매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것임
매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것임
○○ 도
○○ 군
○○ 면
○○ 리 649-12 답 985㎡외 4필지(합계면적 2,131㎡)를 취득하면서 취득 당시 전소유자가 사실상 주유소 사업계획을 끝낸 상태에서 개인사정으로 주유소 사업을 청구인에게 넘기기로 하고 주유소 용지인 쟁점토지 298평은 평당 1,000,천원으로 하여 298,000,천원에, 나머지 토지 348평은 도시계획에 의거 도로로 계획되어 있는 토지로 평당 500천원씩 계산하여 174,000천원 합계 472,000천원이 되는데 6,000천원을 공제하고 466,000천원에 취득하였는바, 본건 과세처분시 취득가액도 청구인이 제시한 실지 매매계약서에 의해 쟁점토지의 실지 취득가액(필지별 환산가액)인 294,211,864원 또는 실지 취득가액을 공시지가에 의한 환산 가액 211,796,727원으로 인정해 달라는 주장임.
청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고당시 취득시의 검인계약서를 취득가액 매매계약서로 신고하였다가 실지 매매계약서가 따로 있으니 인정해 달라고 새로운 매매계약서를 제출하였으나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것으로(대법원93누2353, 93.4.9. 및 대법원91누5938, 91.9.10.) 청구인이 제출한 실지 매매계약서에 대한 대금결제 사항을 보면, 배우자(
○○○), 동서(
○○○), 처형(
○○○)의 대금 인출내역은 있으나 그 대금의 지급일자, 수령자가 확인되지 아니하며, 또한 영수증 및 금융거래 증빙을 요구하였으나 제시하지 못하는 것으로 보아 처분청에서 취득시 매매가액을 검인계약서 가액으로 안분계산하여 결정한 당초 처분은 정당함.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하“실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. 제89조제1항제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우
3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정등】
④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. 5) 부가가치세법 시행령 제48조 의 2【과세표준의 안분계산】
④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호에 정하는 바에 의한다.
소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.
2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.
3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.
○○ ○○ ○○ 549-5 답 34 ’00.5.26 226,000 174,000 미양도
○○ ○○ ○○ 549-11 답 858
○○ ○○ ○○ 654-4 답 1
○○ ○○ ○○ 654-5 답 253
○○ ○○ ○○ 549-12 답 985 298,000 441,381 계 2,131
1. 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도과정은 다음과 같다. 연월일 은행 금액 증거자료 명의자 비고 2000.5.26 증권사 16,917852 원장사본
○○○(본인) 인출근거 없음 2000.5.29 농협 37,000,000 통장사본(인출)
○○○(본인) 2000.5.29 국민 5,400,000 통장사본(인출)
○○○(본인) 2000.5.29 농협 20,000,000 해지증서
○○○(동서) 2000.5.29 농협 20,000,000 해지증서
○○○(처형) 2000.6.01 농협 119,600,000 통장사본(인출)
○○○(처) 2000.6.01 제일 100,000,000 거래원장(인출)
○○○(처형) ’00.5.30.입금 2000.6.01 농협 79,000,000 거래원장(인출)
○○○(처형) ’00.5.30.입금 2000.6.07 농협 50,000,000 대출통장
○○○(처) 인출근거 없음 계 447,917,852
2. 청구인의 쟁점토지 매입과 관련한 취득자금 소명내용은 다음과 같다.
3. 청구인이 제출한 취득당시 매매계약서를 보면 계약일은 2000.5.26.로 계약시 계약금 50,000천원 지급, 2000.6.1. 중도금 216,000천원 지급, 2000.7.15. 잔금 200,000천원 합계 466,000천원을 지급한 것으로 되어 있고, 중개인은 ○○ ○○ 191-39 소재 ○○부동산
○○○ 으로 되어 있다.
- 라. 판 단
1. 청구인은 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고 당시 취득가액을 취득시의 검인계약서 가액을 취득 당시의 공사지가로 환산한 금액으로 하여 신고 하였는바, 처분청이 조사과정에서 확인된 양도가액에 의거 양도소득세를 조사결정 하자 당초 취득 시 실지취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서가 따로 있으니 인정해 달라고 하면서 취득자금 출처를 위 사실관계에서와 같이 제출하였다.
2. 청구인이 제출한 취득자금 소명내용과 취득 당시 부동산매매계약서의 내용을 비교하여 보면, 계약금 지급일자인 2000.5.26. 계약금 지급액은 50,000천원인데 반해 동일자 취득자금 소명내용은 증권사의 수익증권통장으로 보이는 증서에「
○○○○○
○○○ 주식 2-11호」종목의 2000.5.26. 현재 평가액이 표시되어 있을 뿐 인출근거는 없으며, 또한 잔금일자인 2000.7.15. 전후해서는 자금인출 내역이 없다.
3. 청구인이 자금을 차용하였다고 하는
○○○ 는
○○ 에너지(주) 대표이사로 청구인이 자금을 차용하였다고 하는 시점 직후인 2000.7.1.개업하여 현재 까지 동 법인을 운영하고 있는 것으로 확인되는바,
○○○ 계좌의 자금인출액 및
○○○ (
○○○ 의 처) 계좌의 자금인출액은
○○○ 의 신규사업개시를 위한 자금인출액으로 보여지고,
4. 청구인이 제시한 계약서에 중개인으로 되어 있는 ○○
○○ 191-39 소재 ○○부동산
○○○ (○○○-○○-○○○○○)은 ○○공인중개사 라는 상호로 1986.5.26. 개업하여 사업을 하다가 1998.10.30. 폐업하였으며, 다른 장소인 2003.4.1.
○○
○○ 178-12번지에서 ○○공인중개사사무소라는 상호로 재 개업하여 현재까지 사업을 계속하고 있는 것으로 확인된다.
5. 위와 같이 청구인이 제시한 부동산매매계약서는 폐업한 부동산중개인이 작성한 것으로 되어 있어 그 진위가 의심스럽고, 청구인의 취득자금 소명과 관련하여 청구주장을 인정한다고 하더라도 청구인과 청구인의 처 ○○○으로부터 나온 금액의 합계가 228,917천원 뿐으로 전체 취득가액 466,000천원에는 미치지 못하며,
6. 대법원 판례도 “매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하는 것(대법원93누2353, 93.4.9. 및 대법원91누5938, 91.9.10.)”이라고 판시하고 있고, 청구인이 제시한 거래증빙상 인출된 자금이 쟁점토지 매도자에게 송금되는등 매도자가 수령하였다는 구체적인 증거가 없이 자금이 인출되었다는 사실만을 가지고 인출된 자금이 쟁점토지의 취득자금으로 사용되었다고 볼 수 없어 청구주장을 인정할 수 없으므로 처분청의 양도소득세 과세처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.