당초 양도자와 매매계약을 해제된 사실이 없고 토지매매대금을 청산하기 전에 부동산을 취득한 자가 등기를 하지 아니하고 종전 매도자와 새로운 매수자간에 별도의 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다 하더라도 미등기양도자산에 해당하는 것으로 본 사례
당초 양도자와 매매계약을 해제된 사실이 없고 토지매매대금을 청산하기 전에 부동산을 취득한 자가 등기를 하지 아니하고 종전 매도자와 새로운 매수자간에 별도의 매매계약서를 작성하는 형식을 취하였다 하더라도 미등기양도자산에 해당하는 것으로 본 사례
1. ○○세무서장이 2007. 1. 9. 청구인에게 경정․고지한 2005년 과세 연 도 양도소득 세 241,765,730원은 청구인이 2004. 10. 7. 쟁점토지만을 ○○ 에게 919,500,000원 에 양도한 것으로 하여 과세표준과 세액을 경정하고,
2. 나머지 청구는 기각합니다.
○○번지 외 4필지 토지 1,488㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 상속, 매매 등으로 취득하고, 2004.8.26. 쟁점토지상에 주유소 건물 589.14㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 쟁점토지와 쟁점건물을 함께 지칭할 때는 “쟁점부동산”이라 한다)를 건축한 후, 2005.3.14. 청구외 주식회사 ○○에너지(이하 “청구외법인”이라 한다)에게 소유권 이전하였다.
- 나. 쟁점부동산 양도에 대하여 청구인은 2005.4.8. 양도가액을 1,157백만원으로 한 계약서에 의하여 다음【표1】과 같이 건물과 일부 토지는 실지거래가액으로 신고하고, 나머지 토지는 기준시가로 신고하여 양도소득세 24,853천원을 신고․납부하였다. 【표1】 (단위: 천원) 필 지 신고방법 면적(㎡) 양도가액 취득가액 취득일 취득원인 비 고 토지 (1488㎡) 기준시가 724.60 68,619 21,708 92.8.01이전 매매, 상속 실가 763.40 273,449 224,695 04.8.03 매매 단기양도 건물 실가 589.14 624,000 600,000 04.8.18 신축
- 다. 처분청은 청구인에 대하여 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인의 실지 양도가액을 18억원으로 확인하였고, 건물에 대한 신고내용은 신고 시인하고, 실지거래가액으로 신고한 토지의 양도가액은 603,332천원으로, 기준시가로 신고한 토지의 양도가액은 259,406천원으로 조사하여, 2007.1.9. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 241,765천원을 경정․고지하였다.
- 라. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.26. 이의신청을 거쳐 2007.7.2. 이 건 심 사청구를 하였다.
주장
1. 처분청에서는 청구외법인과의 부동산매매계약서 및 계산서에 의하여 확인된 18억원을 기준으로 실지거래가액을 산정하였으나, 매매가액 18억원인 쟁점부동산매매계약서는 물론 실가로 신고한 토지의 양도가액도 사실과 다르 며,
2. 실가신고 토지의 취득가액을 224,695천원으로 신고하였으나, 취득가액 224,695천원은, 청구인이 동생 ○○로부터 604.59㎡를 177,800천원에 취득하고, 동생 ○○로부터 36.66㎡를 11백만원에 취득하고, 청구외 ○○으로부터 122.14㎡를 35,895천원(=78,800천원×122.14/269.15)에 취득한 금액의 합계금액으로서,
○○으로부터 토지 취득은 사실이나 청구인 동생들로부터의 취득은 사실상 없었던 것으로서, ○○이 주유소 부지를 만들기 위하여 합필하는(주유소 허가는 현지인 부동산소유자 1인에게 가능) 과정에서 등기부상 청구인 명의로 소유권만을 이전한 것으로서 청구인과 무관한 미등기 전매자 ○○과 청구외법인의 행위이다.
- 마. 동생 ○○는 뇌성마비 지체장애 3급으로서 청구인이 부양하면서 사실 상 법정 대리인 역할을 하고 있다.
1. 청구인이 제시한 토지매매계약서에는 ○○을 양수인으로 하여 2003. 3.22. 작성되었으며 잔금 607,500천원에 대하여 ‘아래 조건으로 한다’라고 하고 제5조[잔금] 규정은 ‘소유권이전과 동시에 잔금을 지급함(계약일로부터 180일 이내로 함)’라고 기재되어 있으나, 잔금을 ○○으로부터 수령하였는지 확인된바 없으며, 잔금을 치렀다고 주장하면서도 소유권 이전은 없었을 뿐 아니라 클레임 명목으로 ○○이 7천만원을 추가 지급한 사실은 청구인이 제시한 부동산매도대금수취내역서에 나타나지 않는다.
