매매계약서 3종류(검인계약서, 금융기관제출용2) 중 어느 것이 사실인지 여부

○○세무서장 이 2006. 11. 8. 청구인에게 고지한 2004년 과세연도 양도소득세 844,135,750원의 부과처분은 청구인이 양도한 ○○ 군

○○ 읍

○○ 리 -번지 대지 679㎡, 같은 곳 -번지 전(田) 405㎡, 같은 곳 ***-*번지 주차장 616㎡와 4층 여관건물 1,166.34㎡에 대한 양도차익을 산정함에 있어서 양도대금의 지급에 대한 금융증빙과 거래상대방, 중개인 등 관계자를 상대로 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은

○○북도

○○ 군

○○ 읍

○○ 리 -번지 대지 679㎡, 같은 곳 147-24번지 토지(田) 405㎡, 같은 곳 ***-번지 주차장 616㎡와 4층 여관건물 1,166.34㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2002.11.18. 13억원에 취득하여 2004.7.26. 청구외

○○○ 및

○○○ (이하 “

○○○,

○○○ ”, “양수인”이라 한다)에게 양도하고 양도가액을 1,420백만원(이하 “쟁점2계약서”라 한다)으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세를 예정신고 하였다. 처분청은 쟁점부동산에 대하여 세원관리를 하기 위하여 청구인의 담보대출 금융기관이었던 (주)

○○ 은행(이하 “

○○ 은행”이라 한다)으로부터 양도금액이 2,200백만원인 매매계약서(이하 “쟁점3계약서”라 한다)를 수집하였고, 다시 처분청은 쟁점3계약서의 중개인란에 “

○○○ 공인중개사사무소”라고 표시되어 있는 공인중개사 청구외

○○○ (

○○ 시

○○ 구

○○ 동 소재, --, 이하 “

○○○ ”이라 한다)에게 전화통화에 의한 방법으로

○○○ 으로부터 양도금액이 3,100백만원(이하 “쟁점1계약서”라 한다)인 매매계약서를 수집하였다. 처분청은 쟁점부동산의 실제 양도가액을 3,100백만원(쟁점1계약서)으로 보아 2006.11.8. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 844,135,750원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2007. 1. 25. 심사청구를 하였다.

청구인이 양도소득세 신고시 제출한 쟁점2계약서는 실제 계약서이며 이는 계약서에 표시된 중개인 청구외

○○○ (-***, 이하 “

○○○ ”라 한다)의 적극적인 중개로 매매가 성사되었으며, 청구인은 쟁점1계약서 중개인란에 표기된

○○○ 공인중개사사무소 공인중개사

○○○ 을 전혀 알지 못하며, 양수인이 양도금액 1,420백만원 중 은행대출금 1,350백만원을 제외한 70백만원을 청구인의 계좌로 입금한 것이 금융증빙에 의해 확인됨에도 이를 부인하고 쟁점1계약서를 근거로 양도소득세를 추가로 과세한 처분은 부당하다.

청구인은 공인중개사

○○○ 을 전혀 모른다고 주장하나, 쟁점부동산을 양도함에 있어서 공인중개사무소에서 매매 당사자 또는 대리인 등이 없는 상태에서

○○○ 이 허위로 매매계약서를 작성하였다고 볼 수 없으며, 계약서상 공인중개사의 인장이 날인되어 있고 중개사무소에 보관중인 계약서는 신빙성이 있는 정상적인 증빙서류로 청구주장을 받아들일 수 없다. 또한 청구인은 양도소득세 신고시 제출한 쟁점2계약서가 실제계약서라고 주장하나, 2002.11.18. 쟁점부동산에 설정된

