎡) 구분 취득일자 양도일자 양도가액 취득가액 기타 필요경비 양도소득금액 토지 1999.2.3. 2007.3.30. 930,000,000 382,500,000 22,185,000 446,517,750 건물 2000.1.31. 2007.3.30. 840,000,000 682,014,687 12,856,464 123,359,522 계 1,770,000,000 1,064,514,687 35,041,464 569,877,272

3. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 일괄 양도하면서 객관적 기준없이 임의로 그 양도가액을 토지와 건물로 구분 기재하고, 그 임의의 금액을 기준으로 쟁점건물의 취득가액을 환산한 결과 부당히 양도소득세를 감소시켰다고 보아, 쟁점토지의 취득가액 382,500천원을 제외한 쟁점부동산의 양도가액 및 쟁점건물의 취득가액을 기준시가로 안분한 금액(쟁점토지 양도가액 974,644천원, 쟁점건물 양도가액 795,356천원, 쟁점건물 취득가액 645,767천원)으로 하여 2007.11.7. 청구인에게 1997년 과세연도 양도소득세 11,091,710원을 경정․고지 한 것으로 경정결의서 등에 의하여 확인된다. 쟁점부동산 양도가액의 신고내용과 결정내용 비교 (단위 천원) 구 분 총 양도가액 토지가액 건물가액 비고 신고내용 1,770,000 930,000 840,000 실거래금액 결정내용 1,770,000 974,644 795,356 기준시가 안분 차 액 0 △44,644 44,644

4. 청구인은 1998.7.20. 쟁점토지 264㎡를 ○○시장으로부터 382,500천원에 취득하였음이 부동산 매매계약서 등에 의하여 확인된다.

5. 청구인은 쟁점건물의 신축을 위해 1999.4.14. 청구 외 ○○건설주식회사(사업자등록번호 미상)와 건축공사 계약(도급금액 510,000천원, 부가가치세 포함)을 체결하였으나, 1999.9.4. ○○건설주식회사의 공사포기로 인하여 청구인이 직접 시공한 것으로 심리자료 등에 의하여 확인되며, 쟁점건물의 신축과 관련된 실제 공사금액 등은 확인되지 않는다.

6. 청구인은 2000.2.15. 쟁점건물의 신축과 관련한 취득세 신고 겸 자진납부 세액계산서에 취득일 2000.1.31, 취득신고가액 374,718,728원으로 기재하여 ○○시 ○○구청장에게 제출한 것으로 심리자료에 의하여 확인된다.

7. 청구인은 1999.12.15.부터 2007.3.30.까지 쟁점부동산을 부동산 임대업으로 사업자등록하여 임대사업을 영위한 것으로 국세통합전산망에 의하여 확인되며, 청구인이 2007.5.25. 2006년 사업연도 종합소득세 신고시 제출한 쟁점부동산의 합계잔액시산표에 의하면 쟁점토지 400,000천원, 쟁점건물 380,000천원(잔액 350,500천원)으로 기장되어 있는 것으로 확인된다.

8. 청구인은 쟁점부동산의 매수인 안○○의 사실확인서를 제출하는바, ‘인근 대지시세 및 건물신축비용 등을 고려하여 대지금액 930,000천원, 건물금액 840,000천원으로 매도인과 합의하여 2007년 3월 매매계약을 체결하고 매매계약서에 토지금액과 건물금액을 구분하여 기재하였습니다.’라고 기재되어 있다.

9. 청구인은 쟁점토지의 양도가액(㎡당 3,522,727원)은 쟁점토지의 공시지가(㎡ 당 2,400,000원) 대비 146.78% 이고, ○○지방법원 ○○지원에서 경매 진행 중인 인근토지(○○동 ○○번지, 공시지가 ㎡당 1,900,000원, 최초 감정가 ㎡당 2,400,000원, 3회 유찰)의 공시지가로 환산한 경매가액(㎡당 3,031,578원)의 116.20% 이며, 인터넷 부동산114에 의한 쟁점부동산 인근 토지의 매도호가 평균(㎡당 3,336,666원)대비 105.57%로서 쟁점토지의 양도가액이 적정하게 계산되었다고 주장하고 있다. 인터넷 부동산114에 의한 인근 토지 매도호가 비교 (단위: ㎡, 원) 소재지 면 적 용도지역 매도호가(㎡당)

○○구 ○○동 257.00 일반상업 3,630,000

○○구 ○○동 264.46 준주거 3,630,000

○○구 ○○동 261.15 준주거 2,750,000 평 균 3,336,666

10. 청구인은 쟁점건물의 양도가액(840,000천원, ㎡당 736,842원)은 쟁점부동산 매도일 현재 동일 건물을 신축한다는 가정 하에 청구 외 건축사사무소 ○○(사업자등록번호 미상임)에 의뢰하여 작성한 공사원가(967,600천원, ㎡당 848,771원) 대비 86.8%로서 이는 감가상각 등을 고려하여 매수인과 합의하여 책정한 금액으로 적정하게 평가되었다고 주장하고 있으며, 이에 대한 증빙으로 건축사사무소 ○○에서 작성한 공사원가계산서를 제출하고 있다.

• 라. 판단 위 사실관계 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점토지의 양도가액 930,000천원은 쟁점토지의 공시지가 대비 146.78%로서 일반적으로 비교적 지가가 안정된 토지의 경우 공시지가의 120%～150% 사이에서 거래가액이 형성되는 점을 감안할 때 적정한 시가를 반영한 것으로 볼 수 있으며, 또한, 쟁점토지 양도가액 930,000천원은 인터넷 부동산114에 의한 쟁점토지 인근 토지의 평균 매도호가 대비 105.57%에 해당하는 가액으로서 정상적인 시가에 해당한다 할 것이므로, 쟁점부동산 총 양도가액 1,770,000천원에서 쟁점토지 양도가액 930,000천원을 제외한 쟁점건물의 양도가액 840,000천원 또한 정상적인 시가로 볼 수 있다 할 것이다. 따라서, 청구인은 쟁점부동산을 일괄 양도하면서 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 정상적인 실지거래가액에 의하여 구분․기재한 것에 해당한다 할 것이므로 청구인의 주장 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.