전소유자는 기준시가로 신고하여 매매계약서 제출로 인하여 불이익을 받지 않고, 양도주택과 같은 평형, 같은 단지의 다른 주택의 매매가액이 270,000천원으로 볼 때, 이 건 매매계약서를 거래당사자간 통정에 의해 임의 작성된 것으로 봄이 타당함
전소유자는 기준시가로 신고하여 매매계약서 제출로 인하여 불이익을 받지 않고, 양도주택과 같은 평형, 같은 단지의 다른 주택의 매매가액이 270,000천원으로 볼 때, 이 건 매매계약서를 거래당사자간 통정에 의해 임의 작성된 것으로 봄이 타당함
내용 청구인은 2002.2.8. ○○특별시 ○○구 ○○동 326-4외 1필지 소재 태양열주택 가동 1호(대지 250.59㎡, 건물 134.95㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2005.9.26. ○○특별시에 쟁점주택을 양도가액 1,025,560,850원에 협의매도한 후, 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 불분명하다고 보아 기준시가로 환산한 금액인 912,915,980원을 취득가액으로 하여 2005.11.30. 양도소득세 5,063,650원을 예정신고·납부하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사결과, 쟁점주택의 전 소유자인 청구외 배○○(이하 “배○○”이라 한다)으로부터 쟁점주택의 양도가액이 280백만원이라는 확인서를 징구하여, 이를 실지 취득가액으로 양도차익 305,694,662원을 산정하여 2007.2.1. 양도소득세 84,256,260원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.5.4. 이의신청을 거쳐 2007.8.21. 이 건 심사청구를 하였다.
청구인은 배○○으로부터 2002.2.8. 쟁점주택을 부동산중개인 없이 5억원이 넘는 금액으로 직접 취득하였으나, 매매계약서의 분실과 대금증빙의 불분명하여 취득가액을 기준시가로 환산한 가액으로 신고한 것이며, 이의신청 시에 배○○이 “당초 조사공무원에게 확인해 준 취득가액 280백만원은 경황 중에 작성해 준 금액으로 청구인의 실제 취득가액이 아니라 본인이 법원에서 경매로 취득한 가액이다”라는 확인서(인감증명서 첨부)를 제출하였고, 이 건 청구시 배○○이 보관하고 있던 취득 당시의 매매계약서 사본(매매가액 560,000천원)을 추가로 제출하니 매매계약서 상의 매매가액인 560,000천원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 경정하여야 한다.
이의신청 시 전소유자인 배○○으로부터 “실제 양도가액은 기억나지 않는다.”라는 확인서를 받아서 제출하였다가 이의신청이 기각되자, 배○○이 보관하고 있던 매매계약서라고 주장하면서 매매계약서 사본을 증빙으로 제출하였으나, 매매계약서의 진정성을 신뢰하기 어렵고, 매매대금의 지급관계를 입증하지 못하므로 당초처분은 정당하다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.(2002.12.18. 개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
③ 법 제114조제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수 관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
6. 서면4팀-1222(2006.05.02), 서면4팀-2202(2005.11.16) 등 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하는 경우 취득가액은 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 확인되는 것을 의미하며, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 실지거래가액으로 추정한다.
1. 청구인은 2002.2.8. 취득한 쟁점주택을 2005.9.26. ○○특별시에 1,025,561천원에 협의매도하고, 1세대 1주택 고가주택의 양도로 보아 양도가액을 실지거래가액으로, 취득가액을 기준시가로 환산한 가액인 912,916천원으로 하여 2005.11.30. 양도소득세 5,064천원을 예정신고·납부하였다.
2. 처분청은 2006.11.28. 전 소유자인 배○○으로부터 쟁점주택의 실지 취득가액이 280,000천원이라고 확인서(신분증 미첨부)를 징구하여 청구인의 기준시가 환산가액을 부인하고, 이 건 양도소득세 84,256천원을 과세하였음이 심리자료에 의하여 확인되며, 쟁점주택이 1세대1주택인 점에는 청구인과 처분청간에 다툼이 없다.
3. 배○○은 당초 조사공무원에게 쟁점주택의 매매가액을 280,000천원이라고 확인하였으나, 이의신청 시 제출한 확인서(인감증명서 첨부)에는 양도계약서를 분실하고 매매가액이 기억이 나지 않아 그 가액이 불분명한데도 경황 중에 280,000천원으로 잘못 확인한 것이라고 당초 확인서 내용과 달리 주장하고 있다.
4. ○○구청장이 2002.2.8. 검인한 쟁점주택의 검인계약서에는 매매가액이 224,000천원이고, 기준시가는 245,760천원으로 확인된다.
5. 배○○은 쟁점주택을 1세대 1주택으로 보아 양도소득세 신고를 하지 않았고, 처분청도 세액이 없는 것으로 무신고 결정하였음이 국세통합전산망에 의해 확인된다.
6. 청구인은 이 건 심리시 배○○이 보관하고 있던 당초 매매계약서를 추가증빙으로 제출하였는데, 당초 매매계약서에는 매매가액은 560,000천원이고, 계약일 2002.1.25.에 계약금 50,000천원을, 2002.1.25.에 중도금 150,000천원을, 2002.2.8.에 잔금 360,000천원을 수수하기로 계약되어 있고, 특약사항으로 전세입자의 전세보증금 70,000천원을 잔여기간까지 매수인이 승계하기로 기재되어 있으며, 청구인과 배○○의 쌍방 실인이 날인되어 있다.
