공동소유 부동산을 청구인 명의로 단독등기한 경우, 청구인 명의의 자기지분 등기는 명의신탁으로 볼 수 없는 지 여부

청구인은 2003.5.12 청구외 4인(김○○, 정○○, 강○○, 이○○)(이하 “공동투자자” 라한다)과 공동투자하여, 청구외 장○○에게○○도 ○○시 ○○면 ○○리 산 2번지외 30필지(이하 “쟁점토지” 라한다)를 매수하여 청구인 단독명의로 등기하였다가 2005.11.9 청구외 홍○○외 2인(이○○, 장○○)에게 양도하고, 2005.11.22 조사청에 기준시가로 하여 양도소득세를 예정신고하였다.

○○지방국세청장(이하 ‘조사청’ 이라한다)은 공동투자자들에 대한 증여세 자금출처조사를 실시한 바, 쟁점토지가 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 위반하여 거래된 것을 확인하고 양도가액을 실지거래가액으로 산정하여, 공동투자자의 투자금액 비율로 양도소득세를 계산 2007.7.8 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 59,945,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 9. 14. 이 건 심사청 구 를 하였다.

조사청이 양도가액을 실지거래가액으로 과세하기 위하여는 소득세법 제96조 제2항 의 대상자산, 같은법 제96조 제2항 제5호의 허위계약서의 작성, 같은법시행령 제162조의 2 제2항 제1호부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우의 모든 요건을 동시 충족하여야 함에도, 공동투자자의 공동소유 부동산을 청구인 명의로 단독등기한 이 건의 경우, 청구인을 제외한 나머지 4인은 명의신탁을 한 것이므로 실지거래가액 과세대상으로 봄이 타당하나, 청구인은 당초 자기지분에 대하여 정당하게 소유권이전등기를 경료하였으므로 명의신탁이 아니라 할 것이므로 실지거래가액에 의하여 결정고지한 처분은 취소되어야 한다.

청구인과 공동투자자들은 쟁점토지를 공동으로 취득하여 양도하면서 이익금을 공동으로 배분한 것으로 조사청의 금융거래 등에 의하여 나타나고 있어, 조세부담을 회피할 목적으로 허위계약서를 작성하여 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우에 해당하는 것으로 보아, 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 공동소유 부동산을 청구인 명의로 단독등기한 경우, 청구인 명의의 자기지분 등기는 명의신탁으로 볼 수 없는 지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권(이하생략) (2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다(이하생략) (3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. <개정 2005.12.31>

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다. <개정 2005.12.31>(중략)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우(이하생략) (4) 소득세법 시행령 제162조 의 2【양도가액】

① 삭제 <2000.12.29>

② 법 제96조 제2항 제5호의 규정에 의하여 자산의 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우는 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우로 한다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래한 경우< 2006. 2. 9개정 이전의 것>(이하생략) (5) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의등기의 무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.(이하생략) (6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제11조 【실권리자명의등기의 무 등】

① 이 법 시행 전에 명의신탁약정에 의하여 부동산에 관한 물건을 명의수탁자의 명의로 등기하거나 하도록 한 명의신탁자는 이 법 시행일로부터 1년의 기간이내에 실명등기하여야 한다.(단서생략)

• 다. 사실관계

1. 조사청이 제시한 확인서에 의하면, 쟁점토지의 공동투자자 중 청구외 김

○○ 은 청구인이 대표로 있는 한국공인중개사무소의 강

○○ 소장과 성

○○ 과장이 함께 동업을 하기로 계약을 체결하고, 쟁점부동산을 취득한 후,

2. 등기과정에서 공동투자자별로 지분등기를 하지 않고 청구인명의로 단독등기를 한 바, 이에 공동투자자 중 한 명인 청구외 김

○○ 은 본인명의로 등기되지 아니한 사실을 알고, 청구인을 상대로 2005.11.1자로 부당이득반환으로 인한 소유권이전 등기청구 권에 관한 소유권일부 가처분신청(

○○ 지법

○○ 지원 2005카 단0000호)을 하게 되었음이 조사청이 제시한 확인서에 확인되며, 또한 쟁점토지 등기부등본에 의하여도 확인된다.

3. 또한, 조사청이 제시한 2007. 7. 2.자 시행공문에 의하면, 청구인이 대표로 있는 한국공인중개사의 강

○○ 소장과 청구인이 공인중개사 업무 및 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률을 각각 위반하여

○○ 시장과

○○ 시장에 그 위반한 사실을 통보하였음이 확인된다.

• 라. 판 단

1. 먼저, 조사청이 제시한 청구외 김○○의 확인서와 금융거래에 의한 공동투자자의 자금분배 내역서에 의하면, 청구인이 중심이 되어 공동투자자들을 모집하고 각 지분별로 출자금액을 출자받아 공동으로 취득하였음이 명백함에도 청구인이 단독등기를 함에 따라 공동투자자인 청구외 김○○이 청구인과 다투고 난 후, 2005.11.1자로 청구인을 상대로 부당이득반환으로 인한 소유권이전 등기청구 권을 원인으로 한 소유권일부 가처분신청(

○○ 지법

○○ 지원 2005카 단0000호)을 하였음이 확인된다. 2) 소득세법 제96조 제2항 제5호 및 같은 법 시행령 제162조의 2 제2항 제1호의 규정에 의하면, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률을 위반하여 부동산을 거래하는 경우에는 실지거래가액으로 과세하도록 규정하고 있고, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제3조 및 제11조의 규정에 의하면, 명의수탁자 명의로 등기를 하여서는 아니되고, 명의수탁자명의로 등기등을 한 명의신탁자는 실명으로 등기를 하도록 규정하고 있다.

3. 위 규정에 따라 명의신탁재산으로 인정되는 경우 실질과세원칙에 따라 명의신탁자에게만 과세되고 명의수탁자는 과세에서 제외되는 점, 명의수탁자가 아닌 명의신탁자에게 실명으로 등기를 하도록 규정하고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인을 제외한 공동투자자 즉, 명의신탁자는 실지거래가액으로 봄이 타당하다고 판단되나, 쟁점토지에 대한 청구인의 지분은 실소유자인 청구인명의로 등기하였으므로 이 부분이 명의신탁 되었음을 전제로 하여 과세함은 잘못이라고 하겠으므로 이 부분에 대하여는 기준시가로 양도차익을 산정하여 과 세 함이 타당(같은 뜻: 국심2000중 1291, 2000.09.16. 국심2004서 4538, 2005.04.02.)하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.