환산한 취득가액에 신축비용을 더하여 양도자산의 필요경비로 할 수 있는지 여부

청구인이 2006.12.1. 소유하고 있던 ○○ 시

○○ 구

○○ 동 000번지 304호 연립주택을 양도한데 대하여 ○○세무서장이 2007.4.1. 결정․고지한 양도소득세 6,391,250원은

1. 토지는 의제 취득일인 1985.1.1 기준으로 기준시가에 의하여 환산한 금액을 취득가액으로 하고, 주택은 신축연도인 1993년을 기준으로 기준시가에 의하여 환산한 가액을 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준 및 세액을 경정합니다.

2. 청구인의 나머지 청구는 기각합니다.

청구인은

○○ 시

○○ 구

○○ 동 000번지 304호 연립주택(토지 37.13㎡, 건물 56.03㎡, 이하 “이전주택”이라 한다)을 1980.8.18. 취득하여 거주하다가 이전주택을 철거하고 1993년에 연립주택 75.55㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 2006.12.1. 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 135,000천원으로, 취득가액은 실지가액으로 환산한 가액 30,757,264원에 신축비용 등을 필요경비로 환산한 가액 34,821,998원(이하 “신축비용 환산 액”이라 한다)을 더한 69,420,738원에 장기보유특별공제 20,826,221원을 차감하여 양도소득을 48,594,517원으로 계산하여 2007.1.16. 양도소득세 예정신고를 하고 양도 소득세 7,150,960원을 납부하였다. 처분청은 청구인의 위와 같은 양도소득세 신고에 대하여 신축비용 환산액을 부인하고 2007.4.1. 청구인에게 2006년 과세연도 양도소득세 6,391,250 원을 결정하여 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.4.27. 이 건 심사청구를 하였

양도소득금액 계산시 필요경비는 소득세법 제97조 의 규정에 의하면 취득가액 및 자본적 지출액 등을 공제하도록 하고 있으며 대법원 판례(대법92누7399, 1992.9.8.) 에서도 토지와 지상 건물을 함께 취득하였다가 기존건물을 철거하고 나대 지 상태 로 양도하는 경우 철거된 건물가액 등을 토지의 자본적 지출로 양도 자 산의 필요경비 로 산입할 수 있으며, 그 지상에 새 건물을 건축하여 양도하는 경우 에도 기존건물의 취득가액 등은 양도소득의 필요경비로 인정된다고 판시하고 있다. 따라서 쟁점주택의 경우에도 신축비용 환산액을 필요경비로 인정하여야 할 것이므로 이 건 양도소득세는 취소되어야 한다.

• 가. 소득세법 제97조 에 의하면 취득가액을 실지거래가액으로 하는 경우 자본적 지출 및 양도비용도 실지 거래가액으로 하도록 하고 있으나 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 취득가액을 환산하는 경우에는 자본적 지출액 및 양도비용에 대해 필요경비 개산공제를 적용하도록 하고 있는바, 청구인이 필요경비 개산공제를 하지 않고 신축시 가액을 다시 환산하여 필요경비로 산입한 것은 타당성이 없다.
• 나. 청구인이 주장하는 대법원 판례는 토지만 이용할 목적으로 토지와 지상건물을 함께 취득한 후 동 건물을 철거하고 나대지 상태로 양도하거나 취득 후 단시일 내에 건물을 철거한 후 새 건물을 신축하여 양도하는 경우에는 철거 된 건물의 취득가액과 철거비용 및 기존건물의 매수비용을 필요경비로서 공제 할 수 있다고 본 것이나, 쟁점주택은 1980년부터 1992년까지 계속 거주하다 철거하고 1993년에 신축 한 건물로 대법원판례에서 판시한 요건에 해당하지 않으므로 신축비용을 다시 환산하여 필요경비로 공제받는 것은 적법하지 않다. 따라서 당초 처분은 정당 하다.