○○ 은행 근저당권의 채권최고액이 청구인이 주장하는 양도가액보다 훨씬 높은 2,275백만원으로 기재되어 있는 점에 비추어 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 계약서는 신빙성이 없어 청구주장을 받아들일 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산에 대한 매매계약서 3종류(검인계약서, 금융기관제출용2) 중 어느 것이 사실인지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 다. 사실관계 1) 쟁점1․2․3계약서별 주요 쟁점을 요약하면 다음과 같다. (단위: 백만원) 구 분 양도금액 양 도 계약일 계약금 중도금 잔 금 처분청 청구주장 비 고 쟁점1 (처분청) 3,100 2004.6.18. 350 2004.6.18. 1차 700 2004.6.22. 2차 700 2004.6.30. 은행채무로 대체 1,350 2004.7.26. 공인중개사

○○○ 이 작성한 정식계약서임 매수인 요청에 의한, 융자용 계약서임 청구인은

○○○ 을 모름 쟁점2 (청구주장) 1,420 2004.7.16.

○○○, 35

○○○, 35 2004.7.21. 없음 상동 계약일과 계약금지불일자 불일치 대금지불금융자료 있음 계약일자와 계약금 지급일자 상이 쟁점3 (은행제출용) 2,200 2004.7.22. 350 2004.7.22. 500 (주)고룡 법인청산 채무정산 상동 쟁점2와도 차이가 큼 순수금융기관 제출용임 청구인은

○○○ 을 모름 청구인 취득시 취득금액 취득일 계약금 중도금 잔 금 처분청 청구주장 비 고 금융기관 제출용 2,980 2002.10.16. 300 2002.10.16. 400 2002.10.23. 2,280 2002.11.16. 없음 취득시에 실거래가와 큰 차이가 남 청구주장 금융기관 관례임 실거래 신고가격 1,300 2002.10.16. 50 2002.10.16 300 2002.10.23. 950 2002.11.16. 다툼이 없음 다툼이 없음 금융거래 확인서 (2007.1.29.

○○○ 신청) 2,275 (건물 1,251 토지 1,023) 2002.11.18. 작성 (여신 및 담보 대출) 감정일자 2002.10.10

• 여신기관

○○ 은행 영업부 부점장 발행 매수인이 대출잔액 인수 감정평가법인

○○ 감정평가법인(주) 1,616 토지 921 건물 695

• 실회수 가액 (

○○ 은행 여신담보 내용표) 청구인은2 002.11.18. 1,750대출 함(감정가의 77%)

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 2002.11.18. 취득하여 2004.7.26. 양도하고 2004. 9.30. 양도가액 1,420백만원, 취득가액 1,300백만원으로 하여 쟁점2계약서에 근거하여 양도소득세를 신고한 것이 국세청통합전산망에 의하여 확인된다. 쟁점부동산의 취득가액이 1,300백만원이라는 사실에 대하여는 청구인과 처분청(처분청 조사복명서에 의하면, 이중계약서 작성혐의 없음으로 기재)간에 다툼이 없으나 양도가액에 대하여는 청구인은 쟁점2계약서가 실제계약서라고 주장하고 처분청은 쟁점1계약서 3,100백만원을 실지거래가액으로 보아 경정․고지하였다.
• 나) 청구인이 실제계약서라고 제출한 쟁점2계약서 내용을 보면, 중개인 없이 쌍방합의로 작성되어 있으며 『계약일이 2004.7.16. 매매대금 14억2천만원, 계약금 7천만원은 계약시 지불하고 잔금13억5천만원은 2004.7.30. 이내에 지불한다. 잔금 13억5천만원은

○○ 은행 융자금을 잔금시 승계하기로 한다.』라고 표시되어 있으며 2004.7.18.(접수번호 0000)

○○ 군수의 검인이 날인되어 있고 2004.7.28.

○○ 지방법원

○○○ 등기소에 접수(*호)인이 날인되어 있다.

(1) 청구인은 쟁점부동산을

○○○ (매수인측 지인,

○○ 전기 대표, - -)의 소개로 매매가 성사되었으며 중개수수료로 35,000천원을 지불하였다고 주장하면서 그 증빙으로

○○○ 가 수령한 영수증(2004.8.31.)과 계좌(--****)로 현금인출 된 금융자료, 그리고 이를 확인하는 인감증명서를 제시하고 있다.

