실지거래가액이 불분명한 토지의 일괄양도시 기준시가 안분계산한 것의 당부

내용 청구인은 1996.7.3.이전에 매매 취득한 ○○남도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○번지 답 982㎡, 동소 134번지외 2필지 과수원 4,430㎡, 계 5,412㎡와 (이하 “자경농지”라 한다)와 2005.8.18. 경매 취득한 동소 ○○번지 과수원 426㎡, 동소 ○○-○○번지외 5필지 답 14,577㎡, 계 15,003㎡(이하 “경락농지”라 한다)를 20 05.9.1. 청구외 이

○○ 외 2인(이하 “최종매수인”이라 한다) 에게 양도가액274,000,000원에 양도하고, 경락농지의 양도차익을 실지거래가액으로 신고하면서 기준시가로 안분하여 계산하고, 자경농지의 양도가액은 기준시가로 계산하여 8년 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 2005.11.30. 양도소득세를 예정 신고하였다. 처분청은 청구인이 예정신고시 제출한 검인계약서상 양도가액과 실지 양도가액과의 차이에 대한 제보내용에 대하여 확인 조사를 실시한 결과, 청구인은 청구인의 처 박

○○ 이 소유하던 동소

○○ 번지 답 1,111㎡, 동소

○○

• ○○ 번지 과수원 1,689㎡ 계 2,800㎡(이하 “배우자 농지”라 한다)을 함께 양도하면서 각 필지별 양도가액을 구분하지 아니하고 일괄하여 총양도가액 385,000천원으로 양도하였음을 확인하고 자경농지에 대하여는 조세특례제한법상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용하고 실지거래가액을 각 필지별 기준시가로 안분계산하여 2007.1.10. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 35,756천원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007.3.14. 이건 심사청구를 하였다

주장

• 가. 청구인은 480,000천원에 달하는 부채를 상환할 목적으로 자경농지에 대한 매수자를 물색하던 중, 청구외 서

○○ 외 1명(이하 “당초 매수인”이라 한다)이 청구인의 자경농지와 연접한 경매진행 중인 농지를 낙찰 받아 준다면 자경농지(배우자농지 포함)의 매입은 물론 자경농지와 경락농지에 대한 경작권을 5년간 보장하기로 하고 경락농지를 2005.8.18. 179,778천원에 낙찰 받아 양도하게 된 것으로 단순히 당초 매수인을 대신하여 본인 명의로 낙찰 받은 것에 불과하므로 양도차익이 발생한 사실이 없고,

• 나. 일괄양도계약서 상에 각 필지별 양도가액을 구분 기재하지 않았지만, 실제 자경농지(배우자농지 포함)의 양도가액은 과수원은 평당 100천원, 답은 평당 32천원으로 하여 양도가액 205,256천원 [과수원 6,119㎡(1,850평×@100천원=185,000천원), 답 2,093㎡(633평×@32천원=20,256천원)]으로 계산하였고, 경락농지의 양도가액은 경락대금인 179,778천원으로 계산하여 총양도가액을 385,034천원으로 결정하여 385,000천원으로 최종 계약한 것이며,
• 다. 소유권 이전 과정에서 당초 매수인이 최종 매수인 명의로 계약서를 작성하여 줄 것을 요청하여 당초 작성한 일괄양도계약서에 기초하여 청구인 소유의 자경농지에 대하여 필지별로 구분하여 274,000천원으로 검인계약서를 작성한 것으로 허위 계약서가 아니며, 과수원과 답의 거래가액은 실거래시 3배 이상 차이가 발생함에도 각 필지별 실지양도가액이 불분명하다고 보아 단순히 가격차이가 미미한 기준시가로 양도가액을 안분 계산하여 과세한 당초처분은 부당하다.

가. 청구인은 2005.8.18. 경락농지를 낙찰 받아 자경농지(배우자 농지 포함)와 함께 양도하면서 경락대금 179,778천원 중 입찰보증금은 청구인이 납부하고 잔금은 당초 매수인으로부터 양도대금을 받아 잔금을 정산하였고 2005.9.1. 소유권 이전등기를 한 것으로 경락농지의 양도는 단순히 명의만을 대여한 것이라고 주장하나, 금융부채증명만을 제시할 뿐 명의대여를 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 명의대여라는 청구주장은 신빙성이 없다.

