양도가액 누락 및 부외 건축비의 필요경비 인정 여부

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 00번지 대지 406.3㎡에 6층건물(지상1층 주차장, 지상 2～3층 근린생활시설, 4～6층 다세대 12가구, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축하여 2004.4.13. 청구외 최○○(이하 “매수인”이라 한다)에게 2,100,000천원에 양도하고 양도차익을 130,000천원으로 계상하여 2004년 과세연도 양도소득세 15,437천원을 2004.6.29. 신고․납부하였다.

○○지방국세청장(이하 “○○청장”이라 한다)은 쟁점부동산의 양도가액을 매수인의 장부상 취득가액인 2,800,000천원(이하 “쟁점양도가액”이라 한다) 으로 보아 과소신고한 양도차익 700,000천원(이하 “쟁점양도차익”이라 한다)과, 객관적인 증빙이 없는 건축비 240,000천원(이하 “쟁점필요경비”라 한다)을 필요경비 부인하여 양도차익을 1,070,265천원으로 결정하여 처분 청 에 결의안을 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2006.12.1. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 456,933,000원을 결정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.15. 이의신청을 거쳐 2007.7.20. 이건 심사청구를 하였다.

• 가. 쟁점양도차익(700,000천원)에 대하여

1. 청구인은 암 투병 중으로 생명의 위태로움에 이르러 부득불 쟁점부동산 을 실거래가액보다 낮은 가액으로 급매물 처리하여야 하였다.

2. ○○청장은 매수인이 전표 및 계정별 원장에 쟁점부동산을 2,800,000천원 에 취득한 것으로 기장하였으며, 대금 중 2,500,000천원[청구인 계좌 769,900천원, 청구외 ○○개발 주식회사 계좌 100,000천원, 임대보증금 480,000천원, ○○은행 ○○지점 대출금 1,150,000천원)이 객관적 증빙에 의하여 확인되는 것으로 조사하고 있으나, 청구인의 계좌로 입금된 계약금은 104,000천원이며, 중도금 216,000천원, 은행 대출금 승계 1,150,000천원, 보증금 149,800천원이었다.

3. 청구인은 양도 당시에는 ○○부동산 컨설팅이라는 회사를 운영하고 있었 으며, 동 회사를 ○○개발 주식회사(이하 “○○개발”이라 한다)로 변경 하게 된 것으로 ○○개발의 계좌로 입금되었다고 하는 100,000천원은 쟁점양도가액과 아무런 관계가 없다.

4. 또한 ○○청장의 조사종결보고서에 의하여 확인되었다고 하는 임대 보증 금 480,000천원의 명세는 그 조사기간이 청구인이 이미 매수인에게 쟁점 부동산을 양도(양도 정산 완료일 2004.4.29.)하고 난 후의 시점(2004.6.27.～2004.6.28.)으로 청구인이 양도시 임대하였던 내역과는 다른 것이다.

• 나. 쟁점필요경비(240,000천원)에 대하여

1. 청구인의 청구외 ○○공업 주식회사(이하 “○○공업”이라 한다)에 지급 한 공사대금 850,000천원 중 ○○공업의 대표 홍○○의 요청으로 그와 금전 거래 관계가 있던 청구외 정○○(이하 “정○○”이라 한다)에게 차용하였던 200,000천원을 대신 지급하였고, 이를 증빙하는 객관적 자료 및 증빙을 제출하였음에도 ○○공업 전○○ 부장의 거짓 확인서와 유선상의 답변에만 의존하여 필요경비로 인정하지 않았다.