2. 청구인은 전매한 부동산에 2003. 7월경 ○○농협협동조합으로부터 3억원을 차입하여 공사비용으로 사용하였다고 문답한바 있으며, 석유판매업등록증, 건축허가신청서, 지상권(○○농협) 동의서, 토지사용승낙서 6매, 민 간건설공사도급계약서, 착공신고서 등 제반의 서류는 청구인이 사실 상 토지의 매입과 합필, 허가 등 주유소를 직접 신축 양도하였음이 명백하다. 3)
○○은 청구인과 2003.3.22. 부동산매매계약을 체결한 후, 2003.6.27. 쟁점토지와 쟁점토지상에 신축할 주유소 건물을 청구외 ○○(○○에너 지 대표, 이하 “○○”이라 한다)에 매매하는 부동산매매계약을 체결하였으나,
○○은 대금을 지급하지 않았으며, 계약서에 첨부된 특약사항 으로 계약시부터 5월내 주유소 신축 한 후 명도하기로 되어 있었으나 기간 내 신축된 바 없이, 2004.1.30. 청구인은 청구외법인과 신축할 쟁점건물과 쟁점토지를 목적물로 하여 임대차계약서를 작성하고 쟁점건물 신축과 관련 부가가치세 환급을 받는 등 실제 양도한 자는 청구인으로 판단된다.
4. 따라서 청구인은 ○○과 계약한 사실은 있으나 법률적으로 완성된 계약이라 볼 수 없으며 ○○은 ○○과 계약한 사실은 있으나 역시 완성된 계약이라 볼 수 없으며 더구나 ○○은 청구외법인과 계약한 사실은 없으므로 청구인의 양도일은 2003.9.22.이 아니라 2005.3.14.이므로 적용할 기준시가는 합병되고 지목이 변경된 2004.9월 이전 2004.6.30. 고시된 기준시가에 의하여 경정하는 것은 정당하다.
① 과세의 대상이 되는 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. 제89조 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우
2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우
3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우
4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우
5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우
7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 4) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다. (1998. 12. 31. 개정)
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일 (2001. 12. 31. 개정)
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 (1999. 12. 31. 개정)
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 사용검사필증교부일. 다만, 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일로 하고 건축 허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
6. 민법 제245조 제1항 의 규정에 의하여 부동산의 소유권을 취득하는 경우에는 당해 부동산의 점유를 개시한 날 (2005. 2. 19. 개정)
② 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 당해 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날을 그 양도일 또는 취득일로 본다.
1. 쟁점토지와 쟁점건물에 대하여 살펴보면,
① ○○동 ○○ 번지 대지 23㎡는 2004.9.3. 같은 곳 1998 번지 114㎡, 같은 곳 1999 번지 83㎡, 같은 곳 2000 번지 169㎡, 같은 곳 2001-1 번지 1,099㎡와 합병되어 전체 면적 1,488㎡가 되었으며, 동일자에 주유소 용지로 지목 변경되었고,
② 합병되기 직전 같은 곳 ○○ 번지 토지는 2004.8.3. 청구 인 단독소유로 되었고, 같은 곳 2001-1 번지는 2004.8.16. 청구인 단독소유로 되었으며, 합병된 주유소 용지 1,488㎡는 2005.3.14. 청구외법인에게 소유권이전 되었다.
① 청구인은 2003.10.2. 쟁점토지상에 청구인을 건축주로 하여 주유소 건축허가를 신청하였고, 청구외 ○○건설(주)와 ○○주유소 신축공사 계약을 체결하였으며(2004.2.9), 2004.8.5. 건축물 명칭을 청구외법인의 상호인 ○○주유소로 하여 사용승인신청서를 제출하였으며,
② 2004.5.18. 쟁점토지 소재지를 사업장으로 하여 진영주유소(유류 소매업)로 사업자등록신청 하였으나 사업자등록증은 부동산 임대업으로 발급되었고(개업일 2004.9.20),
2. 양도소득세 조사종결(예정) 보고서(2006.11.)
○○로부터 2004.8.3. 취득한 5필지 토지 604.59㎡(매매계약일 2004.7.5, 매매가액 177,800천원) 와
○○로부터 2004.8.3. 취득한 3필지 토지 36.66㎡(매매계약일 2004. 7.6, 11,000천원)의 합계 면적이다.
- 마) 실가신고분의 취득가액 224,695천원은 177,800천원, 11,000천원, 35,895천원(=78,800천원×122.14㎡/268.14㎡)의 합계금액이다.
