실지 취득가액과 자본적 지출액이 확인되는지 여부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 소재 대지 245.3㎡ 중 2/5의 지분인 98.12㎡와 지상 목조와즙 단층주택 114.71㎡ 중 45.88㎡(이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 1990.5.19. 취득하여 2006.12.6. 양도하고, 2007.2.28. 양도가액은 실지거래가액인 270,000천원으로, 취득가액은 환산가액인 99,185천원으로 하면서, 기타 필요경비 63,986천원을 공제하여 산출한 양도소득세 13,514,070원을 예정신고․납부하였다. 이에 대해 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 할 경우 자본적 지출액은 필요경비로 공제할 수 없는 것으로 보아, 청구인이 신고한 기타 필요경비 63,986천원을 불공제하고, 양도가액 270,000천원, 취득가액(환산가액) 93,567천원, 기타필요경비(개산공제액) 2,012천원을 공제하는 것으로 하여 2007.4.8. 청구인에게 2006년 과세연도분 양도소득세 16,338,230원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.10. 이의신청을 거쳐 2007.8.31. 이 건 심사청구를 하였다.

처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 실지거래액으로, 취득가액은 환산가액으로 하면서 그 양도차익을 174,420천원으로 산정하여 이 건 부과처분을 하였으나, 청구인은 쟁점부동산을 75,000천원에 취득하였고, 등록세 등 필요경비로 63,986천원을 지출하였으므로, 양도차익은 양도가액 270,000천원에서 필요경비 합계 138,986천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 차감한 131,013천원으로 하여 경정함이 타당하다.

청구인이 제시한 쟁점부동산 취득에 대한 매매계약서를 검토한 바 부동산중개인이 기재되어 있고, 동 중개인의 거래사실확인서가 첨부되어 되어 있어, 실지계약서로 판단되나, 기타필요경비 63,986천원은 공사견적서 등이 최근에 작성되었고, 고액공사임에도 공사대금의 지급에 대한 금융증빙자료 제시가 없는 등 신빙성이 없으므로 불공제하는 것이 타당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액을 실지 취득가액과 실제 지출된 기타필요경비로 보아 양도가액에서 차감한 양도차익으로 과세할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정) 2) 소득세법 제97 조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 (2005. 12. 31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31. 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000. 12. 29 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (1999. 12. 28 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005. 12. 31. 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1996. 12. 30 신설) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006. 9. 22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액 (2000. 12. 29. 개정)

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (2000. 12. 29. 개정)

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다. (2000. 12. 29. 개정)

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세 (2005. 2. 19. 개정)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (1997. 12. 31. 개정)

1. 토 지 (1997. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

2. 건 물 (1997. 12. 31. 개정)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005. 8. 5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
• 나. 가목외의 건물 (1999. 12. 31. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2005. 12. 31. 개정) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지 】

④ 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하 여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제9 7조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (99.12.28. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액 에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정 가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. (99.12.31. 신설)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액 "이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (99.12.31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제6호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지․건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 (2005.12.31. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점부동산의 양도에 대한 양도소득세 예정신고를 하면서 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하면서, 기타필요경비를 63,986천원(증빙 첨부)으로 하여 양도차익을 계산하여 신고한데 대하여, 처분청 역시 다음과 같이 취득가액을 환산가액으로 하면서 취득가액 계산의 오류를 바로 잡고, 취득가액을 환산가액으로 할 경우 소득세법 제97조 제3항 제2호 및 같은법 시행령 제163조 제6항의 규정에 의거 기타필요경비로서의 공제액은 개산공제액만 가능하고 자본적 지출액 등은 공제할 수 없으므로 개산공제액을 기타필요경비로 하여 이 건 부과처분을 한 것으로 나타난다. (단위: 천원) 구분 양도 가액 취득 가액 필요 경비 양도 차익 장기보유 공제 등 과세 표준 산출 세액 공제 세액 (납부) 고지세액 신고 270,000 99,185 63,986 106,829 34,549 72,280 15,015 1,501 (13,514) 경정 270,000 93,567 2,013 174,420 54,826 119,594 31,353 1,501 (13,514) 16,338

2. 이의신청결정서에 의하면, 청구인은 이 건 심사청구의 주장과 같이 처분청에 이의신청 시 실지 취득가액이 75,000천원인 1990.3.11.자 매매계약서를 제시하면서 취득가액은 실지취득가액으로 하고, 기타필요경비는 청구인이 신고한 63,986천원 전액으로 하여 과세되어야 한다고 주장한데 대하여, 처분청은 다음과 같이 판단한 것으로 나타난다.

