신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용대상 주택에 해당하는지

청구인은 2002.1.5. ○○시 ○○구 ○○동 000-00번지 ○○팰리스 0동 0000호(67A평형, 공부상 전용면적 162.60㎡이고, 발코니 면적은 27.85㎡임. 이하 “쟁점 아파트”라 한다)를 주택건설업자인 ○○(주)로부터 최초로 분양계약을 체결하여 취득․보유한 상태에서 2005.7.21. ○○시 ○○구 △△동 000-00번지 △△아파트 000동 0000호(전용면적 114.83㎡, 이하 “양도주택”이라 한다)를 양도하고 1세대 2주택에 해당되는 것으로 양도소득세 127,334,663원을 예정신 고하였다. 청구인은 쟁점아파트가 조세특례 제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것, 이하 “종전 조세특례제한법”이라 한다) 제99조의3 제1항에 의한 신축주택에 해당하여 소유주택으로 보지 아니하므로 양도주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다는 내용으로 양 도소득세 100,854,300원의 환급을 구하는 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점아파트가 양도주택 양도당시 고급주택에 해당되어 종전 조세특례제 한법 제99조의3 제1항에서 규정하는 양도소득세 감면대상 주택이 아니라고 보아 2007. 4. 4. 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.6.27. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점아파트는 분양당시에도 전용면적 162.60㎡에 해당되고 등기상에도 전용면적 162.60㎡로 고급주택에 해당하지 아니하며, 종전 조세특례제한법 제99조의3 의 감면대상 주택으로서 소유주택으로 보지 아니하므로 양도주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족함에도 경정청구를 거부한 처분은 취소하여야 한다.

쟁점아파트는 커튼-월 공법으로 시공된 아파트로서 발코니가 건물 외벽(커튼-월) 의 내부에 설치되어 있어 전용면적이 165㎡ 이상이고, 또한 양도주택 양도당시 쟁점아파트의 주택공시가격이 11억원으로 고급주택에 해당되어 조세특례 제한법상 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 감면대상 주택이 아니므로 양 도주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다는 경정청구를 받아들이지 않은 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트가 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 양도소득세 감면대상 주택에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 조세특례제한법 제99조 의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 】(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것)

① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 "신축주택취득기간"이라 한다)중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

② 소득세법 제89조제3호 의 규정을 적용함에 있어서 제1항의 규정을 적용받는 신축주택은 이를 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. 2) 조세특례제한법 부칙 제29조 【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치 】 (2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것)

① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. 3) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】(2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것)

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(거주용 건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 소득세법 시행령 제156조 【고급주택의 범위】(2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것) 법 제89조 제3호에서 “거주용 건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 양도 당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (1999.12.28 개정) 6) 2005.12.2. 대통령령 제19613호로 개정되기 전의 ｢건축법 등｣ 관련규정 가) 건축법 시행령 제2조 【정의】

① 이 영에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

15. “발코니”라 함은 건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망․휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에 접하여 부가적으로 설치되는 공간을 말한다. 이 경우 주택에 설치되는 발코니로서 건설교통부장관이 정하는 기준에 적합한 발코니는 필요에 따라 거실․침실․창고 등 다양한 용도로 사용할 수 있다. 나) 건축법 시행령 제119조 【면적․높이등의 산정방법】

① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적․높이 및 층수 등은 다음 각호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽․기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 주택의 발코니 등 건축물의 노대 그 밖의 이와 유사한 것(이하 “노대등”이라 한다)의 바닥은 난간등의 설치여부에 관계없이 노대등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점아파트의 경우 청구인이 종전 조세특례제한법 제99조의3 제1항 의 규정에 의한 신축주택취득기간(2001.5.23～2003.6.30) 내인 2002.1.5. 주택건설사 업자인 ○○(주)와 쟁점아파트를 취득하기 위한 분양계약을 체결하여 계약금을 납부하였으며, 공부상 전용면적이 162.60㎡에 해당되어 공부상을 기준으로 할 경우 취득당시 고급주택의 기준면적(165㎡이상)을 초과하지 아니한 다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다.