- 바) 처분청 양도가액 경정 내역 【표 2】 (단위: 원) 필 지 구분 면적(㎡) 신고 양도가액 조사 확인 총양도가액 처분청 경정 양도가액 경정 양도가액 계산 내역 비고
○○ ○○ 토지 3.84 1,374,720 18억 (신고 1,157백만원) 1,374,720 724.6㎡×＠358,000 (2004.9.3. 합필 이후 양도로
○○ 동 ○○번지의 공시지가 적용) 기준시가
○○ 1998 토지 19.00 6,802,000 6,802,000 기준시가
○○ 1999 토지 13.84 1,069,832 4,954,720 기준시가
○○ 2001-1 토지 681.00 58,838,400 243,798,000 기준시가
○○ 1999 토지 6.92 534,916 2,477,360 기준시가
○○ ○○외4 토지 763.40 273,449,059 603,332,258 (18억-624백만원) ×(763.4㎡/1,488㎡) 실가안분
○○ ○○ 건물 589.14 624,000,000 624,000,000 신고 인정 신고실가 합 계 토지 건물 1,488.00 589.14 966,068,927 18억 1,486,739,058 3) 청구인은 쟁점토지를 2003.9.22. ○○에게 919,500천원에 양도하였다고 주장하는 반면, 처분청은 청구인이 쟁점부동산(건물 포함)을 2005.3.14. 청구외법인에게 18억원에 양도하였다는 의견인바, 먼저, 쟁점토지 및 쟁점부동산의 거래와 관련하여 4종류의 부동산매매계약서를 살펴본다. (단위: 백만원) 구분 계약서 부동산 양도인 양수인 계약일 매매대금 잔금 (대금 최종수취일)
① 쟁점토지 청구인외2
○○
2003. 3.22. 675 계약일로부터 180일이내 최종영수일: ’04.10.7.
② 쟁점토지 (주유소 허가부지)
○○ 청구외법인
2003. 6.27. 1,150 주유소 준공후 명도일
③ 쟁점토지 주유소건물 청구인 청구외법인
2004. 9. 7. 1,800 최종영수일 ․토지: ’04.10.7. ․공사대금: ’04.8.20.
④ 쟁점토지 주유소건물 청구인 청구외법인
2005. 1. 5. 1,157 신고시 제출 ’05.2.28.
- 가) 청구인이 주장하는 토지매매계약서①의 내용을 보면, 청구인외 2명은 2003.3.22. ○○에게 아래 토지를 675백만원에 매매한다는 토지매매계약서를 작성하였고, 계약금은 당일 67,500천원을 수수하며, 잔금 지급일은 명시되어 있지 않고 매매 당사자와 입회인이 서명 날인하였다.
① 부동산의 표시
○○ ○○구 ○○동 ○○ 대지 23㎡
○○ ○○구 ○○동 ○○ 대지 114㎡
○○ ○○구 ○○동 ○○ 전 83㎡
○○ ○○구 ○○동 ○○ 전169㎡중 1520/1850(138.85㎡)
○○ ○○구 ○○동 ○○ 답 2043㎡중 11310/20430(1,131㎡) 위지상 건축물: 블록기와 창고 40㎡가량
② 청구인의 부동산매도대금 수취내역(매수인: ○○)으로 합계가 745백만원인 것과 합계 919,500천원인 두 종류를 제시하고 있는바, ㉮ 처분청이 동시 제출한 합계 745백만원인 부동산 매도대금 수취내역을 보면, 2003.3.22. 계약금 67,500천원을 청구외 ○○ 계좌로 수취 하고, 2003.5.13 ～2004.1.27. 기간 에 345백만원을 수취하였으며, 2004.9.21～2004.10.27. 기간 4회에 걸쳐 청구인의 동생 ○○와 ○○가 청구외법인으로부터 332,500천원을 예금계좌(미확인)로 수령한 것으로 되어있고, 마지막 수취금액은 2004.10.27. 30백만원이다. 부기한 사항으로는, 당초 계약후 공사허가 및 매수지연 등으로 인한 크레임 70백만원을 추가로 지급받아 총 745백만원이 되었다는 내용이다. ㉯ 청구인과 처분청이 동시 제출한 합계 919,500천원인 부동산 매도대금 수취내역을 보면, 2003.3.22. 계약금 67,500천원을 수취한 것을 시작으로 하여 2003.7.11～2003.12.23. 기간 청구인이 중도금을 5회 435백만원을 수취하고, 2003.12.26～2004.7.14. 기간 기타 수취금액 5회 417백만원을 수취하였으며, 마지막 수취금액은 4,500천원이다.
③ 각서자 ○○과 입회인 청구외 ○○ 및 청구외법인은 2004.9.6. ‘쟁 점토지 양도에 따른 양도소득세를 매수인이 2개월 이내에 처리하기로 한다’는 내용의 각서를 청구인에게 작성해 주었다.
④ ○○은 2003.3.22. 청구인과 쟁점토지를 675백만원에 매매하기로 계약하였다는 내용의 확인서(2007.5.7)와 관련 증빙자료를 제출하고 있는바, ㉮ 쟁점토지를 675백만원에 매수하기로 당초 계약하였으나, 매수 지연 등으로 일금 919,500천원을 청구인에게 지급하게 되었으며, ㉯ 쟁점토지는 ○○ 본인이 매수하였고, 주유소 허가 시점까지는 본인의 책임하에 사업을 진행하였고, 주유소 건물은 청구외법인이 신축하였으며, 명의상으로만 청구인이 허가 및 준공하고 청구외법인에게 매도한 것으로 되어 있음을 확인하고 있다.
