토지의 양도일이 계약서상의 잔금지급일인지 아니면 실제잔금청산일인지 여부

청구인은 2005.8.3.

○○ 남도

○○ 시

○○ 동 192-2번지 답 1,091㎡ 외 3필지 합계 5,693㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 주식회사

○○ (이하 “매수인”이라 한다)와 총매매대금 2,755,000천원에 매매계약을 하고, 2005.8.25. 계약금 2,617,250천원을 자기앞수표로 수령하고, 잔금 137,750천원은 2005.11.20. 받기로 약정하였다. 청구인은 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 받지 못하여 당초 약정된 2005.11.20. 잔금을 수령하지 못하고, 토지거래허가를 받은 후인 2006.9.26. 잔금을 수령하였으나, 당초 약정된 잔금지급일인 2005.11.20.을 양도시기로 하여 2006.11.28. 양도소득세를 예정신고․납부하였다. 처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 실제 잔금지급일인 2006.9.26.을 양도시기로 하여 과세함으로써 2007.4.6. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 36,013,750원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.7.4. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점토지에 대한 잔금은 토지거래허가일 이후인 2006. 9월에 이루어졌다 할지라도 매매대금의 대부분이 지급되었고, 매매목적물의 사용승낙이 되어 매수인의 건축물이 착공되었으므로 부동산매매계약서의 잔금지급일인 2005.11.20.을 양도시기로 보아야 한다.

쟁점토지에 대한 토지거래허가가 2006. 9월에 이루어져 잔금을 2006.9.26. 수령하였고, 그 후 소유권 이전등기가 되었으므로 쟁점토지의 양도시기는 잔금청산일인 2006.9.26.로 보아야 한다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 양도시기를 언제로 볼 것인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정) 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점토지를 매매대금 2,755,000천원에 양도하기로 매수인과 매매계약을 체결하면서 계약당일 계약금 2,617,250천원을 받고, 중도금 없이 2005.11.20. 잔금 137,750천원을 지급받기로 약정하였으나, 쟁점토지에 대한 토지거래허가가 지연되어 어쩔 수 없이 약정일자에 잔금을 받지 못하고, 토지거래허가일 이후인 2006.9.26. 잔금을 받고 당일 소유권 이전등기를 하게 되었다고 주장하면서, 실지 거래가액에 의한 방 법(양도가액은 실가, 취득가액은 환산가)으로, 당초 잔금약정일인 2005.11.20.을 양도시기로 하여 2006년 과세연도 양도소득세 예정신고를 하였음이 양도소득과세표준 및 세액신고서 등 심리 자료에 의하여 확인된다. <쟁점토지 명세서> (단위: ㎡) 부동산 소재지 지 목 면 적 비 고

○○ ○○시 ○○동 192-2 답 1,091 자연녹지, 토지거래허가지역 〃 192-3 〃 678 〃 192-4 〃 3,263 〃 192-5 〃 661 계 (4필지) 5,693

2. 처분청은 이에 대하여 쟁점토지의 실제 잔금청산일 인 2006.9.26.을 양도시기로 하여 과세함으로써 2007.4.1. 2006년 과세연도 양도소득세 36,013,750원을 청구인에게 경정․고지하였음이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 매수인과의 계약 이전에 쟁점토지를 2004.2.3. 청구외

○○ 종합건설(주)에게 2,238,000천원에 양도하기로 계약을 체결하였었는데, 계약당일 계약금 136,000천원을 받고, 중도금 없이 매매목적물의 건축허가시 잔금 2,102,000천원을 지급받기로 약정하였으나, 약정과 달리

○○ 종합건설(주)는 매수에 필요한 자금부족으로 당초 예정했던 사업을 진행하지 못하게 되자, 청구인과의 협의에 의하여 쟁점토지에 대한 매수권리를 매수인에게 넘긴 사실이 청구인이 제출한 부동산 매매약정서 등 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 매수자와의 쟁점토지 거래분에 대한 매매대금을 2005.8.25. 계약금으로 2,617,250천원을 자기앞수표(우리은행 본점 바가***)로 수령하고, 잔금은 2006.9.26. 137,750천원을 수령한 사실이 심리자료로 제출된 수표사본 및 영수증 사본에 의하여 확인된다. 5) 청구인은 청구외

○○ 종합건설(주)로부터 계약금 136,000천원을 받은 상태에서 돌려주지 않았고, 매수인으로부터 계약금으로 총대금의 95%를 받아 대부분의 매매대금을 받은 것이며, 매수인이 잔금약정일인 2005.11.20. 현재 청구인으로부터 쟁점토지의 사용승낙을 받아 건축허가를 받았으므로 양도시기를 2005.11.20.로 보아야 한다고 주장하고 있어, 이에 대하여 살펴본다.

• 가) 청구인이 청구외

○○ 종합건설(주)로부터 받은 계약금은 상호 협의에 의하여 계약이 해지됨으로써 청구인이 다시 반환할 채무에 지나지 않는 것이므로 이 사건의 매매대금과는 관련이 없는 것으로 보인다.

• 나) 또한, 청구인은 매수인에게 쟁점토지의 사용승낙을 하여 매수인이 건축허가를 받아 사용하고 있고, 매수인으로부터 총매매대금의 95%를 받았기 때문에 사실상의 명의이전이 된 것이라고 주장하고 있으나, 토지거래허가지역 내에서의 매매계약은 관할관청의 허가를 받아야만 효력이 발생하므로, 허가를 받기 전에는 물권적 효력은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하여 무효에 해당하고, 거래허가를 받지 아니하여 무효의 상태에 있다면 매매대금이 먼저 지급되어 양도인이 이를 보관하고 있다 하더라도 자산의 양도가 있었다고 볼 수 없으므로(대법92누8361, 1993.1.15. 같은 뜻), 이 사건 쟁점토지의 사용을 승낙하고 매매대금의 95%가 지급되었다 하더라도, 쟁점토지의 토지거래허가를 2006. 9월에 받았으며, 그 이후인 2006.9.26. 잔금을 청산하고 소유권이전등기를 한 이상 청구인의 주장은 받아들일 수 없다 하겠다.

6. 이상과 같은 사실관계를 종합하여 볼 때, 청구외

○○ 종합건설(주)로부터 받은 136,000천원은 이 사건 매매대금과 관련이 없어 보이고, 쟁점토지의 토지거래허가일 이후인 2006.9.26. 최종 잔금 137,750천원을 지급한 사실이 확인되고 있으며, 같은 날 소유권이전등기가 이루어졌으므로 쟁점토지의 양도시기를 실제 잔금청산일인 2006.9.26.로 보아 과세한 처분청의 이 사건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.