신축주택의 양도소득세 감면배제 고급주택 해당 당부

청구인은 1999.6.28. 청구외

○○ 전자(주) 등과 최초 분양계약(분양가액 837,590,000원)을 체결하여 2003.2.6. 취득한

○○ 시

○○ 동

○○ 번지 주상복합아파트

○ 동

○○○○ 호(등기상 전용면적 164.97㎡으로서, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2006.2.15. 양도(양도가액 2,495,000,000원)한 후, 2006.3.31. 양도소득세 예정신고를 하면서 조세특례제한법 제99조 에 의한 양도소득세 509,167,780원을 감면세액으로 신청하고, 농어촌특별세 101,883,550원을 납부하였다. 처분청은 쟁점아파트의 전용면적이 공부상 164.97㎡이나 커튼-월(curtain-wall) 공법으로 시공된 아파트의 발코니 면적 21.81㎡을 포함한 면적이 165㎡ 이상이고, 그 양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택에 해당하는 것으로 보아, 감면을 배제하고 2006.10.2. 청구인에게 양도소득세 509,167,780원을 경정․고지하고 농어촌특별세 101,883,550원을 환급하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.26. 이의신청을 거쳐 2007.2.2. 이 건 심사청구를 하였다.

일반 국민은 주택을 소유하고 매매하는 과정에서 시공한 업체의 도면에 의해 전용면적이 알려지고 건축물대장상에 기록된 공부상 면적을 확인하고 그대로 인정하는 것이 통례인데도 공법의 유무로 전용면적을 판정한 사례가 지금까지 거론된 바 없음에도 사전예고 없이 과세만을 위하여 확대해석한 것은 부당할 뿐만 아니라, 청구인은 쟁점아파트 분양당시 전용면적에 따라 구입하고 당초 시공된 대로 전혀 구조변경 없이 그대로 사용하였으므로 주거전용면적이 조금도 증가되지 않았으며, 공유면적으로 사용하고 있는 발코니와 주거용 마루 또는 외부 방과의 벽은 완전하게 스텐레스 철골에 벽돌로 차단되어 있어 고층건물이기 때문에 발코니로 이동하여 주거용으로 사용한다면 생명의 위험을 초래할 만큼 매우 위험하여 외벽에 별도의 안전장치가 마련되어야 할 것이므로, 쟁점아파트의 발코니 면적은 전용면적에 포함될 수 없고, 당초 시공서와 분양조건에 나와 있는 전용면적만을 주거용으로 보아 고급주택 여부를 판단하여야 할 것이므로, 이 건 양도소득세는 감면되어야 한다.

청구인이 쟁점아파트 분양계약을 체결할 당시 소득세법 시행령 제156조 에서 고급주택의 범위를 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것으로 규정하고 있는 바, 쟁점아파트는 공부상 전용면적이 164.97㎡이나 외벽이 커튼-월 공법으로 시공된 발코니 면적 21.81㎡을 주거용으로 합하면 165㎡ 이상 이 되고 양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택에 해당하므로, 조세특례제한법 제99조 규정의 감면대상 신축주택에 해당하지 않아 감면을 배제하고 과세한 이 건 부과처분은 정당하다.(국심2006서3679, 2007.2.21. 같은 뜻임)

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함시켜 고급주택으로 판정하여 신축주택의 양도소득세 감면을 배제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

1. 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정되기 전의 것) 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】 ① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고급주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 자기가 건설한 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)으로서 1998년 5월 22일부터 1999년 6월 30일까지의 기간(국민주택의 경우에는 1998년 5월 22일부터 1999년 12월 31일까지로 한다. 이하 이 조에서 “신축주택취득기간”이라 한다)사이에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 주택

2. 주택건설사업자로부터 취득하는 주택으로서 신축주택취득기간내에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득하는 주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시재개발법에 의한 재개발조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 다른 자가 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 제99조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득한 날부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하며, 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 신축주택이 소득세법 제89조 제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. (이하 각호 생략) 부칙 제29조【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 관한 경과조치】① 이 법 시행 전에 종전의 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 규정에 의하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부하였거나, 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택을 이 법 시행 후 양도하는 경우 양도소득세의 감면 및 양도소득세과세대상소득금액의 계산에 관하여는 제99조 제1항 또는 제99조의 3 제1항의 개정규정에 불구하고 종전의 규정을 적용한다. 이 경우 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 날 또는 자기가 건설한 신축주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 날 당시의 고급주택 기준을 적용한다. 3) 소득세법 (2002.12.18. 법률 제6781호로 개정되기 전의 것) 제89조【비과세양도소득】다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(건주용건물의 연면적․가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 4) 소득세법 시행령(1999.9.18. 대통령령 제16556호로 개정되기 전의 것) 제156조【고급주택의 범위】법 제89조 제3호에서 “거주용건물의 연면적ㆍ가액 및 시설 등이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고급주택”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 주택과 이에 부수되는 토지를 말한다.

