상가건물에 증축한 주택을 신축주택으로 보아 양도소득세 과세특례규정 적용 여부

청구인은 2005.

2.

16. ○○특별시 ○○구 ○동 901번지 ○○○○아파트 132-503 호(이하󰡒쟁점아파트󰡓라 한다)를 양도 하고 2005.

11.

3. 1세대 1주택 고가주택으 로 양도소득세 확정신고를 하였으나, 처분청은 양도당시 아래 <표1>과 같이 상가건물에 증축한 주택은 감면 대상 이 되는 신축주택의 범위로 볼 수 없어 1세대 3주택으로 보아 중과세 세 율 60%를 적용하여 2007.

5.

게 2005년 과세연도 양도소득세 213,184,662원을 결정․고지하였다. <표1> 주택임대 및 양도 현황 주택등 소 재 지 구분 취득일자 양 도 청구인 주장 과세근거 쟁점 아파트

○○

○○

○○ 901

○○○○ A 132-503호 아파트 ’96.2.1 ’05.2.16. 쟁점아파트 양도 쟁점외 1 호

○○ ○○ ○○ 2-3

○○ 샤인빌 101-506 아파트 ’85.1.1. (’01.2.20.) 계약서 첨부(매수자 등기지연) 청구인 소유주택 아님 쟁점외2 호

○○

○○

○○ 705 다세대 501～506 다세대 ’02.9.24. (’97.7.11.) (5층에 다세대 6가구 증축) 신축감면주택 (주택수 제외) (4층 상가건물 매입) 증축주택은 신축주택으로 보지 않음 쟁점외3 호

○○

○○

○○ 1446-11

○○ 슈퍼빌A-1601 아파트 ’04.7.14. 대체취득 일시적 2주택 청구인은 이에 불복하여 2007.

7.

를 하였다.

청구인은 아래와 같은 사유로 양도당시 일시적 2주택인 고가주택에 해 당하 므로 양도가액 6억원 초과분에 대하여만 양도소득세를 과세함이 타당하다.

• 가. 쟁점외 1호 주택은 2001.

2. 20.자로 매수자인 김○○에게 양도하였으나 매수인이 뉴질랜드에 거주하는 관계로 등기를 이전해 가지 않았으며, 그 후에 재개발이 되어 청구인 앞으로 등기만 되어있고,

• 나. 쟁점외 2호 주택은 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하여 신축주택에 해당하여 다른 주택 양도시 주택 수에서 제외되며,
• 다. 쟁점외 3호 주택은 쟁점아파트 양도 1년전에 취득한 주택으로 이사를 위한 대체취득 주택이다.

쟁점외 2호 증축주택은 아래 내용과 같이 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정 에 의한 신축주택에 해당되지 않으므로 양도소득세를 중과하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 관련법상 증축주택이 아닌 신축주택으로 되어 있고,
• 나. 건축법 시행령상 신축과 증축의 정의는 명백하게 구분되어 있다.

• 가. 쟁점 상가건물에 증축한 주택을 신축주택으로 보아 양도소득세 과세특례 규정을 적용할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포한한 다)의 양도로 인하여 발생한 소득<이하 생략> 2) 조세특례제한법 제99조 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국 주 택매매가격상승률을 감안하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있 는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각 호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서는 같다)을 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로서 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일로부터 5년이 경과 한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일로부터 5년간 발생한 양 도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축 주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에 서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2002.12.11.개 정)<중략>

2. 자기가 건설한 신축주택(괄호 생략)의 경우 신축주택기간(2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간)내에 사 용 승인 또는 사용검사(임사사용승인을 포함한다)를 받은 주택

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용 받은 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③ 제1항의 규정을 적용받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다.<이하 생략> 3) 조세특례제한법시행령 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 법 제99조의 3 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 지역이라 함은 서 울 특별시, 과천시 및 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구 로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다.(2002.12.30.신설)

② 법 제99조의 3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. <이하 생략>

4. 조세특례제한법부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】

① 이 법 시행전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임사사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조 의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매 계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사 용 승인 또는 사용승인을 받은 날 당시의 고급주택기준을 적용한다. <이하 생 략> 5) 건축법시행령 제2조 【정의】

① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "신축"이라 함은 건축물이 없는 대지(기존건물이 철거 또는 멸실된 대지를 포함한다)에 새로이 건축물을 축조하는 것(부속건물만 있는 대지에 새로이 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축에 해당하는 경우를 제외한다)을 말한다.

2. "증축"이라 함은 기존건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적·연면적·층수 또는 높이를 증가시키는 것을 말한다. <이하 생략>

6. 서면인터넷방문상담4팀-2213, 2005.

16. 신축주택 취득 기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 경우 양도소득세 과세특례를 적용하는 것으로, 기존의 건물에 주택을 증축하는 경우는 신축주 택에 해당하지 아니함.

7. 국심2006중0041, 2006.

12. 공부상 구주택이 철거된 사실이 나타나지 아니하고 청구인이 제출한 관계서류 또한 신축이 아닌 증축으로 신고하였음이 확인되며, 1층(벽돌조)과 2층 (철근콘크리트)의 구조가 상이하게 나타나는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점주택 을 신축한 것이 아니라 증축한 것으로 보아 청구인의 양도소득세 감면을 부인한 이 건 처분은 잘못이 없음.

