쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 잔금 청산이 완료된 2006.3.31.으로 보아 양도소득세 세율 50%를 적용하여 과세한 당초처분은 정당함.
쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조의 규정에 의하여 잔금 청산이 완료된 2006.3.31.으로 보아 양도소득세 세율 50%를 적용하여 과세한 당초처분은 정당함.
청구인은
11.
27. ○○ 북도
○○ 시
○○ 동 2446번지 대지 6,105.1 ㎡(이하 쟁점토지라 한다) 를 토지구획정리사업시행자인
○○ 시장으 로 부터 1,894백만원에 매수하기로 계약하고, 대금은 5회 에 걸쳐 균등하게 378,800천원씩 지급 하기로 하여 계약금․중도금 3회․잔금 중 350,000천원은 약 정일자에 매매대금 을 납부하 고, 나머지 잔금 28,800천원에 대하여 납부기한 연장승인(6회)을 요청 하 여 청주시 장이 연 장승인을 하여주다가 2006.
3. 31.까지 납부하지 않으면 매 매계약 을 해지한다는 최고를
6. 통보받자, 청구인 은 2006.
3.
31. 이자 3,480천원을 포함한 32,280천원을 납부하여 매매대금을 청산하였다. 청구인은 2006.
7.
○○○○ 음료 주식회사에 3,500백만에 양도 한 후 2006.
9.
28. 양도소득세 예정신고를 하면서 실지거래가액으로 세율 50% (보유 기 간 1 년 미만)를 적용하여 631,287,149원의 양도소득세를 자진․납부하 였다. 그러나 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 거래대금의 98.48% 지급한 시점인
11. 26.을 사회통념상 대금지급이 이행되었다고 보아 보유기간이 1년 이 상 2년 미만에 해당하는 양도소득세 세율 40% 를 적용하여 2007.
1.
금 126,257,430원의 경정청구서를 제출하였
3. 31.을 취득일로 보아
3.
29. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였
4.
청구를 하였다.
○○ 시와 협상하기 위한 것이며,
- 나. ○○ 시가 매매계약을 해제할 의사가 있었다면 국세징수법 제76조 및 같 은 법 시행규칙 제49조의 서식에 의하여 정식적으로 최고서를 발부하여야 함에도 잔금 납부약정일(2004.
11. 26.)이후 6차례나 납부기한을 연장하면서 납 부최고를 공문으로 한 것은 대금의 납부를 독려하기 위한 것이다.
1. ○○시는 일방적으로 매매계약을 해 제할 수 있는 시기(2004.
11. 26.)가 경 과하여 일방적으로 해약하는 것은 불가능한 상태이고,
2. 청구인은 쟁점토지 중 약 661㎡를 청구인이 대표이사로 있는 (주)
○○○○ 리어링에 가설재 야적용도로 월 500천원씩 임대(2005.
1. 20.～2006.
6. 30.)하 여 주 었으며,
3. 또한, 청구인은 2006.
○○○○
2. 파트너스(주)와 쟁점토지 에 대한 부 동 산(컨설팅)용역계약을 체결 한 후 매수자인
○○○○ 음료(주)를 소개 받 아 2006.
3.
31. 나머지 잔금 28,800천원을 납부하고 소유권이전 절차를 밟 은 것이지,
○○ 시의 납부최고서에 기인해서 계약이 해제될 것을 우려하여 납부한 것이 아니다.
4. 이와 같이 잔금 중 일부를 납부하지 않은 상태에서 쟁점토지중 일부를 임대하여 주거나 부동산용역계약을 체결할 수 있었던 것은 쟁점토지에 대한 실 질적인 소유권이 청구인에게 있음 을 반증하는 것이다.
- 다. 따라서 대금을 전부 청산하지 아니하였다 하더라도 사회통념상 전부 청 산하였다고 볼만한 정도라면 대금을 청산하였다고 볼 수 있으므로(심사 양 도99-485, 2003.
3.
10. 및 재재산-19, 2007.
1.
5. 같은 뜻), 쟁점토지의 취득시 기는 2004.
11. 26.로 보아야 한다.
- 라. 그렇다면, 쟁점토지의 보유기간(취득일 2004.
