환지전 토지의 개별공시지가를 환지예정지의 기준시가로 보아 취득가액을 산정할 수 있는지 여부

○○ 세무서장이 2007.9.4. 청구인에게 결정․고지한 2006년 과세연도 양도소득세 33,412,602원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인과 그 가족들(이하 “청구인들”이라 한다)은 ○○시 ○서구 ○○동 000번지 답 3,927㎡(환지후 지번이 ○○지구 22블럭 1롯트로 변경되었으며 이하 “쟁점토지”라 한다)과 주택 등을 2001.5.28. 아버지인 청구외 김○○(이하 “김○○” 라 한다)로부터 상속받았다가, 2006.9.26. 쟁점토지만을 청구외 최○○외 5인에게 양도하고 2006.11.30. 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액인 1,680백만원으로, 취득가액을 1,137백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 나. 청구인들은 2001.7.24. 상속재산가액 411백만원(쟁점토지는 환지전 면적 3,927㎡에 2000.1.1. 공시지가 82,100원을 곱하여 산출한 322백만원으로 평가)에서 상속공제액 1,000백만원을 차감하여 상속세 신고하였다가, 2006.11.29. 쟁점토지의 상속개시일 현재 개별공시지가가 고시되지 않았다고 보아 ○○세무서장이 평가한 1㎡당 496,000원을 환지후 면적 2,294.1㎡에 곱한 1,137백만원으로 평가하여 수정신고 하였다. 다. ○○ 지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인들에 대한 양도소득세조사 결과, 2001.3월 ○○시 산하 ○○개발사업소가 “○○지구 토지구획정리사업 환지할당 계산서”를 작성하면서 쟁점토지를 1㎡당 160,000원으로 평가한 사실을 확인하고, 환지전 면적 3,927㎡을 곱하여 산출한 628백만원을 취득가액으로 보아 계산한 양도소득세경정결의서(안)을 2007.8.20. 처분청에 통보하였으며, 처분청은 2007.9.3. 청구인에게 2006년도분 양도소득세 33,412,600원(청구인들 전체금액 172,751,940원)을 경정․고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2007.10.24. 이 건 심사청구하였다.

• 가. 청구인들이 쟁점토지에 대한 양도차익을 계산함에 있어, 쟁점토지는 환지예정지 지정일(2001.4.17.) 이후에 상속으로 취득(2001.5.28.)하여 취득일(상속일) 현재 개별공시지가 없는 토지에 해당되므로 소득세법 제99조 제1항 가목 및 동법 시행령 제164조 제1항이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(○○세무서장)이 평가한 1㎡당 496,000원을 환지예정면적(권리면적)에 곱한 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 산출하여 양도소득세 신고한 것은 정당하므로, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 취득일 전인 2001.3월 감정가액을 적용하여 경정결정한 당초처분은 취소되어야 한다.

1. 청구인 인적사항 주 소 성 명 주민등록번호 양도소득세 고지세액(원)

○○시 ○구 ○○동 544 김△△ 000000-0000000 33,412,600

○○시 ○구 ○○동 544 장○○ 000000-0000000 33,412,600

○○시 ○구 ○○동 827 김◇◇ 000000-0000000 33,412,600

○○시 ○구 ○○동 686-84 김◎◎ 000000-0000000 39,101,548

○○시 ○구 ○○동 895-1 김▲▲ 000000-0000000 33,412,600

2. 쟁점부동산 양도내역 취득 원인 취득일 환지전 현황 환지내용 양도일 소재지 지목 면적(㎡) 지정일 권리면적 신지번 상속 ’01.5.28

○○시 ○구 ○○동 000 답 3,927.0 ’01.4.17 2,294.1

○○지구 00블럭1롯트 ’06.9.26

3. 쟁점토지의 공시지가 고시현황 2000.1.1 기준일 2001.1.1. 기준일 2002.1.1. 기준일 서인천세무서 고시일 공시지가 구지번 고시일 공시지가 구지번 고시일 공시지가 신지번 기준일 평가액