⑤ 청구인이 ○○에게 보낸 내용증명서는 다음과 같다. ㉮ 1차(2004.10.26. ○○ ○○우체국): “○○씨와 청구인이 부동산 매매계약 체결한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지외 4필지 주유소 허가 부분에 대하여 이 부동산 명의 청구인외 3명 명의를 청구인 앞으로 소유권 이전한 양도세 및 취득세, 공과금 일체를 ○○씨가 책임지기로 한 사실임.” “1차 양도세금 및 취득세금을 10월 31일까지 납부하길 바랍니다(단, 10월 31일까지 납부 못할 경우 청구인이 납부후 이자 및 경비를 청구함)” ㉯ 2차(2006.11.29. ○○ 우체국): “○○씨가 ○○씨와 부동산매매계약 체결한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 번지외 4필지에 대하여 세무서(감전동 소재)에서 조사가 나왔으며, 전매 부분에 모든 사건이 발생하였으므로 청구인에게 급히 연락 바랍니다. 만일에 연락이 없을 시 검찰청에 기관통보할 시는 모든 책임은 ○○씨와 ○○씨(부동산매매계약서②에서 매도인의 보증인으로 서명) 두 사람이 책임져야 하며, 청구인의 연락처(--****)”
⑥ 채권자 청구인이 채무자 ○○을 상대로 ○○지방법원에 제기한 채권가압류명령신청(2005.4.)을 보면 아래와 같다. ㉮ 피보전권리의 요지: 2004.10.29. 대납한 취득세 금22,240천원정 및 양도소득세 금2,205천원정과 2005.4.8. 대납한 양도소득세 금33,320천원정 등 합계57,766천원정 ㉯ 신청이유: 채권자와 채무자는 2004.8.3.경 주유소를 공동경영을 하기 위하여 신청외 ○○, ○○, ○○과 ○○ ○○구 ○○동 ○○, 1998, 1999, 2000, 2001-1 번지 등 5필지 토지에 대하여 부동산매매계약을 체결한 후, 채권자와 채무자 공동 명의로 소유권이전등기를 하려고 하였으나 위 부동산은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 채무자는 양산시 거주자로 조건이 안되므로 채권자 단독 명의로 소유권이전등기를 하고, 채무자는 이 건에 관련되는 취득세 및 매도인들의 양도소득세를 부담하기로 약정(각서)하였습니다. 그 후, 채권자는 2004.8.3. 소유권이전등기를 끝내고 취득세 및 양도소득세 납부 기한인 2004.10.31.까지 납부하여야 하는데 연락이 없어 2004.10.26. 채무자에게 내용증명서를 보냈으나 연락이 없어, 2004.10.29. 취득세 및 양도소득세 금24,446천원을 채권자가 대신 납부하고 추후에 발생한 양도소득세 금33,320천원은 채권자가 2005.4.8. 대신납부 하였습니다. ㉰ 가압류할 채권의 표시: ○○이 임차한 부동산에 대한 임차보증금반환채권 금70백만원
⑦ 청구인은 2007. 6월(일자미상) ○○광역시 ○○경찰서장에게 피진정인을 ○○으로 한 진정서를 제출하였는바 그 내용을 보면, ㉮ 청구인은 2003.3.22. 동생들과 공동소유하던 쟁점토지를 매매대금을 675백만원으로 하는 토지매매계약서를 작성하고, 계약 당일 계약금 67,500천원을 수령하였으며, 중간 중간에 중도금을 일부 받고, 2004.9.6. 잔금 300백만원을 받고 소유권이전에 필요한 서류를 피진정인에게 넘겨주었다. ㉯ 피진정인은 잔금을 지불한 후, 자기명의로 소유권을 이전하지 않고 청구외법인에게 약 11억원 상당액으로 전매하고는 온갖 거짓말로 청구외법인에게 소유권을 이전해 달라고 하면서, 쟁점토지상에 주유소를 신축하면서 청구인 명의로 건축허가가 난 것을 기화로 하여 공사대금을 환급받기 위하여 환급용 은행통장과 도장을 요구하여 건네주었는데, 관할세무서에서 환급금 60백만원을 환급받아 가로채고 청구인에게 세무조사를 받게 하는 등 막대한 손해(추징세액 약 240백만원)을 입혔으니 법에 따라 조사해 달라는 내용이다. 나) 매도인 ○○과 청구외법인 대표자 ○○의 쟁점부동산에 대한 부동산매매계약서②(2003.6.27. 처분청 제시자료)에 대하여 살펴보면,
① 청구외 ○○(이하 “○○”이라 한다)이 매도인의 보증인으로 되어있고, 부동산중개인이 없는 부동산매매계약서②는, 쟁점부동산 중 주유소허가부지 1,500㎡를 청구외법인 대표자 ○○에게 1,150백만원에 매매함에 있어 계약금 150백만원은 계약 당일에 지급하며, 중도금과 잔금은 특약사항으로 정하고 부동산 명도는 같은 해 2003.11.30. 하기로 약정하고 있는바,
② 토지매매대금 1,150백만원과 추가금 50백만원 합계 12억원을 정산한 “○○ 정산내역”(청구외법인이 작성한 것으로 보임)에 의하면, ㉮ 2003.6.26.과 그 다음 날 청구외 ○○(이하 “○○”이라 한다) 예금계좌에 150백만원이 입금되었으며, 2003.12.23. 청구외 ○○(이하 “○○”라 한다) 예금계좌에 50백만원이 입금되었는바, ○○은 ○○의 어머니이고, ○○는 ○○의 오빠이다.