2. 즉, 청구인은 ○○공업과 공사도급금액 850,000천원으로 계약하였던바, ○○공업에 총 749,033천원, 하자보수공사에 61,684천원을 지급하였고, 자체 보수공사에 42,490천원을 지급하였다. 아울러 청구인은 ○○공업의 요청에 따라 ○○공업 대표 홍○○가 정○○로부터 차용한 200,000천원을 대신 지급해 달라는 요청으로 정○○에게 지급하였으며, 정○○도 필요하다면 법정 증인까지 서겠다고 하였다. 또한 청구인의 세무대리인인 채○○가 ○○공업의 전○○를 만나 확인한바, 200,000천원을 받은 사실이 있으나, 이미 다 끝난 상황을 어느 회사가 확인서라든가 세금계산서를 재발행 하겠느냐며 어렵다고 하였고 이렇듯 명백한 사실과 증거가 있음에도 ○○청장은 충분한 조사를 하지 않았다.

• 가. 쟁점양도차익에 대하여

1. 매수인은 2004년 귀속 종합소득세 외부조정 신고자로서 기장수임 세무사인 이□□의 기장내용(계정별 원장 및 전표) 확인한바 취득가액 2,800,000천원(토지 406.3㎡ 1,220백만원, 건물 1,106.8㎡ 1,580백만원)으로 확인되며,

2. 매매계약서는 미 보관으로 징취하지 못하였으나 양도소득세 신고서 접수 시 첨부한 양도계약서상 토지 406.3㎡, 건물 1,106.8㎡와 기장내용이 일치 하며,

3. 매수인에 대한 금융내역 조사한바, 양도가액 2,800,000천원 중 2,500,000천원이 확인(매수인으로부터 입금액 869,000천원, 임대보증금 480,000천 원, 은행융자 승계 1,150,000천원)되어 청구인의 신고 양도가액 2,100,000천원, 심사청구시 주장한 금액 1,619,000천원과 상당한 차이가 있어 매수인의 장부가액 및 입금계좌에 의하여 확인된 가액에 의거 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 나. 쟁점필요경비에 대하여

1. 당초 ○○공업과 850,000천원(공급가액)에 도급계약을 체결하였으나 특약 사항 중 근린생활시설 2-3층의 주택 재시공 포기로 610,000천원만 수령하였음 이 ○○공업의 사실확인서에 의하여 확인되고, 증빙으로 제시한 ○○공업 과의 공사잔금 정산금액 72,000천원은 거래 대금 중 일부에 불과하여 신축 건물의 취득가액이 240,000천원 과다계상 된 것으로 나타나고,

2. 청구인은 최□□ 등에게 하자보수공사 및 자체 보수공사비로 추가 지급 되었다고 하나, 제시한 서류를 보면 단순히 건축공사와 관련한 대금결산 내역 서만 있을 뿐 실제 대금지급과 관련된 구체적인 내용이 없어 제시한 서류를 신빙성 있는 서류로 볼 수 없는바, 당초 결정 내용은 정당하다.

• 가. 쟁점 양도가액 누락 및 부외 건축비의 필요경비 인정 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요 경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우 에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

⑦ 제1항 제1호 가목 단서의 규정을 적용함에 있어서 제96조 제1항 제1호의 규정에 의한 고가주택을 양도한 거주자가 당해 주택의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지 거래가액으로 본다. 다만, 당해 주택에 대한 전소유자의 양도 가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 4) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

5. 국심2005서4240, 2006.03.21. 인테리어공사비의 영수증을 제시할 뿐 공사비지급 사실 및 공사내용을 확인할 수 있는 견적서 등 기타 객관적인 입증자료를 제시하지 아니하므로 필요경비로 인정하기는 어려움

6. 국심2005서1342, 2005.07.19. 도배공사비용, 타일ㆍ욕조ㆍ변기공사비, 원목 문 및 도색비 등은 자본적지출로 볼 수 없는 것으로 판단되며, 공사비를 지급한 금융증빙 등을 제시하지 못하고 있으므로 양도차익 계산시 필요경비로 공제되지 아니함

• 다. 사실관계

1. 쟁점양도가액에 대한 사실관계를 본다.

