1세대 1주택 양도에 따른 양도소득세 비과세요건을 충족하였는지 여부

□□세무서장이 2007.6.7. 청구인에게 한 2002년 과세연도 양도소득세 18,516,230원의 경정처분은 청구인이 지출한 부동산 중개수수료 1백만원을 필요경비에 포함하여 양도소득세 과세표준과 세액을 계산하는 것으로 하여 이를 경정하며, 청구인의 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2001.3.3.자의 매매를 원인으로 청구인 앞으로 소유권 이전등기 된 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.1.2.자의 매매를 원인으로 하여 청구외 이○○(이하 “양수인”라 한다)에게 소유권 이전등기 한 후, 쟁점아파트의 양도가액을 91,000천원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인의 쟁점아파트 보유 기간이 1년 미만이며, 청구인의 쟁점아파트 양도행위가 1세대 1주택 비과세요건을 총족하지 못한다고 보아, 처분청이 확인한 쟁점아파트의 실거래가액 128,000천원을 양도가액으로 하여, 2007.3.20. 청구인에게 2002년 과세연도 양도소득세 22,113,130원을 경정․고지하였는바, 이에 대한 청구인의 이의신청 과정에서 처분청이 추가로 확인한 쟁점아파트에 대한 필요경비가 반영되어, 청구인에게 경정․고지된 양도소득세는 2007.6.7. 18,516,230원으로 재경정되었다. 청구인은 이에 불복하여 2007.9.13. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 쟁점아파트의 양도에 따른 잔금 88백만원을 2002.3.3.에 지급받았으므로 청구인의 쟁점아파트 양도일은 소득세법 제88조 및 같은 법 시행령 제162조에 의해 2002.3.3.이 되어 청구인의 쟁점아파트 보유기간은 1년이 되는바, 실거래가액으로 양도소득세 경정한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 청구인은 사업상 부득이한 이유로 쟁점아파트를 양도하였는바, 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호 의 규정에 따라 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 이 건 양도행위에 대해 양도소득세 과세함은 부당하다.
• 다. 처분청은 5%의 납부불성실 가산세를 적용하여 이 건 과세를 하였으나, 2002.12.30. 개정된 소득세법은 3%의 납부불성실 가산세를 적용하는 것으로 하고 있으며, 쟁점아파트의 양도행위에 대한 확정신고기한은 2003.5.31.인바, 3%의 납부불성실 가산세를 적용하는 것으로 하여 이 건 양도소득세 결정처분은 경정되어야 한다.
• 라. 처분청은 이 건 처분을 함에 있어 청구인이 지출한 쟁점아파트 양도 관련 중계수수료 1백만원, 쟁점아파트 인테리어공사비용 10,400천원, 쟁점아파트 수리비 12,500천원, 합계 23,900천원 중 샷시 공사, 창 공사 및 난방 공사 비용 4,300천원은 필요경비로 인정하였으나, 나머지 19,600천원(이하 “쟁점경비”라 한다)에 대해서는 쟁점아파트 양도에 따른 필요경비로 인정하지 않았는바, 쟁점경비에 대해서도 필요경비로 인정하여야 한다.

• 가. 청구인의 쟁점아파트 양도일은 소득세법 제162조 제1항 제2호 의 규정에 따라 쟁점아파트 양도 관련 등기접수일인 2002.1.23.이 되어 청구인의 쟁점아파트 보유기간은 1년이 되는바, 실거래가액으로 양도소득세 결정․고지한 이 건 처분은 정당하다.
• 나. 청구인은 사업상 부득이한 이유로 쟁점아파트를 양도하였으므로 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다고 주장하고 있으나, 이는 소득세법 시행령 제154조 제1항 제3호 및 같은 법 시행규칙 제71조 3항의 규정을 잘못 해석한 것인바, 청구 주장은 이유 없다.
• 다. 청구인이 주장하는 3%의 납부불성실 가산세는 2003.1.1.일 이후 양도분부터 적용되는 것이므로 청구주장은 이유 없다.
• 라. 청구인이 주장하는 쟁점경비 중 중개 수수료는 그 증빙이 없어 인정할 수 없으며, 나머지의 경비는 모두 수익적 지출에 해당하는바, 청구주장은 이유 없다.