• 매도인 ○○은 가계약(2003.6.26)시 영수한 1억원과 본계약(2003.6.27)시 영수한 50백만원에 대한 영수증을 매수자인 청구외법인 대표자 ○○에게 각각 작성해 주었고, ○○ 예금계좌에 입금한 50백만원에 대하여도 같은 내용의 영수증을 작성해 주었는바, 매도인의 보증인 ○○이 함께 날인하였다. ㉯ 2003.7.10～2004.8.23. 기간 4회에 걸쳐 ○○에게 310백만원 상당의 자기앞수표를 지급한 것으로 기재되어 있고, 이에 대하여 ○○과 ○○은 청구외법인 대표자 ○○에게 영수증을 작성해 주었다. ㉰ 청구인에게는 2004.10.5. 150백만원과 2004.10.7. 182,500천원을 “토지대 잔액”이라는 내용으로 지급한(지급방법 미기재) 것으로 작성되어 있다.
③ 특약사항 중 매매대금에 대한 것은, 계약금, 같은 해 7.10. 150백만원, 공 사 착공후 공정율에 의해 200백만원을 지급하고, 준공후 명도시에 잔금을 지급하 며,
④ 매도인은 쟁점토지 위에 주유소의 인․허가의 제반사항을 취득하여 주유소를 건축하고 완공하여 매수인이 주유소를 운영함에 아무런 문제가 없도록 하고,
⑤ 부동산매매계약의 목적물인 쟁점토지는 현재 매도인의 명의가 아닌 타인명의로 되어 있음에도 매도인 본인의 소유임을 확인하고, 이를 매수인에게 양도하며, 주유소를 완공하여 준공을 완료하고 5일 이내에 매수인 명의로 명의변경 하여야 하고,
⑥ 이 주유소를 완공하고 준공을 하였을 때 최초의 제세공과금(취득세, 등록세, 등기비용 등)은 매도인에게 있고, 매수인에게 명의가 변경된 때로부터 매수인에게 있으며,
⑦ 매도인은 주유소를 계약일로부터 5월내 준공하고 명도하여야 한다.
- 다) 청구인과 청구외법인의 쟁점부동산에 대한 부동산 매매계약서
③ (2004.9.7. 처분청 제시자료)에 대하여 살펴보면, 쟁점토지와 주유소 건물을 매매목적물로 하여 매매대금은 1,800백만원으로서 토지가격 1,176백만원, 건물가격 624백만원이며, 계약금, 중도금, 잔금은 지급내역 별첨으로 하고 있으나, 청구인이나 처분청으로부터 제시된 자료 없다.
- 라) 청구인과 청구외법인의 쟁점부동산에 대한 부동산 매매계약서④(2005. 1.5. 처분청 제시자료)에 대하여 살펴보면, 쟁점토지와 주유소 건물을 매매목적물로 하여 매매대금은 1,157백만원이며, 계약금 116백만원, 중도금 없으며, 잔금 1,041백만원은 2005.2.28. 지급하기로 하고, 부동산 중개인 없는 검인계약서이다. 4) 청구외법인이 쟁점부동산 취득대금으로 1,8억원을 지급하였다는 “○○구 ○○동 ○○ 번지 대금 지급내역”(처분청 제시자료, 이하 “지급내역”이라 한다)
- 가) 토지계약금 100백만원을 2003.6.26. ○○의 기업은행 예금계좌에 송금한 것을 시작으로 하여 2003.6.27～2004.8.23 기간 7회 ○○, ○○, ○○, 청구외 임지춘(이하 “임지춘”이라 한다)에게 자기앞수표 또는 예금계좌로 420백만원을 송금하였고, 2004.9.21～2004.10.7. 기간 3회 청구인에게 633,249,945원을 지급하고, 2004.10.7. ○○에게 46,750,055원을 지급한 것을 마지막으로 총 1,200백만원을 토지대금으로 지급하였다는 내용으로서, 위 “2) 나)”의 내용과 큰 차이가 없으며, 두 가지 서류 “○○ 정산내역”과 지급내역으로 볼 때 청구외법인은 쟁 점토지 양수와 관련하여 총 12억원을 지급하였으며, 청구인이 마지막으로 수령한 금액은 2004.10.7. 182,500천원으로 나타난다.
