매도인 대신 부담한 경비를 쟁점분양권의 프리미엄가액에서 공제할 수 있는지

청구인은 2005.

5.

16. 청구외 이○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 991-25 번지

○○○○○○○ 아파트 111-1701호(46평형, 前

○○○○○ 아파트)의 분양 권(이하 “쟁점분양권”이라 한다) 공급 계약을 체결하여 쟁점분양권을 취득하고, 분양권의 상태에서 2006.

4.

외 김

○○ 에게 양도하고도 양도소득세를 신고․납부하지 않았다.

○○ 지방국세청장(이하󰡒조사청󰡓이라 한다)은 분양권의 양도소득세 조사과정 에서 5회에 걸쳐 쟁점분양권이 전매되었음을 확인하고, 청구 인 의 쟁점분양권 프리미엄을 242,000천원으로 보아 2007.

5.

○○세무서장(이하 󰡒처분청󰡓이라 한다)에게 양도소득세를 결정할 것을 통보하였 고, 처분청은 청구인이 2007.

7.

5. 쟁점분양권의 프레미엄을 162,000천원으로 양 도소득세를 기한 후 신고․납부하였음을 확인하고, 차액 80,000천원에 대하여

8.

1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 45,152,850원을 경정․고지하였

• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.

10.

17. 심사청구를 제기하였다.

청 구인은 원매도자인 청구외 김

○○ (이하 󰡒김

○○ 󰡓이라 한다)의 양도 소 득세 47,860,260원, 취득세․등 록세 등 32,139,740 원, 등기수수료 등 15,075,770원 (등 기수수료 4,000,000원, 학 교용지 부담금 2,755,770 원, 건물 이자비용 8,320,000원, 이하󰡒등기수수료 등 󰡓이라 한다) 합계 95,075,770원(이하 󰡒 쟁점비용󰡓이라 한다)을 부담하는 조건으로 계약을 한 후 청구인이 대신 부담 하였으며, 양 도계약서에 표시된 양도가액 중에서 80백만원을 받지 않았으므로 쟁점분양 권 프리미엄 양도가액을 다시 산정하 여 야 한다.

쟁점경비는 주택법을 위반하여 분양권을 불법 전매 취득한 청구인이 이를 은폐하기 위하여 법적인 지급의무 없이 스스로 부담한 금액으로서 소득세법에서 규정하는 필 요경 비에 해당하지 않으므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점 매도인을 대신하여 부담하기로 한 쟁점경비를 쟁점분양권의 프리미엄가액에서 공제할 수 있는지의 여부 를 가 리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정 가 액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하 는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114 조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액 을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리 인 경우 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 5) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제8 9조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따 라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이 자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급 기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다. (1996. 12. 31. 신설)

② 제1항 제1호의 규정에 의하여 제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재 가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중 에 동 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액 또는 산림소득금액 계산시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하 는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액(2000. 12. 29. 개정)

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 (2000. 12. 29. 개 정)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하 는 것” 이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 19. 개정)

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세(2005.

2.

19. 개정)

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손(2005.

2.

19. 개정)

6. 소득세 기본통칙 97-6【매입자부담의 양도소득세 등 필요경비산입】 주택신축판매업자가 사업용 아파트 부지 매입시 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였 을 경우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고 매 수자는 동 세액 상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입한다.

7. 재일01251-1062, 1992.

1. 토지를 매매함에 있어 토지소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였 을 경우에는 동 양도소득 세 상당액을 포함한 가액을 토지의 양도가액으로 보고 매 수자는 동 세액 상당액 을 매입원가로서 필요경비에 산입하는 것임.

8. 서면인터넷방문상담4팀-2093, 2007.

9. 양도차익을 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도소득세를 매수자가 부 담하기로 약정하고 이를 실지로 지급하였을 경우 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보는 것임.

9. 서면인터넷방문상담4팀-715, 2007.

27. 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산 을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용․공증비용․인지대․소개비 등을 포함하는 것으로, 귀 질의와 같이 법적 인 지급의무 없이 취득자 대신에 지급한 별도의 비용(취득자의 등록세 및 제 반비용)은 이에 해당하지 아니하는 것임.

8. 국심2005중374, 2005. 8.12. 분양권의 양도금액에 대한 양수자의 통장이체 내역, 받은 영수증의 내역을 근거로 분양권의 양도금액을 산정하여 양도소득세를 과세함.