• 가. 쟁점

1. 청구인의 쟁점아파트를 보유한 기간이 1년 이상인지 여부,

2. 청구인이 쟁점아파트를 3년 이상 보유하지 않았음에도 1세대 1주택 비과세요건을 충족하고 있는지 여부,

3. 처분청이 청구인의 납부불성실가산세를 적정하게 산정하였는지 여부 및

4. 쟁점경비를 쟁점아파트 양도와 관련한 필요경비로 인정할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(괄호 생략)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (이하 생략) 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (이하 생략) 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

1. ～ 3. (생략)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (이하 생략) 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자 산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. ～ 다. (생략)

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. 삭제 <2000.12.29>

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (이하 생략) 5) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 6) 소득세법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】

① (생략)

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 "납부불성실가산세액"이라 한다)을 산출세액에 가산한다. (이하 생략) 7) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

① 법 제89조 제3호에서 "1세대1주택"이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. ～ 2. (생략)

3. 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 (이하 생략) 8) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(괄호 생략)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (이하 생략) 9) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)

2. ～ 3. (생략)

② (생략)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29>

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. (생략)

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

④ 삭제 <2000.12.29>

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (이하 생략) 10) 소득세법 시행령 제178조 【양도소득세에 대한 가산세의 계산】

① ～② (생략)

③ 법 제115조 제2항에서 "대통령령이 정하는 율"이라 함은 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일 1만분의 5의 율을 말한다. (이하 생략) 11) 소득세법 시행령 제178조 【양도소득세에 대한 가산세의 계산】 (2002.12.30. 대통령령 17825호로 개정된 후의 것)

① ～② (생략)

③ 법 제115조 제2항에서 "대통령령이 정하는 율"이라 함은 납부기한의 다음 날부터 자진납부일 또는 고지일까지의 기간에 대하여 1일 1만분의 3의 율을 말한다. (이하 생략) 12) 소득세법 시행령 부칙 <대통령령 제17825호, 2002.12.30> 제3조 (일반적 적용례) 이 영은 이 영 시행 후 최초로 발생하는 소득분부터 적용한다. 제4조 (양도소득세에 관한 일반적 적용례) 이 영 중 양도소득세에 관한 개정규정은 이 영 시행 후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. 13) 소득세법 시행규칙 제71조 【1세대1주택의 범위】

① ～ ② (생략)

③ 영 제154조 제1항 제3호에서 "재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유"라 함은 세대전원이 다음 각 호의 1에 해당하는 사유로 다른 시(특별시와 광역시를 포함하되, 광역시의 읍·면지역과 지방자치법 제7조제2항 의 규정에 의하여 설치된 도농복합형태의 시의 읍·면지역을 제외한다)·군으로 주거를 이전하는 경우를 말한다.

1. 초·중등교육법에 의한 학교(유치원·초등학교 및 중학교를 제외한다) 및 고등교육법에 의한 학교에의 취학

2. 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편

3. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 (이하 생략)

• 다. 사실관계

1. 청구인은 쟁점아파트의 양도가액을 91백만원으로 하여 쟁점아파트 양도에 대한 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 쟁점아파트의 양도가액을 실지거래가액인 128백만원으로 하여 이 건 양도소득세 결정하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서 등을 통해 확인된다.

2. 청구인은 2001.3.3. 매매를 원인으로 쟁점아파트를 취득하였음이 쟁점아파트의 등기부 등본을 통해 확인된다.