- 나) 공사대금은 2004.2.4～2004.9.3. 기간 22회 600백만원을 자기앞수표로 지급하였다는 내용으로서 자기앞수표의 번호는 있으나 수령인이 기재되어 있지 않고, 적요란을 “공사대금”으로 기재하고 있다. 5) 처분청 조사공무원과 청구외법인의 관리부장 문답서(2006.11.27. 처분청 제시자료)
- 가) 청구외법인은 2005.1.20. 청구인과 쟁점부동산을 목적으로 토지분 1,176백만원, 건물분 624백만원 합계 1,800백만원에 취득하는 부동산 매매계약서를 작성하였으며,
- 나) 청구인이 양도소득세 신고시 제출한 토지분 533백만원, 건물분 624백만원 합계 1,157백만원의 부동산 매매계약서는 같은 해 1.5. 작성한 것이 사실이며, 두 종류 계약서를 작성한 이유는 “양도세 신고시 표준공시지가로 하여도 된다는 조항 때문인 것으로 압니다,”라고 답변하고 있고,
- 다) 총 매매대금 1,800백만원짜리 계약서가 실제 계약서로서 청구인으로부터 토지분 계산서 1매 1,176백만원, 건물분 세금계산서 1매 공급가액 624백만원을 2005.5.28. 발행받아 부가가치세 신고하였으며, 취득금액 1,800백만원이 지출되었다. 6) 청구외법인의 관리부장 문답서와 청구법인이 작성한 쟁점부동산 매매대금 지급내역 등을 대조해 보면,
- 가) 관리부장은 쟁점부동산 매매계약서 작성일이 2005. 1월이라고 진술하고 있으나, 지급내역상의 토지계약금 지급일이 2003.6.26.이고,
- 나) 쟁점부동산에는 2004.9.23. 청구외법인을 채무자로하고 ○○(주)를 근저당권자로 하는 1,382백만원의 근저당권이 설정되어 있으며,
- 다) 토지대금이 1,176백만원이라고 진술하였으나 지급내역상 토지대금은 1,200백만원이며, 건물가격을 공급가액 624백만원이라고 진술하였으나 지급내역상 건물대금 지급액은 600백만원으로서 문답서 진술내용과 지급내역이 서로 상이하다. 7) 임대자인 청구인(○○주유소 대표)과 임차인 청구외법인이 작성한 임대차계약서(2004.1.30. 처분청 제시자료)
- 가) 부동산의 표시: ○○ ○○구 ○○동 ○○, 1998, 1999, 2000, 2001-1 번지 중 허가면적 1,475.86㎡의 토지, 위 지상 주유소 및 주유기 복식 10대, 기타 저장시설
- 나) 임대차 기간은 준공일로부터 2006.8.31.까지로 하고 있으며, 주유소 건물 준공일은 2004.8.26. 이다.
- 다) 임대보증금은 700백만원으로 하며, 목적물이 신축 중에 있으므로 원칙적으로 청구인과 이 주유소를 신축중인 청구외 ○○건설의 대금지급조건에 의함을 원칙으로 하고,(중략) 건물의 준공일로부터 10일 이내에 임대보증금에 상응하는 전세권을 임차인에게 설정하여야 하며, 임차인으로부터 잔금 수령시에 주유소를 명도하여야 한다.
- 라) 청구인은 계약체결 후 조속한 시일 내에 주유소의 석유판매업등록증 및 주유소관련 허가증 등을 임차자에게 승계되도록 필요한 제반 서류를 교부하며, 임차인은 승계받은 허가권을 제3자에게 양도 또는 질권설정을 할 수 없고, 임대차 계약이 종료되는 날 청구인 또는 청구인이 지정하는 제3자에게 이 주유소 허가관련 서류를 인계한다.(잘못 표현된 것으로 보임)
- 마) 주유소 임대차 기간 중 발생하는 제세공과금 일체를 임차인이 부담하며, 그 원인 발생일이 임대차 개시일 이전에 속하는 제세공과금과 임대차기간과는 관계없이 목적물 자체에 관련된 재산세는 청구인에게 부담책임이 있다.
- 바) 주유소 운영상 임차인 필요에 의하여 시설개조 및 증설을 하고자 할 때는 임차인은 임대자인 청구인의 동의를 받아야 하고, 건물의 시설유지 및 보수를 위한 비용이 건당 30만원을 초과하면 임대자가 부담한다. 8) 처분청 조사공무원과 청구인의 문답서(2006.11.28. 처분청 제시자료)
- 가) 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 회계사무실에 의뢰하여 양도소득세 약 24백만원을 신고․납부하였으며,
- 나) 쟁점부동산 소재지에 사업자등록(--*)하여 2004년 제1기 확정부터 다음 기분 예정신고 때까지 부가가치세 60백만원을 환급신청하여 수령하였고,
- 다) 청구외법인에게 토지분 매출계산서 1매 624백만원, 건물분 매출세금계산서 1매 공급가액 1,176백만원을 발행하여 신고하였으며,
- 라) ○○과 매매계약을 체결한 후 편의를 봐주기 위하여 소유권이전을 하지 않은채 주유소 허가를 신청하였고, 쟁점토지에 근저당으로 하여 3억원을 차입, 공사비용으로 지출하였으며, 청구외법인으로부터 1,800백만원을 수령한 사실이 있다. 9) 처분청은 계약서①과 계약서②가 유효하게 성립되지 않았다는 이유를 다음과 같이 들고 있다.
