토지의 양도가액을 양도일 이전의 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 55번지 토지 외 1개 필지(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2006.1.20. 한국토지공사에 양도(수용)하고, 양도가액을 2005.1.1.기준으로 한 개별공시지가로 적용하여 2006.2.7.에 기준시가로 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 나. 이후 청구인은 양도가액을 2004.1.1.기준 개별공시지가로 하여 과세표준 및 세액의 경정청구서(이하 “경정청구”라 한다)를 2006.12.13. 처분청에 제출하였으나, 처분청은 2006.12.22. 청구인에게 경정청구를 받아들일 수 없다는 통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2007.2.2. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인의 쟁점토지는 2004.2.15.자로 택지개발지구로 지정된 이후 매매 등이 거의 없었고 또한 지가상승도 없었으므로 택지개발지역 토지에 대한 개별공시지가를 인상한 것은 부당하다.
• 나. 쟁점토지 취득당시에는 시가에 비하여 현저히 낮은 개별공시지가를 적용받고, 토지수용 보상시점에서는 근거없이 현저히 인상되어 시가에 근접하는 개별공시지가를 적용받음으로써 형평에도 어긋나고 감당하기 어려운 양도소득세를 납부하게 되었다.
• 다. 따라서 청구인은 2004년도의 개별공시지가 인상을 수용한다 하더라도 또다시 비정상적으로 인상된 2005년도 개별공시지가를 수용시점의 양도가액으로 하여 양도소득세를 납부하는 것은 감내하기 어려우므로, 2004년도 개별공시지가로 적용하여 달라는 양도소득세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 2006.1.20. 한국토지공사에서 수용한 쟁점토지의 양도가액에 대하여 양도일 현재 고시되어 있는 2005.1.1.기준 개별공시지가가 높다는 이유로 그 직전에 고시된 2004.1.1.기준 개별공시지가를 적용하여 달라고 주장하나,
• 나. 개별공시지가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정하는 것인 바, 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의거 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 본 건의 경우 2005.1.1.기준 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다.
• 다. 따라서 청구인의 경정청구를 받아들이지 않은 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 2006.1.20. 양도한 쟁점토지의 양도가액을 산정함에 있어 2004.1.1.기준 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【 양도가액 】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류·보유기간·보유수(수)·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 2) 소득세법 제99조 【 기준시가의 산정 】

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다. 3) 소득세법시행령 제164조 【 토지․건물의 기준시가의 산정 】

③ 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다. 4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제12조 【 개별공시지가에 대한 이의신청 】

① 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 개별공시지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

② 시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의한 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 이의신청을 심사하여 그 결과를 신청인에게 서면으로 통지하여야 한다. 이 경우 시장·군수 또는 구청장은 이의신청의 내용이 타당하다고 인정될 때에는 제11조의 규정에 따라 당해 개별공시지가를 조정하여 다시 결정·공시하여야 한다.

③ 제1항 및 제2항에 규정된 것 외에 이의의 신청 및 처리절차등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

5. 심사양도2001-4005, 2001.2.16. 소득세법 관련규정에 의거 당해 토지의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세를 부과한 처분에 대하여는 개별공시지가가 부당하다하여 이를 다툴 수 없는 것이므로 당초처분은 정당함.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지에 대한 2003～2005년 개별공시지가로 고시된 ㎡당 가액이 다음과 같이 개별공시지가 확인서 및 국세청 전산자료에 의하여 확인된다. 부동산 개별공시지가 (원/ ㎡) 소재지 지번 취득시 2003년 2004년 2005년

○○시 ○○면

○○리 55 31,200 67,600 94,000 159,000 56 31,200 67,600 94,000 159,000

2. 청구인은 2006.1.20. 쟁점토지를 양도하고, 양도가액을 2005.1.1.기준으로 한 개별공시지가로 적용하여 2006.2.7. 기준시가에 의한 양도소득세 32,040,840원을 예정신고하고 납부한 사실이 확인된다.

3. 청구인이 쟁점토지는 취득당시에 비하여 2005.1.1.기준 개별공시지가가 시세에 가깝게 고시되어 양도소득세를 산출하는데 형평성에 맞지 않으므로, 쟁점토지의 양도가액을 2004.1.1.기준 개별공시지가로 적용하여 달라는 양도소득세 경정청구를 2006.12.13. 처분청에 한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

4. 처분청은 소득세법 제99조 제1항 제1호 에 의하여 쟁점토지의 양도가액을 2004.1.1.기준 개별공시지가로 적용할 수 없다는 경정청구 거부통지를 2006.12.22. 청구인에게 한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다.

• 라. 판 단

1. 청구인은 쟁점토지의 양도당시 고시된 개별공시지가가 시가에 근접한 반면, 취득당시 개별공시지가는 시가에 훨씬 미달하게 고시되었는바, 이처럼 시가에 대한 개별공시지가비율이 취득시점과 양도시점에 현격한 차이가 나게 되어 이를 적용한다면 양도차익이 부당하게 과대계상 되는 결과를 초래하므로, 쟁점토지의 양도가액을 2004.1.1.기준 개별공시지가로 적용하여 달라는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2006.12.22. 청구인의 경정청구를 받아들일 수 없다는 통지를 하였는바,

2. 청구인의 입장에서 처분청이 적용한 쟁점토지의 개별공시지가가 부당하다고 하더라도 개별공시지가는 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률”에 의하여 건설교통부장관 또는 시장·군수·구청장이 결정하는 것으로, 쟁점토지의 개별공시지가에 이의가 있는 자는 위 법률의 규정에 의한 이의신청을 청구하여 구제를 받는 것이므로 우리청에서 이를 다툴 수는 없다 할 것이고(국심 95경2578, 1995. 12. 8외 같은 뜻임) 3) 소득세법 제96조 및 제99조 같은법 시행령 제164조 제3항의 규정에 의하면, 양도당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 계산하도록 규정되어 있고, 청구인은 2006.1.20. 쟁점토지를 양도하고 동 규정에 따라 2005.1.1. 기준으로 하여 고시된 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 기준시가로 신고하였는바, 이와 같은 청구인의 신고는 적법한 신고에 해당된다 할 것이므로 2004.1.1. 기준으로 한 개별공시지가를 적용하여 달라는 청구인의 경정청구는 양도가액 산출에 대한 법리를 오해한 부당한 주장으로서 타당성이 없으므로 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하고 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.