• 나. 2006.9.19. 최종 매수인들이 작성한 부동산매수 사실확인서를 보면, 경락농지 중 답 6필지 15,003㎡(4,537평)을 평당 55천원에 매수하였다고 확인하고 있는 점으로 볼 때 사전에 과수원과 답에 대하여 평당 거래가격을 협의하여 계약서를 작성하였다는 청구인의 주장은 신빙성이 없다 할 것이며, 당초 계약서를 기초로 하여 당초 매수인의 요청에 의하여 최종 매수인 명의로 계약서를 작성한 것이라고 한다면 배우자 소유의 농지에 대하여도 검인계약서를 작성하였어야 함에도 별도 작성하지 않은 점으로 보아 최종 매수인과 추후 작성된 검인계약서는 양도신고를 위하여 허위로 작성된 매매계약서로 판단되므로 일괄 양도계약서상의 총양도가액을 기준시가로 안분계산하여 각 필지별 양도가액을 산정하여 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 수필지의 토지를 일괄양도한 경우로서 각 필지별 실지거래가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호 의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목 의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항 의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방 법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항 의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3 의 규정에 의한 비사업용토지인 경우

9. 그밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수(數)ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호 의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문 에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항 의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항 에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항 에 따른 가액 및 제114조 제7항 의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가 에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령 이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 4) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항 의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서 의 규정에 의하여 안분계산한다. 5) 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[ 제21조 에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바 에 따라 안분계산한다. 6) 조세특례제한법 69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자 가 8년 이상[ 대통령령이 정하는 경영이양직접지불보조금 의 지급대상이 되는 농지를 농업기반공사 및 농지관리기금법에 의한 농업기반공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령이 정하는 법인 (이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2010년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 직접 경작 한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지 의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 그밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득 에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

• 다. 사실관계 (1) 2005.7.27. 청구인과 당초 매수인 간에 작성된 양도계약서를 보면,

○○ 남도

○○ 군

○○ 면

○○ 리 134외 12필지 총 23,215㎡(이하 “쟁점양도농지”이라 한다)를 385,000천원에 일괄하여 양도·양수하기로 하였음이 확인된다.

• 가) 쟁점 양도농지 명세

① 자경농지(청구인):

○○ 외 3필지 답 982㎡, 과수원 4,430㎡

② 경락농지:○○ 외 5필지 답 12,118㎡, 과수원 426㎡

③ 경락농지:

○○ 답 2,459㎡

④ 자경농지(배우자):

○○ 외 1필지 답 1,111㎡, 과수원 1,689㎡ 합계 23,215㎡ (답 16,670㎡, 과수원 6,545㎡)

• 나) 양도가액 및 양도차익 명세 (단위: 천원) 구분 소유자 취득 원인 면적 (㎡) 취득가액 검인 계약서 신고서상양도가액 신고 양도차익 실지 (일괄) 양도가액 실지 양도차익 자경농지

① 청구인 매매 5,412 15,274 274,000 33,702 18,427 385,000 17,988 경락농지

②, ③ 청구인 경락 15,003 186,016 181,218 △4,798 64,568 자경농지

④ 배우자 매매 2,800 5,142 17,863 12,721 12,721 소 계 23,215 206,432 274,000 231,343 26,360 385,000 95,277

(2) 쟁점부동산에 대한 양도대금 수령내역을 보면, 중개인인 청구외 배

○○ 가 청구인의

○○ 농협 통장(계좌번호 845050-52-)으로 2005.7.27. 계약금(현금) 37,000천원, 2005.8.18. 수표 172,000천원, 2005.8.26. 현금 50,000천원, 2005.9.1. 현금 60,000천원, 소계 319,000천원을 입금하였고, 최종 매수인 중 서

○○ 이 2005.9.12. 47,860천원을 현금으로 입금하였음이 확인되고, 잔금 13,140천원은 등기이전일이 2005.9.18. 이후에 당초 매수인이 정산하였음이 청구외 배

○○ 가 조사 당시 작성한 확인서에 의하여 확인된다.