- 가) 계약서①를 부인한 이유는, “잔금을 ○○으로부터 수령하였는지 확인된바 없으며, 잔금을 치렀다고 주장하면서도 소유권 이전은 없었을 뿐 아니라, 클레임 명목으로 ○○이 7천만원을 추가 지급한 사실은 청구인이 제시한 부동산매도대금수취내역서에 나타나지 않고”,
- 나) 계약서②가 유효하게 성립되지 않았다는 이유로는, “청구인은 전매한 부동산에 2003. 7월경 ○○농협협동조합으로부터 3억원을 차입하여 공사비용으로 사용하였다고 문답한바 있으며, ○○은 대금을 지급하지 않았으며, 계약서에 첨부된 특약사항으로 계약시부터 5월내 주유소 신축 한 후 명도하기로 되어 있었으나 기간 내 신축된 바 없이, 2004.1.30. 청구인은 청구외법인과 신축할 쟁점건물과 쟁점토지를 목적물로 하여 임대차계약을 하였다.”를 근거로 들고 있다. 10) 청구인의 동생 ○○와 ○○는 2004. 8월 쟁점토지의 공유지분을 청구인 명의로 소유권 이전하고, 2005.4.8. 양도소득 세 5,438,170원과 2004.10.29. 양도소득세 1,812,490원을 각각 신고․납부하였다.
- 라. 판단 【 쟁점1】청구인이 쟁점토지를 ○○과 청구외법인 중 누구에게 양도하였는지 여부 매매대금이 18억원인 부동산매매계약서③은 쟁점건물(624백만원)을 포함한 가액으로서 주유소 건물 준공(2004.8.26) 이전에 있었던 청구외법인과 ○○의 어머니, ○○의 오빠, ○○의 보증인(이하 “○○ 관련인”이라 한다)과의 대금 수수 내용으로 볼 때 진정한 부동산매매계약서로 보기 어렵고, 청구인이 2005.1.5. 청구외법인에게 쟁점부동산을 1,157백만원에 지급하였다는 부동산매매계약서④ 또한, 계약일 이전에 이미 이루어졌던 대금 수수 사실로 미루어 볼 때 타당성이 없다. 따라서 다음과 같은 이유에서 청구인은 ○○과 토지매매계약서①의 계약을 체결하였고, 양도가액은 계약 이행의 지체 및 양수인의 양도소득세 부담 등을 이유 로 675백만원에서 919,500천원으로 증액되었으며, 양도일자는 청구인이 토지대 잔액을 영수한 2004.10.7.로 보는 것이 타당하다고 판단되며, 청구인 명의의 주유소 건물 신축과 매매에 따른 부가가치세 과세 문제 및 미등기 전매자 ○○에 대한 양도소득세 과세 문제는 별론으로 한다. 첫째, 매수인을 ○○으로 보는 이유는 다음과 같다.
① 매수인이 ○○으로 되어 있는 “부동산 매도대금 수취내역(매수인: ○○)”을 보면, 청구인이 2003.3.22. 계약금 67,500천원을 수취한 것으로 나타나 고,
② 매수자 ○○은 2003.3.22. 청구인과 쟁점토지를 675백만원에 매매한다는 내용의 계약서를 작성하였으나, 매수 지연 등으로 919,500천원을 청구인에게 지급하였다는 확인서(2007.5.7)를 작성하였으며,
③ 청구외법인이 작성한 것으로 보이는 “○○ 정산내역”에 의하면, 청구외법인은 ○○의 어머니 ○○에게 2003.6.26. 100백만원과 같은 해 6.27. 50백만원을 입금하였고, 같은 해 12.23. ○○의 오빠 ○○에게 50백만원을 입금하였으며, 2003.7.10～2004.8.23. 기간 매도인 ○○의 보증인 ○○에게 4회에 걸쳐 310백만원을 자기앞수표 지급하였고,
④ 위와 같이 ○○은 청구외법인 대표자 ○○으로부터 12억원을 영수하면서 2003.6.26～2004.8.23. 기간 7회에 걸쳐 510백만원의 영수증을 작성해 주었다.
⑤
○○과 입회인 청구외 ○○ 및 청구외법인이 2004.9.6. ‘쟁 점부동산 양도에 따른 양도소득세를 매수인이 2개월 이내에 처리하기로 한다’는 내용의 각서를 청구인에게 작성해주었으며,
⑥ 청구인이 ○○에게 보낸 두 차례의 내용증명(2004.10.26, 2006.11.29)에 의하면, 청구인과 ○○은 부동산매매계약①을 체결하였으며, ○○에게 관련 세금 지급을 독촉하고, 세무서 조사가 나왔음을 알리면서 연락을 종용하고 있다.