• 가) 청구인은 쟁점부동산 중 대지 406.3㎡를 2002.10.31. 청구외 이●● 로 부터 1,050,000천원에 취득하여 쟁점부동산을 신축 한 후 2004.4.13. 매수인 에게 2,100,000천원에 양도한 것으로 계약서를 작성하였음이 부동산매매 계약서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
• 나) 청구인은 취득가액 1,900,000천원(토지 1,050,000천원, 건물신축 850,000천원), 기타필요경비 69,734천원(취득세 및 등록세)을 필요경비에 산입하여 양도차익을 계산한 후 2004.6.29. 양도소득세 15,437천원을 신고 납부 한 사실 이 국세통합전산망(TIS)에 의하여 확인된다.
• 다) 쟁점부동산 매매계약서에 의하면 매매대금 2,100,000천원, 2004.2.25. 계약 금 110,000천원(210,000천원의 오기로 보임), 2004.4.13. 잔금 1,890,000천원 을 지급하는 것으로 기재되어있다.
• 라) 매수인은 쟁점부동산을 2,800,000천원(토지 406.3㎡ 1,220,000천원, 건물 1,106.81㎡ 1,580,000천원)에 취득한 것으로 회계처리 하였음이 2004년에 기장 한 계정별 원장 및 대체전표 등에 나타난다.
• 마) 조사청의 조사종결보고서에 의하면 쟁점부동산 양도대금 2,800,000천원 중 2,500,000천원은 ○○개발(대표이사 이◇◇, 청구인의 배우자)의 금융 계좌에 입금된 100,000천원, 청구인의 금융계좌에 입금된 769,900천원, 임대보증금 480,000천원, 매수인이 승계한

○○은행 송탄(--****) 대출금 1,150,000천원으로 구성되어 있음이 확인된다.

• 바) 조사청 조사종결보고서에 의하면 확인된 임대보증금 480,000천원의 명세 는 아래와 같으며 나머지 호실의 임대보증금은 얼마인지 확인되지 않는다. (단위: 천원) 호 별 임 차 인 보증금 기 간 합 계 480,000 201 배◇◇ 10,000 2003.6.28.～2004.6.27. 202 배●● 20,000 2003.9.23.～2004.9.22. 203 (주)○○○ 10,000 2003.11.14.～2005.11.13. 204 (주)◇◇ 10,000 2004.2.13.～2005.2.12. 401 윤○○ 160,000 2002.11.23.～2004.11.22. 402 유○○ 110,000 2002.9.25.～2004.9.24. 501 김○○ 160,000 2003.3.15.～2005.3.14.

2. 쟁점필요경비의 사실관계에 대하여 본다.

• 가) ○○공업과 청구인간에 작성된 민간건설공사표준도급계약서에 의하면 2002.1.31. 공사금액 850,000천원(공급가액)에 도급계약을 하였으며, 특기시방 서 20호에 의하면 “근린생활 2, 3층은 준공/상시점검 후 재시공하되 4～6층 내외부와 동일한 기준으로 시공하고 인허가 및 준공에 관련한 책임은 건축주/시행사에 있다”라고 기재되어 있음을 알 수 있다.
• 나) ○○공업의 확인서에 의하면 특약사항 중 20호 근린생활시설을 주택으로 변경하는 공사를 포기하고 610,000천원을 수금하였으며, 2002.12.20. 계산서 344,000천원, 2002.12.30. 세금계산서 266,000천원(공급가액)을 발행한 사실이 확인된다.
• 다) 청구인은 쟁점공사대금이 850,000천원이라는 것을 나타내는 증거서류로 건축공사 대금결산내역, 영수증, 견적서와 쟁점부동산 건축공사 대금 중 잔금 72,400천원을 2004.4.6. ○○은행 ○○ 지점에서 ○○공업의 ●●은행 ●● 지점 계좌로 송금한 입금증 등을 제시하였다.
• 라. 판 단

