오피스텔 분양권의 양도차익 계산시 쟁점세액을 필요경비로 볼 수 있는지 여부

• 가. 청구인은 ○○특별시 ○○구 ○○동 141-26번지 소재 ○○건설(주)로부터 2002.9.13. ○○특별시 ○○구 ○○동 165-1번지 소재 ○○ 오피스텔 1206호 (이하 “쟁점건물” 또는 “쟁점건물 분양권”이라 한다)을 994,400,000원에 분양받아 임대사업을 영위하기 위하여 사업개시 전에 사업자등록을 하고, ○○건설(주)에게 계약금(2회) 및 중도금(7회)지급과 관련하여 매입세금계산서를 수취하여 2002년 제2기～2005년 제1기 부가가치세 신고시 건물분 매입세액 47,507,157원을 공제하여 처분청에 환급신고 하고 동 매입세액을 환급받았다.
• 나. 또한, 청구인은 쟁점건물 임대사업을 영위하기 전인 2005.10.20. 처분청에 폐업신고하였으며, 폐업신고시 잔존재화에 대한 부가가치세 매출세액 47,507,157원(이하 “쟁점세액”이라 한다)을 납부세액으로 하여 부가가치세 확정신고를 한 후 2005.

10.

25. 동 부가가치세를 납부하는 한편, 2005.

12.

12. 청구 외 이○○에게 쟁점건물의 분양권을 양도한 후 2005.12.28. 위 쟁점세액을 쟁점건물 취득가액에 포함하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

• 다. 처분청은 청구인이 위 쟁점세액을 쟁점건물 분양권의 취득가액에 포함하여 필요경비 공제한 것은 부당하다는 이유로 이를 필요경비 부인하여 2006.5.30. 이 건 양도소득세 17,102,570원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2006.8.25. 이의신청을 거쳐 2007.1.16. 이 건 심사청구를 하였다.

청구인은 당초 쟁점건물 분양가액에 포함된 부가가치세를 매입세액으로 공제하여 환급받았으나, 임대사업 개시 전에 쟁점건물 분양권 양도로 인하여 환급받은 위 쟁점세액을 처분청에 다시 납부하였는바, 이는 본질적으로 취득과 관련된 비용으로 청구인의 양도차익이 아니고 당연히 쟁점건물 분양권의 취득가액에 포함되어야 함에도 처분청이 위 쟁점세액을 필요경비 부인하여 이 건 과세처분한 것은 부당하다.

청구인은 쟁점건물 분양권을 양도하고 양도소득세 예정신고시 쟁점세액을 쟁점건물 분양권의 취득가액에 포함하여 신고하였으나, 폐업시 잔존재화에 대하여 부담한 부가가치세는 양도차익 계산시 필요경비가 아니므로(같은뜻: 재일46014-3455, 1994.12.28) 이 건 과세처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 오피스텔을 분양받아 임대사업 목적으로 사업자 등록을 하여 매입세액을 공제(환급)받고 준공 전(사업개시 전)에 폐업시 잔존재화에 대한 부가가치세 매출세액(쟁점세액)을 신고․납부한 후 분양권을 양도한 경우, 오피스텔 분양권의 양도차익 계산시 쟁점세액을 필요경비로 보아 취득가액에 산입할 수 있는지 여부를 가리는 데 있다.
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (이하생략) 5) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설 등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

② 제1항의 규정에 의한 취득가액은 다음 각호의 금액을 포함하지 아니하는 것으로 한다.

1. 사업자가 자산을 장기할부조건으로 매입하는 경우에 발생한 채무를 기업회계기준에 따라 현재가치로 평가하여 현재가치할인차금으로 계상한 경우에 있어서의 당해 현재가치할인차금

2. 재정경제부령이 정하는 연지급수입의 경우에 제1항의 취득가액과 구분하여 지급이자로 계상한 금액

3. 제98조 제2항 제1호의 규정에 의한 시가초과액

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 자산재평가법에 의하여 재평가를 한 때에는 그 재평가액을, 자본적 지출에 상당하는 금액이 있는 때에는 그 금액을 가산한 금액을 취득가액으로 한다.

④ 부가가치세법제17조의 규정에 의하여 공제받은 의제매입세액과 조세특례제한법 제108조 제1항 의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다. (2005. 2. 19. 개정)

⑤ 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금의 상각액 및 동항 제2호의 규정에 의한 지급이자에 대하여는 법 제127조ㆍ법 제156조 및 법 제164조의 규정을 적용하지 아니한다. 6) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인은 임대사업을 영위할 목적으로 2002.

9.

13. ○○특별시 ○○구 ○○동 141-26번지 소재 ○○건설(주)로부터 쟁점건물을 994,400,000원에 분양받아 사업개시 전인 2002.

9.

25. 처분청에 사업자등록을 신청하였음이 쟁점건물 분양계약서 및 국세통합전산망(TIS)의 조회 결과 확인된다.

2. 청구인은 계약금(2회, 198,880,000원) 및 중도금(7회, 696,080,000원)을

○○ 건설(주)에 지급하고 2002년 제2기～ 2005년 제1기 과세기간동안 쟁점건물관련 매입세금계산서를 수취하여 건물분 매입세액 47,507,157원을 공제하여 동 매입세액을 환급받은 사실에 대하여는 청구인과 처분청 상호간에 다툼이 없다.

3. 청구인은 2005.10.20. 사업개시 전에 쟁점건물의 임대사업을 폐업신고하고, 같은날 쟁점세액을 납부세액으로 하여 부가가치세 신고를 하였다.

4. 청구인은 잔금 99,440,000원을 남겨 둔 상태에서 청구 외 이○○에게 쟁점 건물 분양권을 양도(계약일자 2005.

11. 4., 잔금일자 2005.

12. 12.)하고, 양도가액을 1,114,960,000원으로, 취득가액을 쟁점세액을 포함한 894,960,000원으로 산정하는 등 실지거래가액에 의하여 양도소득세 예정신고한 사실이 양도소득세(예정)신고서 등에 의하여 확인된다.

5. 처분청은 청구인의 위 양도소득세 신고내용을 검토한 결과 청구인이 양도차익 계산시 취득가액에 포함한 위 쟁점세액을 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 과세처분을 하였음이 경정결의서에 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점세액이 취득과 관련된 비용이므로 쟁점건물 분양권의 취득가액에 포함되어야 함에도 처분청이 쟁점세액을 필요경비 부인하여 이 건 과세처분하는 것은 부당하다고 주장하나, 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 필요경비로 공제하는 취득가액은 소득세법 제97조 및 같은법시행령 제163조의 규정에 의하여 당해 자산의 취득시 실지 소요된 거래가액인 것인바, 이 건의 경우 쟁점세액은 부가가치세법상 폐업시 잔존재화에 대한 공급의제규정에 따라 청구인 자신이 부담한 부가가치세이나, 이는 부가가치세 매입세액이 아닌 매출세액으로서 청구인이 임대사업을 영위하려다가 부담한 비용 등으로 보는 것이 타당하므로 쟁점건물의 취득을 위하여 실지 소요된 필요경비로 보기는 어렵다(같은뜻: 국세청 재일46014-3455, 1994.12.28)고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 쟁점건물 양도차익 계산시 쟁점세액을 필요경비 부인하여 과세한 이 건 처분은 정당하다 하겠다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.