⑦ 청구인이 ○○지방법원에 제기한 채권가압류명령신청(2005.4.)에 의하면, 내용증명에서 납부를 독촉한 세금 24,446천원과 쟁점토지에 대한 양도소득세 33,320천원을 대신 납부하고 이를 보전하기 위하여 ○○의 부동산 임대보증금 70백만원을 가압류 신청하고 있으며,
⑧ 기타 2007. 6월에는 피진정인을 ○○으로 한 진정서를 ○○광역시 ○○경찰서에 제출하였다. 둘째, 양도일을 2004.10.7.로 보는 이유는 다음과 같다. 청구인은 쟁점토지의 양도일을 2003.9.22.로 주장하고 있으나 특별한 근거는 없고, 부동산매매계약서①과 두 종류의 “부동산매도대금 수취내역(매수인: ○○)”에는 잔금청산일이 구체적으로 나타나 있지 않는 반면,
① 부동산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일로한다고 규정하고 있으며(소득세법 시행령 제162조),
② 청구외법인이 작성한 “○○ 정산내역”과 “○○구 ○○동 ○○번지 대금 지급내역”에 의하면, 청구외법인은 청구인에게 2004.10.7. 토지대 잔액 182,500천원을 지급한 것으로 나타나고,
③ 2004.8.5. 건축물 명칭을 청구외법인의 상호인 ○○주유소로 하여 건물사용승신청서를 제출하였으며, 같은 해 9.23. 채무자를 청구외법인으로 하여 쟁점부동산에 1,382백만원의 근저당권을 설정하였고(근저당권자는 ○○(주)임),
④ 수취금액 합계가 745백만원인 “부동산매도대금 수취내역(매수인: ○○)”상의 최종 영수일이 2004.10.7.로 되어 있다. 셋째, 양도가액을 919,500천원으로 보는 이유는 다음과 같다.
① 매수인 ○○이 쟁점토지를 675백만원에 매수하기로 약정하였으나, 매수지연 등으로 일금 919,500천원을 청구인에게 지급하였다고 확인하고 있고,
② 청구인도 이 건 심사청구에서 쟁점토지 양도와 관련하여 같은 금액을 수수했음을 시인하면서 총금액이 919,500천원인 “부동산매도대금 수취내역(매수인: ○○)”을 제시하고 있으며,
③ 청구외법인이 ○○ 관련인과 청구인에게 토지대금 12억원을 지급한 내용을 기록한 청구외법인 작성 서류 ○○ 정산내역과 ○○구 ○○동 ○○번지 대금 지급내역에 의하면, 2004.10.7 토지대 잔액 182,500천원을 청구인에게 지급하였다고 기록하고 있다. 【쟁점2】 실가신고한 토지의 소유권이전 행위를 청구인과 무관한 것으로 보아 청구인과 그 동생들에게 실가경정을 취소하고 기준시가로 과세할 수 있는지 여 부 청구인은 실가 신고한 토지 중 동생 ○○ ○○의 공유지분 합계 641.25㎡가 청구인 명의로 이전된 것은 ○○과 청구외법인이 주유소 부지를 만드는 과정에서 명의만을 청구인 앞으로 이전한 것이므로 청구인과 무관하고, 또한 사실이 아니므로 실가로 경정한 처분을 취소하고 토지매매계약서①에 따라 당초 양도자 3인에게 기준시가로 과세하여야 한다고 주장하나,
① 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 잔금을 수령한 한 날이 [쟁점1]에서와 같이 2004.10.7.로 확인되고, 양도일 이전인 2004. 8월 청구인 동생들의 공유지분이 청구인 명의로 소유권 이전된 것은 청구인의 협조 또는 도움 없이 소유권 이전행위가 이루어질 수 없으며,
② 동생 ○○, ○○는 위와 같은 지분양도에 대하여 2005.4.8. 양도소득 세 를 5,438,170원과 2004.10.29. 양도소득세 1,812,490원을 각각 신고․납부하였고,
③ 양도소득세를 실지거래가액에 의해 확정신고한 이후에는 기준시가에 의하여 경정 등의 청구를 할 수 없는 것이며(서면4팀-613, 2005.04.22), 확정신고기한이 경과한 후에 신고방법을 변경한 수정신고 등을 받아들인다면, 소득세법상 예외적으로 양도소득세를 실지거래가액으로 결정할 수 있도록 규 정한 법령(소득세법 제96조 제1항)이 사문화 되는 문제점이 있을 뿐만 아니라, 양도 차익 결정이 상당기간 확정되지 아니하여 법적 안정성을 저해할 것이므로 (국심2004서3290, 2005.03.10. 같은 뜻) 청구인이 쟁점토지 중 763.4㎡을 실지거래가액으로 신고한 사실에 기초하여 처분청이 조사결과 확인된 실지거래가액으로 증액경정한 처분은 정당하다. 【 쟁점3】 기준시가로 신고한 토지의 양도 당시 개별공시지가 적용 당부 청구인은 기준시가 적용분의 실질적인 양도시기는 토지매매계약서①에 의하여 ○○에게 양도한 2003.9.22.이므로 처분청이 2005.3.14.를 양도일로 보아 적용한 개별공시지가를 부당하다고 주장하고 있으나, [쟁점1]에서와 같이 쟁점토지들은 2004.9.3. 합필되어 주유소 용지로 지목이 변경되었고, 잔금을 지급받은 날이 2004.10.7.이므로 양도가액 산정시 적용할 개별공시지가는 같은 해 8.30.에 공시된 358천원이 될 것이므로 처분청이 양도일자를 2005.3.14.로 보아 경정한 개별공시지가도 같은 금액이 되어 청구주장은 이유 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 심리결과 일부 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.