공동소유 부동산을 1인 명의로 등기하여 양도한 경우 등기하지 않은 소유자에게 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부

청구인은 2003.5.12. 청구외 석○○, 김○○, 강○○, 이○○(이하 “공동투자자”라 한다)과 공동으로 청구외 장○○에게 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 2번지외 30필지 임야 1,856,583㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 매수하여 청구외 석○○(이하 “석

○○ ”이라 한다) 1인 명의로 등기하였다가 2005.11.9. 청구외 홍○○, 이○○, 장○○(이하 “매수인들”이라 한다)에게 양도하고, 명의자인 석

○○ 이 쟁점 토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 계산하여 2005. 11.22. 처분청에 양도가액 210,344,850, 취득가액 209,263,809원, 필요경비 6,277,902원, 납부세액 0원으로 양도소득세를 예정신고하였다.

○○지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 공동투자자들에 대한 증여세 자금출처조사를 실시한 결과, 쟁점토지가 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률제3조를 위반하여 거래된 것으로 확인하고 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 계산하여 양도가액 352,524,800원, 취득가액 164,600,000원, 필요경비 0원으로 하여 과세자료를 처분청에 통보하고 처분청은 2007.7.5. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 112,997,870원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 10. 2. 이 건 심사청 구 를 하였다.

양도소득금액 산정의 기준이 되는 자산의 양도가액은 당해자산의 양도당시의 기준시가, 즉 개별공시지가에 의하여야 하고 취득가액도 기준시가에 의하여야 하며 필요경비도 개산공제하여야 하는 바, 조사청이 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 하고, 공동투자자 필요경비 21백만원을 인정한 것은 부당하며, 실지거래가액으로 양도차익을 산정한다고 가정하더라도 필요경비 중 중개수수료 5,120,000원, 기존대출금에 대한 이자 1,873,795원은 추가로 인정하여야 한다.

청구인과 공동투자자들은 쟁점토지를 공동으로 취득하여 양도한 후 이익금을 공동으로 배분한 것이 조사청의 금융거래 등에 의하여 확인되고, 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성한 것은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우에 해당하므로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 공동소유 부동산을 1인 명의로 등기하여 양도한 경우 등기하지 않은 소유자에게 실지거래가액으로 과세할 수 있는지 여부와 필요경비를 추가로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (이하생략) (2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다(이하 생략) (3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

1. (생략)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. (생략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (이하 생략) (4) 소득세법 시행령 제162조 의 2【양도가액】

① 삭 제 (2000. 12. 29)

② 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 (2005. 2. 19개정)(이하생략) (5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의 무 등 】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.(이하 생략) (6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 【기존 명의신탁약정에 의한 등기의 실명등기등 】

① 이 법 시행전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물건을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자(괄호 생략)는 이 법 시행일부터 1년의 기간(괄호 생략)이내에 실명등기하여야 한다. (단서생략)

• 다. 사실관계

1. 2005.11.1. 김

○○ 이 석

○○ 을 상대로 부당이득반환으로 인한 소유권 이전등기청구권에 관한 소유권 일부(562,236분의 131,636)가처분신청【

○○ 가단

○○ 호(

○○ 지방법원

○○ 지원)】을 한 사실이 쟁점토지의 등기부등본에 의하여 확인되며, 그 내용은 2005.11.1.양도, 담보권설정, 기타 일체의 처분행위의 금지에 대한 가처분이며 동 가처분은 2005. 11.9. 해제되고 동일자로 쟁점토지가 매수인들에게 양도되었다.

2. 공동투자자 중 김

○○ (이하 “김

○○ ”이라 한다)이 작성한 것으로 되어 있는 확인서에 다음과 같이 기재되어 있다.

• 가) 김

○○ 은 독림가(산림을 경영하는 사람)로서 옻나무재배용 및 휴양림 조성을 위해 쟁점토지를 구입하기로 하였으나 자금이 부족하여

○○ 시청 산림녹지과장 김

○○ 이 석

○○ 을 소개시켜 주었으며,

• 나) 석

○○ 도 자금이 부족하여 석

○○ 이 대표로 있는

○○ 공인중개사무소의 강

○○ (공인중개사)과 성

○○ 이 함께 동업을 하기로 하고 계약을 맺었다.

• 다) 2003.1월 계약금 80백만원 중 60백만원(부동산 소개비 5백만원 별도 지급), 2005.6월경 10백만원, 2005.10월경 5백만원, 합계 80백만원을 김

○○ 이 부담하고 취득하였으며 자금출처는 대출금 60백만원과 차용금 12백만원이다.

• 라) 등기과정에서 지분등기를 하지 않고 석

○○ 단독 명의로 등기를 하여 2005.11.1. 김

○○ 이 석

○○ 을 상대로 부당이득반환으로 인한 소유권 이전등기청구권에 관한 소유권 일부(562,236분의 131,636)가처분신청【

○○ 가단

○○ 호(

○○ 지방법원

○○ 지원)】을 하였다.