8. 심사양도2004-7016, 2004.

6. 양도소득세 감면대상 주택은 신축주택으로 표기되어 있고, 건축법상 신축과 증축은 구별되어 있으므로 청구인이 상가건물에 증축한 주택은 감면대상이 되는 신축주택의 범위로 볼 수 없음.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 1996.

2.

쟁점아파트 를 952백만원에

2.

3. 고가주택 1세대 1주택의 양도로 보아 양도차익 173,754,151원, 장기보유특 별공 제 26,063,122원, 세율 36%를 적용하여 2005년 과 세연도 양도소득 세 40,568,770원 을 신고․납부하였다.

2. 청구인은 쟁점외 2호 주택은 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의거 신축감면주택에 해당하며, 쟁점아파트는 1세대 1주택의 고가주택 양도로 보아 양도차익은 고가주택의 양도소득세 계산방식에 의하여 173,754,151원으로 하 되 장기보유특 별공 제 26,063,122원을 배제하 고 세율은 60%를 적용하여 2006.

5.

세 62,183,780원으로 수정신고 하였다. 3) 처분청은 양도당시 앞 <표1>과 같이 상가건물에 증축한 주택은 감 면 대 상 이 되는 신축주택의 범위로 볼 수 없어 1세대 3주택으로 보아 쟁점 아파트 의 양도에 대하여 1세대 1주택 고가주택의 비과세 규정을 배제하고 중과 세 세율 60%를 적용하여 2007.

5.

게 2005년 과세연도 양도 소 득세 213,184,662원을 결정․고지하였음이 국세통합전산망에 의하여 확인 된다. 4) 청구인이 1997.

11. 상가건물(지상 4층, 지하 1층)을 매입한 후 신축주 택 취득기간(2001.

5. 23.～2003.

6. 30.) 내에 상가건물에 대하여 일부 증축(111.06 ㎡)하는 한편, 5층에 쟁점외 2호 주 택인 다세대 6가구(268.83㎡)를 증축하여

9.

24. 사용승인을 받은 것에 대하여는 청구인과 처분청간에 다 툼이 없

• 다. 5) 그러나 쟁점외 2호 주택의 증축부분에 대하여 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의거 신축감면주택에 해당되는지에 대하여 보면,
• 가) 청구인은 상가건물 위에 증축한 쟁점외 2호 다세대 주택은 세대별로 구분등기가 가능하고, 단순히 기존 건물의 높이를 증가시키는 증축으로 보기 보다는 신축 건물로 보는 것이 타당하다고 주장하고 있는 반면,
• 나) 조사청은 쟁점외 2호 주택의 경우 신축한 것이 아니라 증축한 것으로 서 조세특례제한법 제99조 의 3의 제1항 제2호의 규정에󰡒자기가 건설한 신축주 택의 경우 신축주택 취득기간 내에 사용승인 또는 사용검사를 받은 신축주택󰡓에 한하여 양도소득세 과세특례를 적용하도록 되어있으며, 예규 및 판례(서면4팀-718, 2005.

5.

9. 및 국심2006중0041, 2006.

7.

12. 같은 뜻) 에서 보듯이 증축의 경우에는 1세대 1주 택 판정시 제외되는 주택으로 볼 수 없다 는 주장이다.

• 라. 판 단 청구인은 상가건물 위에 증축한 쟁점외 2호 다세대 주택은 세대별로 구분 등기가 가능하고, 단순히 기존 건물의 높이를 증가시키는 증축으로 보기 보다 는 신축 건물로 보는 것이 타당하므로 신축감면주택으로 보아 다른 주택 양도 시 주택 수에서 제외되면, 쟁점아파트는 1세대 3주택이 아닌 일시적 1세 대 1주택에 해당하는 고가주택으로 6억원을 초과하는 부분의 양도차익만을 과세하여야 한다고 주장하고 있으나, 양도소득세 감면대상 주택은 조세특례제한법 제99조 의 3의 제1항 제2호 의 규정에󰡒자기가 건설한 신 축주 택의 경우 신축주택 취득기간 내에 사용승 인 또는 사용검사를 받은 신축주택󰡓에 한하여 양도소득세 과세특례를 적용하 도록 표기되어 있고, 건축법시행령 제2조 에서 신축과 증축은 명백히 구분되어 있으며, 각종 예 규 및 심판례에서 보듯이 기존의 건물에 증축하는 경우는 신축주택에 해당하지 아니하여 양도소득세 과세특례 규정을 적용받을 수 없도록 되어 있다. (서면4팀-718, 2005.

5.

9. 및 국심2006중0041, 2006.

7.

12. 같은 뜻) 따라서 청구인의 증축주택을 감면 대상이 되는 신축주택의 범위로 볼 수 없는 것이며, 조세감면관련 법령의 해석에 있어서는 특별히 유권해석이 존재 하지 않는 한, 법문 그대로 엄격하게 문리해석 하여야 하고 근거 없이 확 대 해석하여서는 아니 되므로

아파트 양도에 대하여 양도소득세 감면을 배 제한 당초처분은 잘못이 없 다고 판단된

론 이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.