2000. 6.30 82,100

○○동 000

2001. 6.30 82,100

○○동 000

2002. 6.29 508,000

○○지구 00블럭1롯트

2001. 5.28 496,000 * ○○세무서장의 개별공시지가 평가근거: 소득세법 제99조 제1항 가목, 동법 시행령 제164조 제1항 나. 예비적 청구로 처분청이 경정고지한 당초처분이 정당한 경우에는, 청구인들이 2006.11.30 쟁점토지를 1㎡당 496,000원으로 평가하여 수정신고와 함께 납부한 상속세 56,442,868원은 환급결정되어야 한다. 다. 청구인이 제출한 항변자료(2007.11.16)의 내용은 다음과 같다.

1. 토지구획정리사업법에 의한 환지가 진행되면서 면적이 감소됨과 동시에 지목과 지번이 변경된 쟁점토지를 환지예정지지정일(2001.4.17)이후에 상속취득(2001.5.28)한 이 건의 경우 쟁점토지의 취득일(2001.5.28)에 쟁점토지에 대한 개별공시지가가 있는지 여부가 쟁점이다.

2. 환지예정지정일인 2001.4.17. 이후인 2001.5.28. 취득하여 양도한 이 건의 경우에는 소득세법이 우선 적용되어야 하며, 소득세법과 국세심판원의 심판례에서와 같이 쟁점토지는 개별공시지가가 없는 토지임이 명백하므로 ○○세무서장이 평가한 가액으로 양도차익을 계산하여야 한다.

3. 처분청이 상속개시일 2개월전(2001.3월)의 감정가액을 취득가액으로 본 것은 ○○시 ○○사업소의 감정목적이 환지예정지정으로 그 면적이 감소될 것을 예상하여 환지할당계산을 위한 것이라는 점과 평가시점이 2001.3월로서 취득일 이전이어서 동 평가액은 종전지번에 대한 평가액이라는 점 등에 비추어 당초처분은 근거과세와 실질과세원칙에 위배된다.

• 가. 소득세법 제97조 제1항 에 의하여 취득가액은 실지거래가액으로 하며, 상속받은 자산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용하므로, 처분청에서 확인한 상속개시일(2001.5월) 2개월 전에(2001.3월) ○○시 ○○사업소에서 감정한 감정가액을 취득 당시 실지거래가액으로 보아 처분한 당초 처분은 정당하다. 나. 처분청이 제출한 추가자료는 다음과 같다.

1. ○○지구는 98. 6.에 이미 사업지구로 결정되었고 상기와 같이 지적고시 등

2001. 4. 17. 환지예정지가 결정되기 전 여러 형태의 고시가 이루어짐으로 서 환지예정지 결정시 토지가격이 폭등할 이유는 전혀 없었다. <○○지구 토지구획정리사업 용역추진현황> 사업지구결정 지적고시 도시계획시설결정 사업시행 명령 사업시행조례 환지계획 인가 및 지정 지구단위 계획결정 환지(처분) 확정일 98.6.12 98.11.13 99.6.23 99.8.6 00.6.26 01.4.17 01.8.30

2. 청구인은 2001년 종전 지번 및 면적(사실상 농지였으므로)으로 과세미달 상속세 신고하였다가, 2006년 쟁점토지 양도소득세 신고시 ○○세무서장이 소급 감정 한 공시지가를 적용하여 양도소득세 신고 및 상속세 수정 신고하였으나, 국세기본법 제45조 【수정신 고】에 의하여 상속세 수정신고는 적법 하지 않은 신고이고 이는 양도소득세를 줄이기 위한 소급감정으로 판단된다. 3) 처분청이 상속 개시일 2개월전(2001.3월)의 감정가액을 취득가액으로 본 것 은 인천시 ○○개발사업소(지방자치단체)가 환지계획과 청산 등의 적정을 기 하기 위하여 시행지구안의 토지 등의 가격을 평가하고자 토지평가협의회의 심 의를 거쳐 결정된 평가액인 점과 상증법 시행령 제49조【평가의 원칙등】 에 의거 상속개시일 전후 6월이내의 기간 중 감정가액이므로 시세를 적절히 반영하고 있다