• 가. 쟁 점 신축하여 거주하던 주택을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 취득 가액을 기준시가로 환산하는 경우, 환산한 취득가액에 신축비용을 더하 여 양도자산 의 필요경비로 할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. (2002.12.18. 단서개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제1 10조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다. (94.12.22. 개정)

1. 취득가액 (2005.12.31. 개정)

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2000.12.29. 개정)

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다. (99.12.28. 개정)

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정)

2. 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 (2005.12.31. 개정)

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세상당액계산 등 필요경비의 계산 에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (96.12.30. 신설)

⑥ 제4항에 규정하는 연수는 등기부상의 소유기간에 의한다. (96.12.30. 신설)

⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 당해 자산에 대한 전소유자의 양도가액이 제114조의 규정에 의하여 경정되는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. (2006.9.22. 개정)

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의 2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) (2006.9.22. 신설) 3의 3.재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다) (2006.9.22. 신설)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (2006.9.22. 개정)

⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다. (97.12.31. 개정)

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 가. 법 제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 (2005.8.5. 개정) 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) (2005.8.5. 개정)
• 나. 가목 외의 건물 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액×3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000) (99.12.31. 개정)

3. 법 제94조 제1항 제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산을 제외한다) (2000.12.29. 개정) 취득당시의 기준시가 × 7/100

4. 제1호 내지 제3호 외의 자산 취득당시의 기준시가 × 1/100 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정) 4) 소득세법 제110조 【양도소득과세표준확정신고】

① 당해연도의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득과세표준을 당해연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지(제105조 제1항 제1호 단서의 규정에 해당하는 경우에는 토지의 거래계약허가일이 속하는 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지) 대통령령이 정하는 바에 의하여 납세지관할세무서장에게 신고하여야 한다. (2000.12.29. 개정) 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (99.12.28. 개정)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (99.12.28. 개정) 5) 소득세법 기본통칙 97-10【철거되는 건물의 필요경비산입】 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물의 취득가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. 다만, 그 양도차익을 기준시가로 산정하는 경우에는 철거된 건물의 취득당시의 기준시가에 영 제163조 제6항 제1호의 금액을 가산한 금액을 양도자산의 필요경비로 산입한다. (97.4.8. 개정) 6) 대법92누7399, 1992.9.8 기존건물을 철거하여 나대지 상태로 양도하지 아니하고 그 지상에서 새 건물 을 건축하여 양도하는 경우에도 일정 요건(낡은 지상건물을 철거하는 등)을 갖춘 때에는 기존 건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로 공제하는 것이 옳을 것인바, 토지와 그 지상의 기존 건물을 취득하는 사람의 목적은 토지를 취득하여 이용하려는 데에 있는데 그 지상에 기존 건물이 있어 이를 철거하지 않으면 안 되는 것이어서 철거를 전제로 토지와 함께 기존 건물을 매수하는 것이고, 기존 건물을 철거하여야 그 토지를 목적하는 용도에 이용할 수 있는 것이므로, 이와 같은 경우 기존 건물의 매수비용이나 철거비용은 소득세법 제45조 소정의 취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다고 보는 것이 상당함.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 제시한 건축물 관리대장과 집합건물 등기부등본에 의하면 쟁점주택 은 1980.8.18. 취득당시에는

○○ 시

○○ 구

○○ 동 000-00번지

○○연립 가동 101호(건물: 56.03㎡, 토지: 37.13㎡, 이하 건물만을 부를 때에는 “구 건물”이라 한다)로 되어 있었으나 1993.12.29. 신축하여 새로 이 등재하면서 ○○연립 304호(건물: 75.55㎡, 토지: 37.13㎡, 이하 건물만을 부를 때에는 “신 건물”이라 한다)로 변경되었음이 확인된다.

2. 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고에 의한 취득가액 산출내역은 다음과 같다.

• 가) 1993년 신축시 건물취득가액 환산: 34,289,999원

(1) 양도가액: 135,000,000원

(2) 양도당시 기준시가: 83,000,000원

(3) 1993년 기준시가: 61,553,700원

• 토지기준시가 ㎡당 1,090,000원 × 토지면적 37.13㎡ = 40,471,700원

• 건물기준시가 ㎡당 279,046원 × 신 건물면적 75.12㎡ = 21,082,000원

(4) 1993년 실지취득가액 환산: 100,117,463원

• 실지양도가액 135,000,000 × 1993년 기준시가 61,553,700원/양도당시 기준 시가 83,000,000원 = 100,117,463원

(5) 1993년 시가환산액 100,117,463원 × 1993년 신 건물기준시가 21,082,000원/1993년 쟁점주택 기준시가 61,553,700원 = 34,289,999원

• 나) 1985년 의제취득시 쟁점주택 실지거래가액 환산: 30,757,264원

(1) 양도가액: 135,000,000원

(2) 양도당시 기준시가: 83,000,000원

(3) 1985년 기준시가: 18,910,022원

• 토지기준시가 ㎡당 600,000원(90.1.1. 공시지가) × 토지면적 37.13㎡ = 22,278,000원 22,278,000원 × 1985년 공시지가 49,700원(198등급)/88,950원{(1989시가표준액 + 199019908.30. 시가표준액)/2} = 12,447,629원