(2) 또한 계약금 70,000천원은 2004.7.16. 계약시 지불한다고 기재되어 있으나 청구인이 제출한 예금통장 사본에 의하면 2004.7.21. 양수인들 명의로 각각 35,000천원씩 70,000천원이 입금되어 있다.

(3) 한편 청구인이 실제계약서라고 추가로 제시(사전열람후, 2007.5.14.)한 계약서를 보면, 매매대금 및 계약일자는 쟁점2계약서와 동일하고 공인중개사란에 “

○○○ ”로 기재되어 있으며, 특약사항란에 “첫째, 매수자는 매도물건의 현황파악 후 문제가 없을 시에는 7일 이내에 계약금을 지불하며, 본 계약은 계약금의 지불과 동시에 효력이 발생하는 것으로 한다. 둘째, 소유권 이전은 제2조(잔금수령과 동시에 부동산 인도)에 불구하고 2004.7.30.까지로 하고, 잔금 일십삼억오천만원은

○○ 은행 대출금을 승계키로 하며, 대출금 승계는 매도인의 대출기한 만료일 이전까지 하기로 한다” 고 기재되어 있다. 2) 처분청이 실제계약서라고 주장하는 쟁점1계약서 내용을 보면, 『계약일이 2004.6.18. 매매대금 31억원, 계약금 3억5천만원은 계약시 지불하고 1차중도금 7억원은 2004.6.22. 지급하고 2차중도금 7억원은 2004.6.30. 지급하며 잔금 13억5천만원은 은행채무 인수시 2004.7.26.까지 한다. 잔금 13억5천만원은

○○ 은행 융자금을 잔금시 승계하기로 한다.』라고 기재되어 있으며 중개인으로

○○○ 공인중개사무소

○○○ 의 인장이 날인되어 있다.

• 가) 처분청은 쟁점1계약서를 2006.4.27. 중개인

○○○ 에게 발송한 부동산매매계약서 및 관련서류 제출요구서를 통해 수집하였으나, 처분청은 쟁점1계약서상의 계약금 및 중도금의 대금수수에 관한 구체적인 내역에 대하여는 별도로 확인한 사실은 없는 것으로 확인된다. 나)

○○○ (-***)은

○○ 시

○○ 구

○○ 동 ***-*번지에서 2000. 2.1.부터 심리일 현재까지

○○○ 공인중개사무소를 운영하고 있는 것이 국세통합전산망에 의하여 확인된다. 3) 청구인이 제출한 쟁점부동산의 등기부등본을 보면, 2002.11.18. 청구인을 채무자로 하여 설정된 근저당권 채권최고액은 2,275백만원이며 이를 2004. 11.22. 양수인 중

○○○ 이 계약인수 한 것으로 나타나 있으며,

○○ 은행 근저당권 설정시 쟁점부동산에 대해 2002.10.10.

○○ 감정평가법인(주)에서 평가한 감정가액은 2,275백만원인 것으로 감정평가서에 의해 확인된다. 당심이 ○○은행 대출담당(팀장

○○○)에게 심리일 현재 쟁점부동산의 실제 채권회수가액에 대하여 문의한 바, 16억원(건물 695백만원, 토지 921백만원)으로 확인하고 있다. 4) 처분청이 제출한 양도소득세 조사서를 보면, 쟁점부동산의 등기부상에 근저당이 설정되어 있음을 확인하고 근저당권자인 ○○은행에 공문을 발송하여 근저당 채무 승계시 양수자가 제출한 계약서를 통보받았다.