• 다. 사실관계

1. 조사청의 조사복명서에 의한 전매내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 구 분 양도인 취득인 취득가액 양도가액 총프리미엄 (인별 프리미엄) 비 고 1차 전매 2003.12.10. 김

○○ (원매도자) 이

○○ 34,697 51,697 17,000 (17,000) 2006.8.21. 등기협조 30,000수수 (이

○○ 15,000, 김

○○ 15,000) 기타소득으로 자료통보 2차 전매 2005.5.16. 이

○○ 김

○○ 51,697 222,697 188,000 (171,000) 매수인 부담 3차 전매 2006.4.18. 김

○○ (청구인) 김

○○ 222,697 464,697 430,000 (242,000) 매도인 부담 (취득세, 등록세, 양도세 등 부담 80,000) 4차 전매 2006.4.18. 김

○○ 박

○○ 464,697 489,697 455,000 (25,000) 매도인 부담 5차 전매 2006.5.26. 박

○○ 유

○○ (등기자) 489,697 (876,970) 564,697 530,000 (75,000) (분양금액 포함) 매도인 부담

• 가) 1차 전매 계약서(김

○○ ․이

○○)는 확인되지 않고 조사당시 김

○○ 및 이

○○ 의 문답서에 의하면, 쟁점분양권 은 계약금 10%(34,697천원, 이하󰡒계 약금󰡓이라 한다)를 불입한 상 태에서 프리미엄은 17,000천원으로 되어 있으며,

(1) 김

○○ 은 등기이전 협조 대가로 2006.

8.

○○ 과 청구인으로부터 각각 15,000,000원을 추가로 받았음이 확인되어 기타소득의 자료통보 하였다고 조사되어 있다.

(2) 김

○○ 은

○○ 생명보험(주)에 장기간 근무하고 있어 취득자금으로 납부한 계약금 34백만원은 자금출처 인정된 것으로 조사되어 있다.

• 나) 2차 전매 계약서(이○○․청구인)에 의하면, 특약사항으로 쟁점분양권 은 계약금을 불입한 상태에서 프리미엄은 188,000천원이고, 학교용지 분담금 및 취․등록 세 등 제세는 매수인이 부담한다고 기재되어 있으며, 이와 같은 내 용은 처분청의 조사 당시 이

○○ 이 작성한 문답서에 의하여 확 인되고 있

• 다. 다) 3차 전매 계약서(청구인․김

○○)에 의하면, 특약사항으로 쟁점분양권 은 계약금을 불입한 상태에서 프리미엄은 430,000천원, 매도인이 1차 양도소득세, 취․등록 세, 학교용지 분담금을 부담하고, 세금의 일부인 40,000천원은 잔금에서 제 외하고 지급한다고 기재 되어 있으며, 이와 같은 내용 은 처분 청 의 조 사 당시 청 구인이 작 성한 문답 서 및 김

○○ 의 확인 서 에 의하 여 확인된다. 라) 4차 전매 계약서(김

○○ ․박

○○)에 의하면, 특약사항으로 쟁점분양권은 계약금을 불입한 상태에서 프리미엄은 455,000천원이고, 매도인은 1 차 양도 소 득세와 취․등록 세를 부담하기로 기재되어 있으며, 이와 같은 내용 은 처분청 의 조사 당시 김

○○ 가 작성한 문답서에도 기재되어 있다.

• 마) 5차 전매 계약서(박

○○ ․류

○○)에 의하면, 특약사항으로 쟁점분양권 은 계약금을 불입한 상태에서 프리미엄은 530,000천원이고, 최초 취․ 등록 세와 양 도소득세 및 잔금일 기준 융자금이자는 매도인이 부담한다고 기 재되어 있으 며, 이와 같은 내용은 처분청의 조사 당시 박

○○ 이 작성한 문답서에도 기재되어 있다.

• 바) 청구인, 이

○○, 김

○○, 박

○○ 이 연명으로 서명하고 2006.

6. 28.자로 공 증된 각서에 의하면, 상기인들은 쟁점분양권과 관련한 양도소득세에 대하여 공동책임으로 한다고 기재되어 있다. 2) 청 구인은 원매도자인 김

○○ 의 양도소득세․취득 세․ 등 록세 등 80,000,000 원 및 등기 수수료 등 15,075,770원을 대신 부담하는 조건으로 계약 을 하고 실제 부담 하 였으므로 양도가 액에서 공제하여 쟁점분양권 프리미엄을 산 정하 여 야 한다 고 주장하면서 제시한 증빙자료에 대하여 보면 가) 양도소득세․취득 세․ 등 록세 등 명목으로 80,000,000원을 아래 내용과 같이 지급한 것은 확인되나, 당초 실제 납부한 양도소득세 47,870,262원, 취득 세 등 7,113,590원, 등록세 등 7,760,280원으로 확인되고 나머지 17,255,868원은 도 장 비용이라고 되어있지 사용처가 확인되지 않고 있다. (1) 3차 전매 계약서에서 청구인이 양수자로부터 받지 못한 40,000,000원과 2006.