• 가. 쟁점 2001.4.17. 환지예정지정 공고된 토지를 2001.5.28. 상속받아 2006.9.26. 양도한 쟁점토지의 양도소득 계산시 취득가액을 환지예정지 지정일 공고이전의 감정가액으로 할 것인지 또는 환지예정지의 기준시가로 할 것인지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【 양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정)

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2000.12.29 개정) (이하 생략) 2) 소득세법 제95조 【 양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.(1994.12.22. 전면개정) (이하 생략) 3) 소득세법 제96조 【 양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다(2005.12.31 개정)양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.(2000.12.29 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시 기준시가에 의한다.(2005.12.31 개정) 1～ 5 (중략)

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(2005.12.31 개정) (이하 생략) 4) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.(1994.12.22 전면개정)

1. 취득가액(2005.12.31 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가(2005.12.31 개정) (이하 생략) 5) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑧ (중략)

⑨ 상속 또는 증여(괄호 생략) 받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하 생략) 6) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.(1996.12.31 전면개정)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다(1996.12.31 전면개정) 7) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다(1998.12.28 개정)

부동산 가격공시 및 감정평가액에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다(2005.7.13 개정) (이하 생략) 8) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 또는 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(괄호 생략) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(괄호 생략)․공매(이하 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. (중략)

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략) (이하 생략) 9) 상속세및증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① 법 제61조 제1항 제1호 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 당해 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(괄호 생략)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법 제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장․군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다(2005.8.5. 개정) 1 ～ 2 (중략)

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 토지(괄호 생략) (1997.12.31 신설) (이하 생략) 10) 소득세법시행규칙 제77조 【환지예정지 등의 양도 또는 취득가액의 계산】

① 양도 또는 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 도시개발법 또는 농어촌정비법등에 의한 환지지구 내 토지의 양도 또는 취득가액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.(단서 중략) (2005.3.19. 개정)

2. 환지예정지구 내의 토지를 취득한 자가 당해 토지를 양도한 경우(1995.5.3. 전면개정)

• 가. (중략)
• 나. 취득가액(1995.5.3. 전면개정) 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가. (이하 생략)
• 다. 사실관계)

○○ 시 ○구청장이 발급한 환지예정지증명원상 ○○시 ○구 ○○동 000번지 3,927.0㎡가 ○○지구 00블럭 1롯트 2,294.1㎡로 변경되었음이 확인된다. 2) 청구인들이 양도한 쟁점토지는 2001.4.17. 도시개발법에 의한 환지예정지로 지정되어 환지전 면적 3,927.0㎡가 환지예정면적 2,294.1㎡로 감소된 사실과 청구인들이 2001.5.28. 상속받았다가 2006.9.26. 양도한 사실에 대해 청구인과 처분청간 다툼이 없으며, 쟁점토지 양도에 대한 청구인의 양도소득세 신고내용과 처분청의 고지내용은 아래 <표1>과 같다. <표1: 쟁점토지 양도소득세 신고내용 및 고지내용> 구 분 청구인(신고) 처분청(경정) 비 고 양도가액(원) 1,680,000,000 1,680,000,000 실지거래가액 취득가액(원) 1,137,873,600 (=2,294.1㎡×496,000) 628,320,000 (=3,927㎡×160,000) 청구인: 기준시가 처분청: 감정가액 1㎡ 취득단가 496,000 160,000 3) 청구인은 쟁점토지의 1㎡당 496,000원에 환지권리면적 2,294.1㎡를 곱하여 계산한 금액으로 2006.11.30. 청구인들의 상속세 과세표준을 수정신고하고 상속세 56,442,868원을 납부한 사실과 2007.6.14. 수정신고한 내용과 같이 상속세결정결의한 사실이 상속세 수정신고에 대한 검토 및 경정결의서에 의해 확인된다. 4) 양도가액은 청구인과 처분청 모두 실지거래가액을 적용하였으나, 취득 가액을 산정함에 있어 청구인은 기준시가, 처분청은 감정가액을 적용하였다.