11.
26. 양도일 2006.
7. 18.) 이 1년 이상 2년 미만에 해당되는 양도소득세 세율 40%를 적용하여야 한다.
○○ 시와 협상을 하려고 한 것이라고 주장만 하지
○○ 시에 요청 한 공문 등 증빙자료를 제시하지 못하고 있으며,
- 나. ○○ 시에 6회에 걸쳐 납부기한 연장신청을 한 것과 2006.
3.
서를 통보한 것으로 보아 잔금 중 28,800천원은 계약이행을 위한 하자 담보 또 는 쟁점토지의 계약과 관련한 조건이행을 위한 것이라고 볼 수 없
7. 11.)를 보면, 양 도 의 개념에 대한 내용이지 잔금청산일에 대한 개념으로 볼 수 없고, 유 상양도 여부를 판단하는 기 준은 될 수 있지만 양도시기를 판단하는 기준이 될 수 없
3. 31.)의 내용을 보면,
1. 토지거래 허가시 잔금 을 지급하는 조건이었으나 추후 토지거래허가지역 에서 제외되어 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되는 것이고,
2. 잔금 100백만원은 통상적인 잔금의 범위를 벗어난 금액으로서 건물의 철거 담보금액 정도에 불가한 것이며,
3. 토지를
○○ 부동산신탁주식회사에 처분신탁등기를 함에 있어 토지의 취 득자를 청구외법인 또는 청구외법인이 지정하는 자로 한정해 놓은 점으로 보아 사실상 소유권이 이전되었다고 보아 처분청에서 과세한 당초처분은 정 당하다고 판시하였으므로 이 건과는 동일한 내용이 아니므로 받아들일 수 없다.
- 마. 따라서 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의 하여 잔금 청산 이 완료된 2006.
3. 31.으로 보아야 한다.
3. 31.)으로 볼 것인 지, 사회통념상 거의 지급(98.48%)되었다고 볼 만한 정도의 대금거래가 이행된 시 점(2004.
11. 26.)으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정 가 액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 의하 는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114 조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양 도가 액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기․등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한 다) 를 한 경우에는 등기부․등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일
3. 재정경제부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일․인도일 또는 사용수익일중 빠른 날 3) 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
③ 영 제162조 제1항 제3호에서 ' 재정경제부령이 정하는 장기할부조건' 이라 함은 법 제94조 제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 당해 자산의 대금을 월부연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다. (2001. 4. 30 개정)
1. 당해 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까 지의 기간이 1년 이상인 것 4) 재재산-19,
5. 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조에 따라 취득․양도시기는 원칙 적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날이나 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부․등 록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일인 바, 대금을 전부 청산하지 아니 하였더라도 사회통념상 전부 청산하였다고 볼 만한 정도하면 대금을 청산하 였다고 볼 수 있으나, 귀 질의 사례가 이에 해당하는지 여부는 과세관청이 사실 판단할 사항임.
5. 심사양도99-485, 2000.
10. 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 만한 정도의 대금지급이 이행되었다면 양도로 볼 수 있을 것(대법원 88누 8609, 1989.
7.
11. 같은 뜻)인 바, 쟁점토지가 토지거래허가지역에서 제외되었기에 그 양도시기는 대금지급이 완 료된 날로부터 소급되는 것으로서, 청구인은 매매대금의 99.93%를 지급받았으며, 통상 부동산 매매계약의 대금은 매매대금의 50% 이상인 것이 사회통념 내지 관행인 점에 비추어, 쟁점토지 매매대금의 0.07%에 불과한 잔금 1,000,000원은 쟁점토지 지상 무허가건물의 철거를 위한 담보비용 정도에 불과하다는 처분청의 의견이 신뢰성이 있다고 보여지고, 또한 청구인이 잔금 1,000,000원 을 남겨둔 상태에서 쟁점토지를 청구외 한국부동산신탁주식회사에 처분신탁등기 를 함에 있어서 쟁점토지 취득자를 청구외법인 또는 청구외법인 이 지정하는 자로 한정해 놓은 점으로 미루어 쟁점토지는 사실상 청구외법인에 게 소유권이 이전되었다고 보아야 할 것이므로, 처분청에서 쟁점토지의 대금이 청산된 것으로 보아 양도소득세를 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판 단됨.