○○ 은행으로부터 통보받은 쟁점3계약서의 내용을 보면, 처분청은 계약일이 2004.7.22. 매매대금 22억원, 계약금 3억5천만원은 계약시 지불하고 중도금 5억원은 (주)

○○ 법인청산에 따른 상호간 채무정산으로 처리하며 잔금 13억5천만원은 은행채무 인수시 2004.7.26.까지 한다.』라고 표시되어 있으며 중개인으로

○○○ 공인중개사무소

○○○ 의 인장이 날인되어 있다. 5) 청구인이 제출한

○○○ 의 확인서에 의하면, 본인은 청구인을 전혀 모르며 평소에 알고 지내던

○○○ (양수인 중 한사람)의 간곡한 부탁을 받고 허락한 것으로,

• 가) 쟁점1,3계약서 작성 시점에는 본인은

○○ 도

○○ 군에 출장 중이었는데

○○○ 이

○○○ 사무실에 찾아와 전화로 금융기관에 제출용으로 제출하기 위해서는 공인중개사의 실인 등이 갖추어진 정식 계약서가 필요하다고 사정하여

○○○ 에게 쟁점1,3계약서를 작성하는데 동의하였고, 나)

○○○ 은 처분청의 조사담당공무원으로부터 쟁점1계약서를 보내 달라는 전화연락을 받고 나서 본인 사무실에서 서류를 찾아보니

○○○ 이 작성한 쟁점1계약서를 처분청에 팩스 전송하고서야 쟁점1계약서가 31억인 줄 알았다. 고 진술하고 있다. 6) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대하여 한국감정원에서 평가한 소급(遡及) 감정평가서(2006.12.27. 작성)에 의하면 다음과 같다.

• 가) 가격시점 2002.11.16.에 감정가액은 1,167백만원

• 건물(모텔): 716 - 토 지: 451

• 나) 가격시점 2004.7.20.에 감정가액은 1,285백만원

• 건물(모텔): 696 - 토지: 589 7) 청구인은 양도시점인 2004.3.22. 제정된 성매매 방지 및 피해자 보상 등에 관한 법률(법률 제7212호)의 시행으로 2002.10.16. 취득시점보다 가격이 하락하는 요인으로 작용한다고 주장하면서 그 근거로 쟁점부동산 매매당시 쟁점부동산 인근의 유사한 규모의 모텔업종의 매매사례가격 및 매물 광고내용과 유사매매사례를 제시하고 있는바, 유사규모의 부동산 매매사례를 보면, 청구외

○○○ (-***)이 청구외

○○○ (-***)에게 13억 5천만원에 2003.12.8. 매도한 쟁점부동산과 유사규모의 모텔

○○ (

○○ 북도

○○ 군

○○ 읍

○○ 리, 대지 1,320㎡, 위 지상 4층 건물 1,016.67㎡, 객실 28, 2002.6.11.신축된 최신설비)에 대한 매매계약서 등 2건을 그 근거로 제시하고 있다. 8) 당심이 쟁점부동산 소재지(

○○ 읍)에 출장하여 현지 확인한바,

○○ 교차로{http://*.co.kr. 무가지신문의 일종, 2007.3.28.(수),

○○ 읍 여관매매․임대 광고란}에 매물로 실린 물건 {대지 1,057,85㎡(320평), 건물 1,080㎥ 위 지상 5층, 객실 24개, 리모델링완비,

○○○ 공인중개사

○○○: --****, 이하 “유사규모부동산”이라 한다}이 15억5천만원으로 기재되어 있다. 또한 당심이

○○○ 공인중개사 청구외

○○○ 과의 전화통화(2007.4.8. 17:50)로 확인한 바, 유사규모부동산은 “유사규모부동산 인근에 스파클 생수공장이 소재하고 있고 광천수가 산재해 있는 곳으로

○○ 북도는 道 관광 숙박시설로 지정하는 것을 고려하고 있는 지역 중에 한곳으로 주변 환경이 매우 쾌적하다.”고 진술하고 있다. 9) 쟁점부동산 건물소재지의 공시지가 변동현황은 다음과 같다. 구 분 2001 2002 2003 2004 2005 (시 점) 취득이전 취득시점① 보유 양도시점② (②/①) 양도이후

○○ 리 *- 대지 쟁점부동산(㎡) 179,000원 169,000원 179,000원 199,000.원 (118%) 219,000원 10) 청구인이 제출한 양수인(

○○○,

○○○)이 작성한 부동산매매사실 확인서에 의하면, 쟁점부동산 매매가액은 쟁점2계약서가액(1,420백만원)을 실거래금액으로 진술하고 있다.