3. 쟁점아파트의 양도일자와 관련한 주장 내용 및 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 쟁점아파트 등기부 등본에는 청구인이 쟁점아파트를 양수인에게 2002.1.2.자의 매매를 원인으로 소유권이전 하였으며, 이에 대한 등기접수일은 2002.1.23.인 것으로 되어 있다.
• 나) 청구인은 쟁점아파트 양수자인 양수인가 쟁점아파트를 소유권 이전등기 받은 후, 쟁점아파트를 은행에 담보제공하고 받은 대출금으로 쟁점아파트 매매대금을 지급할 것을 약정하였고, 중개인인 청구외 김○○(이하 “중개인”이라 한다)이 보증하였기에, 2002.1.23. 쟁점아파트에 대한 소유권 이전등기 접수하였으며, 쟁점아파트에 대한 잔금 88백만원은 2002.3.3.에 지급받았다고 주장하고 있다. 이러한 청구인의 주장을 입증하기 위해 청구인은 쟁점아파트 등기부 등본을 제시하고 있는바, 동 등기부 등본에는 양수인가 2002.2.27. 채권최고액을 110,400천으로 하여 ○○은행 ○○지점에 쟁점아파트에 대한 근저당권을 설정하여 준 것으로 되어 있다.
• 다) 청구인은 이 건 양도와 관련한 부동산 양도 신고서를 2002.1.23. 작성하여 처분청에 제출하였는바, 동 신고서에 기재된 잔금일자는 2002.1.19.인 것으로 확인된다.

4. 청구인은 쟁점아파트 양도 목적이 사업실패로 인한 채무관계를 정리하기 위한 것이라고 주장하고 있으며, 쟁점아파트를 양도한 후 2002.2.27. ○○시 ○○구 ○○동 ◎◎번지 ◎◎아파트 ◎◎호로 전출하였음이 청구인의 주민등록 초본에 의해 확인된다.

5. 처분청은 양도소득세 납부불성실가산세 5%를 적용하여 이 건 양도소득세 결정하였음이 처분청의 양도소득세 결정결의서 등을 통해 확인된다.

6. 청구인은 쟁점아파트 양도를 위해 중개인에게 중개비 1백만원을 지급하였다고 주장하면서 주장에 대한 증빙으로 쟁점아파트 양도계약서를 제시하고 있는바, 동 계약서에는 쟁점아파트의 양도가액이 처분청이 확인한 바와 같이 128백만원으로 되어 있으며, 중개인이 서명․날인한 것으로 되어 있다.

7. 쟁점경비 중 쟁점아파트 중개비를 제외한 경비와 관련된 사실관계는 다음과 같다.

• 가) 청구인이 제출한 증빙 중 청구외 송◎◎(이하 “공사업자”라 한다)가 작성한 것으로 되어 있는 견적서에 의하면 공사명은 수리 공사로, 견적 의뢰인은 ○○아파트 ○○동 ○○호로, 견적일자는 2001.2.1.로 되어 있으며, 공사 내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 품 명 금 액 비 고 품 명 금 액 비 고 삿시 공사 2,650 필요경비로 인정 받음 씽크대 공사 2,700 필요경비 부인됨 창 공사 850 철거 250 난방 및 철거 공사 800 방수 300 단열 공사 200 필요경비 부인됨 수도 450 코일 공사 500 타일 공사 700 미장 공사 1,000 합계 10,400
• 나) 공사업자가 작성한 것으로 되어 있는 입금표에는 입금자가 ○○아파트 ○○동 ○○호로, 입금표 작성일이 2001.2.13.로, 임금액은 10,400천원인 것으로 되어 있다.
• 다) 청구인이 제출한 증빙 중 청구외 김○○(이하 “공사업자②”라 한다)이 작성한 것으로 되어 있는 견적서에는 공사명은 APT리모델링공사로, 견적 의뢰인은 ○○아파트 ○○동 ○○호로, 견적일자는 2001.2.5.로 되어 있으며, 공사 내역은 다음의 표와 같다. (단위: 천원) 공종명 금액 비고 공종명 금액 비고 철거공사 200 필요경비 부인됨 바닥재공사 2,400 필요경비 부인됨 목공공사 3,885 욕실공사 1,700 전기조명 775 도배공사 540 페인트공사 350 진열장 및 기타 2,450 합 계 12,500
• 라) 공사업자②가 작성한 것으로 되어 있는 영수증에는 대금 지급자가 ○○아파트 ○○동 ○○호로, 입금표 작성일이 2001.2.21.로, 임금액은 12,500천원인 것으로 되어 있다.
• 바) 청구외 강○○이 작성한 인후보증서에는 강○○의 소개로 공사업자②가 쟁점아파트에 대한 내부수리 공사를 하였다는 내용이 기재되어 있다.
• 라. 판 단