• 가) 청구인은 쟁점토지의 개별공시지가가 없는 것으로 보아 ○○세무서장 이 상속세및증여세법 시행령 제50조 규정에 따라 결정한 1㎡당 496,000원을 적용하였다.
• 나) 조사청은 ○○시장이 2001.3월 ○○지구 토지구획정리사업 환지할당계산서를 작성하면서 ○○감정법인 및 △△감정법인이 평가한 1㎡당 감정가액의 평균액 160,000원을 적용하였다. 5) 청구인이 취득가액이라고 주장하는 2006.11월

○○세무서장이 작성한 개별공시지가없는 토지가격평가서 (감정기관 의뢰분)의 기재내용은 다음과 같다. 평가한 토지 평 가 기준일 감정기관평가액 세무서 평가금액 (①+②)/2 소재지 지목 면적

① ○○감정원

○○지점

② △△감정평가 법인△△지사

○○시 ○구

○○지구00B 1L 대지 2,294.1㎡ 2001.5.28 496,000 496,000 496,000 * 근거: 상속세및증여세법 시행령 제50조 6) 처분청이 쟁점토지의 취득가액이라고 주장하면서 제출한 2001.3.6. ○○시(도시개발본부)의 ○○지구토지구획정리사업 토지평가협의회 의결서의 기재내용은 다음과 같다.

• 가) 회의명: ○○지구토지구획정리사업 토지평가협의회
• 나) 회의일시: 2001. 3. 6 (화) 14:00
• 다) 당하토지구획정리사업지구내 편입토지의 환지계획을 위한 토지감정평가 결과의 적정여부 심의
• 라) ○○감정평가법인과 △△감정평가법인의 토지평가 평균조서 일련번호 소재지 지목 면적 평균 대화 중앙 326

○○동 000 답 3,927㎡ 160,000 170,000 150,000 7) 쟁점토지의 개별공시지가 공지지가는 다음과 같다. 지 번 2000.1.1기준 2001.1.1기준 2002.1.1기준 2003.1.1기준

○○시 ○구 ○○동 000 82,000 100,000 미고시 미고시

○○지구 00B 1L 미고시 미고시 508,000 698,000

• 라. 판단 가) 소득세법 제97조 제1항 에 의하여 취득가액은 실지거래가액으로 하여야 하며, 상속받 은 자산의 취득가액은 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속 개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 적용하도록 한 규정과 환지예정지는 토지구획정리사업으로 인하여 환지전 토지와 지번․면적․ 용도 등이 바뀌게 되므로 환지전 토지와는 다른 토지로 볼 수 있는 것이므로 환지전 토지의 개별공시지가를 환지예정지의 기준시가로 그대로 적용하여 취득가액을 산정할 수 없으며(국심2005전 3203 2006.1.4. 같은 뜻임), 소득세법시행규칙 제77조 규정에서 환지예정지 등을 양도한 경우 취득가액을 기준시가에 의하는 경우 취득가액의 계산은 환지예정면적 × 취득당시의 단위당 기준시가를 적용하도록 되어 있는 것 등으로 볼 때, 나) 처분청이 쟁점토지의 취득가액으로 적용한 2001.3월 감정가액은 비록 평가기준일 6개월 이전의 평가액이나 2001.4.17. 환지예정지 공고된 쟁점토지와 전혀 다른 종전 토지에 대한 평가액으로 보아야 하고, 환지예정지공고 이후부터 취득일 전․후 6개월이내에 쟁점토지에 대해 감정기관이 평가한 감정가액에 관한 자료제출 등이 없는 것과, 쟁점토지에 대한 개별공시지가도 환지예정지 공고전인 2001.1.1. 기준 1㎡당 100,000원으로 고시되고 환지예정지 공고이후에는 고시된 바 없으므로 쟁점토지는 세법이 정하는 개별공시지가가 없는 토지라고 할 수 있어 다) 쟁점토지의 취득가액을 ○○세무서장이 2006년 11월 상속세및증여세법시행령 제50조 규정이 정하는 바에 따라 결정한 1㎡당 496,000원으로 결정하여야 한다는 청구인 주장이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 과세전적부심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.