• 가) 청구인은 양도가액이 1,420백만원인 쟁점2계약서(양도계약서 종류: 검인계약서)에 의해 실거래가격(취득가액 1,300백만원)을 기준으로 2004.10.25. 신고․납부(32백만원)한 것이 국세통합시스템에 의하여 확인된다.
• 나) 양수인이 작성한 확인서(2006.8.10. 작성)에 의하면, 「쟁점부동산을 매수할 때 13억5천만원을 제외한 7천만원은 매수인인

○○○,

○○○ 각각 35백만원씩 청구인 통장으로 입금하였으며 잔금은

○○ 은행 융자금 13억 5천만원을 승계하는 조건이었으므로 이에 따른 제출서류로 31억원의 쟁점1계약서와 22억원의 쟁점3계약서를 작성하였고 최종 쟁점3계약서가

○○ 은행에 제출되었으며, 쟁점3계약서 중도금은 (주)

○○ 이라는 회사와 관련된 양수인의 형(兄) 청구외

○○○ 이 보증하는 조건으로 대출금을 승계한다고 계약서에 기재되어 있으며, 이러한 매매사실과 다른 금융기관 대출용 쟁점1,3계약서 작성으로 인하여 공인중개사

○○○ 에 대한 피해를 우려하고 있으며 선처를 부탁하면서 필요하다면 이러한 사실을 본인이 직접 진술할 수 있다.」고 기재되어 있다. 다)

○○○ 은 1996년부터 현재까지

○○ 생명(상품개발팀 과장/-- )에서 근로소득이 발생하였고,

○○○ 은 1999년부터 현재까지 엘지전자(--*)로부터 근로소득이 발생한 것이 국세통합시스템에 의하여 확인된

• 다. 라. 판단 처분청은 쟁점부동산의 매매와 관련하여 쟁점1계약서상 양도금액을 과세한 근거로, 당초 처분청 조사 시

○○○ 공인중개사무소의 공인중개사

○○○ 이 날인한 쟁점1계약서를 매매계약서로 제시하였고, 중개업자

○○○ 은 부동산중개업법이 규정하는 바에 따라 쟁점1계약서 작성일인 2004.6.18.부터 처분청의 조사일인 2006년 7월까지 계약서를 보관해 온 사실로 볼 때 허위 계약서를 보관하여 왔다고 보기는 어렵다는 점 등을 과세의 정당성으로 열거하고 있으나, 첫째, 쟁점부동산 매매에 따른 대금지급 수단에 있어서 쟁점1계약서상 계약금, 중도금을 입증할 수 있는 대금 수수내용에 대한 조사가 이루어지지 않은 점, 둘째, 2007.1.1. 이후부터는 모든 부동산의 양도소득세가 실거래가로 과세되어 양수인이 쟁점부동산을 양도할 경우 취득가액이 높을수록 양도소득세가 적어 유리함에도 양수인은 쟁점부동산의 취득가액이 1,420백만원이라고 일관되게 주장하는 점, 셋째, 양수인은 쟁점3계약서를

○○ 은행에서 대출용 근거 계약서로 제출하였음에도 처분청은

○○ 은행에 제출된 쟁점3계약서의 진위 여부에 대한 확인과정도 없이 오르지 확보된 부동산매매계약서 중 매매가액이 가장 큰 계약서인 쟁점1계약서를 진실 된 계약서로 보고 과세하여 사실조사가 부족한 점, 넷째, 당심이 쟁점부동산 인근의 유사규모, 동일 용도의 부동산 가격현황을 조사한바, 처분청이 양도가액으로 본 3,100백만원은 지나치게 높고 청구인이 한국감정원으로부터 소급감정 받은 가격과도 많은 차이가 있는 것으로 확인된다. 따라서 쟁점 3가지 매매계약서의 작성경위 및 대금수수 내용 등을 쟁점부동산 양수인, 중개인 등 관계인을 면담․조사하고 금융증빙 등을 검토하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 결정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.