검인 계약서상의 매매가액을 주택의 취득가액으로 결정한 처분의 당부

청구인은 2001.8.21.

○○ 남도

○○ 시

○○ 동 231-18번지 소재 주택 133.78㎡와 그 부속토지인 대지 243.6㎡(이하 주택과 그 부속토지를 합하여 “쟁점주택”이라 한다)를 취득하여 2006.11.30. 쟁점주택을 양도하였고, 2007.1.2. 양도가액은 실거래가 95,000천원으로, 취득가액은 환산가액 92,872천원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다. 처분청은 쟁점주택을 청구인에게 양도한 청구외 김○○ (이하 “김○○”이라 한다) 이 쟁점주택의 양도소득세 신고시 양도가액을 30,000천원으로 신고한 사실을 확인하고, 그 당시 검인계약서(이하 “쟁점검인계약서”라 한다)의 양도금액 30,000천원을 이 사건 쟁점주택의 취득가액으로 하여 2007.3.10. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 9,535,950원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.4. 이의신청을 하였다가 2007.4.20. 취하하고, 다시 2007.6.5. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인의 시숙인 김○○으로부터 86,000천원에 쟁점주택을 매입하고 그 대금으로 전세보증금 46,000천원을 승계하였고, 대여금 18,300천원을 상계하였으며, 잔액 21,700천원은 매월 조카들에게 송금하였으므로 쟁점주택의 매매가액 86,000천원을 실지 취득가액으로 보아야 한다.

쟁점주택의 매매가액 86,000천원에 대하여 매매계약서 등 구체적인 증빙자료 제시가 없어 확인할 수 없으며, 이의신청시 매매가액을 85,000천원으로 주장하였다가 심사청구시 86,000천원으로 주장하고 있고, 청구인이 작성한거래사실확인서에서 매매가액이 30,000천원이라고 본인 스스로 확인하는 등 그 주장에 일관성이 없어 청구주장을 믿기 어려우므로 처분청이 쟁점검인계약서상의 매매가액 30,000천원을 취득가액으로 본 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점검인계약서상의 매매가액을 쟁점주택의 취득가액으로 결정한 처분의 당부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (이하 생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가 (2005. 12. 31 개정)
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2005. 12. 31 개정)

② ～⑥ 생략

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31 개정) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① ～⑩ 생략

⑪ 법 제97조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법”이라 함은 거주자가 전소유자의 부동산양도 예정신고 또는 확정신고에 있어서 제169조 제1호 마목의 규정에 의하여 인감증명서를 제출하는 방법을 말한다. (2001. 12. 31. 개정) (이하 생략) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정) (이하 생략) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다. (1999. 12. 28 개정)

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2005. 12. 31 단서개정) (이하 생략)

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 이 사건과 관련하여 2007.4.4. 처분청에 이의신청을 하였다가 2007.4.20. 취하하고, 2007.6.5. 다시 이 건 심사청구를 한 사실이 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하여 확인된다.

2. 청구인은 이 건 관련 이의신청시 취득가액을 85,000천원으로 주장하고, 전세보증금도 44,000천원이라고 주장한 사실이 처분청이 제출한 이의신청서 사본에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 쟁점주택 전소유자인 김○○으로부터 취득할 당시 쟁점주택의 매매가액이 쟁점검인계약서와 같은 30,000천원이라고 진술한 사실이 청구인이 서명․날인한거래사실확인서에 의하여 확인된다.

4. 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 86,000천원이라고 주장하면서 심리일 현재까지 이를 확인할 수 있는 매매계약서를 제출하지 못하고 있다.

5. 청구인은 쟁점주택의 매매가액 86,000천원에 대한 대금지급 증빙을 다음과 같이 제출하고 있다.

• 가) 쟁점주택의 전세보증금인 임차인 엄○○(-***) 30,000천원, 임차인 안

○○ (신원미상) 16,000천원을 승계하였다고 주장하면서 그 증빙으로 당사자와의 임대차계약서는 제시하지 못하고, 2002.5월 작성된 임차인 불명의 보증금 28,000천원 계약서, 2003.5.19. 작성된 임차인

○○ (-)의 보증금 10,000천원 계약서, 2006.4.5 작성된 임차인 이○○(-)의 보증금 28,000천원 계약서 등을 제출하고 있다.