(3) 양도소득세 감면대상으로 신고한 자경농지에 대하여 8년 자경농지로 감면대상인 사실과 쟁점양도농지(배우자 소유 포함)의 총양도가액이 385,000천원인 사실에 대하여 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

(4) 청구인이 양도소득세 예정신고서에 첨부하여 제출한 2005.8.16. 검인계약서 3매를 보면, 상기 ④번토지(배우자 소유 농지)를 제외하고 청구인과 최종 매수인 간에 ①,②번 토지는 244,000천원, ③번토지 30,000천원에 양도·양수하기로 계약되어 있음이 확인되며, 계약금은 35,000천원(지급일자 미기재), 잔금 239,000천원은 2005.8.31. 지급하기로 되어 있음이 확인된다.

(5) 당초 자경농지(배우자 소유 포함)의 양도가액은 과수원은 평당 100천원, 답은 평당 32천원으로 하여 양도가액 205,256천원 [과수원 6,119㎡(1,850평×@100천원=185,000천원), 답 2,093㎡(633평×@32천원=20,256천원)]으로 계산하 고, 경락농지의 양도가액은 경락대금 179,778천원으로 보아 각 필지별 양도가액을 으로 총양도가액 385,000천원으로 결정하였지만 당초 계약서상에 이를 구분 기재하지 않았을 뿐이며, 최종 정산시 당초 계약서를 근거로 자경농지와 경락농지를 구분하여 검인계약서를 작성하여 각 필지별 양도가액을 구분하여 신고한 것이라고 하며, 양도당시인 2005년 9월경 과수원은 평당 90천원～100천원, 답은 평당 30천원～50천원에 거래가 형성되었다고 주장하며, 청구외 최

○○ 외 주민 14인의 확인서(인감이나 주민등록등본 미첨부)를 제출하였다.

(6) 2007.4.26. 청구인은 경락농지를 입찰할 당시 채무액이 480,000천원에 달하는 등 자력으로 경매에 참여할 수 없는 상황이었고, 당초 매수인이 경락농지를 낙찰 받아 줄 것을 요구하여 명의대여 해준 것이라고 하며

○○ 수산업협동조합장 등이 발행한 부채증명원과 청구인을 대신하여 2005.8.18. 중개인인 배

○○ 로부터 매매대금 172,000천원을 수령하여 경락대금의 잔금을 납부하였다는 법무사 사무실직원 청구외 백○○의 확인서를 증빙으로 추가 제출하였다.

(7) 처분청의 자료처리 현지확인복명서에 의하면, 청구인은 2006.11.8. 자필로 작성한 확인서 ①, ②에서 2006.8.16. 최종 매수인들 간에 작성한 매매계약서 3매는 허위로 작성된 계약서이고, 당초 매수인 간에 작성한 일괄양도계약서가 실제 계약서로 총양도금액은 385,000천원이라고 진술하였음이 확인된다.

(8) 2006.11.10. 당초 매수인은 쟁점양도농지에 대한 처분청의 실지거래가액 파악을 위한 안내문에 대한 회신문에서 실지거래가액이 385,000천원이라고 회신하였음이 확인된다.

(9) 2006.9.13. 최종 매수인들의 확인서(인감증명서 첨부)에 의하면, 경락농지인 ②번토지 12,544㎡(3,794평)와 ③번토지 2,459㎡(743평)를 평당 55천원에 매매금액 249,535천원에 취득하였다고 진술하고 있다.