7. 당심에서 배○○(018-424-1222)과 통화한 바, 배○○은 당초 조사공무원에게 확인한 매매금액 280,000천원은 1997.5.19. 쟁점주택을 경매로 취득하면서 지급한 금액을 착오로 잘못 확인해 준 것이고, 당초 매매계약서는 청구인의 요청으로 관련서류를 확인하다 당초 매매계약서를 발견하여 청구인에게 건네준 것이고, 매매대금에 대한 금융증빙은 현재 기억이 나지 않는다고 진술하고 있다.
8. 당심에서 청구인과 통화한 바, 배○○과 직접 계약한 것은 사실이지만 뇌졸증 등 질병치료 등의 사유로 당초 계약서와 대금증빙을 분실하여 현재 보관하고 있지 않아 이를 제시하지 못한다고 진술하고 있다.
9. 쟁점주택이 소재하던 ○○특별시 ○○구 ○○동 326-4외 1필지에는 동일면적의 5동 20가구의 연립주택이 소재하고 있었으며, 쟁점주택과 마찬가지로 서울특별시에 양도되었는데, 이들 주택의 양도소득세 신고내역을 보면 아래 <표>와 같다. 【쟁점주택 등 양도소득세 신고내역】 (단위: 천원) 번호 동·호수 소유주 양도일 양도가액 취득일 취득가액 비고 1 가동 1호 청구인 2005.09.27. 1,025,561 2002.02.08. 912,916 환산가액 2 가동 2호 이○○ 2005.10.04. 1,033,295 1982.11.02. 419,509 〃 3 가동 3호 오○○ 2005.09.23. 1,033,373 1985.11.18. 423,050 〃 4 가동 4호 김○○ 2005.10.18. 1,033,373 1983.03.08. 408,623 〃 5 나동 1호 정○○ 2005.10.06. 1,051,366 1983.03.08. 423,085 〃 6 나동 2호 김○○ 2005.10.12. 1,025,561 1983.03.08. 421,487 〃 7 나동 3호 장○○ 2005.09.27. 1,033,373 1983.03.15. 408,623 〃 8 나동 4호 박○○ 2005.09.28. 1,033,373 1983.03.15. 408,623 〃 9 나동 5호 이○○ 2005.10.12. 1,033,373 1982.11.23. 408,623 〃 10 나동 6호 이
○○ 2005.09.27. 1,028,631 2003.06.04. 580,000 실지거래가액 11 다동 1호 김○○ 2005.10.10. 1,054,436 1985.02.07 412,626 환산가액 12 다동 2호 김○○ 2005.10.06 1,025,560 1993.08.04 866,701 〃 13 다동 3호 김
○○ 2005.09.23. 1,028,630 2002.02.28. 833,904 〃 14 다동 4호 이○○ 2005.11.10.
• 1983.03.08.
• - 15 라동 1호 정○○ 2005.10.06.
• 1983.03.08.
• - 16 라동 2호 진
○○ 2005.10.12. 1,030,000 2002.02.27. 270,000 실지거래가액 17 마동 1호 손○○ 2005.10.18. 1,025,560 1996.06.27. 300,000 실지거래가액 18 마동 2호 강○○ 2005.10.06. 1,025,560 1997.06.30. 256,713 실지거래가액 19 마동 3호 이○○ 2005.10.27 1,028,630 1994.07.27. 185,000 실지거래가액 20 마동 4호 박○○ 2005.11.10. 1,025,251 1996.03.21. 222,100 실지거래가액
- 가) 위 표 16번 주택(라동 2호)의 소유주인 청구외 진○○(이하 “진○○”라 한다)는 2006.5.24. 양도소득세 신고 시 기준시가 환산가액인 916,272천원을 취득가액으로 신고하였다가, ○○세무서장의 양도소득세 조사과정에서 전소유자인 박○○로부터 270,000천원에 실제 취득한 사실을 확인되자, 진○○는 2007.6.8. 실지 취득가액을 270,000천원으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 수정신고 하였음이 국세통합시스템에 의하여 확인된다.
- 라. 판단 위 사실관계를 종합하여 청구인이 제출한 쟁점주택의 당초 매매계약서의 사실 여부에 대하여 살펴보면, 쟁점주택의 전소유자인 배○○이 당초 청구인의 실지취득가액이라고 확인한 280,000천원은 쟁점주택을 경락 취득 시 본인의 취득가액을 잘못 확인한 것으로 진술을 번복하고, 당초 매매계약서도 본인이 양도 당시 보관하던 것을 제출한 것이라고 진술하고 있으나, 청구인 및 전소유자인 배○○은 거래가액이 고액임에도 단지 거래일자가 오래되었다는 이유로 실제 거래임을 뒷받침할 만한 금융거래 증빙을 제시하지 못하고, 전소유자인 배○○은 기준시가 신고대상으로 이 건 매매계약서 제출로 인하여 어떠한 불이익도 받지 않는 점과 쟁점주택과 같은 단지에 소재하고, 같은 평형인 라동 2호를 2002.2.28. 양도한 진○○가 양도가액을 270,000천원이라고 하여 수정신고한 점으로 볼 때, 청구인이 실지 매매계약서라고 제출한 매매계약서는 실지 거래일 이후 거래당사자 간에 통정에 의하여 임의로 작성된 매매계약서로 보인다. 따라서 처분청이 조사 당시 쟁점주택의 전소유자인 배○○이 작성한 확인서를 기초로 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이건 심사청구는 심리결과 청구주장 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.