• 나) 매매대금으로 대여금 18,300천원을 상계하였다고 주장하면서 금융증빙을 제시한바, 청구인의 남편 김○○(이하 “김○○”이라 한다)이 김○○에게 1998.5.26. 3,000천원을 송금하고, 1999.8.13. 15,300천원을 송금한 사실이 김○○의 자립예탁금거래명세표(

○○ --***)에 의하여 확인되고 있으며, 또한 김○○의 자립예탁금거래명세표(

○○ --***)에 의하면 2001.9.17. 김○○이 김○○에게 5,000천원을 송금한 사실이 확인된다.

• 다) 매매대금의 나머지 잔금 21,700천원을 청구인의 조카인 김

○○ 과 김

○○ 의 양육 및 교육을 고려하여 성인이 될 때까지 매월 송금해주기로 하였다는 주장을 하면서 금융증빙을 제시한바, 김○○ 또는 청구인이 김○○에게 2001.11.28.～2003.11.4까지 6,550천원, 김○○에게 2003.11.27.～2005.10.28.까지 6,950천원을 송금하였고, 김○○이 김○○에게 2006.6.26. 5,000천원, 2006.9.4. 1,000천원, 2007.1.15. 6,000천원을 송금하는 등, 합계 25,500천원을 송금한 사실이 확인된다.

6. 쟁점검인계약서상의 거래금액 30,000천원이 쟁점주택의 취득가액으로 인정될 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.

• 가) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 김○○은 쟁점주택을 1989.2.11. 청구외 윤기덕으로부터 취득하여 2001.8.21 청구인에게 양도하고, 쟁점주택의 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면서 양도가액을 쟁점검인계약서 양도금액인 30,000천원으로 신고하였음이 확인된다.
• 나) 청구인은 쟁점주택의 실제 취득가액이 30,000천원이 아닌 86,000천원이라고 주장하면서 대금증빙을 제출하고 있는바, 이에 대하여 본다.

(1) 청구인은 쟁점주택의 전세보증금을 이의신청시 44,000천원으로 주장하였다가 심사청구시 46,000천원으로 주장하고 있고, 제출된 임대차계약서를 보아도 2001.8월 취득당시의 임대차계약서는 제시하지 못하고 있으며, 2002.5월, 2003.5월, 2006.4월 작성된 계약서를 제출할 뿐 취득당시의 임대차현황은 확인할 수 없으므로 청구인의 이 주장은 믿기 어렵다 하겠다.

(2) 대여금 18,300천원과 관련하여 김○○이 김○○에게 2회에 걸쳐 송금한 사실은 확인되나, 그 후 반대로 김○○이 김○○에게 5,000천원을 송금한 사실이 추가 확인되는 것으로 보아 진정한 대여금이 18,300천원인지, 아니면 5,000천원을 갚고 남은 13,300천원인지 불분명하므로 이 부분도 청구주장대로 받아들이기는 어려워 보인다.

(3) 매매대금의 잔금 21,700천원에 대하여는 청구인이 조카들(김○○, 김○○)에게 2001.11.28. 이후 2007.1.15.까지 수 십 차례에 걸쳐 총 25,500천원을 송금하였는바, 잔금보다 초과 지급한 사실을 알 수 있다.

(4) 청구인이 제출한 증빙을 보면, 청구인은 취득시 쟁점주택의 매매계약서 등 중요한 증빙을 제출하지 못하고 있고, 제출한 대금지급에 대한 증빙도 청구인이 주장하는 금액이 확인되지 아니하거나 청구인이 주장하는 금액과 일치하지 아니하고 있으므로 청구인이 제출한 증빙도 신빙성을 인정하기는 어렵다고 판단된다.

• 다) 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 함(대법원93누2353, 1993.4.9. 같은 뜻)에도 청구인은 쟁점검인계약서가 사실과 다르다고 주장할 뿐 쟁점주택에 대한 실제 매매계약서 등 증빙을 제시하지 못하고 있어 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.

7. 따라서, 처분청이 쟁점주택의 양도에 대하여 실거래가액으로 과세하면서 취득가액을 청구인이 서명․날인한 쟁점검인계약서상의 금액 30,000천원으로 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 할 것이다. (심사양도2007-0006, 2007.2.5. 같은 뜻)

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.