1. 양도가액 누락금액 700,000천원에 대하여

• 가) 쟁점부동산을 2,800,000천원에 취득한 청구외 최○○은 전표 및 계정별 원장에 토지 406.3㎡를 1,220,000천원, 건물 1,106.8㎡를 1,580,000천원에 취득한 것으로 기장을 하였고, 대금지급 관계를 검토하면 청구인 및 청구외 ○○개발의 금융계좌 입금 액 869,900천원, 임대보증금 480,000천원, 대출금 1,150,000천원을 승계하여 2,500,000천원을 지급한 사실이 금융증빙에 의하여 확인되며, 2004.2.25. 계약금(통상적으로 매매가액의 10%를 지급) 280,000천원이 청구인의 ○○은행 계좌에 30,000천원, ○○개발 의 ○○은행 계좌에 250,000,000원 입금된 사실로 보면 쟁점부동산의 매매가액은 2,800,000천원 타당한 것으로 보이므로 2,100,000천원에 급매물로 매매하였다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
• 나) 또한 청구인은 ○○청장이 조사한 임대보증금 480,000천원은 매수인이 취득하고 난 후에 임대보증금이라고 주장하면서 실지 임대보증금은 149,800천원 밖에 안 된다고 주장하나, 당초 ○○청장이 조사한 쟁점부동산 임대 내용은 위 사실관계 ‘1)’의 ‘바)’에서 보듯 이 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 임대한 기간의 것으로 그 금액 을 합하면 480,000천원이 되는바, 청구주장은 사실이 아닌 것으로 나타나며, 청구인이 달리 이를 반증하지 못하는 한, 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서 조사청이 쟁점부동산의 양도가액을 2,800,000천원으로 보아 양도소득세 결정한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.

2. 다음으로 필요경비 240,000천원에 대하여

• 가) 청구인은 ○○공업에 지급한 공사대금 850,000천원 중 200,000천원 은

○○공업이 정○○로부터 차용한 금액으로 ○○공업 대표 홍○○의 요청 으로 정○○에게 대신지급한 것이라고 주장하며, 내용증명서, 입금증, ○○공업과 정○○간의 정산서 등을 제시하고 있으나, 정○○에게 지급한 200,000천원은 ○○공업이 정○○에게 차용한 자금을 청구인이 대신 지급한 것이 아니 라 청구인이 정○○에게 지급할 일종의 채무 를 반제한 것이라고 ○○공업 전○○ 부장은 전화통화에서 진술 하고 있으며,

• 나) 이에 덧붙여 전○○는 쟁점부동산 건축과 관련하여 ○○공업과 당초 850,000천원에 공사도급 계약을 하였으나, 2～3층 근린생활시설을 주택으로 변경(불법행위)하는 공사를 포기하고 공사대금 610,000천원을 수금하였다는 진술을 하였다. 그의 이러한 진술은 ○○공업이 교부한 계산서상 공급가액 344,000천원과 세금계산서상 공급가액 266,000천원(위 두 가액을 합하면 610,000천원임)에 의하여 상당히 신빙성 있는 것으로 여겨지는바, 이를 반증할 수 있는 증거서류가 없는 한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
• 다) 한편 청구인은 하자보수공사 대금 46,720천원을 수령한 최□□과 ○○공업 을 동일한 사업자로 주장하며, 위 46,720천원도 ○○공업에게 지불되었기 때문에 당초 계약금액 850,000천원이 정당한 것이라고 주장하나, 전○○는 최□□과 동 법인이 관련이 없으며, 최□□은 청구인이 임의로 사용한 자라고 진술하고 있는바, 청구인이 ○○공업이 아닌 개인 최□□에게 하자보수공사 대금을 지급하고 이를 ○○공업에게 지급하였다는 주장은 타당하지 않은 것으로 보인다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 ○○청장이 쟁점부동산의 양도가액 을 2,800,000천원으로 하고, 건물신축비용 과다계상분 240,000천원을 필요 경비로 불인정하여 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하고 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기 본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한