청구인이 중개수수료 추가 지급액을 쟁점분양권 양도에 대한 필요경비 공제 여부

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○아파트 ○○동 ○○호에 주소를 둔 거주자로서 2003.12.17. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○단지 아파트 ○○동 701호의 분양권(41평형, 이하 “쟁점아파트” 또는 “쟁점분양권” 이라 한다)을 청구외 김

○○ 로부터 프리미엄 35백만원을 주고 취득하여 2005.3월 청구외 ○

○○ 에게 프리미엄 90백만원을 받고 양도하였으나 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

○ ○○세무서장은 청구외 김○○에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여 청구인의 분양권 양도에 따른 실지거래가액을 확인하여 이를 과세자료로 청구인의 주소지 관할인 처분청에 통보하였으며 처분청은 이에 따라 2007.1.2. 청구인에게 2005년 과세연도 양도소득세 22,591,300원을 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.1.9. 이의신청을 거쳐 2007.3.26. 이 건 심사 청구를 하였다.

• 가. 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 프리미엄 35백만원에 취득하여 프리미엄 90백만원에 양도한 것으로 하였고, 쟁점분양권 양도와 관련하여 청구외 이

○○, 우○○, 류○○에게 각각 중개수수료로 지급된 1,000천원, 1,500천원, 1500천원 합계 4,000천원을 필요경비로 인정하였으나,

• 나. 위 4,000천원은 중개수수료에 대한 착수금으로 현금 지급하였고, 매매가 성사된 후 청구인의 은행계좌를 통해 청구외 이

○○ 에게 잔금 6,400천원을 송금 하였고, 청구외 류

○○ 에게는 중도금 1,100천원 송금 외에도 잔금 3,900천원을 지급한 사실이 영수증처리 되어있으므로 합계 11,400천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 쟁점분양권 양도와 관련한 필요경비로 추가 공제하여야 한다.

• 가. 청구인은 청구외 이

○○ 에게 중개수수료 잔금으로 지급하였다고 주장하는 6,400천원에 대하여 검찰청에서는 쟁점분양권 관련 국민은행 대출 연체이자로 6,400천원을 청구외 이규정에게 송금하였다고 진술하였으므로 이를 양도소득에 대한 필요경비로 인정할 수 없고,

• 나. 청구외 류○○에게 중개수수료 중도금 및 잔금으로 5,000천원을 추가 지급하였다는 주장 또한 중개수수료로 지급되었다는 정황 및 지급사실에 대한 객관적 증빙이 없으므로 이를 쟁점분양권 양도와 관련한 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 중개수수료로 추가 지급하였다고 주장하는 쟁점금액을 쟁점분양권 양도에 대한 필요경비로 공제할 수 있는지 여부를 가리는데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 연도의 부동산임대소득금액·사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득 금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계

1. 청구인은 김○○가 2003.12.19. 서울특별시 ○○공사(현 ○○공사)와 분양계약한 쟁점아파트 분양권을 분양계약전인 2003.12.17. 프리미엄 35,000천원을 주고 취득하여 2005.3월 ○

○○ 에게 프리미엄 90,000천원을 받고 양도한 사실에 대하여는 청구인과 처분청간의 다툼이 없다.

2. 처분청은 김○○에 대한 양도소득세 실지조사 결과

○ ○○세무서장이 확인한 중개수수료 4,000천원을 쟁점분양권 양도와 관련한 필요경비로 공제 하였는데, 조사복명서에 의하면 남대문세무서 조사공무원은 청구인이 중개 수수료 명목으로 이○○에게 1,000천원, 우○○에게 1,500천원, 류○○에게 1,500천원을 각각 지급한 사실과 프리미엄 35,000천원 중 20,000천원은 이

○○ 이 횡령한 사실을 류○○의 확인서 및 류○○, 우○○의 검찰진술서에 의하여 확인하였으며 청구인도 그러한 사실을 인정하고 있다.