2. 쟁점아파트는 커튼-월 공법으로 시공되어 발코니 면적도 주거면적으로 사 용되고 있으며 발코니 면적은 27.85㎡임이 쟁점아파트 설계도면에 의하여 확인되고, 양도주택 양도당시의 쟁점아파트 기준시가는 1,100,000천원으로 공시되었음이 국세통합시스템의 공동주택 기준시가 조회에 의해 확인된다.

3. 처분청은 쟁점주택이 커튼-월 공법으로 시공되어 발코니 면적도 주거용으로 사용되고 있고 발코니 면적을 공부상 전용면적에 포함시킬 경우 실제 전용면적이 고급주택 기준인 165㎡를 초과하므로 쟁점주택을 고급주택으로 보아 종전 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의한 양도소득세 감면대상주택에 해당되지 않는 것으로 본 반면에, 청구인은 쟁점주택이 분양당시(계약일 2002.1.5)에 전용면적 162.60㎡이었고 등기부등본에도 전용면적이 162.60㎡로서 고급주택에 해당되지 않으며, 종전 조세특례제한법 제99조의3 의 신축주택 취득기간 내에 계약을 체결하고 계약금을 납부하는 등 감면요건을 모두 충족하고 있으므로 쟁점 아파트는 양도소득세 감면대상주택에 해당된다고 주장하는바, 이에 대하여 살 펴본다.

• 가) 종전 조세특례제한법 제99조 의 3의 규정에 의하면, 신축주택 취득기간 (2001.5.23.～2003.6.30.) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(고급주택 제외)은 이를 당해 거주자의 소유주택 으로 보지 아니하는 것이고, 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것, 이하 “개정 조세특례제한법”이라 한다) 부칙 제29조 제1항은 2002.12.31. 이전에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 신축주택을 2003.1.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세 과세대상 소득 금액의 계산에 관하여는 종전의 규정을 적용하며, 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 당시의 고급주택 기준을 적용하는 것으로 규정하고 있는바, 쟁점아파트 매매계약 체결일 당시 소득세법시행령 제156조 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것)는 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이 상이고 양도당시의 실지거래가액이 6억원을 초과하는 것을 고급주택으로 규정하고 있다.
• 나) 고급주택의 범위를 규정한 소득세법시행령 제156조 (2002.10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것)의 전용면적 165㎡의 기준은 공부상 전용면적이 아니라 실제 전용면적을 뜻하는 것이라 할 것인바, 쟁점아파트의 경우 건축심의 및 허가를 받을 당시 주상복합건축물의 발코니가 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바 닥면적 에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주 거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함함이 타당하다 할 것이다.(같은 뜻 국심2004서258, 2006.2.8., 심사양도2006-0142,2006.10.23 외 다수)
• 다) 한편, 쟁점아파트는 양도된 것이 아니므로 실지 양도가액이 없으나 소득세법 제114조 제5항 에 따라 양도주택 양도당시의 쟁점아파트 가액을 구하여 적용하면 쟁점아파트는 발코니의 면적을 공부상 전용면적에 합산하면 전체 전용 면적이 190.45㎡이고, 양도주택 양도당시 쟁점아파트의 기준시가 11억원으로서 쟁점아파트 취득당시 고급주택 기준인 전용면적 165㎡ 및 양도가액 6억원을 초과하므로 쟁점아파트는 고급주택에 해당한다.

4. 위의 사실을 종합하면, 쟁점아파트는 고급주택으로서 종전 조세특례제한법 제99조 의 3 제1항의 양도소득세 감면대상 주택에서 제외되어 소득세법 제89조 제1항 제3호 의 1세대 1주택 비과세 적용시 소유주택으로 보게 되는 것이므로, 처분청이 양도주택을 1세대 1주택 비과세 대상이 아니라 하여 청구인의 경정청구를 거부한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.