• 마) 그 과정에서 청구외 성

○○, 석

○○, 강

○○ 의 일부지분이 자금대여자 이

○○ 에게 이전되었고, 청구외 성

○○ 의 나머지 지분이 청구인에게 양도되었다.

3. 조사청이 조사한 쟁점토지 관련 과세관련 내역은 다음과 같다. ----- Ⅰ. 거래가액 및 과세내역 ----- (단위: 원) 성 명 취득가액 양도가액 필요경비 양도소득금액 결정세액 고지세액 석

○○ 181,685,200 357,524,800 4,218,280 171,621,320 49,183,675 59,800,506 김

○○ 144,600,000 346,900,800 4,218,280 198,082,520 58,709,707 71,555,390 청구인 164,600,000 352,524,800 0 187,924,800 92,712,400 112,997,873 강

○○ 181,684,000 352,524,800 4,218,280 166,622,520 48,284,107 58,848,668 이

○○ 184,600,000 350,524,800 4,218,280 161,706,520 45,614,347 55,594,765 합 계 857,169,200 1,760,000,000 21,091,400 884,655,400 294,504,236 358,797,202 ※ 취득가액 합계 857,169,200원 = Ⅲ의 합계 - 성

○○ 금액 + 청구인 금액 ----- Ⅱ. 양도대금 배분내역 ----- (단위: 원) 성 명 합 계 계약, 중도금 잔 금 기 타 석

○○ 357,524,800 56,490,830 190,656,000 110,377,970 김

○○ 346,900,800 56,490,830 180,032,000 110,377,970 청구인 352,524,800 56,490,830 185,656,000 110,377,970 강

○○ 352,524,800 56,490,830 185,656,000 110,377,970 이

○○ 350,524,800 56,490,830 183,656,000 110,377,970 합 계 1,760,000,000 282,454,150 925,656,000 110,377,970 ----- Ⅲ. 취득가액 내역 ----- (단위: 원) 성 명 합 계 계약금 중도금 잔 금 대출금 석

○○ 181,685,200 20,000,000 33,334,000 43,751,200 84,600,000 김

○○ 144,600,000 60,000,000 0 0 84,600,000 성

○○ 161,684,000 0 33,333,000 43,751,000 84,600,000 강

○○ 181,684,000 0 53,333,000 43,751,000 84,600,000 이

○○ 184,600,000 0 100,000,000 0 84,600,000 합 계 854,253,200 80,000,000 220,000,000 131,253,200 423,000,000 ※ 성

○○ 지분을 2005.3.10. 청구인에게 164,600,000원에 양도함 ----- Ⅳ. 필요경비 내역 ----- (단위: 원) 성 명 합 계 취득세 설정등록비 법무사수수료 인지대 중개수수료 석

○○ 4,218,280 1,115,000 2,374,000 88,280 30,000 600,000 김

○○ 4,218,280 1,115,000 2,374,000 88,280 30,000 600,000 성

○○ 4,218,280 1,115,000 2,374,000 88,280 30,000 600,000 강

○○ 4,218,280 1,115,000 2,374,000 88,280 30,000 600,000 이

○○ 4,218,280 1,115,000 2,374,000 88,280 30,000 600,000 합 계 21,091,400 5,575,000 11,870,000 496,400 150,000 3,000,000 ※ 지출증빙에 의해 확인되는 금액을 각인에게 균등 배분

4. 조사청은 2007.7.2. 공인중개사 강

○○ 을 공인중개사의업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제33조 【금지행위】위반혐의로

○○ 시장에게 통보하고 공동투자자들과 청구외 성

○○ 을 부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의무 등】위반 혐의로

○○ 시장에게 통보하였으며, 2005.3.10. 성

○○ 지분이 청구인에게 이전되었다고 공문에 기재되어 있다.

• 라. 판 단 석○○ 1인 명의로만 등기를 하고 청구인과 공동투자자들이 등기를 하지 아니하고 취득하였다가 양도한 사실에는 조사청과 청구인간 다툼이 없는바, 소득세법 제96조 제1항 제5호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제2항 제1호의 규정에 의하면 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우 양도가액을 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제3조에 의하면 ‘누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다’고 규정되어 있으므로 청구인과 공동투자자들이 자신의 쟁점토지에 대한 지분을 등기하지 아니하고 석

○○ 명의로 등기한 것은 같은 법 제3조를 위반하였음이 확인되므로, 이 건 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산한 처분은 정당하다고 판단된다. 또한 청구인은 추가지급한 중개수수료 5,120,000원, 기존대출금에 대한 이자 1,873,795원을 필요경비로 인정하여 달라고 하고 있으나 지출증빙에 의해 확인되는 금액은 이미 인정하였으며, 청구인은 심리일 현재까지 청구주장을 입증할 일체의 증빙 등을 제출하지 않고 있으므로 이를 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 계산하고 실제 지급한 증빙에 의하여 필요경비를 산정한 이 건 당초처분 정당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.