주택 양도시 컨설팅용역대금 명목으로 받은 대금도 양도대금의 일부로 봄

청구인은 2004.

11.

8. 매입한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다세대주택 ○○주택 제201호 75.93㎡ 및 동 대지권 493㎡중 61.655㎡(건물 및 대지권을 합하여 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2006.

1.

12. 양도한 후, 2006.

3.

17. 쟁점주택에 대한 양도소득세를 실거래가액으로 신고하면서 양도가액을 70,000,000원 취득가액을 62,100,000원으로 하여 양도소득세 879,120원을 신고․납부하였다. 이에 대하여 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 결과 쟁점주택의 양도가액이 청구인이 신고한 가액보다 많은 136,920,000원이라고 하여 2007.

2.

14. 청구인에게 양도소득세 40,152,000원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 5. 16. 심사청구를 하였다.

청구인은 2005.

7.

25. 청구외 ㈜○○○○(이하 “청구외법인”이라 한다) 및 ㈜△△△△과 쟁점주택 소재지 일대의 아파트 건립 부지 매입을 위한 용역계약을 체결한 후 2006.

1.

12. 아파트부지 매입 작업을 완료하고 청구외법인으로부터 용역비 66,920,000원(원천징수후 금액)과 청구인이 거주하였던 쟁점주택 매각대금으로 70,000,000원 등 총 136,920,000원을 지급받았다. 그런데 처분청은 위 용역비 66,920,000원도 쟁점주택의 매각대금으로 보아 이 건 양도소득세를 과세하였으므로 동 양도소득세를 취소함이 타당하다.

청구인이 제시한 계약서등을 살펴보면 쟁점주택 매매계약과 컨설팅 용역계약의 계약일 및 잔금일자가 같고, 용역계약서의 특약사항으로 “부동산매매 가격이 주위 시세와 차액이 발생할 경우 그 차액을 용역비로 정산 지급한다는 약정내용에서 알 수 있듯이 청구인이 받았다는 용역대금은 명목만 용역대금이지 사실상 쟁점주택 양도가액으로 봄이 타당하다. 또한 청구인이 쟁점주택을 양도하고 수령한 136,920,000원은 동일 지번 다세대주택

○○ 주택의 다른 호수 소유자들의 평균보상액과 거의 차이가 없고, 쟁점주택 인근인

○○ 시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지 다세대주택

○○ 빌라 제201호 66.63㎡가 2006.

1.

3. 매매되면서 매매가액이 142,000,000원이었다는 점 등에 비추어 쟁점주택의 양도가액을 136,920,000원으로 본 처분청의 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택 양도가액을 136,920,000원으로 보는 것이 타당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. 지일 것 2) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다

• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인은 쟁점주택을 청구외법인에게 양도하였다고 주장하며 청구외법인이 매수자로 되어 있는 매매계약서를 제시하였으나 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점주택을 2006.

1.

12. 청구외 주식회사○○에게 매매․양도한 것으로 확인된다.

2. 청구인은 쟁점주택을 양도한 후 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고를 실거래가액으로 신고하면서 양도가액을 70,000,000원으로 신고하였으나, 처분청은 2006. 11월 청구인에 대한 양도소득세 세무조사 결과 쟁점주택 양도가액을 136,920,000원으로 결정하였음이 경정결의서에 의하여 확인된다.

3. 청구인은 쟁점주택을 양도하면서 받은 136,920,000원 중 70,000,000원은 쟁점주택 매매대금이고, 나머지 66,920,000원은 청구외법인에게 아파트부지매입을 위한 컨설팅용역을 제공하고 받은 용역대금임을 주장하며 청구인과 청구외법인이 체결하였다는 “약정서(2005.

3.

15. 체결)” 및 “부동산 컨설팅 용역계약서(2005.

7.

25. 체결)”를 제시하였는바, 동 약정서 및 계약서의 내용을 살펴보면 아래와 같다.

• 가) 2005.

3.

15. 약정서는 제1조(계약의 목적)에서 계약의 목적을 “갑(청구외법인)의 주택사업을 위한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지를 중심으로 연접된 69필지(약 5,600평)의 토지 및 지상물 일체의 매입을 그 목적으로 한다”고 기재되어 있고, 제3조(용역의 기간)에서 “용역의 기간은 계약체결일로부터 2005.

5. 15.까지로 한다”고 기재되어 있으며, 제5조(계약금액 및 지급시기)에서 “1) 갑(청구외법인)은 을(청구인)의 용역의 대가로 일금육천칠백만원을 지급한다. 2) 용역비의 지급시기와 방법은 ○○시 ○○구 ○○동○○번지 ○○주택 201호의 매매대금의 지급과 동시에 포함하여 지급키로 한다”고 기재되어 있다.

• 나) 2005.

7.

25. 부동산컨설팅용역계약서는 제1조(계약의 명칭 및 업무수행범위) 에서 “

○○시

○○ 구

○○ 동

○○ 번지 외 다수필지 아파트 사업부지 매입 컨설팅 업무”라고 기재되어 있고, 제3조(업무에 관한 보수 및 용역비)에서는 보수 및 용역비에 대한 구체적인 금액은 기재되어 있지 않으면서 “보고서 완결시 100%, 잔금지불시 일시불 지급”이라고 기재되어 있으며, 계약서 끝부분에 특약사항이라 하여 “을(청구인)의 부동산 매각금액이 주위 금액과 차액이 발생한 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 청산 지급한다”라고 기재되어 있다.

4. 청구인은 쟁점부동산 양도시 매매계약서를 제시하고 있는바, 이를 살펴보면 매수인이 청구외법인으로 되어 있고, 매매대금은 70,000,000원이며 매매계약일은 청구인이 제시한 부동산컨설팅용역계약서의 계약일자(2005.