1. 먼저, 청구인이 쟁점아파트를 보유한 기간이 1년 이상인지 여부에 대해 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트의 양수인이 잔금을 지급한 일자가 2002.3.3. 이므로 청구인이 쟁점아파트를 보유한 기간이 1년 이상이라고 주장하고 있으나, 이러한 주장에 대한 객관적인 증빙이 없을 뿐만 아니라 청구인이 당초 쟁점아파트에 대한 양도소득세를 신고할 당시 잔금일자를 2002.1.19.로 기재한 점에 비추어 볼 때 청구인의 주장에 신빙성이 있다고는 판단되지 않으며, 설령 잔금지급일이 2002.3.3.이라고 하더라도 쟁점부동산 양도에 대한 등기접수일이 2002.1.23.이므로 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 규정에 따라 쟁점아파트에 대한 양도일자를 2002.1.23.로 보아야 하는바, 청구인이 쟁점아파트를 보유한 기간은 1년 미만이 되므로, 청구주장은 이유 없다고 판단된다. 따라서, 기준시가가 아닌 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

2. 청구인이 쟁점아파트를 사업상 양도하였으므로 쟁점아파트의 양도행위는 보유 기간에 관계없이 양도소득세에 대한 1세대 1주택 비과세요건을 충족하였다는 청구인의 주장에 대해 살펴본다. 소득세법 시행령 제154조 의 규정에서 규정하는 1세대 1주택의 범위 중 보유기간에 관계없이 1세대 1주택 비과세의 혜택이 주어지는 경우에는 사업상의 이유로 양도하는 경우가 포함되어 있지 않은바, 청구인의 주장은 이유 없다고 판단된다.

3. 처분청이 청구인의 납부불성실가산세를 적정하게 산정하였는지 여부에 대해 살펴본다. 청구인은 이 건 양도소득세에 대해서는 3%의 납부불성실가산세가 적용되어야 한다고 주장하고 있으나, 3%의 납부불성실가산세는 대통령령 제17825호(2002.12.30)로 공포된 부칙 제4조의 규정에 따라 2003.1.1. 이후의 양도분부터 적용되는 것인바, 2002.1.2.에 양도된 이 건 쟁점부동산의 경우에는 적용될 수 없는 것이라고 판단된다.

4. 마지막으로 처분청이 인정한 쟁점아파트 양도에 따른 필요경비 이외에 추가로 인정될 수 있는 필요경비가 있는지에 대해 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트를 양도하기 위해 부동산중개업소를 이용하고 중개비로 1백만원을 지급하였다고 주장하고 있는바, 쟁점아파트의 매매경위와 관련하여 중개인을 중개인으로 지정하고 있는 점, 부동산매매에 있어서 부동산중개업소를 이용하는 것이 통상적인 일인 점, 중개인에 지급하였다는 금액도 1백만원으로 통상적인 범위 내에 있는 점 등에 비추어 볼 때, 비록 중개비 지급에 대한 증빙을 청구인이 제시하고 있지 못한다 하여 청구인의 주장이 신빙성이 없다고는 할 수 없으므로, 청구인이 주장하는 쟁점아파트 중개비 1백만원은 필요경비로 인정되어야 된다고 판단된다. 그러나, 쟁점아파트 수리비 등과 관련한 경비는 청구인이 제시한 증빙에 의해서는 필요경비로 지급될 수 있는 항목이 있는지가 불분명하고, 해당 공사의 견적서 작성 일자와 수리비 지급에 대한 입금표 작성 일자가 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 전이어서 신빙성을 인정할 수 없는바, 쟁점아파트 수리와 관련하여 청구인이 지출하였다는 경비는 필요경비에 포함할 수는 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.