6. 대법88누8609,
11. 자산의 취득시기 및 양도시기는 원칙적으로 당해 자산의 대금을 청산한 날 로 하되, 예외적으로 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청 산하 기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부 등에 기재된 소유권 이 전등기 원 인일을 취득 또는 양도시기로 본다고 규정하고 있으므로, 비록 원고주장과 같이 원고가 매매대금을 전혀 지급받지 못하였다 하더라도 원고 가 이 사건 부 동산을 위 조합에 유상으로 양도하기로 하고 소유권 이전등기를 경료하여 준 이상 그 등기 원인일에 위 법조소정의 양도가 있었다고 해석된다고 판단하 고 있다. 그러나 소득세법 제4조 제3항 의 규정에 의하면 양도로 함은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 경우를 말하므로, 이 사건과 같은 토지의 매매에 있어서는 그 토지의 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있는 것이고, 위 소득세법 제27조, 같은 법 시 행령 제53조 제1항 제1호의 각 규정은 위와 같은 자산의 유상양도가 이루어 진 경우에 그 양도차익에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하 고 대금이 전혀 지급되지 않았거나 그 후 매매계약이 해제되었는데도 양도가 있 는 것으로 의제하는 규정이 아님.
1. 청구인은 2002.
11.
○○ 시장으로부터 1,894백만원에 매수하기로 계약한 내용은 다음과 같다. 가) 대금은 5회<계약금(2002.
11. 27.), 중도금 3회(2003.
5. 26., 2003.11.26., 2004.5.26.), 잔금(2004.11.26.)>에 걸쳐 균등하게 378,800천원씩 지급하고(제2 조),
- 나) 기한내에 납부치 않을 시는
○○ 시장은 사전통고 없이 일방적으로 해 약하여도 청구인은 이의를 제기하지 못하고(제3조),
- 다) 소유권이전은 잔금을 납부한 후 등기이전 한다(제6조). 2) 청구인이 계약금․중도금 3회․잔금 378,800천원 중 350,000천원은 약정일 자에 매매대금을 납부하였으며, 나머지 잔금 28,800천원에 대하여는 본인의 부 득이한 사정(경기불황으로 인한 사업 부실, 소득 감소 등)으로 납부기한 연 장승인(6회)을 요청하였으며, 이에 대하여
○○ 시장이 연장승인(6회)을 하여 주다가 2006.
3. 6.자에 2006.
3. 31.자에 매매계약을 아래 내용과 같이 해지한다 는 최고를 통보하자, 청구인은 이자 3,480천원을 포함한 32,280천원을 납부하고 2006.
5. 3.자로 등기이전 되었음이 조사복명서 등에 의하여 확인된다. 가)
○○ 시는 매매계약서 제3조에 따라 즉시 해약을 해도 되지만, 귀하의 자금사정에 따른 기한 연장을 6회에 걸쳐 요청하여 이를 수락하였으므로, 원 활한공영개발사업 특별회계업무추진을 위하여 귀하의 연장신청 기일인 2006.
3. 31.까지 남은 잔액과 이에 대한 일반시중은행 대출금리 이자율을 가산(연장기간)하여 납부하실 것을 최고합니다.
- 나) 만약, 그때까지도 체납된 잔금과 연체이자를 납부하지 않으실 경우에는 매매계약을 이행할 의사가 없는 것으로 보고 우리시에서는 그 일익부로 귀하와의 매매계약을 해제하고,
○○ 시 도시계획사업 토지구획정리 체비지관리 및 처분규칙 제12조에 따라 처리코자 하오니 착오 없으시기 바랍니다.
3. 청구인은 2006.
7.
○○○○ 음료 주식회사에 3,500백만에 양도한 후 2006.
9.
28. 양도소득세 예정신고를 하면서 실지거래가액으로 세율 50%(보유기간 1년 미만)를 적용하여 631,287,149원의 양도소득세를 자진․납부하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다. 4) 그러나 청구인은 쟁점토지의 취득시기를 거래대금의 98.48% 지급한 시점 인 2004.
11.