(10) 중개인인 배

○○ 가 당초 조사시 작성한 확인서에 의하면, 2005.7.27. 청구인과 당초 매수인간에 작성된 당초계약서(총양도가액 385,000천원)가 실지 계약서이며, ①, ②번 농지에 대한 청구인과 최종 매수인 간에 작성된 검인계약서는 청구인이 등기이전에 필요하다고 하여 사실과 다르게 작성된 것이고, 총양도가액 385,000천원 중 319,000천원을 당초 매수인으로부터 수령하여 본인 명의로 청구인 통장에 입금하여 주었고, 47,860천원은 최종 매수인 명의로 입금하였고, 잔금은 13,140천원은 당초 매수인이 직접 청구인에게 지급하고 소유권을 이전하였다고 확인하고 있다.

(11) 중개인 배

○○ 가 2007. 6.13. 당심에 제출한 진정서 내용에 의하면, 청구인은 경락농지를 낙찰허가를 받은 상태에서 자경농지와 경락농지를 포함한 쟁점양도농지 23,214㎡(약 7,022평)을 평당 55천원으로 계산한 393,250천원을 상호 합의하여 총양도가액 385,000천원에 양도하기로 최종 매수인들과 계약하였음이 확인된다.

(12) 2007.6.20. 당심에서 당초매수인인 서

○○ 과 유선통화에 의하면, 당초매수인은 지인인 청구외 이

○○ 과 정

○○ 과 함께 쟁점양도농지를 매입하기로 하고 매입가액을 385,000천원으로 정하여 중개인인 배

○○ 에게 매매계약을 위임하여 소유권 이전시 실제 매수인별로 구분 등기한 것으로 계약서 작성이나 평당 가액 등은 알지 못한다고 진술하고 있다.

(13) 청구인은 심리자료 사전열람 후에 당초매수인과 쟁점양도농지를 실지 거래하였고, 최종 매수인에 대하여 알지 못하는데 당초매수인이 소유권 이전시 최종 매수인 명의로 계약서 변경을 요청하여 최종계약서를 작성한 것으로 최종 매수인들이 쟁점양도농지를 평당 55천원에 매입하였다는 확인서 내용은허위 사실을 기재한 것으로 당초매수인의 미등기 전매과정에서 이루어진 것이라고 주장하고 있다.

• 라. 판단 청구인은 자경농지는 과수원은 평당 100천원, 답은 32천원으로 양도가액을 계산하고, 경락농지는 경락대금을 양도가액으로 산정하여 총양도가액을 385,000천원으로 각 필지별 양도가액을 구분하였으나 당초계약서상에 이를 구분하여 기재하지 않은 것이며, 최종 잔금 정산 시에 자경농지와 경락농지로 구분하여 검인계약서를 작성하여 경락농지는 양도차손으로 자경농지는 양도소득세 감면대상으로 양도소득세를 신고한 것은 정당하다는 주장에 대하여 살펴보면, 청구인은 당초 조사시 최종 매수인간에 작성한 검인계약서는 허위계약서이며 당초 매수인 간에 작성된 일괄양도 계약서가 실제 계약서라고 확인서를 제출하였다가 이 건 청구시 검인계약서를 실제 계약서라고 진술을 번복하고 있고, 경락농지를 취득하면서 명의대여를 하였다고 주장하고 있으나 부채증명원외에는 실제 명의대여를 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 당초 계약 시에도 과수원과 답의 평당 거래가액을 각각 100천원과 32천원으로 산정하여 총양도가액을 산정하였다고 주장하며, 그 근거로 주민 15인의 사실확인서를 제출하였으나, 주민들이 인감이나 주민등록등본이 첨부되지 않아 이들의 확인서 내용을 신뢰하기는 어려워 보인다. 또한, 쟁점양도농지를 취득한 최종 매수인들과 이 건 부동산거래를 취급한 중개인이 자경농지와 경락농지를 평당 55천원에 매입하였다고 확인하고 있는 점으로 보아 쟁점양도농지의 각 필지별 양도가액은 평당 55천원으로 계산하여야 함이 합당하다고 할 것이므로 처분청이 각 필지에 대한 실지거래가액의 구분이 불분명하다고 보아 검인계약서의 내용을 부인하고 각 필지별 기준시가로 안분계산한 가액을 실지거래가액으로 산정하여 과세한 당초처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.