• 가) 취득가액 75,000천원은 매매계약서상 매도인(고○○)과 매수인(청구인)이 ○○부동산(신○○)에서 작성하여 서명 날인하였고, 매매금액이 명시된 거래사실 확인서 등이 첨부된 제 증빙서류로 보아 실지 취득가액으로 인정하였다.
• 나) 기타필요경비 63,986천원에 대하여는 다음과 같이 등록세 등 6,105천원만 인정되고 나머지는 쟁점부동산에 대한 보수공사를 2000.4.10. ○○건축에서 한 후 동일한 공사내용으로 2002.6.5. ○○공사에서 개보수공사를 하였다는 증빙으로 견적서 등에 대한 사본을 제출하였으나, 이에 대한 원본을 제시 받아 검토한바 견적서가 최근에 작성된 것으로 추정되어 신빙성이 없는 것으로 보았다. (단위: 천원) 시공자 사업자등록번호 증빙 공사명 일자 공사금액 비고

○○ 청장 영수증 등록세 1990.5.9 810 영수증(인정)

○○ 도시가스 218-81-0**** 영수증 시설공사비 1999.9.20 4,215 영수증(인정)

○○ 건축 204-29-6**** 견적서 보수공사 2000.4.10 19,250 최근작성

○○ 기공 4702-1**** 견적서 보수공사 2002.6.5 33,800 최근작성

○○ 전기 101-07-2**** 영수증 전기공사 2004.12.5 1,331

• ○○ 종합공사 120-06-2**** 영수증 수도누수공사 2005.6.10 3,000

• 지

○○ 128-04-3**** 영수증 보일러 2006.7.20 500

• ○○ 중개사 영수증 중개수수료 2006.12.5 1,080 영수증(인정) 합 계 63,986

• 다) 실지취득가액 75,000천원과 기타필요경비로 인정되는 6,105천원을 합계한 81,105천원을 양도가액 270,000천원에서 공제하여 양도소득세를 결정할 경우, 양도차익이 당초 경정 시의 174,420천원보다 많은 188,895천원이 되어 청구인에게 불리하게 과세되므로 기각 결정하였다.

3. 이와 같이 실지취득가액 75,000천원과 기타필요경비 6,105천원에 대하여는 처분청도 인정하고 있으므로, 이를 제외하고 청구인이 신고한 나머지 기타필요경비 57,881천원이 자본적 지출로 실제 지출된 것인지를 살펴본다.

• 가) 2000.4.10.자 ○○건축의 보수공사비 19,250천원(전기공사비 2,500천원 포함)에 대한 증빙으로 제시된 간이영수증 및 견적서는 작성일자가 동일한 2000.4.10.로서, 동 서류상의 발행 명의자인 청구외 성○○의 사업자기본사항조회 자료에 의하면, 동 서류상의 상호(○○건축인테리어)와 소재지(○○ ○○구 ○○2동 602번지)에서는 2006.2.24. 개업하여 현재까지 사업을 영위하고 있는 것으로 나타나며, 2000.4.10. 당시에는 “○○인테리어”라는 상호로 ○○ ○○구 ○○동 285-2번지에서 사업을 한 것으로 나타나는 점으로 보아, 위 견적서와 영수증은 사후 임의적으로 작성된 신빙성 없는 것으로 보인다.
• 나) 2002.6.5.자 ○○기공의 보수공사비 33,800천원(수도공사비 1,500천원 포함)에 대한 증빙으로 제시된 견적서와 영수확인서에 의하면 청구외 오○○는 ○○동 소재 건물을 수리하고 공사대금 33,800천원을 영수하였다는 내용인데, 누구에게 발급된 것인지와 쟁점부동산의 주택을 수리한 것인지가 구체적으로 확인되지 아니하며, 오○○는 사업자등록을 한 이력도 전혀 없는 것으로 나타나는 점, 대금지급에 대한 금융자료 등 객관적인 증빙자료 제시도 없는 점, 처분청의 이의신청결정에 의하면 처분청이 위 견적서도 원본을 제시받아 검토한바 최근에 작성된 것으로 추정된다고 한 점 등으로 보아, 이 역시 신빙성 없는 것으로 보인다.

4. 그렇다면 그 외 2004.12.5.자 비원공사(김○○)의 전기공사비 1,331천원 등 계 4,831천원의 실제 지출되었다고 하더라도, 그 양도차익은 184,064천원[양도가액 270,000천원 - 취득가액 75,000천원- 기타 필요경비 10,936천원(6,105천원+4,831천원)]으로 계산되어, 처분청이 과세한 이 건 부과처분의 양도차익 174,420천원 보다 오히려 많아 청구인에게 불리하므로 불이익변경금지의 원칙에 따라 이 건 심사청구는 기각함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65 조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.