7. 25.)의 바로 뒷날인 2005.

7. 26.로 기재되어 있다.

5. 청구인 등 6인에 대한 처분청의 양도소득세조사보고서(2006.11월)에 의하면 조사대상자들은 아래 표1 과 같이 쟁점주택이 속해 있는 ○○주택 101호, 102호, 401호, 402호를 양도한 자들이며, 401호 및 402호 양도자는 1년미만 보유로, 청구인은 3주택보유자로서 양도소득세 실지거래가액 신고대상이고 101호 및 102호 양도자는 기준시가 신고대상으로 확인된다. 또한 처분청의 조사보고서에 의하면 청구인뿐만 아니라 위 조사대상자 모두 위 주택을 양도하면서 청구인처럼 주택매매계약과 용역계약을 체결하여 그 대금을 아래 표1 과 같이 수령한 것으로 확인된다. 표1 (단위: ㎡, 백만원) 호별 소유자 건물 면적 양도일 계약서 금액 주택매매 용역계약 합계 제101호 고○○외1 75.93

2006. 7.21. 80 40 120 제102호 최○○ 75.93

2006. 1.12. 70 70 140 제401호 이○○ 75.93 2006.12.30. 70 70 140 제402호 송○○ 75.93

2006. 2. 2. 72 166 238

6. 국세통합전산망에 의하면 쟁점주택 소재지 인근인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 다세대주택 ○○빌라 제201호 66.63㎡ 및 동대지권 358㎡중 44.75㎡ 소유자 청구외 안○○은 동 주택을 쟁점주택 양도시기와 비슷한 시기인 2006.

1.

3. 청구외 주식회사○○에 양도한 후, 동 주택에 대한 양도소득세 신고시 양도가액을 142,000,000원으로 신고한 것으로 확인된다. 위 주택 매수인인 청구외 주식회사○○는 앞에서 살펴본 바와 같이 2006.

1.

12. 쟁점주택을 청구인에게서 소유권이전 받은 회사와 동일한 회사임이 등기부등본에 의하여 확인된다.

7. 처분청에서 제출한 금융자료 등 심리자료에 의하면 청구인은 쟁점주택 매매 등과 관련하여 2005.

7.

27. 청구외 주식회사○○로부터 14,000,000원을 계좌로 송금 받고, 2006.

1.

12. 청구외 ㈜△△△△으로부터 66,920,000원을, 청구외 주식회사○○로부터 54,000,000원을 계좌로 송금받았으며, 또한 같은날 2,000,000을 현금으로 받아 총 136,920,000원을 받은 사실이 확인된다.

8. 국세통합전산망에 의하면 청구인은 2004년～2006년 과세연도에 컨설팅용역수입을 종합소득세로 신고한 사실이 없는 것으로 확인된다.

9. 청구인은 청구외법인으로부터 받은 136,920,000원 중 70,000,000원만 쟁점주택 매매대금이고, 나머지 66,920,000원은 아파트부지매입관련 컨설팅용역대금으로 받은 것이라고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. 가) 쟁점주택 인근에 위치한 ○○시 ○○구 ○○동 634번지 다세대주택 ○○빌라 제201호가 쟁점주택 매매시기와 비슷한 2006.

1.

3. 142,000,000원에 매매된 점에 비추어 청구인이 쟁점주택을 매매할 당시 쟁점주택의 시가는 140,000,000원 내외인 것으로 판단되고,

• 나) 청구외법인 등과 컨설팅용역계약을 체결하였다는 자들이 청구인외에도 쟁점주택 소재지의 ○○주택에 주택을 소유한 다수인이라는 점, 청구인은 포괄적인 용역계약서를 제시할 뿐 청구외법인 등이 구체적으로 어떠한 필지를 매입하는데 청구인이 어떤 용역을 제공하였고, 이에 따라 어떻게 용역대가가 산출되었는지에 대하여 관련 자료를 제시하지 못하고 있으며, 그럼에도 불구하고 약정서(2005.

3. 15.)에서는 용역대금을 67,000,000원으로 확정하고 있고, 또한 청구인은 쟁점주택 인근에서 쟁점주택 이외 다른 주택을 매입하여 청구외 주식회사○○나 청구외법인 등에 양도한 사실이 없으며, 2004년～2006년 과세연도에 컨설팅용역수입을 종합득세로 신고한 바도 없는바, 청구인이 제시한 용역계약서 등은 신빙성이 없는 것으로 보인다.

• 다) 그리고, 부동산컨설팅용역계약서(2005.

7. 25.)의 특약사항에서는 “청구인의 부동산 매각금액이 주위 금액과 차액이 발생할 경우 전체 평균가의 차액을 용역비로 청산 지급한다”고 약정함으로써 청구인의 쟁점주택 양도대가 일부가 명목상으로 컨설팅용역비로 칭하여 수수되고 있으나 컨설팅용역대가라는 66,920,000원을 수령한 시기(2006.

1. 12.)가 쟁점주택의 잔금지급시기와 같은 날짜이고 앞의 “가)”항 및 “나)”항에서 살펴본 여러 가지 점들에 비추어 청구인이 청구외 주식회사○○ 등으로부터 받은 136,920,000원은 전액이 쟁점주택 매매대금으로 판단된다.

• 라) 또한, 국세기본법 제14조제2항 은 “세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다”고 규정하고 있으므로 청구인이 쟁점주택을 양도하면서 컨설팅용역계약을 체결하여 대금 중 일부를 컨설팅용역대금 명목으로 받았다고 할지라도 국세기본법 제14조 의 실질과세원칙에 따라 청구인이 청구외 주식회사○○ 등으로부터 받은 136,920,000원은 전액 쟁점주택 매매대금으로 봄이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.