실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 상속받은 부동산의 취득가액을 보충적평가방법으로 평가할 수 있는지 여부

청구인은 ○○ 도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 352-9 외 2필지 임야 4,537㎡ (이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)을 2004.9.22. 양도하고 양도가액은 실지거래가액인 120,000,000원으로, 취득가액은 환산가액(양도가액×취득당시 기준시가/ 양도당시 기준시가)으로 산정하여 2004.11.29. 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 2001.11.23. 상속을 원인으로 취득하였으므로그 취득가액을 소득세법시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 보충적평가방법으로 산정(개별공시지가 적용)하여 2006.9.7. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 10,298,720원을 경정․고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.12.12 이의신청을 거쳐 2007.4.6. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 쟁점부동산은 부동산 투기와 관계없이 상속받은 토지로 상속세 결정시 적용한 개별공시지가를 취득가액으로 보는 것은 부당하며, 상속으로 취득한 것은 취득당시의 실지거래가액이 분명하지 않은 경우에 해당하므로 환산가액을 취득당시의 실지거래가액으로 인정하여야 한다.

청구인은 상속을 원인으로 인한 취득으로 취득당시의 실지거래가액이 분명하지 않으므로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에 의하면, 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정되어 있으며, 같은조 제2항에 의하면, 그 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 되어 있고, 같은조 제3항에 의하면, 제1항을 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 규모 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다고 되어 있으며, 또한, 상속세 및 증여세법 제61조 에 규정하고 있는바, 같은조 제1항 제1호에서 쟁점부동산과 같은 토지는 개별공시지가에 의하여 평가하도록 규정하고 있으므로 당해 쟁점부동산을 개별공시지가로 평가한 것은 정당하다. 따라서 쟁점부동산의 양도시 취득가 액 은 개별공시지가를 적용하여야 한다.

• 가. 쟁 점 실제거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 상속받은 쟁점부동산의 취득가액을 상속세 및 증여세법에 의한 보충적평가방법으로 평가한 가액으로 하여 과세한 처분이 정당한지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002.12.18. 개정) 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 4) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서생략) 5) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 6) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (이하생략)

• 다. 사실관계 1) 청구인은 쟁점부동산을 2001.11.23. 상속을 원인으로 취득한 데 대하여 상속세를 무신고 하였고, 처분청은 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 보충적평가방법으로 산정(개별공시지가 적용)하여 상속세를 결정(과세미달)한 사실은 청구인과 처분청간에 상호 다툼이 없다.

2. 청구인은 쟁점부동산을 양도하고 양도가액을 실지거래가액으로 신고하면서 취득가액을 환산가액을 적용하여 양도소득세 신고하였으며, 이에 대하여 처분청은 소득세법시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 에 따라 보충적평가방법으로 산정(개별공시지가 적용)하여 이 건 양도소득세를 과세처분한 사실이 양도소득세 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

• 라. 판단 1) 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하고, 같은법 시행령 제163조 제9항에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으며, 또한, 소득세법 제97조 제1항 나목에서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 규정하고 있다.

2. 이 건의 경우 청구인은 상속으로 인한 취득으로 취득가액이 분명하지 않으므로 취득가액은 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 살피건대, 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 산정하는 경우 양도가액에서 공제하는 취득가액은 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목의 규정에 의하여 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산에 대하여는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있으므로 상속 또는 증여를 원인으로 취득한 자산의 경우에는 위 조항을 적용하여야 하는 것으로 해석된다. 그렇다면, 청구인이 상속을 원인으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 된다고 할 것이다. 한편, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목의 환산가액은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 양도당시 실지거래가액에 취득당시의 기준시가 및 양도당시의 기준시가를 곱하여 환산한 가액을 취득가액으로 한다는 것이지 실지거래가액이 없는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 적용하는 가액은 아니다(같은뜻: 국심2006서3412, 2006.12.4). 따라서, 처분청이 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규 정에 의하여 주문과 같 이 결정한다.