6.

○○ 의 통장에서 40,000,000원(청구인 남편 한

○○ 이 30,000,000원, 청구인 10,000,000원 입금)을 인출(수표번호 54192595,

○○ 은행

○○ 지점(

○○○

• ○○

• ○○ 68-370)하여 양도소득세․취득세․등록세 등 명목으로 최 종매수자인 유

○○ 의 대리인인 박

○○ 에게 전달하고 이 금액을 다시

○○○ 공인중개사인 김

○○ (유

○○ 의 중개인)에게 전달하고 각각 영수증을 작성하였음이 확인서에 의하여 확인되나 박

○○ 및 김

○○

○○ 의 대리인인지는 확인되지 않고 있다.

(2) 또한, 김

○○ 은 2006.

9.

19. 양도가액 527,000천원, 취 득가액 및 기타필 요경비 418,121천원으로 하여 양도소득세 47,870,262원을 신고․납부하 였으나, 처분청은 2007.

8. 8.자로 양도가액 51,697천원, 취득가액 34,697천원으로 경정 하여 양도소득세 7,059,006원을 제외한 40,811,256원은 환급하였음 이 국 세청통 합전산망에 의해 확인된다. (3) 그리고 김

○○ 명의로 2006년 6월분 취득세(농특세 포함) 및 등록 세(교육세 포함)를 각각 7,113,590원, 7,760,280원, 합계 14,873,870원을 납부하였음이 2008.

2. 13.자

○○ 동장이 발급한 세목별 과세증명서에 의하여 확인된다.

• 나) 청구인이 김○○ 명의로 대신 지불한 학교용지 분담금 2,755,770 원, 등기수수료 4,000,000원, 건물 이자비용 8,320,000원, 합계 15,075,770원을 필 요경비로 인정하여 달라고 주장하고 있으나 이에 대한 증빙자료를 제시하지 못하고 있다.
• 라. 판 단 청 구인은 쟁점분양권의 원매도자인 김

○○ 의 양도소득세․취득 세․ 등 록 세․ 등기수수료 등 95,075,770원을 부담하는 조건으로 계약을 한 후 대신 부담 하 였으므로 양도가 액에서 공제하여야 한다고 주장하나, 거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법 시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산 을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성 비용․공증비용․인지대․소개비 등을 포함하는 것이나, 법적인 지급의무 없 이 취득자 대신 지급한 별도의 비용은 양도소득금액 계산시 필요경비에 해당하 지 않은 것(서면인터넷방문상담4팀-715, 2007.

2.

27. 같은 뜻)이다. 다만, 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실제로 지급하였 을 경 우 매도자는 동 양도소득세 상당액을 포함한 가액을 양도가액으로 보고, 매수자는 동 세액 상당액을 매입원가로서 필요경비에 산입할 수 있다(소득세 기본통칙 97-6, 재일01251-1062, 1992.

5.

1. 같은 뜻). 이 건의 경우 최초 취득자인 김○○ 명의로 대신 지불한 취득세(농특세 포함) 7,113,590원, 등록 세(교육세 포함) 7,760,280원, 지출증빙이 없어 필요경비로 인 정할 수 없 는 학 교용지 분담금 2,755,770 원, 등기수수료 4,000,000원, 건물 이자비용 8,320,000원, 기타 비용 17,255,868원, 합계 47,205,508원은 법적인 지급의무 없이 대신 지급 한 비용에 해당하므로 양도차익의 산정에서 공제하는 필요경 비에 해당하 지 않 는 것이나, 청구인이 대신 지불하였다고 주장하는 김

○○ 명의로 납부한 양도소득세 47,870,262원에 대하여 처분청이 2007.

8. 8.자로 김

○○ 의 프리미엄에 대해서 만 양도소득세 7,059,006원으로 경정함에 따라 나머지 40,811,256원을 환급하여 주었으므로 청구인이 실제 부담한 양도소득세는 7,059,006원으로 보아야 할 것으로 보인다. 따라서 당사자간의 약정에 의하여 양도자인 김

○○ 이 부담할 양도소득 세를 양수자인 청구인이 부담하기로 약정하고 실제로 청구인이 실제 부담한 양 도 소득세 7,059,006원을 김

○○ 의 양도가액에 포함하여 과세하도록 자료를 통 보하는 것은 별론으로 하더라도 동 양도소득세 7,059,006원을 청구인의 매입원가로서 취득가액에 산입하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.