3. 청구인은 중개수수료 4,000천원은 착수금이고, 매매가 성사된 후 이○○ 에게 중개수수료 잔금 6,400천원을 송금하였고, 류

○○ 에게는 중도금 1,100천원을 송금한 것 외에도 잔금 3,900천원을 중개수수료로 추가 지급하였다고 주장하는 바 이에 대하여 살펴보면,

• 가) 청구인은 쟁점분양권을 김

○○ 로부터 취득한 후 분양계약금 97,833천원은 청구인이 납부하였고, 1차․2차․3차 중도금 220,125천원 중 195,600천원은 국민은행에서 김○○ 명의로 대출받아 납부한 후 2005.3월 ○○○에게 양도 하였음이 조사복명서에 의하여 확인된다.

• 나) 청구인이 제시한 예금통장 사본(우리은행 057-075861--*)에는 2004.5.12. 김

○○ 의 중개인인 이

○○ 에게 6,400천원을 송금한 사실이 확인되며, 2005.12.2. 청구인이 자필로 작성한 검찰청 진술서 사본에는 청구인이 6,400천원을 국민은행 대출 연체이자로 지급하였다고 진술하고 서명 날인한 사실이 확인된다. 또한 청구인은 낙수부동산 류○○을 알게되어 쟁점분양권을 취득하게 되었고 류○○에게 60,000천원을 빌려주었으나 원금도 제대로 받지 못하여 어려움을 겪던 중 2005.3월 류○○이 쟁점분양권을 90,000천원에 팔아준다고 하여 류○○과 매매계약을 한 것으로 진술한 사실이 확인된다.

• 다) 청구인이 제시한 또 다른 예금통장 사본(우리은행 460-08-116***)에는 2005.4.25. 청구인이 류

○○ 에게 1,100천원을 송금한 사실이 확인되며, 청구인은 중개수수료 잔금으로 류

○○ 에게 3,900천원을 지급하였다는 증빙으로 2005.5.30. 작성된 영수증을 제시하였으나 처분청 이의신청기간 중에는 이를 제시하지 아니하였다.

• 라. 판단

1. 청구인은 쟁점분양권의 중개수수료 잔금으로 6,400천원을 이

○○ 에게 지급 하였다고 주장하나 동 금액은 청구인이 검찰청에서 국민은행 대출금 연체이자로 지급하였다고 자필서명에 의하여 확인한 점과 매수자가 매도자의 중개인에게 중개수수료를 과다하게 지급하였다는 것은 상식에 맞지 아니한 점 등으로 볼 때 동 금액이 김

○○ 명의의 은행 대출금 연체이자를 상환하기 위하여 이

○○ 에게 송금된 사실을 부인 하기 어려운 것이며,

2. 아파트 분양관련 대출금에 대한 지급이자 및 연체이자 등 금융비용의 경우 소득세법 시행령 제163조 제1항 및 제3항에 열거한 취득에 소요된 실지 거래가액 및 자본적 지출액에 해당하지 아니하므로 이를 쟁점분양권 양도에 대한 필요경비로 공제할 수 없는 것이다.

3. 또한 청구인이 류○○에게 중개수수료로 추가 지급하였다고 주장하는 1,100천원은 청구인이 쟁점분양권을 취득한 2003.12.17.로부터 1년 4개월이 지난 2005.4.25. 지급된 점과 청구인과 류

○○ 간에는 금전소비대차 관계에 있었던 점 등으로 볼 때 동 금액이 중개수수료로 추가 지급된 것으로 인정하기 어렵다.

4. 한편 청구인은 중개수수료 잔금으로 류

○○ 에게 3,900천원을 지급하였다고 주장하며 2005.5.30. 작성된 영수증을 제시하였으나 수령인인 류○○의 날인이 누락되어 있는 등 객관적인 금융거래 증빙으로 채택하기에 미흡하며, 이의신청 기간 중에는 청구인이 이를 제시하지 아니한 점으로 볼 때 청구인이 3,900천원을 중개수수료로 추가 지급하였다는 주장 역시 사실로 인정하기 어려운 것이다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호에 의거 주문과 같이 결정한다.