• 구 건물기준시가 ㎡당 117,433원 × 구 건물면적 55.03㎡ = 6,462,393원

(4) 1985년 시가환산: 30,757,264원

• 실지양도가액 135,000,000 × 1985년 기준시가 18,910,022원/양도당시 기준 시가 83,000,000원 = 30,757,264원

• 라) 기타 필요경비(개산공제 1%적용; 청구인의 착오로 보임): 342,899원 + 189,100원 = 531,999원
• 마) 총 취득가액: 65,579,262원
• 가) + 나) + 다) + 라)

3. 청구인은 실지양도가액 135,000천원에 위와 같이 산출한 취득가액 65,579,262원을 차감하여 양도차익을 69,420,738원으로 하고 여기에 장기보유특별 공제 20,826,221원을 차감하여 양도소득금액을 48,594,517원으로 하여 2007.2.28. 예정신고 하였음이 동 신고서에 의하여 확인된다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 소득세법 기본통칙 97-10에는 “ 토지와 건물을 함께 취득한 후 토지의 이용편의를 위하여 당해 건물을 철거하고 토지만을 양도하는 경우 로서 그 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우 철거된 건물 의 취득 가액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설 처분가액을 차감한 잔액 을 양도 자산의 필요경비로 산입한다.”는 규정을 적용하여 쟁점주택의 필요경비를 이전주택의 토지와 건물 취득가액과 신축비용을 합한 가액으로 하여야 한다고 주장하나, 청구인은 이전주택을 1980.8.18. 취득하여 건물을 철거하고 신축한 1993년까지 거주하다가 2006.12.1. 쟁점주택을 양도할 때까지 계속 거주한 것으로 볼 때, 토지 만을 양도 할 목적으로 이전주택을 취득하여 구 건물을 철거한 것은 아니므로 토지의 취득가액에 구 건물의 취득가액을 가산할 수 있도록 한 위 기본통칙을 적용할 수는 없는 것으로 여겨 진다.

2. 청구인은 또한 대법원판례(대법92누7399, 1992.9.8.)를 들어 구 건물의 취득 가액을 토지의 취득가액에 가산하여야 한다는 주장을 하고 있으나, 위 판례의 내용을 보면 당초 토지와 건물을 취득하는 목적이 구 건물을 철거 하고 나대지 상태로 양도하거나, 또는 구 건물을 철거하고 그 위에 건물을 신축 하여 양도할 목적으로 토지와 건물을 취득하는 경우에는 구 건물의 취득가액이나 철거비용 등을 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있다는 의미로 받아들여야 하는 것으로 보이고, 쟁점주택과 같이 1980년도 매입한 것을 12년이나 거주하다가 신축하는 경우까지 구 건물 취득가액을 필요경비에 포함시키라는 의미는 아닌 것으로 판단된다.

3. 청구인이 쟁점주택의 필요경비로 계상한 금액을 보면 실지 양도가액을 기준 시가에 의하여 환산한 당초 취득가액에, 실지 양도가액을 기준으로 기준시가 환산한 신 건물의 신축 비용을 더한 가액을 취득가액으로 하였는바, 이는 세법에 규정된 적법한 양도차익 산출방법이 아닌 것으로 보인다.

4. 한편 처분청이 쟁점주택 양도소득에 대한 결정방법을 보면, 청구인이 적용 한 신축비용 환산액을 부인하고 당초 취득가액을 기준시가로 환산한 가액에 소득세 법 제163조 제6항에 의한 필요경비 개산공제액만을 가산하여 이를 양도자산에 대한 필요경비로 하였으나, 이 역시 적법한 방법은 아닌 것으로 판단된다.

5. 쟁점주택은 1980년에 취득하여 1993년에 신축하였으므로 건물신축비용은 필요경비로 인정되어야 할 것으로 보이며, 토지는 의제 취득일인 1985.1.1. 현재의 기준시가에 의하여 환산한 금액을 취득가액으로 산정하여 이를 필요경비로 인정함이 타당할 것이다. 위 사실관계와 관련법령을 종합하면 청구인과 처분청 모두 쟁점주택 양도에 대한 필요경비로 취득가액을 계산한 방법이 적법하지 않은 것으로 보이는바, 취득가액을 위와 같이 토지와 주택의 취득연도를 달리하여 별도 로 환산한 주택신축비용과 토지 취득비용에 소득세법 제163조 제6항 에 의한 개산공제를 적용하여 이 건 양도소득의 필요경비를 다시 산정하여 양 도 소득세를 결정하여야 할 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.