26. 사회통념상 대금지급이 거의 이행되었다고 보아 보유기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하는 양도소득세 세율 40%를 적용하여 2007.
1.
금 126,257,430원의 경정청구서를 제출하였음이 신고서 등에 의하여 확인된다.
5. 처분청은 이에 대하여 실제 잔금청산이 이루어지고 당초 양도소득세 신 고 내용에 기재된 2006.
3. 31.을 취득일로 보는 것이 정당한 것으로 보아 청구인 의 주장을 받아들이지 않고 2007. 3.
29. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였음 이 경정청구 처리결과 통지서에 의하여 확인된다.
6. 청구인은 잔금 중 일부를 납부하지 않은 상태에서 아래와 같이 쟁점토지 중 일부를 임대하여 주거나 부동산용역계약을 체결할 수 있었던 것은 쟁점토지에 대한 실질적인 소유권이 청구인에게 있음을 반증하는 것이라고 주장하면서 부 동산 임대차계약서, 부동산 용역계약서, 세금계산서와 입금표 등을 제시하였
○○○○ 리어링에 가설재 야적용도로 월 500천원씩 임대(2005.
1. 20.～2006.
6. 30.)하여 선지급으로 2005.
1.
7. 6백만원, 2006.
1.
4. 3백만원을 현금으로 지급하였음이 (주)
○○○○리 어링의 계정별원장 및 분개장, 지출결의서에 의하여 확인된다. 나)
○○○○○
2. 파트너스 주식회사(대표 박
○○)와 쟁점토지에 대 한 부동산(컨설팅)용역계약(용역기간 2006.
3. 2.～2006.
8. 30.)을 50,000,000원 (부가가치세 별도)에 체결한 후 2006.
3.
31. 나머지 잔금 28,800천원을 납부하 고 소유권이전 절차를 밟은 것이지,
○○ 시의 납부최고서에 기인해서 계약이 해 제될 것을 우려하여 납부한 것이 아니다.
- 라. 판단 청구인은 농작물의 철거 및 보상비조로 잔금 중 일부인 28,800천원을 남겨 두고서
○○ 시와 협상을 하려고 한 것이므로 매매대금의 98% 받은 시점인 중 도금 지급일(2003.
3. 6.)을 대금청산일로 보아야 한다고 주장하나, 청구인은
○○ 시와 협상하기 위하여 요청한 공문 등 증빙자료를 제시하지 못하 고 있으며,
○○ 시에 6회에 걸쳐 납부기한 연장신청을 한 것과
○○ 시가 2006.
3.
고 서를 통보한 것으로 보아 잔금 중 28,800천원은 계약이행을 위한 하 자 담보 또 는 쟁점토지의 계약과 관련한 조건이행을 위한 것이라고 볼 수 없으며, 청구인이 주장하는 대법원 판례(대법원 88누8609,
7. 11.)에서의 내 용은 양도의 개념에 대한 내용이지 잔금청산일에 대한 개념으로 볼 수 없고, 유 상양도의 해석내용으로 유상양도인지 양도가 아닌지를 판단하는 기 준은 될 수 있지만 양도시기를 판단하는 기준이 될 수 없으며, 또한, 심사양도99-485(2000.
3. 10.)에서의 내용은 토지거래 허가시 잔금 을 지급하는 조건이었으나 추후 토지거래허가지역에서 제외되어 약정서는 소급하여 유효한 계약이 되고, 잔금 100백만원은 통상적인 잔금의 범위를 벗어난 건물의 철거 담보금액 정도에 불가 한 것이며, 토지를 ○○부동산신탁주식회사 에 처분신탁등기를 함에 있어 토지의 취득자를 청구외법인이 지정하는 자로 한 정해 놓은 점으로 보아 사실상 소 유권이 이전되었다고 본 것으로, 이는 과세관청의 손을 들어준 것으로 조세회피 목적이 있는 경우 아주 예외적으 로 적용하여야 할 것으로 보인다. 따라서 쟁점토지의 취득시기는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의 하여 잔금 청산 이 완료된 2006.
3. 31.으로 보아 양도소득세 세율 50%를 적용하여 과 세한 당초처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구인의 주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.