2. 공동주택(다가구주택을 포함하되, 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 경우를 제외한다)으로서 주택의 전용면적(주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함한다)이 165제곱미터 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하는 것 5) 건축법 시행령(2005.12.2. 대통령령 제19163호로 개정되기 전의 것) 제119조【면적·높이 등의 산정방법】① 법 제73조의 규정에 의하여 건축물의 면적·높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 의하여 산정한다.

3. 바닥면적: 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽·기둥 기타 이와 유사한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 한다. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목이 규정하는 바에 의한다.

• 다. 건축물의 노대 기타 이와 유사한 것(이하 “노대등”이라 한다)의 바닥은 난간 등의 설치여부에 관계없이 노대 등의 면적(외벽의 중심선으로부터 노대등의 끝부분까지의 면적을 말한다)에서 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5미터를 곱한 값(주요 채광방향의 벽면에 있는 노대등의 난간등의 바깥 부분에 간이화단을 노대 등의 면적의 100분의 15이상 설치한 경우에는 기둥 또는 내력벽의 설치여부와 관계없이 노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 2미터를 곱한 값)을 공제한 면적을 바닥면적에 산입한다.
• 다. 사실관계 및 판단

1. 청구인이 조세특례제한법 제99조 제1항 의 규정에 의한 주택신축 취득기간(1998.5.22.∼1999.6.30.)내인 1999.6.28. 청구외

○○ 전자(주) 등과 쟁점아파트를 취득하기 위한 분양계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실 및 쟁점아파트의 공부상 전용면적이 164.97㎡에 해당되어 공부를 기준으로 할 경우 취득당시 고급주택의 기준면적(165㎡ 이상)을 초과하지 아니한다는 사실에 대하여는 다툼이 없다. 2) 처분청은 쟁점아파트가 커튼-월 공법으로 시공되어 발코니 면적도 주거용으 로 되어, 발코니 면적을 공부상 전용면적(164.97㎡)에 포함시킬 경우 실제 전용면적이 고급주택기준인 165㎡를 초과하므로 쟁점아파트를 고급주택으로 보아 조세특례제한법 제99조 의 양도소득세 감면규정을 배제한 반면, 청구인은 조세특례제한법 제99조 의 신축주택 취득기간내에 계약을 체결하고 계약금을 납부하는 등 다른 감면요건은 모두 충족하고 있으나, 감면배제 조항인 고급주택의 해당여부를 판정함에 있어 커튼-월 공법으로 신축한 아파트의 발코니 면적을 공부상 전용면적에 포함시킨 것은 부당하다고 주장하고 있다.

3. 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시의 공급계약서에 의하면, 청구인이 쟁점아파트의 분양자인

○○ 전자(주) 등과 1999.6.28. 계약을 체결하고, 쟁점아파트의 전용면적이 164.969㎡이며, 분양금액이 837,590,000원인 사실을 알 수 있고, 쟁점아파트 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트의 전용면적이 164.97㎡이고, 2003.2.6.

○○ 전자(주) 등으로부터 청구인 명의로 소유권이전등기되었다가 2006.2.15. 권세권 등에게 소유권이전(양도가액은 양도계약서상 2,495,000,000 원임)된 사실이 확인된다. 5) 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의하면, 신축주택 취득기간(1998.5.22.∼1999.6.30.) 중에 주택건설사업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 주택을 5년 이내에 양도하는 경우에는 양도소득세 100％를 감면하는 것이나, 다만 고급주택에 해당하는 경우에는 감면대상에서 제외되는 것이고, 당시 고급주택의 범위를 규정한 소득세법시행령 제156조 에 의하면, 공동주택으로서 주택의 전용면적이 165㎡ 이상이고 양도가액이 5억원을 초과하는 것을 고급주택이라고 규정하고 있다.

5. 살피건대, 쟁점아파트 건축 심의 및 허가를 받을 당시 발코니가 구 건축법시행령 제119조 제1항 제3호 다목의 노대 등에 해당하는 것으로 하여 바닥면적에서 제외되었다고 하더라도 건물 외벽의 내부에 설치된 쟁점아파트의 발코니는 건물 외벽의 밖에 설치된 일반아파트 등의 발코니와는 달리 그 건축구조상 주거전용으로 사용할 수 있는 공간에 해당되므로 쟁점아파트의 발코니 면적을 전용면적에 포함이 타당하다 하겠다.(국심2006중3649, 2007.2.6. 및 국심2006서3679, 2007.2.21. 같은 뜻임)

6. 따라서, 쟁점아파트는 발코니 3개의 면적 21.82㎡를 동 아파트의 공부상 전용면적 164.97㎡에 합산하면 전체 전용면적이 165㎡ 이상이고 그 양도가액이 5억원을 초과하여 고급주택에 해당한다 할 것이므로 처분청이 조세특례제한법 제99조 의 규정에 의한 양도소득세 감면대상이 아닌 것으로 보아 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.